Расторжение договора купли продажи через суд

Содержание

Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности

Расторжение договора купли продажи через суд

Завершающей процедурой оформления сделок купли-продажи недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю. На практике нередко встречаются случаи, когда по тем или иным обстоятельствам возникает необходимость расторжения договора купли-продажи уже после регистрации сделки. Рассмотрим данные ситуации более подробно.

Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • ссылка на расторгаемый договор;
  • чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
  • реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
  • обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

Если недвижимость уже фактически передана покупателю по акту приёма-передачи, к соглашению о расторжении прикладывается акт возврата объекта.

Для исполнения соглашения о расторжении договора купли-продажи сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) с совместным заявлением на обратный переход права собственности.

Договор будет считаться расторгнутым с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если же сделка была полностью исполнена (недвижимость передана и стоимость её оплачена), то расторгнуть такой договор по соглашению сторон уже нельзя, т.к. его действие прекратилось. В этом случае сторонам необходимо заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.

 

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.

Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.

Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:

  • если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
  • если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.

Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.

Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.

Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Являются ли изменения обстоятельств существенными, определяет суд в каждом конкретном случае. Как показывает практика, суды обычно отказывают в удовлетворении требования о расторжении договора по данному основанию.

 

Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

  • отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
  • неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
  • неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

  • в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
  • при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
  • в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
  • если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
  • если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).

 

Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.

До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора.

Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.

По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:

  • о расторжении договора купли-продажи;
  • об отказе в удовлетворении иска;
  • о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.

Продавец вправе заявить в иске о применении норм законодательства о неосновательном обогащении (ст. 1102-1104 Гражданского кодекса РФ).

В этом случае покупатель по решению суда должен вернуть всё, чем владеет незаконно.

Таким образом, при обращении в суд с иском необходимо заявлять не только о расторжении, но и о последствиях прекращения действия договора – возврате недвижимости или денежных средств.

Кроме того, при рассмотрении дела о расторжении истец может заявить дополнительные требования о взыскании понесённых убытков (например, стоимости неотделимых улучшений, произведённых покупателем в период владения квартирой), а также о возмещении морального вреда.

Необходимо иметь в виду, что судебное разбирательство по спорам о расторжении договора купли-продажи носит, как правило, затяжной характер, и за это время ответчик может продать объект недвижимости. Поэтому при обращении в суд важно заявить об обеспечении иска: по ходатайству истца суд может наложить арест на спорную недвижимость.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН о расторжении договора по заявлению соответствующей стороны (инициатора расторжения договора).

Старший юрист

Роман Елисеев

28.12.2020

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registraczii-perexoda-prava-sobstvennosti/

Можно ли отменить договор купли продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи через суд

В некоторых случаях оказывается, что заключенный договор купли-продажи квартиры необходимо аннулировать.

Такое желание может возникнуть, если при его заключении были допущены нарушения, либо одна из сторон нарушила согласованные условия (например, покупатель не полностью внес оплату).

Соглашение можно расторгнуть, а его последствия – отменить и по желанию сторон. Подробнее о том, как действовать в этих случаях, читайте ниже.

Расторгнуть по взаимному согласию

Это самый простой способ, который можно применить, если продавец и покупатель готовы прекратить его действие. Единственное условие – с юридической точки зрения расторгнуть уже исполненный договор невозможно.

Если уже была передана квартира, зарегистрировано право собственности, оплачена ее цена и выполнены все иные условия, считается, что обязательства исполнены в полном объеме. Такой договор расторгнуть нельзя, т.к. у сторон отсутствуют неисполненные обязательства. В такой ситуации можно только заключить соглашение об обратной купле-продаже квартиры.

Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

  • если расторжение происходит до регистрации перехода права собственности к покупателю, обращаться в Росреестр не требуется;
  • если же в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) уже была внесена запись о смене собственника квартиры на покупателя, соглашение о расторжении договора будет основанием для внесения новой записи о возврате недвижимости к продавцу.

Для того, чтобы Росреестр внес запись об обратной передаче, в соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно прописать подробный порядок возврата купленной недвижимости и ее обратной перерегистрации.

В случае, если стороны уже подписали акт приема-передачи, квартира должна быть возвращена продавцу.

Если действие договора прекращено, когда документы уже поданы в Росреестр, но регистрация не состоялась, необходимо подать заявление об отзыве документов и прекращении регистрационных действий. Соглашение о расторжении необходимо приложить к нему, как основание.

Когда можно расторгнуть по желанию одной из сторон

Помимо взаимных договоренностей, расторжение договора возможно и по желанию одной из сторон. При этом действуют два условия:

  • исполнение договора все еще не завершено (так же, как и в случае с расторжением по взаимному согласию);
  • закон или договор предусматривают возможность такого расторжения.

Одностороннее расторжение может быть (хотя и не обязательно) связано с нарушением договора другой стороной. К примеру, основанием для отказа продавца от сделки может стать неисполнение покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Покупатель же может отказаться от заключенного соглашения, если:

  • продавец не передал ему квартиру,
  • у недвижимости обнаружились существенные недостатки,
  • документы на квартиру не соответствовали действительности,
  • зарегистрированные в квартире лица не освободили ее и т.п.

Возможен и отказ без каких-либо оснований, если это право предусмотрено договором.

Отменить в суде

Аннулировать действие договора купли-продажи можно и через суд при наличии существенных нарушений, которые дают право одной из сторон прекратить его.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, через суд можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры в случае, если одна из сторон допустила его существенное нарушение.

Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения.

К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст.

9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать. Вопрос о существенности тех или иных нарушений вызывает немало споров, поскольку при его определении очень велико воздействие субъективных факторов.

Кроме того, зачастую сложно доказать, что одна из сторон действительно не знала о тех или иных обстоятельствах, послуживших мотивом для подачи иска в суд.

Большинство из существенных причин для расторжения можно обезвредить, грамотно проведя проверку недвижимости перед покупкой и юридически грамотно составив договор. Однако, если избежать проблем не удалось, остается подать иск в суд.

Перед этим необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке – возможно, это позволит избежать траты времени и усилий на судебный процесс. Досудебное урегулирование проводится путем направления другой стороне письменного требования (претензии) с предложением расторгнуть заключенные договоренности.

В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

Исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ. В нем указывается:

  • наименование суда и сторон спора;
  • описание обстоятельств дела – когда, какой договор и в отношении какой квартиры заключен;
  • что именно было сделано или не сделано сторонами по нему;
  • основания для расторжения (аннулирования) договора;
  • иные обстоятельства, имеющие значение для дела;
  • требования истца – отменить договор, вернуть недвижимость или уплаченные за нее деньги.

Важно, что по общему правилу исполненное до расторжения соглашения не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Исковое заявление облагается госпошлиной, размеры которой зависят от суммы требований одной стороны к другой.

В какой срок

Гражданский кодекс устанавливает общий срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора в суде – 3 года с момента, когда одной из сторон стало известно о нарушении ее прав.

После принятия искового заявления судом будет назначено одно или несколько заседаний, в которых стороны будут представлять свои аргументы. По итогам рассмотрения суд вынесет решение о расторжении либо об отказе в иске. Решение суда можно обжаловать в апелляционной и кассационной инстанциях путем подачи соответствующих жалоб.

Расторжение договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/mozhno-li-otmenit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Особенности расторжения договора купли-продажи товара

Расторжение договора купли продажи через суд

17.03.2019

При оформлении договора купли-продажи, каждое заинтересованное лицо имеет право рассчитывать на соблюдение всех правил и требований закона.

Гражданский кодекс предусматривает, что полное прекращение договора допустимо, если продавец и сам покупатель достигли договоренности между собой. Расторжение соглашения о купле-продаже в одностороннем формате может быть осуществлено только через суд при нарушении существенных условий договора одним из участников.

Правила расторжения сделки

Купля-продажи считается одной из самых распространенных гражданских сделок, именно поэтому на нее обычно распространяются основные правила по расторжению договоров.

Осуществляется процесс в добровольном или же, наоборот, в принудительном порядке. Если же стороны будут согласны расторгнуть, согласованные ранее отношения, то они в обязательном порядке оформляют соглашение о расторжении договора. В этом же случае основную причину разрешается не указывать. Главное полностью согласовать все основные условия по расторжению соглашения.

Если инициатором действует один из участников, то прекратить взаимные отношения можно будет только после того, как будут соблюдены все требования и правила. Стоит выделить более важные аспекты:

  • определение существенных нарушений условий договора;
  • направление по адресу другой стороны письменного уведомления с требованиями;
  • при возможном отказе в удовлетворении определенного требования, который обуславливается дальнейшим обращением в судебные инстанции с заявлением.
  • факт существенных нарушений нужно доказать, чтобы прекратить взаимоотношения;
  • расторжение осуществляется на основании судебного процесса, который вступает в законную силу.

Расторжение соглашения о купле-продаже осуществляется только во основным правилам законодательствам РФ.

Основной порядок расторжения договора купли-продажи товара

В соответствии с законодательством было утверждено общее правило, которое действует для прекращения взаимных договорных отношений: участники должны осуществить расторжение договора в такой же форме, что и при составлении основного документа .

Например, если соглашение было сформулировано в письменной форме, другое соглашение будет оформляться в таком же формате.

Это правило не будет действовать тогда, когда требуется расторжение при помощи судебного решения, ведь причиной для аннулирования подобных документов считается именно судебный акт.

Что должно содержать соглашение о расторжении договора при взаимном согласии сторон

В этом же случае инициатором может стать любой из партнеров, если каждая сторона с предложениями другой стороны. Чтобы подтвердить свои действия необходимо оформить двустороннее соглашение, в содержании документа нужно включить следующее:

  1. время и основное место подписания соглашения;
  2. атрибуты, а также реквизиты обеих сторон;
  3. основные требования для прекращения отношений в соответствии с соглашением;
  4. момент, во время которого соглашение было прекращено;
  5. подписи, а также полномочия сторон.

Чтобы документ правильно составить, то следует обратиться к специалисту. За счет этого вы сможете избежать риска.

Расторжение по инициативе самого покупателя

В подобной ситуации расторжение обычно происходит при определении следующих моментов:

  • продавец отказался передавать предмет или же объект, который зафиксирован в виде предмета договора;
  • продавец отказал в сопровождении дополнительных документов к приобретаемому товару, если же данная сделка была обговорена заранее;
  • нарушение всех условий о предоставлении разновидности покупаемой продукции;
  • при выявлении ненадлежащих факторов передаваемой продукции;
  • при незначительном правонарушении основных сроков при передаче изделия покупателю;
  • передача товара в несоответствующем комплекте;
  • любое неисполнение обязанностей согласно с договором.

Односторонний вариант прекращения договорных соотношений обычно предусматривает отправку письменного уведомления в адрес правонарушителя. Данная претензия должна будет указывать на основной факт нарушений всех требований, в том числе предложение полностью прекратить взаимоотношения.

Срок на рассмотрение данного предложения не должно превышать более одного месяца. Если же продавец по какой-то причине не ответил на уведомление, или же отказался расторгнуть соглашение, то покупатель может обращаться в суд.

По требованию самого продавца

Продавцу гарантируется момент, где он может расторгнуть договор в одностороннем формате. Но это осуществляется лишь в том случае, если будут устанавливаться такие обстоятельства, как:

  1. покупатель необоснованно отказывается принимать вещи, предметы;
  2. отказ от самого покупателя от начисления средств;
  3. отказ покупателя забрать покупаемый товар;
  4. нарушение всех обязанностей по оформлению соглашения поставляемых продукции, если же она была ранее возложена на покупателя.

Как расторгнуть соглашение через суд

Выявив некоторые существенные нарушения условий договора, можно инициировать с обращение в суд, где и будет рассматриваться расторжение договора в одностороннем формате.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Для этого следует подать заявление в соответствии с правилами. Урегулирование каждого спора между организациями будет происходить в процессе арбитражного суда, а сами граждане могут обратиться с иском в суды общей юрисдикции.

В исковом заявлении должно быть:

  1. полное наименование судебной инстанции; все сведения относительно обеих сторон, в том числе и контактная информация;
  2. все необходимые сведения о договоре купли-продажи, то есть товар, время передачи, общая стоимость и много другое;
  3. основная суть всех нарушений и их условий, позволяющие расторгнуть все это в принудительном формате;
  4. доказательства по соблюдению досудебного порядка;
  5. требования истца

В какой срок возможно расторгнуть договор

При согласии сторон на аннулирование соглашения по купле-продаже продукции, оформление соглашения можно произвести в очень короткие сроки.

Если же все это осуществляется в одностороннем формате, то необходимо будет рассматривать следующее время:

  • не больше тридцати дней уйдет на рассмотрение претензии. Сторона, которая получает письменное уведомление, может не ждать одного месяца и тут отправить соответствующий отказ;
  • дело рассматривается в суде не больше двух месяцев, а продлить его можно только при наличии уважительных причин;
  • судебный акт, вступает в силу, если один из участников так и не смог оспорить заключение. И это решение вступит в силу после истечения месяца. Принудительно расторгнуть соглашение можно на протяжении нескольких месяцев, если конечно, данное дело дойдет до суда, и весь остальной процесс будет рассматриваться только через судебные инстанции.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ,  специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация.  С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Тонкости расторжения договоров купли-продажи товара: по соглашению сторон или через суд Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-tovara.html

Расторжение договора купли-продажи дома: по инициативе покупателя или продавца, по соглашению сторон

Расторжение договора купли продажи через суд

Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.

Процедура регулируется следующими нормативными актами:

Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.

Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.

Основания расторжения договора купли-продажи дома

Причины аннулирования сделки встречаются следующие:

  • согласие обеих сторон;
  • нарушение условий договора одним из участников сделки;
  • изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Справка! В договоре купли-продажи необходимо прописать сроки исполнения обязательств. Соглашение может быть расторгнуто при их нарушениях участниками сделки.

До регистрации

До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи. То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.

Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.

После регистрации

После регистрации право собственности на дом переходит к покупателю. Договор купли-продажи считается исполненным, поэтому правовые статусы сторон вернуть не получится.

Если участники сделки достигли соглашения, то они могут заключить новое соглашение. В нем предмет и стоимость остаются теми же, но покупатель и продавец меняются ролями. При отказе одной из сторон от аннулирования сделки, второй участник имеет право подать иск в суд.

При аннулировании государственной регистрации права на основании заявления от обеих сторон, возвращается половина оплаченной госпошлины (ст. 333.40 НК РФ).

Варианты расторжения

Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.

по инициативе продавца

Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:

  • необоснованный отказ в регистрации права собственности;
  • отсутствие полной или частичной оплаты;
  • нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.

Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.

по инициативе покупателя

По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.

Основаниями для аннулирования сделки также служат:

  • наличие обременений на дом;
  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • неправильно оформленные документы;
  • несвоевременное освобождение жилья.

Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.

по соглашению сторон

Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.

В нем нужно прописать следующие сведения:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • дата аннулирования сделки;
  • отсутствие претензий с обеих сторон;
  • дата подписания соглашения.

В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
  2. Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Принять участие в судебных заседаниях.
  5. Получить решение суда.
  6. Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.

Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Расторжение договора и признание сделки недействительной являются разными процедурами. Во втором случае основаниями могут служить недееспособность одного из участников, подписание соглашения под физическим или психологическим принуждением.

Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением.

Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд. На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).

При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.

В иске должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные об истце и ответчике;
  • реквизиты договора, номер и дата;
  • основания для расторжения соглашения;
  • ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
  • требования истца;
  • список приложений.

Образец иска можно посмотреть/скачать здесь.

Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-doma

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Расторжение договора купли продажи через суд

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства.

Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи — досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие.

В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способы расторжения договора и его особенности

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

  • По желанию одной из сторон;
  • По взаимному соглашению;
  • По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
  • По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

  • Обычные;
  • Розничной продажи товара;
  • Поставки;
  • Контрактации;
  • Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
  • Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Особенности судебной практики

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке.

Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е.

исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Квартирный вопрос

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ.

Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.

4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия.

В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически.

Фактическая передача недвижимости наступает после:

  • подписание акта ее приемки;
  • получения ключей;
  • вселения;
  • оплаты коммунальных услуг;
  • начала использования по назначению и т.п.

Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

  1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.
  1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.
  1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.

3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию.

Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги.

Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.