Сдать квартиру без собственника

Содержание

Временная регистрация по договору найма жилого помещения

Сдать квартиру без собственника
Сдать квартиру без собственника

Российское законодательство обязует граждан регистрироваться по месту пребывания при условии их проживания по адресу, отличному от прописки, в течение 90 дней.

Причем зарегистрироваться гражданин может как в квартире родственников и друзей, так и в арендованном жилье.

Найм жилого помещения по договору

Договор найма жилого помещения в обиходе обычно называется договором аренды. Хотя такое название не совсем корректно с юридической точки зрения. Если квартира передается во временное пользование физическому лицу, то заключается именно договор найма. В случае если арендатором выступает юрлицо, то речь идет о договоре аренды.

Каждый собственник квартиры имеет право свободно ей распоряжаться по своему усмотрению.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Он вправе продать ее, подарить или сдать в аренду. В последнем случае он обязан заключить с нанимателем договор найма жилого помещения.
[/attention][/attention][/attention]

Положения договора найма защищают права сторон и фиксируют их обязанности. Так, в договоре найма жилого помещения оговариваются такие важные аспекты взаимоотношений между собственником и жильцом как срок действия арендной платы, размер ежемесячной арендной платы и прочие моменты, а при необходимости и возможность оформления временной регистрации.

Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире

Закон допускает возможность сдачи жилья без официальной регистрации в нем арендатора в следующих случаях:

  • если жилье арендуется его родственниками;
  • жилец проживает в квартире менее 90 дней.

В противном случае арендатор обязан сообщить ФМС об адресе своего фактического проживания и оформить по адресу арендованной квартиры временную регистрацию.

Оформление временной регистрации в арендованной квартире производится в стандартном порядке. Единственное, что нужно учитывать, это необходимость подать в составе комплекта документов письменное согласие всех собственников квартиры на временную регистрацию определенного лица по месту пребывания.

Нужно ли прописывать жильца?

Собственник жилого помещения может не регистрировать жильца, если тот проживает там относительно небольшой период времени: менее 90 дней. Без его согласия совершать регистрационные действия сотрудники миграционной службы не вправе, даже если на руках у арендатора будет заключенный договор аренды.

Если жилец проживает в съемной квартире более 3 месяцев, то собственник обязан предпринять меры по постановке жильца на учет в ФМС. В противном случае он совершает административное правонарушение, которое карается штрафом в 2000-3000 руб.

Хотя на практике доказать факт проживания квартиросъемщика в течение длительного времени весьма проблематично и привлечь собственника к ответственности непросто.

В договоре найма можно прописать обязанность собственника предоставить письменное согласие на временную регистрацию. Но делать это не обязательно.

При отсутствии указанного пункта отношения между сторонами будут регулироваться согласно нормам ГК и АПК, где сказано об обязанности владельца жилплощади временно зарегистрировать у себя жильца при условии его проживания в квартире более 90 дней.

Особенности для собственника

Оформление временной регистрации имеет определенные плюсы и минусы для собственника.

К числу положительных сторон для собственника можно отнести отсутствие потенциальных проблем с законом. Если жилец оформлен в квартире на законных основаниях, то он может не беспокоиться о возможных штрафных санкциях со стороны налоговиков или сотрудников миграционной службы.

Многие собственники не хотят регистрировать своих арендаторов из-за опасений по поводу того, что они в перспективе будут претендовать на собственность. На самом деле такие опасения беспочвенны. Временная регистрация не дает никаких правовых оснований претендовать на жилье, а лишь закрепляет права на законном основании проживать на данной жилплощади.

Претендовать на квартиру арендатор не сможет, даже если вложит деньги в ее содержание и ремонт. Права собственности могут возникнуть только в результате заключения договора купли продажи или оформления дарственной. По договору аренды или найма они не возникают.

Конечно, временная регистрация не лишена и своих минусов:

  1. Вырастет размер коммунальной платы (хотя обычно обязанность по ее оплате перекладывают на нанимателя).
  2. Если жилец возьмет кредит и не отдаст, то навещать должника коллекторы будут по адресу его регистрации.
  3. На этот адрес будут приходить все штрафы от ГИБДД.
  4. Если арендатор военнообязанный и уклоняется от службы в армии, то сотрудники военкомата будут разыскивать его по указанному адресу.

Особенности для арендатора

Наличие официальной регистрации по месту пребывания несет в себе немало плюсов для арендатора.

Так, ему открывается доступ к широкому спектру государственных и коммерческих услуг: право на получение медицинских услуг в поликлинике, образовательных услуг в школе или детском саду, получение кредита и оформление страховки, трудоустройство и пр. Таким образом, наличие временной регистрации способно существенно улучшить качество жизни жильца и устранить ряд административных барьеров.

Пожалуй, минусов у квартиранта от оформления временной прописки практически не будет. Данная процедура для него бесплатна. В любой момент он может прекратить срок действия временной прописки. При этом его постоянная прописка не аннулируется и остается в силе.

Минусы могут возникнуть у жильцов при наличии у них проблем с контролирующими инстанциями, так как при необходимости налоговики или приставы могут с легкостью их найти по месту фактического проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/registracija/vremennaja/po-dogovoru-naima.html

Можно ли сдать квартиру без согласия собственника?

Сдать квартиру без собственника

Гражданский кодекс нашей страны гласит: только собственник жилья имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Это указано в 608 статье ГК РФ. Непосредственно владелец жилья, будь то квартира или дом, лично ставит свою подпись на договоре аренды. Он же обязан предоставить лицу, снимающему жилье, документы, которые подтверждают его право на владение недвижимым имуществом.

Однако сдавать комнату или квартиру без согласия собственника формально можно, но здесь необходимо соблюсти ряд правил. Если владелец недвижимости отсутствует в городе или по каким-либо причинам не может лично подписать документ, он может передать свои права уполномоченному лицу или же составить доверенность.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации

Именно в этой статье подробно описан процесс передачи жилья в аренду. В документе упоминается, что право сдавать жилье имеется исключительно у его владельца. Однако закон или собственник может управомочить сторонние лица сдавать жилье в аренду. 

Для того чтобы в аренду жилье смог сдавать кто-либо другой, владелец собственности должен составить доверенность на лицо, которое будет управомочено совершать подобные сделки с его недвижимость. Все требования, предъявляемые к составлению договора подобного плана, подробно изложены в 185 и 186 статьях Гражданского кодекса.

Статьи 185 и 186 Гражданского кодекса Российской Федерации

Доверенность составляется в трех экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. Срок действия доверенности указывается в документе, однако если он не указан, то доверенность имеет силу в течение года со дня подписи договора. 

В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, в противном случае документ не имеет никакой правовой силы. 

Безусловно, доверенность заключается на основании согласия обеих сторон, владельца собственности и уполномоченного лица. 

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника?

Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры.

Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.

 

Как сдать жилую недвижимость правильно, если вы не являетесь собственником?

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, владельцем которой вы не являетесь, необходимо осуществить следующие процедуры:

  • Оформить доверенность у нотариуса;
  • Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости. 
  • Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье. 
  • Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.

Стоит ли снимать жилую недвижимость, если ее сдает не собственник?

Если вы находитесь «по другую сторону баррикад», то должны взвесить все «за» и «против», прежде чем снимать квартиру у лица, которое не является собственником сдаваемой в аренду недвижимости. 

Итак, если вы всё же решились, то не бойтесь задавать вопросы и просить предоставить документы, а именно:

  • Паспорт лица, который сдает квартиру;
  • Заверенная нотариусом доверенность;
  • Договор аренды, в котором данные уполномоченного лица должны совпадать с данными доверенности;
  • Копия паспорта собственника жилья;
  • Контактные данные собственника жилья.

Кроме того, чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны обратить свое внимание на следующие детали:

  • Срок действия доверенности и срок ее заключения;
  • Причину, почему собственник не может присутствовать при заключении сделки.
  • Обязательно возьмите контактные данные собственника и поддерживайте с ним связь. Во-первых, так вы сможете удостовериться в том, что владелец жилья в курсе вашей сделки и не против ее, а во-вторых, это пригодится на случай того, если собственник решит расторгнуть доверенность с уполномоченным лицом в одностороннем порядке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/595267a33c50f7d859f991ed/mojno-li-sdat-kvartiru-bez-soglasiia-sobstvennika-5a6ac0cb8139ba9c467b4187

Как сдать квартиру без посредников?

Сдать квартиру без собственника

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.
[/attention][/attention][/attention]

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».
[/attention][/attention][/attention]

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
[/attention][/attention][/attention]

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.
[/attention][/attention][/attention]

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  
[/attention][/attention][/attention]

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
[/attention][/attention][/attention]

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Сдать квартиру без собственника

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.
[/attention][/attention][/attention]

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.
[/attention][/attention][/attention]

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.
[/attention][/attention][/attention]

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Сдать квартиру без собственника

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Временная регистрация по договору найма жилого помещения

Сдать квартиру без собственника
Сдать квартиру без собственника

Российское законодательство обязует граждан регистрироваться по месту пребывания при условии их проживания по адресу, отличному от прописки, в течение 90 дней.

Причем зарегистрироваться гражданин может как в квартире родственников и друзей, так и в арендованном жилье.

Найм жилого помещения по договору

Договор найма жилого помещения в обиходе обычно называется договором аренды. Хотя такое название не совсем корректно с юридической точки зрения. Если квартира передается во временное пользование физическому лицу, то заключается именно договор найма. В случае если арендатором выступает юрлицо, то речь идет о договоре аренды.

Каждый собственник квартиры имеет право свободно ей распоряжаться по своему усмотрению.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Он вправе продать ее, подарить или сдать в аренду. В последнем случае он обязан заключить с нанимателем договор найма жилого помещения.
[/attention][/attention][/attention]

Положения договора найма защищают права сторон и фиксируют их обязанности. Так, в договоре найма жилого помещения оговариваются такие важные аспекты взаимоотношений между собственником и жильцом как срок действия арендной платы, размер ежемесячной арендной платы и прочие моменты, а при необходимости и возможность оформления временной регистрации.

Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире

Закон допускает возможность сдачи жилья без официальной регистрации в нем арендатора в следующих случаях:

  • если жилье арендуется его родственниками;
  • жилец проживает в квартире менее 90 дней.

В противном случае арендатор обязан сообщить ФМС об адресе своего фактического проживания и оформить по адресу арендованной квартиры временную регистрацию.

Оформление временной регистрации в арендованной квартире производится в стандартном порядке. Единственное, что нужно учитывать, это необходимость подать в составе комплекта документов письменное согласие всех собственников квартиры на временную регистрацию определенного лица по месту пребывания.

Нужно ли прописывать жильца?

Собственник жилого помещения может не регистрировать жильца, если тот проживает там относительно небольшой период времени: менее 90 дней. Без его согласия совершать регистрационные действия сотрудники миграционной службы не вправе, даже если на руках у арендатора будет заключенный договор аренды.

Если жилец проживает в съемной квартире более 3 месяцев, то собственник обязан предпринять меры по постановке жильца на учет в ФМС. В противном случае он совершает административное правонарушение, которое карается штрафом в 2000-3000 руб.

Хотя на практике доказать факт проживания квартиросъемщика в течение длительного времени весьма проблематично и привлечь собственника к ответственности непросто.

В договоре найма можно прописать обязанность собственника предоставить письменное согласие на временную регистрацию. Но делать это не обязательно.

При отсутствии указанного пункта отношения между сторонами будут регулироваться согласно нормам ГК и АПК, где сказано об обязанности владельца жилплощади временно зарегистрировать у себя жильца при условии его проживания в квартире более 90 дней.

Особенности для собственника

Оформление временной регистрации имеет определенные плюсы и минусы для собственника.

К числу положительных сторон для собственника можно отнести отсутствие потенциальных проблем с законом. Если жилец оформлен в квартире на законных основаниях, то он может не беспокоиться о возможных штрафных санкциях со стороны налоговиков или сотрудников миграционной службы.

Многие собственники не хотят регистрировать своих арендаторов из-за опасений по поводу того, что они в перспективе будут претендовать на собственность. На самом деле такие опасения беспочвенны. Временная регистрация не дает никаких правовых оснований претендовать на жилье, а лишь закрепляет права на законном основании проживать на данной жилплощади.

Претендовать на квартиру арендатор не сможет, даже если вложит деньги в ее содержание и ремонт. Права собственности могут возникнуть только в результате заключения договора купли продажи или оформления дарственной. По договору аренды или найма они не возникают.

Конечно, временная регистрация не лишена и своих минусов:

  1. Вырастет размер коммунальной платы (хотя обычно обязанность по ее оплате перекладывают на нанимателя).
  2. Если жилец возьмет кредит и не отдаст, то навещать должника коллекторы будут по адресу его регистрации.
  3. На этот адрес будут приходить все штрафы от ГИБДД.
  4. Если арендатор военнообязанный и уклоняется от службы в армии, то сотрудники военкомата будут разыскивать его по указанному адресу.

Особенности для арендатора

Наличие официальной регистрации по месту пребывания несет в себе немало плюсов для арендатора.

Так, ему открывается доступ к широкому спектру государственных и коммерческих услуг: право на получение медицинских услуг в поликлинике, образовательных услуг в школе или детском саду, получение кредита и оформление страховки, трудоустройство и пр. Таким образом, наличие временной регистрации способно существенно улучшить качество жизни жильца и устранить ряд административных барьеров.

Пожалуй, минусов у квартиранта от оформления временной прописки практически не будет. Данная процедура для него бесплатна. В любой момент он может прекратить срок действия временной прописки. При этом его постоянная прописка не аннулируется и остается в силе.

Минусы могут возникнуть у жильцов при наличии у них проблем с контролирующими инстанциями, так как при необходимости налоговики или приставы могут с легкостью их найти по месту фактического проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/registracija/vremennaja/po-dogovoru-naima.html

Можно ли сдать квартиру без согласия собственника?

Сдать квартиру без собственника

Гражданский кодекс нашей страны гласит: только собственник жилья имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Это указано в 608 статье ГК РФ. Непосредственно владелец жилья, будь то квартира или дом, лично ставит свою подпись на договоре аренды. Он же обязан предоставить лицу, снимающему жилье, документы, которые подтверждают его право на владение недвижимым имуществом.

Однако сдавать комнату или квартиру без согласия собственника формально можно, но здесь необходимо соблюсти ряд правил. Если владелец недвижимости отсутствует в городе или по каким-либо причинам не может лично подписать документ, он может передать свои права уполномоченному лицу или же составить доверенность.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации

Именно в этой статье подробно описан процесс передачи жилья в аренду. В документе упоминается, что право сдавать жилье имеется исключительно у его владельца. Однако закон или собственник может управомочить сторонние лица сдавать жилье в аренду. 

Для того чтобы в аренду жилье смог сдавать кто-либо другой, владелец собственности должен составить доверенность на лицо, которое будет управомочено совершать подобные сделки с его недвижимость. Все требования, предъявляемые к составлению договора подобного плана, подробно изложены в 185 и 186 статьях Гражданского кодекса.

Статьи 185 и 186 Гражданского кодекса Российской Федерации

Доверенность составляется в трех экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. Срок действия доверенности указывается в документе, однако если он не указан, то доверенность имеет силу в течение года со дня подписи договора. 

В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, в противном случае документ не имеет никакой правовой силы. 

Безусловно, доверенность заключается на основании согласия обеих сторон, владельца собственности и уполномоченного лица. 

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника?

Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры.

Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.

 

Как сдать жилую недвижимость правильно, если вы не являетесь собственником?

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, владельцем которой вы не являетесь, необходимо осуществить следующие процедуры:

  • Оформить доверенность у нотариуса;
  • Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости. 
  • Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье. 
  • Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.

Стоит ли снимать жилую недвижимость, если ее сдает не собственник?

Если вы находитесь «по другую сторону баррикад», то должны взвесить все «за» и «против», прежде чем снимать квартиру у лица, которое не является собственником сдаваемой в аренду недвижимости. 

Итак, если вы всё же решились, то не бойтесь задавать вопросы и просить предоставить документы, а именно:

  • Паспорт лица, который сдает квартиру;
  • Заверенная нотариусом доверенность;
  • Договор аренды, в котором данные уполномоченного лица должны совпадать с данными доверенности;
  • Копия паспорта собственника жилья;
  • Контактные данные собственника жилья.

Кроме того, чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны обратить свое внимание на следующие детали:

  • Срок действия доверенности и срок ее заключения;
  • Причину, почему собственник не может присутствовать при заключении сделки.
  • Обязательно возьмите контактные данные собственника и поддерживайте с ним связь. Во-первых, так вы сможете удостовериться в том, что владелец жилья в курсе вашей сделки и не против ее, а во-вторых, это пригодится на случай того, если собственник решит расторгнуть доверенность с уполномоченным лицом в одностороннем порядке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/595267a33c50f7d859f991ed/mojno-li-sdat-kvartiru-bez-soglasiia-sobstvennika-5a6ac0cb8139ba9c467b4187

Как сдать квартиру без посредников?

Сдать квартиру без собственника

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.
[/attention][/attention][/attention]

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».
[/attention][/attention][/attention]

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
[/attention][/attention][/attention]

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.
[/attention][/attention][/attention]

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  
[/attention][/attention][/attention]

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
[/attention][/attention][/attention]

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Сдать квартиру без собственника

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.
[/attention][/attention][/attention]

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.
[/attention][/attention][/attention]

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.
[/attention][/attention][/attention]

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Сдать квартиру без собственника

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Временная регистрация по договору найма жилого помещения

Сдать квартиру без собственника
Сдать квартиру без собственника

Российское законодательство обязует граждан регистрироваться по месту пребывания при условии их проживания по адресу, отличному от прописки, в течение 90 дней.

Причем зарегистрироваться гражданин может как в квартире родственников и друзей, так и в арендованном жилье.

Найм жилого помещения по договору

Договор найма жилого помещения в обиходе обычно называется договором аренды. Хотя такое название не совсем корректно с юридической точки зрения. Если квартира передается во временное пользование физическому лицу, то заключается именно договор найма. В случае если арендатором выступает юрлицо, то речь идет о договоре аренды.

Каждый собственник квартиры имеет право свободно ей распоряжаться по своему усмотрению.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Он вправе продать ее, подарить или сдать в аренду. В последнем случае он обязан заключить с нанимателем договор найма жилого помещения.
[/attention][/attention][/attention]

Положения договора найма защищают права сторон и фиксируют их обязанности. Так, в договоре найма жилого помещения оговариваются такие важные аспекты взаимоотношений между собственником и жильцом как срок действия арендной платы, размер ежемесячной арендной платы и прочие моменты, а при необходимости и возможность оформления временной регистрации.

Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире

Закон допускает возможность сдачи жилья без официальной регистрации в нем арендатора в следующих случаях:

  • если жилье арендуется его родственниками;
  • жилец проживает в квартире менее 90 дней.

В противном случае арендатор обязан сообщить ФМС об адресе своего фактического проживания и оформить по адресу арендованной квартиры временную регистрацию.

Оформление временной регистрации в арендованной квартире производится в стандартном порядке. Единственное, что нужно учитывать, это необходимость подать в составе комплекта документов письменное согласие всех собственников квартиры на временную регистрацию определенного лица по месту пребывания.

Нужно ли прописывать жильца?

Собственник жилого помещения может не регистрировать жильца, если тот проживает там относительно небольшой период времени: менее 90 дней. Без его согласия совершать регистрационные действия сотрудники миграционной службы не вправе, даже если на руках у арендатора будет заключенный договор аренды.

Если жилец проживает в съемной квартире более 3 месяцев, то собственник обязан предпринять меры по постановке жильца на учет в ФМС. В противном случае он совершает административное правонарушение, которое карается штрафом в 2000-3000 руб.

Хотя на практике доказать факт проживания квартиросъемщика в течение длительного времени весьма проблематично и привлечь собственника к ответственности непросто.

В договоре найма можно прописать обязанность собственника предоставить письменное согласие на временную регистрацию. Но делать это не обязательно.

При отсутствии указанного пункта отношения между сторонами будут регулироваться согласно нормам ГК и АПК, где сказано об обязанности владельца жилплощади временно зарегистрировать у себя жильца при условии его проживания в квартире более 90 дней.

Особенности для собственника

Оформление временной регистрации имеет определенные плюсы и минусы для собственника.

К числу положительных сторон для собственника можно отнести отсутствие потенциальных проблем с законом. Если жилец оформлен в квартире на законных основаниях, то он может не беспокоиться о возможных штрафных санкциях со стороны налоговиков или сотрудников миграционной службы.

Многие собственники не хотят регистрировать своих арендаторов из-за опасений по поводу того, что они в перспективе будут претендовать на собственность. На самом деле такие опасения беспочвенны. Временная регистрация не дает никаких правовых оснований претендовать на жилье, а лишь закрепляет права на законном основании проживать на данной жилплощади.

Претендовать на квартиру арендатор не сможет, даже если вложит деньги в ее содержание и ремонт. Права собственности могут возникнуть только в результате заключения договора купли продажи или оформления дарственной. По договору аренды или найма они не возникают.

Конечно, временная регистрация не лишена и своих минусов:

  1. Вырастет размер коммунальной платы (хотя обычно обязанность по ее оплате перекладывают на нанимателя).
  2. Если жилец возьмет кредит и не отдаст, то навещать должника коллекторы будут по адресу его регистрации.
  3. На этот адрес будут приходить все штрафы от ГИБДД.
  4. Если арендатор военнообязанный и уклоняется от службы в армии, то сотрудники военкомата будут разыскивать его по указанному адресу.

Особенности для арендатора

Наличие официальной регистрации по месту пребывания несет в себе немало плюсов для арендатора.

Так, ему открывается доступ к широкому спектру государственных и коммерческих услуг: право на получение медицинских услуг в поликлинике, образовательных услуг в школе или детском саду, получение кредита и оформление страховки, трудоустройство и пр. Таким образом, наличие временной регистрации способно существенно улучшить качество жизни жильца и устранить ряд административных барьеров.

Пожалуй, минусов у квартиранта от оформления временной прописки практически не будет. Данная процедура для него бесплатна. В любой момент он может прекратить срок действия временной прописки. При этом его постоянная прописка не аннулируется и остается в силе.

Минусы могут возникнуть у жильцов при наличии у них проблем с контролирующими инстанциями, так как при необходимости налоговики или приставы могут с легкостью их найти по месту фактического проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/registracija/vremennaja/po-dogovoru-naima.html

Можно ли сдать квартиру без согласия собственника?

Сдать квартиру без собственника

Гражданский кодекс нашей страны гласит: только собственник жилья имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Это указано в 608 статье ГК РФ. Непосредственно владелец жилья, будь то квартира или дом, лично ставит свою подпись на договоре аренды. Он же обязан предоставить лицу, снимающему жилье, документы, которые подтверждают его право на владение недвижимым имуществом.

Однако сдавать комнату или квартиру без согласия собственника формально можно, но здесь необходимо соблюсти ряд правил. Если владелец недвижимости отсутствует в городе или по каким-либо причинам не может лично подписать документ, он может передать свои права уполномоченному лицу или же составить доверенность.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации

Именно в этой статье подробно описан процесс передачи жилья в аренду. В документе упоминается, что право сдавать жилье имеется исключительно у его владельца. Однако закон или собственник может управомочить сторонние лица сдавать жилье в аренду. 

Для того чтобы в аренду жилье смог сдавать кто-либо другой, владелец собственности должен составить доверенность на лицо, которое будет управомочено совершать подобные сделки с его недвижимость. Все требования, предъявляемые к составлению договора подобного плана, подробно изложены в 185 и 186 статьях Гражданского кодекса.

Статьи 185 и 186 Гражданского кодекса Российской Федерации

Доверенность составляется в трех экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. Срок действия доверенности указывается в документе, однако если он не указан, то доверенность имеет силу в течение года со дня подписи договора. 

В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, в противном случае документ не имеет никакой правовой силы. 

Безусловно, доверенность заключается на основании согласия обеих сторон, владельца собственности и уполномоченного лица. 

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника?

Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры.

Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.

 

Как сдать жилую недвижимость правильно, если вы не являетесь собственником?

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, владельцем которой вы не являетесь, необходимо осуществить следующие процедуры:

  • Оформить доверенность у нотариуса;
  • Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости. 
  • Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье. 
  • Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.

Стоит ли снимать жилую недвижимость, если ее сдает не собственник?

Если вы находитесь «по другую сторону баррикад», то должны взвесить все «за» и «против», прежде чем снимать квартиру у лица, которое не является собственником сдаваемой в аренду недвижимости. 

Итак, если вы всё же решились, то не бойтесь задавать вопросы и просить предоставить документы, а именно:

  • Паспорт лица, который сдает квартиру;
  • Заверенная нотариусом доверенность;
  • Договор аренды, в котором данные уполномоченного лица должны совпадать с данными доверенности;
  • Копия паспорта собственника жилья;
  • Контактные данные собственника жилья.

Кроме того, чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны обратить свое внимание на следующие детали:

  • Срок действия доверенности и срок ее заключения;
  • Причину, почему собственник не может присутствовать при заключении сделки.
  • Обязательно возьмите контактные данные собственника и поддерживайте с ним связь. Во-первых, так вы сможете удостовериться в том, что владелец жилья в курсе вашей сделки и не против ее, а во-вторых, это пригодится на случай того, если собственник решит расторгнуть доверенность с уполномоченным лицом в одностороннем порядке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/595267a33c50f7d859f991ed/mojno-li-sdat-kvartiru-bez-soglasiia-sobstvennika-5a6ac0cb8139ba9c467b4187

Как сдать квартиру без посредников?

Сдать квартиру без собственника

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.
[/attention][/attention][/attention]

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».
[/attention][/attention][/attention]

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
[/attention][/attention][/attention]

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.
[/attention][/attention][/attention]

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  
[/attention][/attention][/attention]

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
[/attention][/attention][/attention]

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Сдать квартиру без собственника

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.
[/attention][/attention][/attention]

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.
[/attention][/attention][/attention]

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.
[/attention][/attention][/attention]

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Сдать квартиру без собственника

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Временная регистрация по договору найма жилого помещения

Сдать квартиру без собственника
Сдать квартиру без собственника

Российское законодательство обязует граждан регистрироваться по месту пребывания при условии их проживания по адресу, отличному от прописки, в течение 90 дней.

Причем зарегистрироваться гражданин может как в квартире родственников и друзей, так и в арендованном жилье.

Найм жилого помещения по договору

Договор найма жилого помещения в обиходе обычно называется договором аренды. Хотя такое название не совсем корректно с юридической точки зрения. Если квартира передается во временное пользование физическому лицу, то заключается именно договор найма. В случае если арендатором выступает юрлицо, то речь идет о договоре аренды.

Каждый собственник квартиры имеет право свободно ей распоряжаться по своему усмотрению.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Он вправе продать ее, подарить или сдать в аренду. В последнем случае он обязан заключить с нанимателем договор найма жилого помещения.
[/attention][/attention][/attention]

Положения договора найма защищают права сторон и фиксируют их обязанности. Так, в договоре найма жилого помещения оговариваются такие важные аспекты взаимоотношений между собственником и жильцом как срок действия арендной платы, размер ежемесячной арендной платы и прочие моменты, а при необходимости и возможность оформления временной регистрации.

Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире

Закон допускает возможность сдачи жилья без официальной регистрации в нем арендатора в следующих случаях:

  • если жилье арендуется его родственниками;
  • жилец проживает в квартире менее 90 дней.

В противном случае арендатор обязан сообщить ФМС об адресе своего фактического проживания и оформить по адресу арендованной квартиры временную регистрацию.

Оформление временной регистрации в арендованной квартире производится в стандартном порядке. Единственное, что нужно учитывать, это необходимость подать в составе комплекта документов письменное согласие всех собственников квартиры на временную регистрацию определенного лица по месту пребывания.

Нужно ли прописывать жильца?

Собственник жилого помещения может не регистрировать жильца, если тот проживает там относительно небольшой период времени: менее 90 дней. Без его согласия совершать регистрационные действия сотрудники миграционной службы не вправе, даже если на руках у арендатора будет заключенный договор аренды.

Если жилец проживает в съемной квартире более 3 месяцев, то собственник обязан предпринять меры по постановке жильца на учет в ФМС. В противном случае он совершает административное правонарушение, которое карается штрафом в 2000-3000 руб.

Хотя на практике доказать факт проживания квартиросъемщика в течение длительного времени весьма проблематично и привлечь собственника к ответственности непросто.

В договоре найма можно прописать обязанность собственника предоставить письменное согласие на временную регистрацию. Но делать это не обязательно.

При отсутствии указанного пункта отношения между сторонами будут регулироваться согласно нормам ГК и АПК, где сказано об обязанности владельца жилплощади временно зарегистрировать у себя жильца при условии его проживания в квартире более 90 дней.

Особенности для собственника

Оформление временной регистрации имеет определенные плюсы и минусы для собственника.

К числу положительных сторон для собственника можно отнести отсутствие потенциальных проблем с законом. Если жилец оформлен в квартире на законных основаниях, то он может не беспокоиться о возможных штрафных санкциях со стороны налоговиков или сотрудников миграционной службы.

Многие собственники не хотят регистрировать своих арендаторов из-за опасений по поводу того, что они в перспективе будут претендовать на собственность. На самом деле такие опасения беспочвенны. Временная регистрация не дает никаких правовых оснований претендовать на жилье, а лишь закрепляет права на законном основании проживать на данной жилплощади.

Претендовать на квартиру арендатор не сможет, даже если вложит деньги в ее содержание и ремонт. Права собственности могут возникнуть только в результате заключения договора купли продажи или оформления дарственной. По договору аренды или найма они не возникают.

Конечно, временная регистрация не лишена и своих минусов:

  1. Вырастет размер коммунальной платы (хотя обычно обязанность по ее оплате перекладывают на нанимателя).
  2. Если жилец возьмет кредит и не отдаст, то навещать должника коллекторы будут по адресу его регистрации.
  3. На этот адрес будут приходить все штрафы от ГИБДД.
  4. Если арендатор военнообязанный и уклоняется от службы в армии, то сотрудники военкомата будут разыскивать его по указанному адресу.

Особенности для арендатора

Наличие официальной регистрации по месту пребывания несет в себе немало плюсов для арендатора.

Так, ему открывается доступ к широкому спектру государственных и коммерческих услуг: право на получение медицинских услуг в поликлинике, образовательных услуг в школе или детском саду, получение кредита и оформление страховки, трудоустройство и пр. Таким образом, наличие временной регистрации способно существенно улучшить качество жизни жильца и устранить ряд административных барьеров.

Пожалуй, минусов у квартиранта от оформления временной прописки практически не будет. Данная процедура для него бесплатна. В любой момент он может прекратить срок действия временной прописки. При этом его постоянная прописка не аннулируется и остается в силе.

Минусы могут возникнуть у жильцов при наличии у них проблем с контролирующими инстанциями, так как при необходимости налоговики или приставы могут с легкостью их найти по месту фактического проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/registracija/vremennaja/po-dogovoru-naima.html

Можно ли сдать квартиру без согласия собственника?

Сдать квартиру без собственника

Гражданский кодекс нашей страны гласит: только собственник жилья имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Это указано в 608 статье ГК РФ. Непосредственно владелец жилья, будь то квартира или дом, лично ставит свою подпись на договоре аренды. Он же обязан предоставить лицу, снимающему жилье, документы, которые подтверждают его право на владение недвижимым имуществом.

Однако сдавать комнату или квартиру без согласия собственника формально можно, но здесь необходимо соблюсти ряд правил. Если владелец недвижимости отсутствует в городе или по каким-либо причинам не может лично подписать документ, он может передать свои права уполномоченному лицу или же составить доверенность.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации

Именно в этой статье подробно описан процесс передачи жилья в аренду. В документе упоминается, что право сдавать жилье имеется исключительно у его владельца. Однако закон или собственник может управомочить сторонние лица сдавать жилье в аренду. 

Для того чтобы в аренду жилье смог сдавать кто-либо другой, владелец собственности должен составить доверенность на лицо, которое будет управомочено совершать подобные сделки с его недвижимость. Все требования, предъявляемые к составлению договора подобного плана, подробно изложены в 185 и 186 статьях Гражданского кодекса.

Статьи 185 и 186 Гражданского кодекса Российской Федерации

Доверенность составляется в трех экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. Срок действия доверенности указывается в документе, однако если он не указан, то доверенность имеет силу в течение года со дня подписи договора. 

В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, в противном случае документ не имеет никакой правовой силы. 

Безусловно, доверенность заключается на основании согласия обеих сторон, владельца собственности и уполномоченного лица. 

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника?

Сдать без второго собственника квартиру можно, однако в этом случае лицу, которое снимает жилье, один из владельцев жилья обязан предоставить письменное согласие на сделку от другого (других) собственников квартиры.

Это своеобразная подстраховка для квартиранта, поскольку если квартира сдана без согласия другого собственника, то последний имеет право выселить жильца со своей законной площади в любой момент и без всякого предупреждения.

 

Как сдать жилую недвижимость правильно, если вы не являетесь собственником?

Для того чтобы сдать квартиру в аренду, владельцем которой вы не являетесь, необходимо осуществить следующие процедуры:

  • Оформить доверенность у нотариуса;
  • Сделать копии всех документов на жилье, которое вы планируете сдавать. Документы необходимы для заключения сделки – будущий квартирант должен убедиться в том, что лицо, с которым у вас заключена доверенность, является собственником недвижимости. 
  • Предоставить все документы лицу, которому вы сдаете жилье. 
  • Заключить договор с будущим квартирантом. Образцы договора легко можно найти в интернете, в документе отображаются данные уполномоченного лица, собственника квартиры, доверенности.

Стоит ли снимать жилую недвижимость, если ее сдает не собственник?

Если вы находитесь «по другую сторону баррикад», то должны взвесить все «за» и «против», прежде чем снимать квартиру у лица, которое не является собственником сдаваемой в аренду недвижимости. 

Итак, если вы всё же решились, то не бойтесь задавать вопросы и просить предоставить документы, а именно:

  • Паспорт лица, который сдает квартиру;
  • Заверенная нотариусом доверенность;
  • Договор аренды, в котором данные уполномоченного лица должны совпадать с данными доверенности;
  • Копия паспорта собственника жилья;
  • Контактные данные собственника жилья.

Кроме того, чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны обратить свое внимание на следующие детали:

  • Срок действия доверенности и срок ее заключения;
  • Причину, почему собственник не может присутствовать при заключении сделки.
  • Обязательно возьмите контактные данные собственника и поддерживайте с ним связь. Во-первых, так вы сможете удостовериться в том, что владелец жилья в курсе вашей сделки и не против ее, а во-вторых, это пригодится на случай того, если собственник решит расторгнуть доверенность с уполномоченным лицом в одностороннем порядке.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/595267a33c50f7d859f991ed/mojno-li-sdat-kvartiru-bez-soglasiia-sobstvennika-5a6ac0cb8139ba9c467b4187

Как сдать квартиру без посредников?

Сдать квартиру без собственника

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь.

Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них.

Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно.

А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.
[/attention][/attention][/attention]

Почти все арендаторы хотят, чтобы в квартире был интернет. Но на практике провайдер, с которым есть договор, может не устроить жильцов. И они могут захотеть сами подключиться к более качественной беспроводной связи. Так что если в квартире интернета нет, спешить с выбором провайдера не стоит.

Пятый  пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо.

В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток.

Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».
[/attention][/attention][/attention]

В тексте укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться отвечает ли она их требованиям.

Если в квартире установлены новые стеклопакеты, нужно обратить внимание и на них, равно как и упомянуть о наличии кондиционера. Нужно коротко рассказать о меблировке и бытовых приборах. Также необходимо прописать ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные, запрещено курить.

Важно указать на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит.

Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10.

Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
[/attention][/attention][/attention]

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых,  может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской. 

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности.

Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться.

Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор 

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.
[/attention][/attention][/attention]

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы.

И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование.

По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели.

Депозит – это  залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике.

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если  есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.  
[/attention][/attention][/attention]

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Важный пункт – условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, разрешается ли проживание других лиц и на какой срок, а также то, что несоблюдение условий ведет к расторжению договора и, скажем, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями.

В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать.

Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов.

То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд.

В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
[/attention][/attention][/attention]

Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть.

То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния.

После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

  В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov-288643/

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Сдать квартиру без собственника

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.
[/attention][/attention][/attention]

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

[attention type=red][attention type=yellow][attention type=green]
В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.
[/attention][/attention][/attention]

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

[attention type=green][attention type=red][attention type=yellow]
Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.
[/attention][/attention][/attention]

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

[attention type=yellow][attention type=green][attention type=red]
Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Сдать квартиру без собственника

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.