Риски при продаже квартиры по военной ипотеке

Содержание

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по военной ипотеке

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру по военной ипотеке

653 просмотров

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку.

Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга.

Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика.

Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт собственника.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
  • Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
  • Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Последние два документа актуальны только в том случае, если есть несовершеннолетние дети и/или продавец состоит в браке. Кроме перечисленного могут потребоваться и другие бумаги.

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходовВозможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Оценка жильяОт 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажиОт 5 тысяч рублей
Оформление доверенностиОт 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супругиОт 2 тысяч рублей

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Нужно учитывать тот факт, что разрешение на продажу от органов опеки действует строго ограниченное время (обычно, не более 1 месяца). Как следствие, данный документ нужно получать в последнюю очередь и сразу же стремиться завершить сделку.

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Деньги, которые использовались для погашения кредита (государственные выплаты) не сгорают, а в полном объеме возвращаются на специальный счет военнослужащего. После этого он вновь их может использовать для того, чтобы купить другую квартиру.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.

Военная ипотека – это достаточно удобная и выгодная система получения своей квартиры для военнослужащих, однако она не очень гибкая. И при оформлении сделки, как и при попытке продать такое жилье, могут возникать многочисленные проблемы. На самые популярные из них укажут опытные юристы на бесплатной консультации. Они также могут сопровождать сделку, решая возникающие спорные ситуации по мере их возникновения.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-po-voennoj-ipoteke/

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Риски при продаже квартиры по военной ипотеке

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2021 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Какие есть риски при продаже квартиры по военной ипотеке?

Риски при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке сведены к нулю, что связано с особенностями процедуры ипотечного займа по данному направлению.

Несмотря на то, что еще не известны случаи мошенничества при покупке квартиры по военной ипотеке, почему-то сами продавцы всегда с опаской относятся к такой сделке.

И чтобы расставить все точки над «и», расскажем читателю о том, рискованные ли такие операции или нет.

Ипотека как защита от рисков

Что такое ипотека? Это жилищный кредит, который выдается банком своему клиенту для того, чтобы последний смог приобрести недвижимость. В свою очередь сам банк очень рискует, поскольку всегда есть риск невозврата средств со стороны заемщика.

В жизни может случиться все. И что делать в таком случае? В таком случае банк страхует недвижимость в качестве залога, и в случае дефолта заемщика недвижимость будет продана с молотка, а все расходы финансового учреждения покрыты таким доходом.

Именно поэтому банк является заинтересованным лицом и гарантом законности сделки. Он не только очень тщательно проверяет квартиру, гарантируя защищенность покупателя, но и является своего рода посредником по перечислению средств от покупателя к продавцу.

Таким образом, первый вывод: ипотека, вне зависимости от ее вида, гарантирует субъектам отношений законность операции. Не покупатель платит продавцу, а банк.

Второе, что часто волнует продавцов квартиры по ипотеке: если банк выполнит свои обязательства по перечислению кредита, то, что делать с деньгами, выступающими в качестве первоначального взноса. Ведь такой первоначальный капитал платит не сам банк, а исключительно клиент. И вдруг он решит обмануть продавца и не внесет данную сумму, что тогда?

Такая ситуация невозможна, если только в банковском учреждении не работают мошенники.

Как работает ипотека: на клиента открывается единственный счет в банке, на который на основании предварительного договора купли-продажи поступают средства как кредитные, так и собственные.

Пока клиент не внесет деньги на свой счет в качестве первоначального взноса, до тех пор не будет выдан кредит, а полная сумма не перечислена продавцу недвижимости.

Также необходимо понимать, что любая ипотека – это всегда тщательная проверка платежеспособности клиента. Банк должен быть уверен на 100%в том, что ипотека будет погашена.

Поэтому процедура проверки сопряжена со сбором большого пакета документов. Необходимо собрать множество справок, выписок и т.д. именно поэтому срочная продажа недвижимости при ипотеке почти невозможна.

Это долгосрочный процесс.

Второй вывод: ипотека, в том числе и военная, предполагает достаточно долгую процедуру оформления документов. Оформления в оперативном режиме не может быть.

Риски непосредственно при военной ипотеке

Помните, мы рассматривали ситуацию о первоначальном взносе. Так вот при военной ипотеке первоначальный взнос вносит не сам заемщик, а Министерство обороны и Росвоенипотека.

Благодаря последней организации кредит или может быть одобрен, или нет. Так вот, главный риск при военной ипотеке – это более долгий срок оформления, чем при обычной ипотеке.

Это связано с тем, что могут быть задержки в перечислении средств НИС (накопительно-ипотечной системы).

Кроме того, не все военные могут оплатить первоначальный взнос средствами НИС. Вернее, у военнослужащих такое право появляется только после трех лет включения в НИС.

При этом включение в такую систему для военнослужащих происходит автоматически, а для служащих по контракту только в момент подписания второго контракта.

Поэтому, если еще не прошло три года с момента выдачи свидетельства НИС, то военному могут отказать в военной ипотеке.

Вывод третий: не всегда продажа квартиры может быть оформлена в военную ипотеку. Покупатель должен соответствовать требованиям военной ипотеки. Продавец может попросту потратить время. Но, как правило, такие ситуации не часто встречаются, поскольку все знают свои права и возможности.

Второй вопрос, который волнует многих: предполагает ли военная ипотека возможность аннулирования сделки при увольнении военнослужащего. Это один из самых часто встречающихся вопросов. Так вот, досрочное увольнение никак не влияет на ипотеку, вернее, это не как не скажется на самом продавце. Это может сказаться на клиенте, и то, косвенно.

И самое последнее, о чем хочется сказать: при военной ипотеке есть лимит в средствах.

Например, на данный момент размер ссуды не может быть для военных быть больше 2,3 миллионов рублей. Если недвижимость стоит больше, то тогда эту часть покрывают первоначальным взносом НИС.

Если же его недостаточно, то тогда придётся или отказаться от сделки, или добавить собственные сбережения.

Поэтому самый последний риск: это невозможность продать квартиру по той стоимости, которая ей соответствует на рынке недвижимости. Есть риск того, что сделка не состоится.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke

Трудности при продаже квартир по военной ипотеке – требования и условия

Риски при продаже квартиры по военной ипотеке

Военная ипотека дала военнослужащим возможность приобретать жилье в любом городе и регионе России без ограничений.

Теперь не нужно ждать 10-15 лет, чтобы стать обладателем квартиры, получить военно-ипотечный кредит можно уже на четвёртый год службы.

Однако квартира по военной ипотеке должна соответствовать целому ряду требований, предъявляемых как банком, так и военными ведомствами. Какие трудности при продаже квартир по военной ипотеке могут возникнуть у продавца недвижимости и покупателя?

Банковские требования при покупке жилья

Первоначально было доступно лишь вторичное жилье для покупки участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), и банки очень требовательно относились к выбранным объектам недвижимости. Этому есть сразу несколько причин: жилплощадь становится залогом по кредиту, и в случае невыплаты, её придётся в короткий срок продавать.

Поэтому аварийное и явно неликвидное жилье кредитованию не подлежит и, соответственно, у продавца возникнут непреодолимые трудности для реализации недвижимости в кредит.

Каков порядок продажи квартиры по военной ипотеке? Основные требования и условия банков к квартире по военно-накопительной ипотеке намного шире:

  • Жилье должно быть обязательно подключено к системе теплоснабжения, будь то центральное паровое отопление или автономная отопительная система. Обязательно наличие электричества и исправной электропроводки.
  • В жилом помещении должно быть установлено исправное сантехническое оборудование, должны быть обязательно застеклены окна, установлены двери, в частных домах должна быть исправная крыша.
  • Жилье не допускается в аварийном состоянии. С этим пунктом раньше было связано немало трудностей, поэтому теперь государство и банки строго следят за тем, чтобы приобретаемое жилье не было изначально ветхим, и в нем не планировался бы капитальный ремонт.
  • Фундамент здания должен быть выполнен либо из кирпича, либо из железобетона, либо из камня. Это обеспечит дому необходимую долговечность.

Можно ли купить квартиру в новостройке на военную ипотеку, если квартира продаётся с черновой отделкой и без сантехники. Такой вариант допускается. Но средства на чистовую отделку и монтаж сантехнического оборудования участнику НИС придётся выполнять за свой счёт.

По программе «Военная ипотека» условия банков касаются и вопросов оформления недвижимости.

Жилплощадь не должна находиться в каком-либо обременении, в ней никто не должен быть зарегистрирован, особенно строго проверяется, не нарушены ли права выписываемых несовершеннолетних граждан.

Банки внимательно проверяют и родственные связи заёмщика.

Чтобы сделка в итоге не оказалась мнимой, не допускается купля-продажа между близкими родственниками, а также лицами, ведущими общее хозяйство и проживающими совместно.

То есть, к примеру, нельзя купить жилье у собственной супруги или родного брата. Если ваш родственник не проживает с вами, то такой вопрос дополнительно решается банком. Не стоит пытаться обмануть кредитную организацию.

Правда все равно выплывет, а к заёмщику будет утеряно доверие, что создаст трудности при дальнейшем кредитовании. Все тёмные пятна попадут в кредитную историю.

К квартирам в новостройках банковские требования несколько отличаются, хотя и здесь встречаются свои трудности.

Кредитуется и жилье, пока ещё не законченное строительством, не оборудованное, к примеру, сантехникой, но застройщик обязан пройти трудоёмкую процедуру аккредитации, чтобы получить право продавать жилье по военной ипотеке.

Если здание пока находится в стадии строительства, банк будет тщательно проверять репутацию застройщика, а процентная ставка по кредиту практически во всех организациях на период строительства существенно выше.

Банковские требования в большинстве случаев обоснованы. Строгий отбор застройщиков позволил уменьшить число жертв недобросовестного строительства и сократить число недостроев объектов недвижимости.

Трудности при продаже квартир по военной ипотеке обычно начинаются тогда, когда какая-либо из сторон не желает соблюдать предписанный законодательством порядок.

Условия АИЖК и “Росвоенипотеки«

Не только банки, но и государственные организации предъявляют требования к объектам недвижимости, участвующим в сделках с участием жилищного займа по военной ипотеке.

К самому жилью требования военного ведомства практически совпадают с требованиями банков, однако застройщик обязан пройти аккредитацию.

Помимо этого, квартира или дом проходят обязательную экспертную оценку в компании, получившей аккредитацию на данный вид деятельности.

Жилая недвижимость, продаваемая-покупаемая по военной ипотеке, не должна находиться в аварийном состоянии, и сделка должна быть юридически чистой.

Оба эти параметра ведомство проверяет в обязательном порядке, чтобы не возникло проблем с не выписанными родственниками прежних жильцов или, к примеру, с коммунальными долгами.

Оценка должна определить реальное состояние квартиры и её истинную стоимость по рыночным ценам.

По программе «Военная ипотека» условия АИЖК и требования к заёмщикам примерно те же: получить кредит могут участники НИС, чей стаж выслуги должен составлять не менее трёх лет. Возраст военнослужащего к моменту погашения кредита — не старше 45 лет, то есть возраста выхода в отставку.

Как найти жилплощадь, удовлетворяющую всем требованиям?

Не все военнослужащие, участники НИС, хорошо ориентируются в ситуации на жилищном рынке, поэтому самый разумный выход — обращение к профессиональной помощи риелторов. Пусть услуги агентов стоят не очень дешево, особенно в столичном регионе, они помогут существенно сэкономить время и избежать рисков, связанных с возможной нечестной сделкой.

То же самое можно сказать и в отношении продавца, что продавать недвижимость надежнее через агенство недвижимости. Не исключено, что риелторы подберут вариант продажи именно по военной ипотеке.

Риски продавца при военной ипотеке, т.е. при продаже жилплощади участнику НИС по-существу минимальные. Из плюсов можно назвать то, что госрегистрация сделки проходит за пять дней. А также тот момент, что расчет осуществляется после процедуры регистрации собственности новым владельцем.

Другой вариант — покупка квартиры в новостройке непосредственно от аккредитованного застройщика, что позволит избежать трудностей с оформлением документов на недвижимость вторичного рынка.
Преимущества сделок с участием риелторов:

  1. Профессионалы, работающие на рынке не первый год, уже знают, какие требования «Росвоенипотека» и банки предъявляют к зданиям и жилым помещениям. Все подобные объекты отражены в базе, поэтому останется только выбрать из предложенных вариантов.
  2. Сделка требует оформления большого количества документов, в которых профессионалу разобраться намного проще.
  3. Не у всех военных есть время на поиск объекта, посещение квартир и переговоры с несколькими банками. Риелторы не только имеют предварительные договоренности с кредитными организациями, но и могут намного быстрее оформить бумаги в государственных регистрирующих органах.

В целом все трудности при продаже квартир военнослужащим по военной ипотеке вполне преодолимы. Каждый год заключается все больше подобных сделок, а государственная программа жилищного кредитования по НИС становится все более популярной.

Общий бал: 4Проало: 7

Источник: https://GosVoenIpoteka.ru/page/trudnosti-prodazhi-zhilja-po-voennoj-ipoteke

Как продать квартиру по военной ипотеке: схемы и риски

Риски при продаже квартиры по военной ипотеке

После покупки квартиры в ипотеку у военнослужащего может возникнуть необходимость продать ее.

Причин для поиска возможных решений много: вынужденный переезд или увеличение семьи, более выгодная кредитная программа в другом банке или внезапное наследство.

Как продать квартиру по военной ипотеке, какие существуют подводные камни и риски в этом направлении, разъясняют опытные специалисты по недвижимости.

Программа «Военная ипотека» начала действовать в 2005 г. с целью удовлетворения первостепенных нужд российских военнослужащих. Если изначально решить квартирный вопрос можно было лишь спустя 20 лет после поступления на службу, то на сегодняшний день внести первоначальный взнос и приобрести жилье можно уже через три года.

Схема №1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.

Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.

Военнослужащий должен выполнить следующие действия:

  • обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
  • проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
  • узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
  • погасить кредит из найденных средств;
  • начать поиск покупателей;
  • подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
  • продать квартиру по стандартной схеме.

Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.

Подводные камни и риски

Как показывает практика, больше всего сложностей возникает на этапе снятия отметки в Росреестре, так как на имущество, приобретенное по данному проекту кредитования, накладывается два вида обременения — в пользу банковской организации и государства в лице Министерства обороны.

К тому же банки не всегда демонстрируют готовность войти в положение заемщика, а суммы для погашения ипотеки в Москве, например, совсем не маленькие. Не стоит думать, что продать квартиру по военной ипотеке самостоятельно легко и просто.

Без участия посредника здесь не обойтись, но выбирать его следует с умом.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

  • найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
  • вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
  • подписать новое соглашение при участии третьего лица;
  • получить деньги.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.