Сдать квартиру на первом этаже

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Сдать квартиру на первом этаже

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.

На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.

Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.

С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.

Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.

Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования
  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования
  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.

За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.

После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.

Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.

Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.

Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.

Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.

Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.

Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.

Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.

Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.

За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.

Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.

Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.

К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс – это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Источник: https://vc.ru/life/87407-kak-perevesti-kvartiru-na-pervom-etazhe-v-nezhiloy-fond

стоит ли покупать кв.на 1-м этаже под сдачу? | Дом | Квартирный вопрос

Сдать квартиру на первом этаже

  • Добрый всем день,хочу узнать мнение общества- стоит ли покупать в ипотеку квартиру сразу под сдачу, на 1-м этаже?насколько такие квартиры ликвидны, насколько нормально ее потом будет продавать если что?или таки под сдачу лучше однушку?

    п.с вполне возможно, что когда будет ребенок сами туда переедем, а однушку нашу имеющуюся будем сдавать. Поэтому рассматриваю варианты двушки, чтобы потом самим туда переехать.

  • В Алтуфьево продается на Новгородской на первом этаже. ТОже можно купить вместе с квартирантами)

  • мы купили на 1эт и сразу сдали. Со сдачей никаких проблем не было. Правда у нас высокий этаж и окна во двор. Цена аренды такая же как и на других этажах.
    Продавать пока не собираемся.

  • 1 этаж на цену аренды не влияет. Некоторые арендаторы с детьми даже предпочитают 1 этаж более высоким (коляска, велосипеды).

    Продать будет сложнее – разница в цене по сравнению с другими этажами может доходить до 20%.

  • тут была тема минусов и плюсов первого этажа, все таки минусов больше, та же канализация, не дай бог что случись и у вас это все поплывет, надо смотреть какой подвал, а кто вам правду скажет и пустит туда, опять же решетки на окнах, занавески закрывать, под сдачу можно, но для себя я бы не стала. хорошо если окна не на подъезд будут выходить

  • Мама живет в квартире на 1 этаже с видом на подъезд.

    Про канализацию – не могу себе представить, что должно произойти, чтобы протечка в подвале отразилась на квартире . Подвал в высоту 2 с лишним метра + открытые вентиляционные отверстия (выходят во двор чуть выше уровня асфальта).

    Минусы очевидны – постоянно лязгает металлическая дверь, при открытом окне шум паркующихся машин и разговоры входящих в подъезд и выходящих из него слышны явственно. Это мешает спать ночью и рано утром, но потом привыкаешь.

    Про решетки на окнах, темноту и т.д. даже не говорю.

    Плюс, пожалуй, только один – когда у мамы прорвался полотенцесушитель в ванной, и в её отсутствие кипятком залило всю квартиру, претензии ей никто не предъявлял .

    А так затопило бы на несколько этажей вниз.

  • Забавно, снимать значит любят на первом, а покупать повыше
  • Ерунда это все, минусы можно найти везде при желании. Сейчас на первом все меньше решеток, если деревьев нет непостредственно около окна, то освещение нормальное. Подвал в современных домах высокий и сухой.

    Занавески закрывать ))), разве это минус? Мне с гардинами комфортнее, солнце по утрам не будит.

    Самые главные плюсы первого этажа, можно делать перепланировку и перемещать кухню в зал, например, и второе никого не затопишь, переживать не надо, когда долго в отлучке. И небольшой плюс – не надо пользоваться лифтом.

  • Мы 25 лет на 1 этаже. Так получилось, что еще 3 моих родственника живут на 1. С канализацией у всех ОК (я вообще не слышала, чтоб у кого-то были такого рода проблемы. Может это в старых домах 50-60х гг?). Холодно только у нас (угловая), у родственников тепло.

  • 4 года назад переехали на первый этаж. Страхов было много:на нас все смотрят (повесили жалюзи), обворуют квартиру (решетки так и не сделали)), писают под окна (пока здесь живем воспитываем местное население). Но самым неожиданным явилось явление дермодемона из унитаза.

    Затопило квартиру 4 комниты, кухня, после отпуска (явились в квартиру на пять минут за вещами). Затопило канализацией. Ущерб 90%. Выкинули мебель, и все обои , полы, вещи. Рыдала крокодильими слезами. Денег нет (отгуляли отпуск)Ю младщего в сад, старшую в школу.

    Теперь с мужем вкушаем долю работников малярного, слесарного, плотнического, погрузочного и инженерного труда. Никогда не знали , что это основная прелесть проживания на 1 этаже.Мы в шоке, но справимся.

    Задумались о запорных клапанах на канализации, подаем в суд на домоуправительную компанию, и надеемся, что по льготному страхованию нам выплатят “10 рублей”. ДДрузья, если есть опыт, как нам обезопаситься от всевозможных проблем на 1 этаже. ведь забираться на вверхние этажи больше не хочется!

  • такая проблема может возникнуть на любом этаже, зависит от того, где засорится.

  • У нас недели две назад был засор на 3 этаже, вам правильно написали засор может быть на любом этаже, мой сосед как-то поделился, что для такого случая у него припасен обычный тулуп, который он использует как затычка в унитаз и ничего тогда вытекать оттуда не будет. А вообще сочувствую, у нас такое было на 2 этаже.

  • КУПЛЮ ТУЛУП! Обращаться в личку)))

  • правильно, и пусть дерьмяшко поднимается выше по этажам
  • дубленка пойдет?
  • Ужасно, конечно. Сама всегда с внутренним трепетом возвращаюсь из отпуска.
    Условно обезопасить можно только страхованием (нормальным, не тем, что в платежках), хотя бы тыс.на 500. Это стоит относительно недорого (4-6 тыс.руб. в год), зато расходы покроет на ремонт, и потом страховая будет судиться с Вашим ДЕЗом, взыскивая по регрессу выплаченную сумму.

  • +1000 Все то же самое у моей свекрови, она тоже на первом этаже всю жизнь живет на сторону подъезда (самое ближнее окно к подъезду кухонное, вот там вообще жесть: дверь металлическая, звук домофона, разговоры, курильщики частенько стоят курят около подъезда…).

  • “Сейчас на первом всё меньше решеток” – это как? Вы имеете в виду, что первый этаж в новых домах высокий или что-то другое?

    У нас дом не новый, 1 этаж расположен низко, и решетки жильцы ставят за свои деньги. Можно не ставить из эстетических соображений, но тогда забраться в квартиру сможет каждый первый . Для этого нужно просто перелезть через ограждение лоджии.

    У мамы однушка, и переносить комнату на кухню и наоборот ей без надобности.В квартире темно даже днем, свет горит весь день. Рядом с домом растут деревья, а все окна выходят на лоджию, которая застеклена.

    Насчет плюсов – согласна с Вами, никого не затопишь (уже успели убедиться).

    Но, главное, почему мы купили эту квартиру – это был единственный вариант в этом доме, и из-за перечисленный особенностей стоила она ниже рыночной цены.

  • У мамы точно такая же ситуация – кухня с видом на домофон. Курят и пиво пьют у подъезда иногда.

    Нам удалось добиться, чтобы убрали лавочку рядом с подъездом – до на ней этого пили, курили и тусили по ночам постоянно .

  • У моей свекрови тоже лавочку убрали, но я все-равно не понимаю людей которые якобы прямо таки рвутся снимать именно на первом этаже, тем более вроде как и скидок за первый этаж нет. Не понимаю этого. Лично сама бы ни за что не поселилась бы на первом этаже (в смысле не сняла бы такое жилье).

  • у меня тетя живет на 1 эт. Во время ремонта она сделала что-то типа вентил.отвертия в полу.Утро(перед работой) она открывает это отверстие- если затопит, то вся грязь из унитаза пойдет в подвал,а не по квартире
  • умная у вас тетя, а отверстие где находится, в туалете?

  • и вот прям у всех такая ж..па..ага. Вашей маме наверное дали квартиру, и она взяла то, что давали (как и мои). Но вот если покупаешь на свои, то уж явно не с видом на подъезд. Мы и сами смотрели 1 этажи, смотрели только те, которые выходят не на подъезд.

    Была пара квартир, у которых окна выходят на поляну, где нет ни лавочек, ни детских площадок (на одной поляне было несколько яблонь, на другой пара сосен). Кстати, обе смотрели зимой, и у обеих полы были теплыми без всяких дополнительных утеплений. Так что нужно смотреть.

    Конечно, есть люди, которые категорически не рассматривают 1 этаж, но не у всех есть лишний миллион (а то и больше), чтоб купить повыше.

  • А из подвала не пахнет? Не боится, что какая-нибудь “бяка” заползет, типа тараканов?

  • а у меня одни родственники категорически не хотят ставить решетки из-за противопожарной безопасности. Говорят, пусть лучше обваруют, чем мы не сможем выбраться во время пожара

  • Автор, а какие у вас есть варианты? Я так понимаю, что на повыше у вас денег нет? Или принципиален район?

  • Ну Вы прям всё знаете .

    Квартиру мы покупали именно на свои, и маме было важно купить её в этом самом доме. У нас в этом же доме есть ещё одна квартира, в которой мама прожила более 40 лет . И эту первую квартиру они с папой тоже сами купили (дом кооперативный). Теперь в ней я с семьей живу.

    Дом небольшой, около 50 квартир, продают их очень редко (1 квартира в 2 года примерно, не чаще). Цены в тот период быстро росли (а цены в центре Москвы и так высокие), брать кредит мы не хотели, поэтому купили единственый вариант, который был в продаже.

    Хозяева торопились продать, потому что альтернатива их тоже стремительно дорожала.

    Я не теряю надежды обменять мамину квартиру на более высокий этаж (доплата около 1,2 млн), но однушки никто не продавал последние года 3 (продавали двушка, но доплата составила бы более 3 млн.).

  • Бяки реально заползают – блохи, например (потому что в подвале живут кошки).

  • В каких же вы трущебах живите? У нас ни кошек, никакой живности в подвале, один раз только обнаружила дохлую крысу после обработки подвала.

  • Что то вы бредите по-моему, не может быть такая колосальная разница между первым и верхними этажами, если это современные дома, максимум 200-300 тыс.руб.Хотя вы проживаете видимо в старом доме, раз мама там уже 40 лет живет.

  • ЦАО, конечно.

    А в каких престижных новостройках крыски проживают ?

  • Разумная позиция.У нас соседка тоже жила без решеток на окнах. Как-то раз проснулась ночью и увидела, что по комнате ходят 2 мужика и шарят в шкафах – влезли на балкон и вошли через приоткрытое окно (дело было летом).

    После этого случая решетки поставили даже на 2 этаже.

  • У родителей на 4 этаже как то дерьмо из унитаза поперло. Посреди ночи. очень долго ехала аварийка… Ужос….

    Во Владике (где я щас), жители 1 этажей делают себе отдельную канализацию. Уж не знаю насколько это законно… Но тут все так, по комнате к дому пристраивают, площадки лестничные делят и тп.п. вобщем кто во что горазд.

  • Дом старый, 60-х годов. Брежу не я, а продавцы и покупатели квартир (это я про цену двушки), а также риелторы, сопровождающие эти сделки. Мы оценили квартиру мамы и такую же квариру на 5 этаже у нескольких риелторов, разница составила 1-1,2 млн.

    Хотя я бы не называла бредом точку зрения, отличную от моей.

  • Мне бы хотелось снимать на 1. Ребенок очень поздно ложится, слишком активный. Не хотелось бы доставлять неудобств соседям.

  • Конечно. Аренда – дело краткосрочное, не понравилось – съехали.

    А покупают жилье на годы, и ликвидность учитывают.

  • у нас в ЦАО травили крыс пару лет назад, они расползлись по щелям между 1-этажом и подвалами и подохли там. вонь стояла примерно месяцев 8-10, ужасно просто было, вонь была в подъезде.

  • А вы слушайте поменьше риэлторов, беру сталинку к примеру, двушка, в доме всего 4 эт., разница между первым и третьим 200 тыс, это уже проданные квартиры, а не выставленные в продажу.

  • На первом много позволено.

  • Ну так собрать их надо было (оборжаться), я так и обнаружила эту крыску за 8 лет, что живу в доме, по запаху. Было это в первый год сдачи дома, прибежали из соседних хрущей.

  • А вышли как через дверь?
  • У нас на 6-ом этаже муравьи черные, не знаю уже как с ними бороться.

  • там забили все отверстия и щели в полу куда они могли выбраться и сдохнуть, потому что на 1 этаже находится жэк и подвала нет. вот там между фундаментом и полом нижнего этажа и сдохли

  • Ха, а причем здесь тогда первый этаж, если у вас квартиры начинаются со второго? Было бы жилое помещение, влетело бы вашему ЖЭКу.

  • Мы хотели обменять мамину квартиру с доплатой на такую же квартиру пожилой соседки на 5 этаже. А соседка эта хотела доплату. Как понять размер этой доплаты, не оценив обе квартиры? Оценили – мы пригласили своего знакомого риелтора, соседка – своего, и ещё из Инкома вызвали. Меньше миллиона разницу никто не озвучил.

    Но тут в процесс вмешалась племянница этой соседки (наследница), устроила скандал своей тетке и воспротивилась обмену. Так что дальше оценки дело не пошло .

  • Да никто и не рвется на 1 этаже снимать. Скорее, похдодит район, состояние квартиры и цена. А то, что она на 1 этаже, не останавливает.

  • Вышли тем же способом, как и вошли – через балкон.

    А тетка эта страшные минуты пережила, в соседней комнате у неё маленький ребенок спал.

  • Прикольно, культурные воры как зашли так и вышли. Вообще первый раз такое слышу, из своего детства у бабушки в хрущике, помню кошка чья-то ночью вскочила в окно переполоху было, т.к. как раз моя тетя встала в туалет и испугалась.

  • Так вы продайте мамину и купите в другом доме, поновее. А соседка пусть свою продает годами на миллион дороже.

  • Это разумное решение. Но мама хочет жить именно в этом доме – она больше 40 лет прожила в нем и переезжать не хочет. Причем хлопающая дверь и прочие атрибуты жизни на 1 этаже ей уже не мешают – привыкла. Говорит, что её всё устраивает.

    Скорее, это моя инициатива переселить её повыше. Мне неловко, потому что она отдала мне более хорошую квартиру.

  • Хм, если все ее устраивает, зачем тогда ворошить? Жить на первом этаже могут люди с особым взглядом на жизнь, это вам не в облаках витать на верхних этажах

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-2733519.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.