Возврат депозита при аренде квартиры

Содержание

Страховой депозит при аренде квартиры в 2020 – что это такое, в каких случаях возвращается

Возврат депозита при аренде квартиры

Законодательное регулирование правоотношений, возникающих между контрагентами при съеме жилых помещений, осуществляется Главой 34 ГК РФ (далее – Кодекс).

В частности, в ст. 614 Кодекса приведены все необходимые положения, определяющие порядок, сроки и условия внесения арендатором арендных платежей.

Во многих случаях арендодатель требует от арендатора внесения страхового депозита. Что это такое, как его оформить и в каких случаях он может быть возвращен – об этом и не только в данной статье.

Как известно, квартиры могут сдаваться в аренду с мебелью или иным оборудованием, например, цифровой или бытовой техникой.

Зачастую за такие жилые помещения требуется более высокая арендная плата – ведь арендаторы получают гораздо более комфортную обстановку и освобождаются от необходимости покупать за свой счет вещи для быта.

Однако арендодатель, предоставляя в аренду квартиру с мебелью или иным имуществом, несет дополнительные риски, в частности, следующие:

  • порча арендатором имущества;
  • кража вещей;
  • нанесение урона соседям (например, залив).

Помимо этого, существует риск, что квартиранты попросту исчезнут, так и не оплатив арендную плату и счета за коммунальные услуги.

В связи с этим, арендодателями широко применяется такой способ обезопасить себя от всевозможных рисков, как страховой депозит.

Депозит представляет собой некую денежную сумму, обычно равную сумме ежемесячного арендного платежа, которая уплачивается арендатором в качестве компенсации за испорченное или погибшее имущество.

О сумме, порядке и условиях внесения страхового депозита должно говориться в договоре сторон. Определяется и порядок возврата депозита – например, после того, как закончится срок аренды, и арендатор вернет все имущество в полностью исправном состоянии.

Отметим, что в Кодексе отсутствуют нормативные положения, посвященные страховому депозиту. Стороны самостоятельно определяют условия и порядок, в соответствии с которыми он будет уплачен и возвращен.

Скачать образец арендного договора с условием о страховом депозите можно здесь.

В каких случаях возвращается

В силу ст. 622 Кодекса, арендатор по окончании срока арендного контракта обязан вернуть все полученное от арендодателя имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального (естественного износа).

Разумеется, наличие такого естественного износа – это абсолютно нормально и не является основанием для взыскания (оставления за арендодателем) страхового депозита.

К примеру, дорогие шторы могут выгореть на солнце, ковровое покрытие в результате использования может изменить свои характеристики, на обоях могут появиться потертости. Все это не может быть покрыто за счет страхового депозита.

Арендатор может обезопасить себя от рисков невыплаты обратно внесенной суммы страхового депозита. Для этого всего лишь нужно составить передаточный акт и указать в нем перечень всего имущества, с указанием его состояния на момент передачи.

Любые дефекты и неисправности должны присутствовать в акте – тогда доказать, что вещи уже были в неудовлетворительном состоянии, будет намного легче.

Как оформить

Специально оформлять отдельный документ, посвященный страховому депозиту, не требуется – можно просто включить условия или даже раздел, содержащий правила внесения и возврата, непосредственно в арендный договор.

Крайне важно прописать – в каких случаях страховой платеж останется у арендодателя, а при каких обстоятельствах он должен быть возвращен обратно.

Ст. 329 Кодекса предусматривает различные способы обеспечения выполнения обязательств.

Среди таковых можно выделить залог, удержание вещи, поручительство, обеспечительный платеж, задаток и другие способы, предусмотренные законодательством или договором сторон.

Поскольку сказано про “другие способы, указанные в договоре сторон”, страховой депозит – это вполне законный способ, который можно использовать без каких-либо ограничений.

Зачастую в договор аренды включают условие об открытии депозитного счета в банке и порядок внесения на него денежных средств. Лучше всего открыть такой депозит в течение 1-го месяца договорных отношений.

Оплата же может быть произведена любым способом, оговоренным в соглашении – наличными через банк, путем безналичного перевода со счета арендатора на счет арендодателя и др.

Большинство кредитных учреждений отлично знакомо с таким способом обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Схема в общем-то незатейлива и выглядит так:

  • арендатор по расписке передает денежные средства арендодателю;
  • последний наносит визит в кредитное учреждение и открывает специальный вклад – непополняемый, без возможности частичного изъятия денежных средств, с выдачей процентов по окончании срока;
  • срок депозита выбирается равным сроку аренды;
  • по окончании срока аренды и при отсутствии взаимных претензий арендодатель наносит визит в банковскую организацию и снимает деньги вместе с процентами;
  • по еще одной расписке деньги передаются обратно арендатору.

Возврат страхового депозита при аренде квартиры

Условия возврата страхового депозита могут быть описаны в арендном соглашении. Стороны самостоятельно определяют – в каких случаях и при каких условиях депозит должен быть возвращен.

Обычно основанием для возврата является акт приема-передачи квартиры в аренду (образец). На основании акта осуществляется контрольная сверка фактического состояния имущества с состоянием, указанным в акте.

Если арендатор вернул вещи (мебель, бытовую и цифровую технику) в том же состоянии, в котором и получил (с учетом естественного износа), арендодатель обязан вернуть деньги.

Несмотря на общие правила, контрагенты могут указать и иные условия возврата/невозврата депозита.

Нужно ли заверять договор аренды квартиры между физическими лицами, узнайте в этой статье.

Расписка – это документ, который свидетельствует о фактической передаче денежных средств или иных материальных ценностей от одной стороны к другой.

Важно! Расписку в обоих случаях лучше заверить у нотариуса. Для еще большей гарантии лучше заручиться подписями как минимум двух или трех свидетелей.

Законодательством не предусмотрено унифицированной формы расписки. Однако, согласно деловым обычаям, она должна писаться от руки и содержать в себе следующие сведения:

Расписка имеет полную юридическую силу и может использоваться как доказательство в суде. Хотя у нотариуса ее можно и не заверять, все же рекомендуется это сделать, ведь суд будет проверять подлинность расписки.

Страховой депозит – это определенная денежная сумма, которая рассчитывается исходя из характеристик конкретно взятого жилого помещения:

Зачастую сумма страхового депозита равна размеру ежемесячного арендного платежа, однако стороны могут как увеличить данную сумму, так и уменьшить ее.

Если арендатор исполнит свои обязательства и вернет арендодателю всю технику в исправном состоянии, депозит будет возвращен в полном объеме.

Основной ошибкой, которую допускают стороны процесса при включении в договор аренды условия о страховом депозите, является то, что депозит может быть использован в качестве арендного платежа за последний месяц проживания арендатора.

Такую ситуацию допустить нельзя. Если деньги по страховому депозиту использовать в качестве последнего платежа, велик риск, что в случае порчи имущества арендодателю не будут возмещены убытки.

Также следует учесть, что в некоторых случаях арендодатель не имеет права брать страховой депозит. К числу таких случаев относятся:

Нет необходимости в страховом платеже и в случае, когда арендодатель проживает совместно в том же жилом помещении, что и арендатор (например, при сдаче в аренду отдельной комнаты), так как имеет реальную возможность контролировать пользование вверенным арендатору имуществом.

Обязательно нужно прописать в договоре срок и условия возврата депозита. Обычно дата окончания договора аренды совпадает с датой возврата денежных средств.

Итак, страховой депозит – это один из способов защиты арендодателя от порчи или утраты имущества арендатором.

Последний, согласно договору сторон, вносит определенную сумму на банковский вклад, и если по окончании срока аренды все вещи возвращены в исходном состоянии, деньги возвращаются ему в полном объеме.

Источник: http://kvartirkapro.ru/strahovoj-depozit-pri-arende-kvartiry/

Как выехать из съёмной квартиры и вернуть страховой депозит – Аренда – Журнал Недвижимости

Возврат депозита при аренде квартиры

Что такое страховой депозит 

Страховой депозит — это финансовые обязательства того, что квартирант будет платить вовремя и бережно относиться к чужому имуществу. Если что-то пойдёт не так, арендодатель вычтет из депозита сумму ущерба.

А если никаких нарушений не было, сумму вернут в полном объёме. Закон называет это «обеспечительный платёж», но на рынке недвижимости устоялось выражение «страховой депозит». Его мы и будем использовать.

 

Что нужно прописать в договоре найма о страховом депозите

О страховом депозите и его возвращении надо начать думать ещё при подписании договора найма. Вот что стоит в нём предусмотреть: 

Когда собственник может взять деньги из депозита. На практике в договоре найма часто пишут, что депозит — это деньги, в которые наймодатель может «залезть» в случае любого нарушения нанимателем договора. 

Нужно ли восполнять депозит после страхового случая и в какой срок.

Например, вы залили соседей и на ремонт ушла вся страховая сумма. Должны ли вы заново вносить страховой депозит? Или «посчитаетесь» при выезде? 

В какие сроки собственник должен вернуть обеспечительный платёж. Не во всех договорах есть срок, что позволяет собственникам кормить бывших арендаторов обещаниями. Но в законе такой срок указан чётко — 7 дней с момента, когда наниматель потребовал вернуть депозит. 

К договору должен прилагаться акт-приёма передачи квартиры. Этот документ фиксирует, в каком состоянии квартира и вещи перешли к вам. Детально всё опишите, чтобы не оставить пространства для манипуляций в будущем. 

Что стоит проверить и описать в акте приёма-передачи квартиры:

●      общее состояние квартиры и ремонта:  пола, потолка, стен, плитки в ванной, дверей и окон;  

●      состояние инженерных систем: водопровода, канализации, системы отопления и вентиляции, газоснабжения и электричества, работу счётчиков;

●      работу кранов, розеток и выключателей;

●      наличие бытовой техники определённых брендов и её состояние (если она остаётся в квартире);

●      перечень и состояние мебели (если она остаётся в квартире);

●      наличие дорогих предметов интерьера и декора (картин, дизайнерских люстр и т. д.).

Описывайте и фотографируйте все неисправности — сломанную мебель, сколы на плитке, протёртый линолеум — и приложите всё это к акту. 

Если вы обнаружили поломки или другие неисправности после того, как приняли квартиру по акту, сфотографируйте это и отправьте наймодателю. Так у него будет меньше шансов свалить вину за испорченную вещь на вас. 

Можно ли зачислять страховой депозит в счёт последнего месяца проживания 

Строго говоря, у депозита совсем другая цель — дать гарантию хозяину квартиры, что жилец будет платить вовремя, вернёт квартиру в целости и сохранности, когда срок договора закончится. По идее, эта гарантия должна работать до выезда жильцов.

С другой стороны, закон не запрещает засчитывать депозит в счёт последнего месяца проживания, хотя с юридической точки зрения в этот момент депозит перестанет быть депозитом и превращается в аванс. Для нанимателя такое условие в договоре выгодно — не придётся «выбивать» свои деньги у собственника, а вот положения хозяина квартиры оно ухудшает — на месяц он теряет подстраховку.

Как грамотно «вернуть» квартиру и получить страховой депозит 

Если с хозяином отношения хорошие, проблем быть не должно. 

Если чувствуете, что с возвращением депозита могут возникнуть сложности, подстрахуйтесь: 

— вовремя предупредите о том, что вы решили съехать. Действуйте формально: отправьте собственнику квартиры ценное письмо с описью вложения (адрес регистрации хозяина должен быть в договоре найма);

 — приготовьте фотографии, сделанные во время передачи квартиры, чтобы на руках были доказательства;

— на встрече составьте и подпишите акт возврата и сфотографируйте состояние квартиры. 

Если претензий нет, так и запишите: «наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и к сроку её возврата». Если вы что-то испортили, укажите в акте сумму ущерба и сумму, которую собственник должен вернуть.

Не подписывайте акт, если вы не согласны с суммой ущерба, попросите документы, подтверждающие её (например, чеки).

  Если собственник по каким-то причинам отказывается вернуть депозит, запишите это в том же акте;

— подготовьте просьбу о возврате депозита в письменной форме, отправьте заказное письмо (или ценное письмо с описью вложения). После этого у арендодателя будет 7 дней, чтобы вернуть деньги. 

Важно: если депозит вам не вернули, проследите, чтобы в акте возврата не было фраз о том, что у нанимателя нет претензий к наймодателю.

Это могут быть разные выражения: «наниматель не имеет претензий к наймодателю по договору»; «у сторон нет финансовых требований друг к другу»; «все обязательства сторон по договору исполнены и т.п».

Если хозяин квартиры не вернул вам депозит, у него осталась эта обязанность перед вами.

Что делать, если страховой депозит не возвращают

Итак, договор закончился, вы вернули квартиру, подписали акт, но депозит так к вам и не вернулся. Что делать в таких случаях?

В этой ситуации собственник должен вернуть депозит полностью в срок, прописанный в договоре. Или, как мы уже писали, в течение 7 дней с даты вашего требования о возврате. Поэтому такое требование лучше подготовить заранее и отдать его сразу.

Если никакой реакции на требование не последовало, действуйте:

●      предупредите наймодателя о суде, скажите, что за задержку возврата ему придётся заплатить проценты, а судебные расходы тоже возложат на него;

●      направьте досудебную претензию — лучше сделать это через почту России, с уведомлением о вручении (адрес собственника можно взять из договора найма), или отдать под роспись;

●      идите в суд — здесь вам пригодятся все документы, которые вы оформили в процессе: и акт возврата, и фотографии квартиры, и требование о возврате платежа, и досудебная претензия.

Но помните, что вы не обязаны вести с хозяином устные разговоры или направлять претензию, а можете идти в суд сразу, особенно если у вас нет никаких надежд на мирное разрешение вопроса. Чем быстрее вы обратитесь в суд в такой ситуации, тем больше шансов получить свои деньги обратно.

Коротко:

  1. Если вы только подписываете договор на квартиру, чётко опишите все вопросы, связанные с депозитом: что он обеспечивает, как восполняется и когда возвращается.
  2. Фиксируйте состояние квартиры при въезде: детально опишите её в акте и сделайте фотографии.
  3. Старайтесь не нарушать договор: берегите квартиру и вещи собственника, платите вовремя и предупреждайте о выезде в срок.
  4. Постарайтесь зачесть депозит в счёт последнего месяца оплаты или вернуть его одновременно с возвратом квартиры.
  5. Не подписывайте никакие документы об отсутствии претензий к наймодателю, пока не получите депозит обратно.
  6. Если собственник не возвращает депозит, предупредите, что суд взыщет с него проценты и судебные расходы.
  7. Если мирные меры не помогли — обращайтесь в суд. 

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-vyekhat-iz-semnoy-kvartiry-i-vernut-strakhovoy-depozit/

Что это такое страховой депозит при аренде квартиры? Образец договора и нюансы возврата обеспечительного платежа

Возврат депозита при аренде квартиры

Для владельцев жилья сдача квартиры в наем всегда связана с некоторыми рисками.

Чтобы их избежать задействуют специальные юридические механизмы, способные защитить интересы как собственников жилья, так и квартирантов.

Один из таких способов – выплата страхового депозита арендаторами.

Это сумма денежных средств, взимаемых с арендатора в пользу владельца квартиры с целью обеспечения сохранности находящегося в квартире имущества и покрытия убытков, возникших по вине недобросовестных жильцов.

Внесение в договор аренды пункта о создании страхового депозита может обезопасить хозяина жилья от следующих рисков:

  • кража или нанесение вреда имуществу владельца;
  • нанесение ущерба ремонту и оборудованию;
  • затопление соседей;
  • невыплата квартирантами арендной платы;
  • несвоевременная оплата счетов за коммунальные услуги.

Понятие страхового депозита не закреплено законодательно, этот вид страховки возникает при оформлении договорных отношений между арендаторами и владельцем квартиры.

Возможность создание такой страховки вытекает из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой имущество, переданное во временное пользование необходимо вернуть владельцу по истечении оговоренного срока в исправном состоянии. Допустимы изменения, произошедшие с вещами ввиду их естественного износа (амортизация).

В соответствии с этой статьей ГК РФ арендодатель не вправе требовать возвращения вещи в первозданном виде после нескольких лет её использования. Достаточным условием для принятия является нахождение имущества в рабочем состоянии.

Исходя из статьи 1064 Гражданского кодекса в том случае, если имущество владельца было испорчено квартирантами – они должны возместить нанесенный ущерб оговоренным с владельцем жилья способом.

В случае возникновения обстоятельств, в результате которых имущество арендодателя было повреждено, страховая сумма остается в распоряжении хозяина квартиры.

Важно! Если претензий к арендаторам квартиры нет и ущерб арендуемому имуществу нанесен не был – арендодатель возвращает сумму страхового депозита в полном объеме.

Как правило, сумма страховки приравнивается к величине ежемесячной платы за аренду квартиры.

Вернуть страховой депозит наниматель может только в двух случаях:

  1. При расторжении договора найма и выселении арендаторов.
  2. В случае если арендуемое жилье передается владельцу при расторжении договора в первоначальном состоянии.

Внимание! Если в процессе передачи квартиры осмотр выявил какие-либо факты порчи имущества владелец жилья вправе не возвращать денежные средства нанимателям, а направить их на возмещение убытков.

Основная терминология

При сдаче квартиры в аренду стороны очень часто путают понятия «депозит» и «залог», хотя на практике это совсем не одно и то же.

Сумма залога – это оплата, подтверждающая намерения нанимателей не разрывать договор раньше оговоренного в нем срока. Ее размер равен плате за 1 месяц аренды.

Необходимость взимания залога обусловлена частыми случаями выселения квартирантов без предупреждения через несколько месяцев проживания. Это дополнительная страховка для арендодателей, желающих сдавать жилье на долгий срок.

Для справки. И залог, и страховой депозит не являются комиссией за аренду. Комиссия — это плата за посреднические услуги при поиске подходящего для аренды объекта недвижимости передаваемой третьей стороне. Ее величина зависит от суммы ежемесячного платежа, взимается единоразово и составляет 50–100% от него.

Если срок действия арендного договора истекает, и наниматели не намерены его продлевать – они вправе вернуть залог или не выплачивать арендную плату за последний месяц проживания.

Ключевые пункты документа

Оформлять отдельный договор на создание страхового депозита необязательно.

Достаточно включить в основной арендный договор пункт о его создании, условиях внесения и возвращения.

Документ обязательно должен включать в себя следующие пункты:

  • точная сумма, в том числе и прописью;
  • обязанность квартирантов передать квартиру владельцу при выселении в том же состоянии, что и при заселении;
  • право владельца жилья оставить сумму депозита себе в том случае, если его имуществу будет нанесен ущерб;
  • если состояние квартиры останется неизменным к моменту выселения – арендодатель обязан полностью выплатить сумму страхового депозита нанимателю.

Важно! Чтобы исключить споры в отношении состояния арендуемого имущества необходимо составить полную опись вещей. Это позволит точно определить, имел ли место факт нанесения ущерба или нет.

Такой механизм контроля за исполнением обязательств сторон предусмотрен в статье 329 ГК РФ, поэтому внесение в основной договор аренды пунктов о создании и условиях страхового депозита полностью законно.

Также в договоре найма прописывают условия открытия депозитного счета в банке и порядок его пополнения. Условия депозитного счета предполагают отсутствие возможности его пополнения и невозможность досрочного снятия средств.

Внимание! При передаче наличных денег из рук в руки владелец арендуемого жилья обязан составить расписку, подтверждающую факт получения средств, в которой должна быть зафиксирована точная сумма и цель получения.

В обратной ситуации (при возвращении депозита) наниматель также обязан составить расписку с указанием точной суммы.

В дополнение к договору найма в обязательном порядке составляется акт приема-передачи жилья. Это документ, согласно которому владелец квартиры передает, а арендатор принимает в пользование имущество, мебель, технику и само помещение в надлежащем состоянии.

Типовая форма при съеме жилплощади с залогом

Соглашение должно включать в себя следующую информацию:

  • данные всех участников сделки;
  • список лиц, которые будут проживать в квартире;
  • опись имущества и состояния арендуемой квартиры;
  • в случае наличия неисправностей они должны быть отмечены в договоре;
  • срок действия договора;
  • размер ежемесячной платы;
  • перечень прав и обязанностей сторон;
  • условия, при которых договор может быть расторжен досрочно;
  • сумма залога и условия его использования;
  • порядок действий при возникновении чрезвычайных ситуаций;
  • реквизиты сторон и их подписи.

Скачать бланк договора аренды квартиры со страховым депозитом.

Для справки. К договору должны быть приложены копии паспортов нанимателя и арендодателя, а также выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

После окончания срока действия договора найма страховой депозит должен быть возвращен нанимателю в полном объеме, при условии, что факты порчи имущества выявлены не были.

Сумма страховки не может быть не возвращена в том случае, если:

  • имущество арендодателя было повреждено незначительно и является следствием длительного использования вещей;
  • если по инициативе нанимателей был изменен цвет стен (незначительно), или в стенах остались дырки от гвоздей.

Для того чтобы вернуть деньги наниматель должен:

  • заблаговременно предупредить арендодателя о намерении съехать (не позднее чем за 1 месяц);
  • удостоверится, что между сторонами нет взаимных претензий.

Порядок действий, если отказываются возвращать

Если арендодатель уклоняется от обязанностей по возврату депозита, то наниматель имеет возможность защитить свои права.

Для этого он должен обратиться в суд с исковым заявлением. К нему должны быть приложены подтверждающие документы – копии договора аренды, копии паспортов сторон, расписки, квитанции и др.

Если владелец жилья не возвращает деньги по причине их временного отсутствия – в обязательном порядке должна быть составлена расписка с указанием:

  • суммы;
  • даты;
  • обязательства собственника по выплате денежных средств;
  • паспортные данные сторон;
  • срок, до наступления которого деньги должны быть возвращены.

В случае невыполнения обязательств такая расписка послужит доказательством в суде.

В каких случаях не берется?

Наниматель может сэкономить в следующих случаях:

  • в квартире нет мебели и бытовой техники;
  • квартира требует ремонта, мебель и прочее имущество, предоставляемое арендатору повреждено.

Как правило, владельцы квартир, отвечающих этим условиям, не настаивают на создании страхового документа.

Мы обсудили эффективный инструмент, призванный регулировать возникающие между арендодателями и квартиросъемщиками споры при выявлении фактов нанесения вреда арендуемому имуществу. Для того чтобы минимизировать риски финансовых потерь важно подробно прописать в договоре аренды условия пользования депозитом и правильно оформить факт передачи денег.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sem-naim/strahovoj-depozit.html

Как вернуть депозит за квартиру

Возврат депозита при аренде квартиры

Все более распространённым условием аренды квартиры на сегодняшний день является внесение съёмщиком страхового депозита при заключении сделки. В этой статье мы расскажем об основаниях для возврата страхового депозита, о самой процедуре возврата и нюансах, которые необходимо учитывать как арендатору, так и арендодателю.

Что такое страховой депозит?

Депозит – сумма, согласованная обеими сторонами сделки найма жилья, которую арендатор, как правило, единовременно передаёт собственнику наряду с арендной платой.

Эти средства – своего рода страховка хозяина квартиры, которая может стать компенсацией ущерба в случае порчи или кражи имущества собственника, а также порчи имущества соседей, например, залива.

Во многих случаях депозит также приравнивается к залогу и рассматривается арендодателем, как обеспечительный платёж за последний месяц проживания, в случае если арендатор срочно съедет, не заплатив.

Каков размер страхового депозита?

Как правило, сумма страхового депозита устанавливается в размере ежемесячного арендного платежа.

Но в отдельных случаях она может быть увеличена: к примеру, в квартире много дорогостоящей техники и мебели, повреждение которой нанесёт собственнику весомый ущерб.

Также сумма депозита может быть меньше платы за аренду, если квартира изначально сдаётся практически без мебели и ценных вещей. Депозит вносится сразу же перед заселением или разбивается на несколько месяцев, по обоюдному согласию собственника и съемщика.

Как оформляется депозит?

Существует два способа передачи страхового депозита: неофициальный и официальный. В первом случае арендатор просто передаёт сумму собственнику без договора и расписок. Во втором случае арендодатель пишет расписку о получении средств, а также в договор о найме жилья вносится соответствующий пункт о страховом депозите.

В наши дни все чаще встречается практика, когда после оформления договорных отношений сумма депозита кладётся на специальный банковский счёт, сроком до истечения договора аренды.

В целом, эксперты не рекомендуют арендаторам передавать средства собственнику без договора или расписки, поскольку в дальнейшем это может привести к проблемам с их возвратом.

Таким образом, перед тем, как передавать депозит, необходимо в договоре о найме жилья указать условия его внесения и возврата, а также зафиксировать его сумму и взять от собственника расписку о получении средств.

Также не стоит забывать о составлении акта приема/передачи квартиры, в котором должны быть указаны данные счетчиков, а также подробно описано, какие вещи и в каком состоянии находятся в квартире на момент заселения арендатора.

Чем подробней будет составлен договор, тем меньше будет оснований для конфликтов у обеих сторон.

Процедура возврата страхового депозита

После прекращения арендных отношений собственник обязан сразу же вернуть съёмщику страховой депозит в полном объёме в случае, если нет задолженности за аренду или коммунальные платежи и не нанесён имущественный ущерб.

Для этого арендодателю необходимо проверить состояние квартиры, а также счета за коммунальные услуги, а арендатору соответственно предоставить все чеки и передать квартиру собственнику в хорошем состоянии. При передаче средств обратно рекомендуется взять расписку уже с арендатора в том, что ему вернули страховой депозит.

Это обезопасит собственника от возможных необоснованных обвинений в присвоении данной суммы.

Как вернуть депозит, если собственник отказывает в его возврате?

Причин для невозврата страхового депозита у собственника квартиры может быть несколько. И каждая такая ситуация требует индивидуального решения.

1. У съемщика образовалась реальная задолженность по оплате аренды или коммунальных платежей, и он съехал. В этом случае собственник оставляет сумму депозита в счет долга, и вернуть ее возможно, лишь устранив задолженность.

2. Съемщик срочно съезжает в начале месяца, не уведомив заранее собственника. Чаще всего в договоре об аренды прописываются штрафы за такие действия, которые могут быть компенсированы за счет депозита.

3. Имуществу арендодателя или его соседей нанесен ущерб, и он таким образом хочет его возместить. В этой ситуации необходимо точно установить сумму ущерба: чаще всего он незначителен и арендатор вправе требовать возврат депозита за вычетом этой суммы.

4. Собственник под разными надуманными предлогами не хочет возвращать страховой депозит. Подобная ситуация чаще всего складывается, когда договорные отношения между сторонами не были оформлены официально и все строилось «на доверии», поскольку при наличии договора и расписки доказать в суде свою правоту арендатору будет несложно.

Если передача суммы не была зафиксирована документом, у съемщика гораздо меньше шансов вернуть деньги. В этом случае, эксперты все же советуют предупредить собственника об обращении в суд или в налоговую инспекцию, если существуют основания подозревать его в неуплате налогов.

Также не стоит возвращать арендодателю ключи от квартиры, пока он не вернет вам депозит.

Владимир Г.:«Я снимал квартиру у бабушки, договор мы не заключали –поверил пожилому человеку. Депозит в размере месячной платы передал ей сразу же после заселения. Через 1,5 года, когда я решил съехать и, заплатив за последний месяц, попросил обратно депозит, она приехала и стала придираться к ужасному, по ее словам, состоянию квартиры. Говорила, что теперь не сдаст ее никому.

Но с квартирой все было так же, как и в тот день, когда я заехал – я много работаю и приходил домой только ночевать. Я попытался ей это объяснить, она поохала, сказала, что подумает и на днях вернет все. Я отдал ключи и съехал. Уже 3 месяца под разными предлогами она не хочет возвращать деньги. Доказательств у меня нет, поэтому с суммой, наверное, придется попрощаться».

Дарья М.: «Мой муж – юрист. Когда мы выбирали съемную квартиру, его обязательным условием было заключение договора.

Хозяева попросили внести депозит – мы это сделали и взяли с них соответствующую расписку.

Через некоторое время мы нашли квартиру получше, заранее сообщили собственникам о переезде, оплатили все счета и получили назад свой депозит. Главное, все делать по закону и тогда проблем не будет».

В целом, в наше время страховой депозит – неотъемлемая часть большинства сделок по найму жилья, и очень важно при его внесении соблюдать простые правила, регламентирующие арендные отношения.

Договор об аренде и соответствующая расписка помогут избежать неприятных ситуаций и сделают взаимодействие арендатора и арендодателя максимально комфортным.

А если вы еще находитесь в поиске квартиры по душе, найти отличное жилье вам поможет Арендатика.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatica/kak-vernut-depozit-za-kvartiru-5ccd4787583aa800af539115

Что такое страховой депозит при аренде, найме квартиры?

Возврат депозита при аренде квартиры

В большинстве случаев жильё предлагается квартирантам не пустым, а с обстановкой – мебелью и техникой. Это удобно для жильцов, у которых нет своего имущества. Однако, хозяин жилья будет нести риски – эти вещи могут быть испорчены из-за неосторожного обращения или вследствие происшествий.

Чтобы исключить риск, что хозяин квартиры материально пострадает, вносится страховой депозит – определённая сумма, которая послужит страховкой, из неё хозяину будет выплачиваться возмещение за испорченные вещи.

Договор аренды жилья

Он заключается при сдаче квартиры и фиксирует основные обязательства сторон, а также прочие связанные с арендой нюансы, чтобы каждый из участников сделки в случае необходимости смог защитить свои права.

Если договор заключён только устно, то сделать это будет сложно из-за отсутствия подтверждения, что вторая сторона приняла на себя обязательства, нарушение которых ей вменяется.

И совсем другое дело – при письменном подтверждении этого.

Строго говоря, в законодательстве под договором аренды жилья понимается документ, заключённый с юридическим лицом. Если он заключается между двумя частными лицами, то называется договором найма.

Опись имущества

Обе стороны должны быть заинтересованы в том, чтобы подойти к составлению описи имущества тщательно.

 С одной стороны, владельцу стоит фиксировать все передаваемые вещи, потому что если какая-то вещь не будет фигурировать в описи, то требовать её возврата в официальной форме потом не получится.

С другой, жильцу необходимо настоять на том, чтобы любые повреждения или износ передаваемых ему вещей были описаны в описи, иначе потом, опять-таки, не выйдет доказать, что они передавались далеко не в идеальном состоянии.

Опись имущества включается в акт его приёма-передачи, в котором также должно быть указано состояние коммунальных платежей и сделано точное описание всего передаваемого имущества. Желательно в качестве приложений добавить к акту фотографии.

Акт приёма-передачи и опись имущества составлять при заключении договора аренды или найма жилья составлять необязательно, однако он позволит защитить свои интересы как одной, так и второй стороне.

Страховой депозит

Так называют сумму, выплачиваемую нанимателем жилья его владельцу, чтобы тот был застрахован от материальных потерь.

При нанесении ущерба имуществу сумма возмещения будет удерживаться из депозита, а остаток после окончания договора аренды, необходимо будет вернуть жильцу.

В Гражданском кодексе не вводится отдельное понятие страховой депозит при аренде квартиры, для него применяются положения статьи 381.1, то есть он приравнивается к обеспечительному платежу.

Конечно, в первую очередь в страховом депозите заинтересован владелец квартиры, и необходим он обычно в случаях, когда в ней остаётся достаточно много вещей с высокой суммарной стоимостью. Соответственно, без страхового депозита обходятся в случаях, если:

  • квартира пустая;
  • необходим ремонт и замена мебели.

Помимо этого, часто внесения депозита удаётся избежать при условии, что:

  • выплаты за квартиру делаются каждую неделю или две – частое внесение платежей, особенно если оно совмещено с визитами хозяев и возможностью убедиться в сохранности имущества, позволяет не волноваться за это;
  • снимается комната, в результате чего хозяева проживают в одной квартире с нанимателями и могут контролировать состояние своего имущества.

Следует различать страховой депозит и залог, а эти понятия нередко путают.

Они различаются по цели внесения: залог вносится, чтобы подтвердить аренду, а депозит страхует имущество, находящееся в арендуемом жилье. Залог впоследствии засчитывается в счёт оплаты, а депозит возвращается при отсутствии ущерба имуществу или прочих факторов, дающих право его удержать.

Преимущества и недостатки

Внесение страхового депозита имеет для обеих сторон как положительные, так и отрицательные следствия, но главным образом он всё же призван обеспечивать защиту интересов хозяев сдаваемого жилья. Для них его плюсы следующие:

  • Он заставляет квартирантов относиться к имуществу хозяев в арендованной квартире бережнее, поскольку они будут знать, что при нанесении ущерба платить за него придётся своими деньгами.
  • Если ущерб всё же будет нанесён, хозяину не придётся пытаться отдельно и с неясным исходом договариваться о компенсации – всё уже урегулировано и остаётся лишь удержать средства из депозита.
  • То же самое и с коммунальными услугами – нередки ситуации, когда квартиранты съезжают, не заплатив за последний месяц или даже несколько, в результате чего владельцу недвижимости приходится платить за них. При наличии страхового депозита такое развитие событий исключается.

Недостаток, по большому счёту, лишь один – стандартная сумма депозита относительно мала и не покрывает всей стоимости оставляемого в квартире имущества, а значит, возникает риск, что с его помощью не удастся покрыть убытки, принесённые нанимателем жилья.

Для самого нанимателя тоже есть плюсы:

  • При согласии внести депозит он получит более широкий выбор жилья, поскольку некоторые хозяева отказываются сдавать квартиру без его внесения.
  • Более цивилизованные и устойчивые отношения между сторонами сделки, при которых меньше вероятность возникновения конфликтов.
  • Хозяева не будут опасаться оставлять своё имущество, и не заберут из квартиры что смогут или, по крайней мере, самое дорогое. А при отсутствии обеспечения квартирант рискует обнаружить вместо нового телевизора чёрно-белый прямиком из СССР, а новый в это время будет пылиться у хозяев в чулане – подобные случаи нередки.

Недостаток очевиден: дополнительные траты, ведь, даже если средства в итоге вернутся, всё равно до этого момента пройдёт время, в течение которого они не будут доступны. Тем более, если урон имуществу всё же оказался нанесён – тогда не будет никакой возможности уклониться от трат.

В итоге, из-за своей выгодности для хозяев жилья и относительной необременительности для квартиросъёмщиков, страховой депозит получает всё более широкое распространение. Его практикуют при аренде жилья классом от люкса и вплоть до эконома, а в крупных городах при несогласии внести депозит число опций по аренде значительно уменьшается.

Порядок оформления

Вовсе не обязательно для оформления страхового депозита составлять отдельный договор. Вместо этого, его наличие может быть оформлено как пункт в договоре найма или аренды жилья. Указывается:

  • назначение средств (помимо депозита это может быть залог);
  • передаваемая сумма (отдельно указывается цифрой и прописью, например, 15 000 (пятнадцать тысяч);
  • форма передачи – наличные, безналичный расчёт.

При наличном расчёте необходимо отдельное оформление расписки за полученные средства, если используется безналичный, то она не нужна, поскольку можно будет взять банковскую выписку при необходимости.

В расписке фиксируется не только факт передачи средства, но ещё и их целевое назначение, поскольку при отсутствии указания на него нельзя точно определить, был ли оплачен страховой депозит либо залог, аванс, ещё что-то.

Форма расписки свободная, но, как правило, она составляется от руки и содержит следующие пункты:

  • ФИО сторон сделки;
  • их адреса регистрации и паспортные данные;
  • телефоны;
  • передаваемая сумма;
  • дата и подпись принявшего деньги.

При выполнении этих условий расписка будет иметь юридическую силу, а значит, её можно применять в качестве доказательства на судебном процессе. Желательно, хоть и необязательно, для этого заверить её нотариально.

Почти любой банк работает со страховыми депозитами и стандартные условия такие: деньги вносятся одним платежом, после чего ни снимать, ни дополнять средства на счёте будет нельзя, а после истечения установленного срока их выдадут вместе с начисленными процентами.

Размер депозита

Стандартный размер страхового депозита равен платежу за квартиру за один месяц.

Такую сумму в большинстве случаев уж точно нельзя считать чрезмерно большой, поскольку общая стоимость оставляемого в распоряжении квартирантов имущества гораздо выше.

Но не всегда, потому сумма депозита может меняться исходя из того, насколько велика стоимость имущества, и составлять, например, 50% от выплаты за месяц, или, наоборот, превышать её в 3-4 раза.

При его определении применяется стандартный коммерческий подход.

Оценка причиненного ущерба

Как указывается в статье 622 ГК, имущество должно возвращаться в том же состоянии, в котором было получено, однако, при этом необходимо учесть его нормальный износ. Это значит, что требование владельца вернуть, к примеру, мебель, в точности в таком же состоянии, в котором она была 4 года назад, когда жилец только заселился в квартиру – неправомерно.

Соответственно, неправомерен и вычет из страхового депозита в подобных случаях, то есть когда мебель не повреждена и её износ за это время остался в пределах нормального. Иное дело, если она будет испорчена – тогда уже действительно необходимо будет возмещение урона, и именно для таких случаев нужен страховой депозит.

Возмещается строго та сумма, которая требуется для ремонта или замены имущества на аналогичное, определяемая либо по договорённости хозяев и квартирантов, либо, если к согласию прийти не удалось, в суде.

Возврат депозита

Если имуществу за время аренды не было нанесено урона, и все произошедшие с ним изменения остаются в рамках естественного износа, то депозит должен быть возвращён после истечения договора в полном объёме. Либо он может возвращаться частично, если на оплату урона ушли не все средства.

Для окончательного расчёта депозита перед выселением из квартиры проводится проверка всего оставляемого в ней имущества и сверка со сведениями из описи, составленной при заселении.

При обнаружении поломки средства на её устранение также вычитаются из суммы к возврату, данную сумму совместным решением должны определить хозяин квартиры и арендатор.

Если испорчены были, например, полы или стены, то компенсирована должна быть цена материалов, а также работа по восстановлению, при порче техники – её стоимость.

Если убытки превышают сумму депозита, наниматель должен будет сделать доплату, если она меньше, то после снятия депозита хозяин должен будет вернуть его часть нанимателю. Если договорить о точных суммах не получилось, нужно обращаться в суд.

Каким бы способом стороны ни определили сумму, которую необходимо передать хозяевам, сами или при помощи суда, но после её установки выполняется сам возврат, порядок его такой же, как и при передаче, и при наличном расчёте опять-таки должна быть составлена расписка, свидетельствующая, что квартирант получил деньги.

Отказ в возврате депозита

Чтобы вернуть депозит, необходимо, чтобы были соблюдены основные условия договора, то есть: ущерб имуществу отсутствует, нет долгов по платежам, срок договора соблюдён. Даже если он расторгается раньше срока, депозит всё равно можно получить при выполнении остальных условий, если предупредить о расторжении соглашения хозяина минимум за месяц.

Если одно из этих условий не соблюдено, то собственник жилья получает право не возвращать депозит, но при их выполнении обязан вернуть его.

В действительности, однако, далеко не всегда всё проходит гладко: хозяева недвижимости нередко считают внесённые на депозит деньги уже своими и не хотят их возвращать.

И ладно, если при извещении о переезде хозяин предлагает рассчитаться за последний месяц с помощью залога (хотя соглашаться на это нежелательно, поскольку за этот месяц что-то ещё может произойти с имуществом) – это ещё не худший случай. Ведь иногда арендодатели стремятся всеми доступными способами снизить сумму к возврату, указывая на любые царапины, потёртости и облезшую краску, и требуя возместить нанесённый вред.

В результате иногда могут появиться разногласия насчёт того, в каком именно размере был нанесён ущерб имуществу, и был ли он нанесён вообще. Чтобы минимизировать этот риск, необходимо как можно более тщательно провести опись имущества при его передаче. Если несмотря на это договориться не удаётся, придётся разрешать спор при помощи посредников.

Порядок разрешения споров

Если депозит владелец квартиры возвращать не намерен, наниматель должен сначала направить в его адрес письменную претензию. Форма такой бумаги свободная, важно, чтобы в ней было обозначено требование вернуть депозит, и изложены причины, почему он должен быть возвращён. Также следует указать срок и способ возврата.

Если в указанный срок этого не случилось, и так и не было достигнуто согласие по поводу того, должен ли быть возвращён депозит или нет, либо относительно того, какая его часть может быть удержана, то этот вопрос придётся решать через суд.

При отсутствии у хозяина квартиры доказательств, что его имуществу был причинён ущерб, не станет большой проблемой выиграть суд, в результате чего все средства будут возвращены, а расходы на процесс придётся оплачивать ответчику.

Но при этом на всём протяжении процесса истец обязан воздерживаться от любых противозаконных выходок, вроде порчи имущества владельцев или его присвоения, а такие случаи отмечались.

Нарушители при этом указывали, что хозяева и без того утверждают, что это имущество испорчено, и за него необходимо заплатить.

Чтобы добиться возврата депозита, квартиранту нужно составить исковое заявление и приложить документы:

  • копию договора найма;
  • акт приёма-передачи;
  • письменно сформулированные претензии хозяина с обоснованием, по каким причинам он решил удержать депозит или его часть;
  • фотографии или видео, показывающие, в каком состоянии находится имущество, если спор касается именно этого;
  • независимая оценка;
  • показания свидетелей.

Далее всё будет зависеть от решения суда.

Как видно, хотя страховой депозит и был задуман для защиты интересов сторон сделки, и свои функции успешно выполняет, в некоторых случаях его наличие может осложнить процесс завершения съема или аренды жилья.

Чтобы минимизировать риск этого, надо в точности следовать всем установленным процедурам при составлении договора, описи имущества, расписок и других документов, которые может потребоваться оформить при найме жилья.

И даже если возник конфликт, продолжать придерживаться всех требуемых законодательством процедур и решать вопрос в судебном порядке.

Источник: https://pravo.estate/arenda/strahovoj-depozit/

Возвращение страхового депозита: в каком случае, когда и сколько?

Возврат депозита при аренде квартиры

В арендных отношениях обеспечительный платеж играет важную, если не сказать ключевую роль. Как правило, условия договора аренды (найма) всегда предусматривают обеспечительный платеж, который именуется чаще как «страховой депозит», в размере не менее месячной суммы арендной платы.

Эта сумма служит обеспечением возмещения возможного ущерба квартире и имуществу собственника, причиненного проживающими в квартире лицами в период действия договора аренды.

Как выглядит обеспечительный платеж в арендных отношениях, оформленных официально? Платить с него налог или нет? Можно ли его учитывать как плату за последний месяц аренды? В какой момент он должен быть возвращен?

«Законодательно понятие обеспечительный платеж введено в Гражданский кодекс с 1 июня 2015 года. До этого обеспечительный платеж широко применялся на практике, так как закон предусматривал возможность обеспечения обязательств иными, не предусмотренными в законе способами, — рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России. –

С момента введения специальной статьи появилась возможность делать ссылку именно на норму закона, что стало, конечно, более удобным для понимания.

Обеспечительным платежом может быть в том числе обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. На сумму обеспечительного платежа проценты не начисляются».

Это не плата за последний месяц!

При начале арендных отношений чаще всего возникает спор о том, может ли сумма обеспечительного платежа быть засчитана за последний месяц срока проживания в квартире. Конечно, арендаторы настаивают на наличии такого условия в договоре. Опытные собственники категорически против этого, и небезосновательно.

По закону для зачета встречного однородного требования достаточно заявления одной стороны. И в этом случае зачет возможен только при составлении предварительного акта осмотра квартиры с подтвержденным фактом отсутствия ущерба. Что это означает на практике? За месяц до окончания срока аренды стороны должны встретиться в квартире, тщательно ее осмотреть и составить акт о том, что ущерба нет.

Однако это редко работает на деле. Потому что, во-первых, квартира, в которой проживают, естественно, не является пустой, в ней много вещей и мебели, что часто не позволяет увидеть скрытый ущерб или недостатки. Во-вторых, это неудобно для сторон — встречаться и тем самым нарушать спокойное проживание в квартире.

В-третьих, арендаторы, как правило, забывают о предварительном осмотре и просто засчитывают депозит за последний месяц. То есть не платят собственнику последнюю арендную плату.

И тогда собственник находится в достаточно незавидном положении: денег ему не заплатили, есть ли ущерб в квартире, он не знает, и после выезда и освобождения квартиры именно ему придется «бегать» за арендатором, чтобы получить возмещение за причиненный ущерб.

Поэтому лучше, советует Галина Баркус, иметь обеспечительный платеж как обособленную денежную сумму, независимую от арендной платы.

Этой точки зрения придерживаются и налоговые органы, и консультанты.

Ведь вопрос об обложении суммы обеспечительного платежа НДФЛ 13% возникает при каждой сделке, где собственник действует как физлицо, и в особенности если договор заключается с юридическим лицом.

В этом случае у арендатора возникает функция налогового агента, и он удерживает 13% при каждой выплате денежных средств. А как быть с депозитом? Тоже удерживать? Ведь это не доход, говорят собственники — и они правы. Обратимся за разъяснениями к Минфину.

Налогообложение обеспечительного платежа

Согласно Письму Минфина России, денежные средства обеспечительного платежа должны быть каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, а экономическая выгода в любом случае присутствует, если режим банковского счета, на который перечислены деньги, позволяет их расходовать.

Как мы видим, обособить эту сумму на практике получится с трудом. Поэтому чаще всего бухгалтер арендатора удерживает налог 13% с суммы обеспечительного платежа. При возврате суммы обеспечительного платежа такой удержанный налог будет считаться излишне удержанным, и в этом случае налоговый агент возвращает его из бюджета самостоятельно, без участия собственника.

Собственник возвращает депозит в полученной сумме без налога.

Если же собственник ИП и применяет УСН (6%), он не включает суму депозита в налогооблагаемый доход. На это также имеется четкая позиция Минфина: обеспечительный платеж, который будет возвращен арендатору, в доходах арендодателя не учитывается. В любом случае, необходимо предусматривать возвратный характер депозита и его только обеспечительную функцию, без условия зачета в арендную плату.

Получается, индивидуальным предпринимателям повезло больше: налог с суммы обеспечительного платежа они не платят.

А для физлиц при заключении договора с компанией будет приоритетно мнение бухгалтера: посчитает ли он нужным удержать налог или нет. В 90% случаях компании удерживают НДФЛ с суммы страхового депозита. И об этом нужно обязательно предупредить собственника до момента подписания договора аренды.

Согласуйте сумму ущерба

Возврат страхового депозита тесно и неразрывно связан с согласованием суммы ущерба, причиненного имуществу собственника в период аренды. Чтобы у арендодателя не возникло просрочки в возврате денежных средств, необходимо четко прописать в договоре процедуру и сроки возврата, советует юрист.

Срок возврата может быть исчислен только после согласования обеими сторонами суммы ущерба в письменной форме.

С даты прекращения договора аренды срок возврата суммы обеспечительного платежа исчисляется только при условии либо отсутствия ущерба, что будет зафиксировано в акте возврата квартиры, либо в случае, если сумма ущерба согласована сторонами в момент возврата квартиры. Такое тоже бывает, но редко.

Во всех остальных случаях срок перевода денежных средств может быть исчислен после подписания сторонами двустороннего документа с согласованной суммой ущерба.

Таким документом может быть акт о взаимных расчетах, соглашение об установлении суммы ущерба, иной подобный документ. До момента согласования суммы ущерба арендодатель вправе удерживать страховой депозит.

Для отсутствия затягивания сроков любой стороной рекомендуется указать в договоре процедуру согласования ущерба: срок предоставления сметы расходов, срок ответа на претензию, порядок привлечения независимого эксперта и предмет проведения экспертизы, установление факта ущерба или естественного износа, распределение расходов на эксперта между сторонами.

«Недавно у нас был случай, когда арендатор попросил оплатить экспертизу за счет средств страхового депозита, то есть собственник должен был оплатить сумму услуг эксперта из суммы депозита.

Владелец квартиры правомерно отказался, так как обеспечительный платеж — это целевые денежные средства, которые можно использовать только по назначению, предусмотренному условиями договора, — рассказывает Галина Баркус. — А услуги эксперта, как правило, не включены в это целевое назначение.

По условиям договора аренды страховой депозит является обеспечением исполнения обязанности арендатора по возмещению возможного ущерба квартире и имуществу».

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/04/23/vozvrasenie-strahovogo-depozita--v-kakom-slycae--kogda-i-skol_ko-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.