Регистрация сделки купли продажи квартиры у нотариуса

Содержание

Регистрация сделки купли-продажи квартиры у нотариуса: стоимость в 2021 году

Регистрация сделки купли продажи квартиры у нотариуса

Подписаться

Для минимизации рисков и дальнейших юридически разбирательств, а также в случаях, уточненных законом, купля продажа недвижимости проходит через нотариуса и важно наперед знать нюансы, стоимость и кто платит – тонкости процесса в статье.

Большинство операций с недвижимостью продолжительное время в цивилизованных странах проходят через нотариуса. Несмотря на то, что в РФ давно ведется обсуждение упрощения процедуры через такого представителя, пока что окончательного решения не принято. Юридические эксперты считают, что упрощение нотариата приведет к росту количества нарушений в этом сегменте рынка. 

Какие законы регулируют подобные сделки?

Составление договора купли продажи недвижимости через нотариусарегламентируется рядом законодательных инструментов. Среди них:

  • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42, 54);
  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 584);
  • Семейный Кодекс РФ (ст. 38, 41).

Во время оформления договора купли–продажа недвижимости через нотариуса, юридический эксперт уточняет все законы, которым руководствуется для сторон процесса. Если вы хотите самостоятельно сделать договор-купли продажи недвижимости, зайдите на эту страницу и выберите нужный договор.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс,оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

  1. совершение сделки с отчуждением долей;
  2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
  3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
  4. передача недвижимости через договор ренты;
  5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случаепокупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность.

Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.

Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:

  • дополнительные расходы;
  • продления срока оформления на пару дней.

Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

  • Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.
  • По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.
  • Пошаговые рекомендации для грамотного оформления
  1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
  2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
  3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
  4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
  5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Необходимые документы от сторон

Для того чтобы купля – продажа недвижимости через нотариуса была законной и достоверной, продавец и покупатель должны предоставить определенные документы. Основные документы, которые предоставляют стороны, уточнены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ему, покупатель предоставляет:

Перед сделкой продавец должен собрать такой пакет:

  • право собственности на недвижимость или долю в ней;
  • технический паспорт;
  • справка о наличии зарегистрированных лиц в квартире, в частности, несовершеннолетних;
  • согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане
  • письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • нотариальное разрешение супруга на продажу, брачный договор или решения суда о праве собственности;
  • справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры.

Основные этапы

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

  1. подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально); 
  2. оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
  3. проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
  4. передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
  5. внесение данных в Единый реестр.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Кто должен оплачивать услуги?

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью. 

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

  1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
  2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
  3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.
  1. С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.
  2. Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.
  3. При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Какие риски возникают?

Несмотря на то, что покупка недвижимости через нотариуса все же лишена определенных рисков, крайне редко, но бывают неприятные и спорные моменты.

Даже для опытного профессионала иногда не исключены человеческие факторы, например, некорректное внесение данных в договор или элементарная ошибка при вводе информации в реестр.

Не всегда реально со % уверенностью подтвердить подлинность документов – подтверждение права собственности.

Признав свою вину, например, при предоставлении неточных данных, нотариус компенсирует затраты. Поскольку в процессе подписания договора, специалист разъясняет участникам значение и смысл сделки, убеждается в осознанном решении продать квартиру, комнату, гараж, возможное негативное развитие ситуации практически полностью исключено.

Исключение составляет, если купля продажа недвижимости через нотариуса – спланированная афера с задействованием именно этого человека.

Важно! Перед проведением сделки-покупки продажи рекомендуется проверять объект на юридическую чистоту, чтобы не попасться на уловки мошенников. Закажите услугу на нашем официальном сайте.

Справедливости ради, стоит отметить, что возникающие риски во время сотрудничества с нотариусом, минимальные.

Сколько обычно составляет стоимость услуг?

Проводя предварительный расчет стоимости услуг через нотариуса во время купли продажи недвижимости, стоит понимать не только возможные риски, но и то, каким образом формируется итоговая цена. Тариф состоит из таких моментов:

  • государственная пошлина;
  • плата за услуги технического и правового характера. Она устанавливается для разных регионов по решению местной нотариальной палаты.

Источник: https://www.xn----stbghbmigp.xn--p1ai/razresheniya/registratsiya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-u-notariusa-stoimost-v-2021-godu.html

Оформление купли-продажи ООО у нотариуса

Регистрация сделки купли продажи квартиры у нотариуса

Сделка продажи доли ООО требует обязательного нотариального удостоверения и прохождения нескольких обязательных этапов.

В первую очередь необходимо удостовериться, что устав ООО допускает подобные сделки, а также проверить, какие ограничения и требования он накладывает.

Стандартная практика – 30-дневное приоритетное права выкупа для действующих членов общества, однако в некоторых случаях устав может продлевать этот период или вообще запрещать сделки купли-продажи с третьими лицами.

Подготовительный этап: проверка документов

Прежде чем переходить непосредственно к купле-продаже, необходимо провести подготовительный этап, в ходе которого собирается пакет документов и проверяется допустимость сделки. В частности, понадобятся такие бумаги:

  • Правоустанавливающие документы на долю. Это могут быть учредительные документы (если продажу хочет совершить учредитель) либо договор купли-продажи, по которому доля досталась нынешнему владельцу. С точки зрения операций по продаже ООО, не имеет значения, кто именно является продавцом: учредитель или человек, купивший долю уже в существующем обществе. Просто учредителю понадобится другой правоустанавливающий документ.
  • Устав ООО, в котором регламентируется процесс купли-продажи долей действующими членами общества. Если в данный документ вносились изменения, требуются также соответствующие бумаги об изменениях устава.
  • Учредительный договор. Данный документ является таким же основополагающим для предприятия, как и устав, поэтому при любых операциях с капиталом ООО он необходим.
  • Наконец, свидетельства, подтверждающие регистрацию юрлица, его занесение в реестр (ЕГРЮЛ) и постановку на налоговый учет.

Конкретный список бумаг может быть расширен, чтобы узнать полный пакет документов, необходимо обратиться за консультацией к нотариусу. Когда документы подготовлены и положения, прямо препятствующие сделке, в уставе не обнаружены, можно переходить к практической реализации сделки.

Порядок действий для оформления купли-продажи доли

Продажа ООО может осуществляться несколькими способами, но наиболее распространенный и удобный способ – с помощью сделки купли продажи. Продажу ООО проводят следующим образом:

  • Перед тем, как оформлять сделку с третьим лицом, необходимо удостовериться в том, что соблюдено право приоритетного выкупа для действующих членов ООО. Для этого необходимо направить на юридический адрес предприятия, а также каждому участнику предложение о выкупе доли. У лиц, получивших это предложение, имеется 30 дней на его принятие. С момента поступления предложения на выкуп доли по официальным каналам (письмо с отчетом о доставке на юридический адрес) начинается отсчет периода приоритетного права выкупа.
  • Следующий этап сделки – подписание договора. Если любой из дольщиков согласится совершить покупку в рамках своего приоритетного права выкупа, он имеет право заключить сделку. Если же желающих не нашлось, продажа осуществляется в пользу третьего лица. Договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариально, без этого он будет считаться недействительным. Нотариус проверяет наступление условий, предусмотренных в уставе (например, истечение периода в 30 календарных дней приоритетного права выкупа). После этого проводится удостоверение личности, проверка полномочий присутствующих на сделке лиц, происходит подписание документов. Таким образом имущественные права на долю официально меняют собственника.
  • Наконец, заключительный этап – оформление у нотариуса заявления Р14001. В нем указываются изменившиеся данные об участниках общества. Ведь после того, как продажа ООО завершена, в структуре собственников появляется новое лицо, а также меняются сведения об уставном капитале. Эти данные передаются в ФНС по электронным каналам, сразу после проведения регистрации.

Как видим, операции по купле-продаже имущественных прав в ООО несколько сложнее, чем другие сделки.

В первую очередь нужно подготовиться к тому, что куплей-продажей придется заниматься достаточно долго (хотя бы из-за обязательного периода приоритетного выкупа в 1 календарный месяц).

Кроме того, понадобится как минимум 2 визита к нотариусу: для оформления предварительных документов (оферты и, возможно, опциона на заключение договора, по которому будет проводиться продажа ООО).

Альтернативный вариант – оформление оферты и ее акцепт

Описанная выше схема с договором купли-продажи используется в российской правовой практике наиболее активно. Однако существует и альтернативный способ: оформление безотзывной оферты с последующим ее акцептом.

В этом случае продавец является оферентом и формально заявляет о своем желании продать долю ООО за указанную в оферте сумму.

После этого акцептовать оферту имеет право либо один из действующих дольщиков ООО (который решил воспользоваться правом приоритетного выкупа), либо третье лицо. Основные преимущества такой операции:

  • Стороны имеют возможность начать процедуры по продаже доли в компании еще до того, как остальные дольщики вообще узнали о намерениях одного из совладельцев бизнеса совершить продажу. Оферта может оформляться до того, как кто-либо из соучредителей проинформирован.
  • Оферта является универсальным коммерческим предложением с фиксированной стоимостью. Поэтому она автоматически позволяет выполнить норму касательно приоритетного права покупки. Продавцу достаточно просто отправить оферту. Если стоимость устроить кого-либо имеющего право на приоритетный выкуп, он сможет совершить сделку. Таким образом одной бумагой можно решить сразу две проблемы: инициация сделки и соблюдение норм по приоритетной продаже.
  • За счет отправки оферты на юридический адрес компании можно точно отсчитать период, предусмотренный уставом на приоритетный выкуп, поэтому не придется искать каждого учредителя и добиваться от него подписания отказа от покупки.
  • С помощью данного документа покупатель и продавец сразу определяются со стоимостью, что делает сделку более предсказуемой и управляемой, никаких сюрпризов в последний момент уже не может произойти.

Поэтому уход из общества с ограниченной ответственностью учредителя методом продажи доли проходит быстро, контролируемо и удобно. А главное, получение всех необходимых услуг возможно в нотариальной конторе.

Вам может быть интересно:

Источник: https://www.rosnotarius.ru/oformlenie-kupli-prodazhi-ooo

Оформление документов на недвижимость в Росреестре и через нотариуса: в чем разница

Регистрация сделки купли продажи квартиры у нотариуса

19.08.2018

позвоните по телефону:

+7

закажите бесплатную консультацию:

Купля-продажа недвижимости – это неизбежное зло, с которым когда-нибудь сталкивается практически каждый взрослый человек. И особенно часто с этой задачей сталкивается бизнес.

Почему зло? Несмотря на очевидный положительный результат (деньги на руках и выгодно их вложить или получение в собственность нужного объекта), любая сделка подобного рода стоит владельцу и покупателю большого количества нервных клеток.

Избавиться от необходимости тратить время и силы на оформление документов в Росреестре на недвижимость или на поездки к нотариусу можно. Обратитесь к проверенному риелтору, который сделает большую часть работы за вас.

Как было, как стало

До принятия закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество регистрировались различными органами.

Так, например, если жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретены до 31 января 1998 года, то документы, подтверждающие права собственников, должны быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.

Договоры регистрировали в БТИ или в местной администрации. Если объектом недвижимости являлся земельный участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности. Единого порядка регистрации не было.

Где-то было заведено регистрировать договоры в БТИ, где-то – в администрации.

Напомним, что до 31 января 1998 года договоры купли-продажи недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Но новый закон это требование отменил.

Сейчас при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы, подтверждающие право собственности. Установлен единый для всех порядок.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, которые оформлены после введения закона в действие.

Сегодня при покупке квартиры у любого покупателя среди правоустанавливающих документов должно быть свидетельство о государственной регистрации права. Форма свидетельства установлена правительством РФ.

Приостановление государственной регистрации права

Если процесс регистрации идет своим чередом, то – туда ему и дорога. Значит, все идет по плану. Но бывает, что регистратор, листая переданные ему документы, решает приостановить регистрацию.

Такое право у него есть. Закон (ст. 26, ФЗ-218) предоставляет ему аж целых 55 оснований для приостановления государственной регистрации прав. Но к сделкам купли-продажи квартир относится только около десятка из них.

Приостановка регистрации может привести к непредвиденным проблемам для участников сделки купли-продажи квартиры, и создать дополнительный риск для Продавца.

Какие именно основания могут послужить причиной остановки регистрации сделки купли-продажи квартиры, на какой срок, что происходит потом, и чем это может грозить участникам сделки – подробно рассказано в отдельной заметке (см. ссылку ниже).

Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру – причины, сроки и последствия.

Кстати, регистрация может быть приостановлена или даже вовсе прекращена по заявлению самих участников сделки (подробнее об этом – в той же заметке).

В случае приостановки, течение срока регистрации прерывается. После возобновления регистрации (если в ней не было отказано), ее срок начинает отсчитываться заново.

Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.

Онлайн сервисы Росреестра – здесь.

Что делать, если…? Помощь и поддержка на сайте Росреестра – здесь. Часто задаваемые вопросы по функционированию и сервисам портала Росреестра, и связь с техподдержкой портала.

Что, как, зачем и почему? Ответы на сайте Росреестра – здесь. Часто задаваемые вопросы о порядке регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Уведомления граждан о результатах регистрации

Если в заявлении о регистрации указать свой email или мобильный телефон, то Росреестр будет уведомлять заявителя по почте или sms о результатах регистрационных действий, в том числе:

  • о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения (при наличии оснований);
  • об отказе, приостановлении или об успешном завершении регистрации.

Это позволяет оперативно устранить причину задержки в регистрации и не пропустить срок ее окончания.

Все уведомления Росреестра высылаются бесплатно.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Жалобы на действия Росреестра

Если в регистрации необоснованно отказали или не приняли на нее документы, если нарушен срок регистрации или ее порядок, если потребовали доплату, которой не должно быть, и т.п., то можно подать жалобу.

Для жалоб существует определенный порядок и его надо придерживаться. Как, кому и куда жаловаться на действия Росреестра подробно указано в пунктах 314 – 324 «Регламента» (см. ссылку на него выше).

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Если нет свидетельства

Если вы стали собственником квартиры до 31 января 1998 года, то в своих документах не найдете свидетельства о государственной регистрации права собственности. Не стоит волноваться. Это вовсе не означает, что необходимо срочно их восстанавливать, получать новые взамен старых.

В соответствии с законом, принципом государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Что это означает?

Если вы приобрели квартиру, дом, землю или другое недвижимое имущество до 31 января 1998 года и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, то ваши документы действительны.

Главное, чтобы они были оформлены в соответствии с тем порядком, который действовал в вашем регионе на тот момент. Если необходимо было зарегистрировать договор в БТИ, договор должен быть там зарегистрирован. Если надо было оформить договор в земельном комитете, то он должен быть там и оформлен.

Если договор подлежал нотариальному удостоверению, то обязательно должна быть соблюдена нотариальная форма.

А если у вас на руках обычная бумага, да еще и составленная от руки, в соответствии с которой покупаете у соседа нечто недвижимое, а сосед вам это продает? В такой ситуации, даже если вы назвали данную бумажку договором и скрепили ее своими подписями, но не совершили главного – не удостоверили договор у нотариуса и не зарегистрировали в БТИ (администрации или земельном комитете), – ваше право собственности весьма сомнительно. В таком случае в соответствии с законом сделка признается ничтожной.

Регистрация сделок с недвижимостью проводится в следующей последовательности:

  1. Консультация с нашим специалистом-регистратором по телефону.
  2. Предоставление документов в электронном виде: отсканированные/сфотографированные документы на объект недвижимости, паспорта участников сделки (для юридических лиц нужно дополнительно предоставить сведения о фирме).

    Также необходимо прислать информацию: об ориентировочной дате сделки, семейном положении Продавцов – физических лиц, физическом и юридическом освобождении если жилое помещение, и пр. Обязательно в письме нужно указать свое имя и Ваш контактный телефон. Сканы можно отправить нам на e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов.

    У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , направить ксерокопии по факсу +7(495) 684-9010 или самостоятельно принести к нам в офис. Для оперативной и грамотной работы наших специалистов, от Вас потребуется весь вышеперечисленный перечень читабельных документов.

  3. Отправление Вам составленного договора(ов) отчуждения и образец(цы) доверенности(ей) для нотариальных доверенностей от участников сделки на госрегистрацию.
  4. Встреча в день сделки по месту ее проведения с нашим специалистом, которому вы передадите требуемый пакет документов на гос.регистрацию.

    По Вашему желанию для подписания договоров Вы сами можете приехать к нам в офис. Если Вы не успели до этого дня сделать доверенности и иные нотариальные действия, Вы можете воспользоваться услугами нотариуса, находящегося рядом с нами (наши клиенты обслуживаются без очереди).

  5. Получение и передача зарегистрированных бумаг клиенту.

Примечание. Срок процедуры по Москве и Московской области составляет 5-10 рабочих дней (см. сроки регистрации).

Менять или не менять

Если вы стали собственником квартиры до 31 января 1998 года и оформили документы по всем правилам, то можете спокойно владеть и пользоваться своим имуществом дальше.

Перерегистрировать ничего не надо! Но если вам будет спокойнее от того, что на руках новенькие документы, то вы вправе в любое время их переоформить и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Для этого надо пройти государственную регистрацию ранее возникших прав.

Чтобы зарегистрировать «старые» права, необходимо собрать:

Источник: https://KPPKDirection.ru/ipoteka/registraciya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Регистрация сделки купли продажи квартиры у нотариуса

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

НедвижимостьБизнес Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/146408-s-avgusta-mozhno-budet-prodat-kvartiru-bez-notariusa

Договор купли-продажи квартиры у нотариуса

Регистрация сделки купли продажи квартиры у нотариуса

По желанию сторон договор купли-продажи квартиры может быть оформлен нотариально. Исключение: сделки с имуществом несовершеннолетних, а также с долями в недвижимости обязательно должны быть заверены нотариусом. Для заверения соглашения стороны обращаются в нотариальную контору вместе с необходимым перечнем документов.

Подготовить текст договора участники сделки могут самостоятельно или воспользоваться услугами нотариуса. При оформлении соглашения нотариус устанавливает законность сделки, зачитывает права и обязанности участникам, а также проверяет подлинность предоставленных документов.

Стоимость нотариального заверения зависит от наличия или отсутствия родственных связей между участниками сделки, а также от цены квартиры, которая указана в договоре купли-продажи (ДКП). В стоимость также могут включаться услуги техническо-правого характера.

Оплата нотариальных действий осуществляется участниками сделки по соглашению.

После подписания документа, нотариус передает договор на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Когда нотариальное заверение ДКП не требуется — подать документы на регистрацию можно в отделении регистрирующего органа или через многофункциональный центр предоставления услуг (МФЦ).

Обязательно ли договор купли-продажи квартиры заверять у нотариуса

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор о продаже недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Участники сделки могут самостоятельно составить и подписать соглашение. Однако, по обоюдному согласию стороны могут обратиться к нотариусу для того, чтобы проверить правильность составления документа и убедиться в том, что их права не нарушаются.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно заверяется у нотариуса, если:

  1. Продается доля в общей долевой собственности или несколько разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
  2. Квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку или лицу, признанному недееспособным (п. 2 ст. 52 ФЗ № 2018).

Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу стороны могут по желанию. Текст соглашения стороны могут написать сами или с помощью профессионального юриста. Документ также может составить нотариус с учетом всех пожеланий сторон. В этом случае договор составляется на специальном бланке.

Удостоверение ДКП производится по месту нахождения недвижимости, у любого действующего на территории субъекта РФ нотариуса.

После заверения ДКП нотариус самостоятельно подает документы на регистрацию права собственности и сам получает их обратно. Право собственности по сделке, удостоверенной нотариально, регистрируется в Росреестре:

  • за 1 день — в случае подачи документов в электронном виде;
  • за 3 дня — при предоставлении документов в бумажной форме.

В случае, если нотариус совершил ошибку или не выполнил свои обязанности надлежащим образом, он обязан компенсировать убытки, возникших у клиентов или третьих лиц по его вине. Компенсация осуществляется за счет средств страхового возмещения по договору гражданской ответственности нотариуса (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1).

Оформление купли-продажи через нотариуса

Процедура оформления договора купли-продажи у нотариуса:

  1. Стороны записываются на прием к нотариусу, собирают все необходимые документы, обговаривают существенные условия сделки друг с другом.
  2. Нотариус составляет договор и зачитывает участникам текст соглашения.
  3. После того как стороны подпишут документ, нотариус заверяет подписи сторон и проставляет на нем удостоверительную надпись, печать, а также личную подпись.

При обращении к нотариусу необходимо предоставить следующие документы:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  3. Выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных на данной жилплощади лицах.
  4. Справка из БТИ.
  5. Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Также могут понадобиться:

  • разрешение из органов опеки и попечительства — если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей;
  • кредитный договор — если квартира покупается в ипотеку;
  • нотариально заверенное согласие от супруга на продажу — если квартира приобретена в браке.

Помимо документов, необходимых для государственной регистрации, нотариус может запросить дополнительные сведения для подтверждения полномочий участников сделки.

Что проверяет нотариус при оформлении договора?

Под нотариальным удостоверением сделки понимается проверка ее законности, в том числе прав сторон на ее заключение. При оформлении ДКП нотариус проверяет:

  • соответствие договора намерениям сторон;
  • подлинность документов, подтверждающих право собственности;
  • принадлежность квартиры лицу, которое ее продает;
  • наличие необходимой документации на квартиру;
  • соблюдение требований закона при проведении расчетов между сторонами;
  • наличие или отсутствие обременений и арестов, а также прав на имущество третьих лиц;
  • не противоречит ли соглашение требованиям закона.

Нотариус может проверить, есть ли данные об участниках сделки в ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве), а также выяснить признавался ли ранее правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

В правильно составленном соглашении о продаже квартиры обязательно должны быть указаны:

  1. Паспортные данные участников сделки.
  2. Точные характеристики квартиры (квадратная площадь, этажность, количество комнат и т.д.).
  3. Цена имущества и порядок расчета.
  4. Обязанности и права сторон по сделке.

При выявлении ошибок в составленном сторонами соглашении или в выявлении нарушений норм законодательства, нотариус вправе отказаться от удостоверения договора и вернуть его на доработку.

Если в дальнейшем ДКП будет оспариваться в судебном порядке, нотариус может выступать в суде для подтверждения законности условий сделки.

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса в 2019 году

В стоимость нотариальных услуг входят:

  • оплата за услуги технически-правового характера (например, составление текста договора) — определяется нотариусом самостоятельно, зависит от особенностей соглашения;
  • дополнительные услуги, связанные с оформлением сделки — удостоверения доверенностей на представителей, согласия супругов на продажу доли, а также удостоверение копий необходимых документов;
  • нотариальный тариф — сумма за удостоверение ДКП и выплачивается нотариусу.

Расценки нотариуса за удостоверение ДКП зависят от родственных отношений участников сделки и стоимости квартиры. Величина тарифа установлена п. 4.1 ст. 333.24 НК РФ.

Детям, супругу, родителю

Прочим лицам

  • до 10 млн. рублей — 3 тыс. рублей + 0,2% от суммы сделки;
  • от 10 млн. рублей и выше — 23 тыс. рублей + 0,1% от суммы сделки, но не более 50 тыс. рублей.
  • до 1 млн. рублей — 0,5% от суммы сделки, но не менее 1500 рублей;
  • от 1 млн. рублей до 10 млн. рублей — 5 тыс. рублей +0,3% от цены сделки;
  • свыше 10 млн. рублей — 32 тыс. рублей + 0,15% от суммы сделки, не более 150 тыс. рублей.

Например, если гражданин покупает квартиру за 6 млн. рублей, цена за оформление договора рассчитывается следующим образом: 5 тыс. + (6 млн. рублей × 0,3%) = 24 тыс. рублей.

Услуги оплачиваются непосредственно в нотариальной конторе в день подписания ДКП. Перечень технических и дополнительных услуг стороны вправе определять самостоятельно.

Законодательно вопрос об оплате расходов на услуги нотариуса при оформлении ДКП не урегулирован. Если соглашение не содержит условия о том, какая из сторон оплачивает нотариальные расходы — оплата производится по договоренности.

Оплатить услуги нотариуса может как продавец, так и покупатель. Если по закону нотариальная форма сделки не требуется, право выбора оформлять соглашение в простой форме или в нотариальной предоставляется покупателю, в этом случае обязанность по оплате услуг нотариуса может быть возложена на инициатора.

Однако, на практике расходы на нотариуса делятся поровну по соглашению сторон.

Можно ли оформить договор купли-продажи в МФЦ без нотариуса

После подписания ДКП происходит регистрация права на квартиру нового владельца. Передать соглашение на регистрацию можно через нотариуса (ст. 15 Основ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1), но только в том случае, если он удостоверял эту сделку.

Если нотариальная форма удостоверения сделки необязательна, подать документы в Росреестр можно через Многофункциональные центры. Обратиться в МФЦ можно по предварительной записи или в порядке «живой» электронной очереди.

На приеме продавец и покупатель заполняют бланки заявлений о переходе права собственности. За регистрацию права на квартиру покупатель должен оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Весь перечень необходимых документов вместе с квитанцией об оплате пошлины, предоставляется сотруднику центра. Взамен заявители получают расписку о полученных сведеньях, в которой указан срок, в течение которого будет осуществлена регистрация.

Срок оформления регистрации — 9 рабочих дней. В указанный в расписке день нужно посетить МФЦ для получения на руки экземпляра ДКП с пометками Росреестра об осуществлении перехода права собственности.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/u-notariusa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.