Расторжение договора аренды квартиры досрочно

Содержание

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Расторжение договора аренды квартиры досрочно

Все зависит от текста договора, который подписали собственник и жилец. Формально вопрос прописки жильца, а также наличие у него в прошлом проблем с судебными приставами не является поводом для расторжения договора. Да и чаще всего в договоре нет возможности его расторгнуть в одностороннем порядке без веской причины (например, без просрочки платежа) или без своевременного уведомления.

Касаемо конкретного случая: выселение через суд, конечно, слишком долгий процесс при коротком сроке аренды. Если жилец соблюдает условия договора, то полиция вне зависимости от наличия или отсутствия в ней родственников обязана соблюдать законные интересы сторон.

Поэтому, если арендатор исправно платит за квартиру и добропорядочно в ней живет, рекомендуем дождаться окончания договора аренды и в будущем сначала изучить личность нового жильца и лишь потом подписывать договор.

Но если Ваш жилец не внес своевременно оплату, соответственно нарушил этим условия договора, Вы смело можете досрочно прервать действие договора и обратиться в полицию или охранное агентство.

В этом случае у Вас в квартире де-факто оказывается посторонний человек без Вашего на то согласия. Частную собственность и защиту прав на нее в России никто еще не отменял.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

Во-первых, отсутствуют основания для признания договора недействительным, так как между сторонами в данном договоре согласованы все существенные условия, а именно условия о предмете договора, то есть самом жилом помещении. Более того, отсутствие данных о регистрации нанимателя существенно затруднит обращение с исковым заявлением в суд.

Во-вторых, из содержания описанной ситуации не видно основательных поводов для беспокойства, так как в договоре предусмотрены условия о залоге, что в свою очередь исключает возможность неуплаты за наем жилого помещения в случае, если наниматель досрочно покинет квартиру.

В-третьих, при давлении со стороны родственника-полицейского следует обращаться в прокуратуру с жалобой, предварительно зафиксировав любыми способами факт противоправных действий.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

На мой взгляд, здесь вообще нет серьезной проблемы. То, что квартирант имеет небольшие проблемы с законом, арендодателя никак не касается. Точно так же, как владелец торгового центра не будет интересоваться, как его арендаторы решают свои налоговые проблемы и арбитражные споры. Арендодателя интересует только действия арендатора в рамках его с ним договора. Не больше.

Отказался расторгать договор аренды? Его право. Но не очень понятно, о каком тогда ущербе арендодателя идет речь? Два месяца из трех по договору уже оплачены (первый месяц плюс залог).

Если предположить, что он не хочет оплачивать второй месяц, то залог идет в уплату этого месяца, после чего квартирант выселяется согласно тому же договору. Если же Ваш арендатор платит сполна и вовремя, то к нему нет претензий.

И оснований для расторжения договора тоже нет.

Грозит налоговой? Это уже зависит от арендодателя. Если Вы не платите налоги с полученного дохода, то Вы и так рискуете. Если же платите, то угроза не имеет смысла.

Грозит судами и штрафами? Смешно! Человек, который два года находится в розыске, имеет проблемы с законом (недействительные документы и претензии от ФССП), будет подавать в суд на того, кто сдал ему квартиру? Бессмыслица. Все его проблемы тут же всплывут, и ему это выйдет в разы дороже. Гораздо проще, быстрее и безопаснее для него просто снять другую квартиру.

В данной ситуации арендодателю бояться нечего. Арендатор платит, значит живет, как и договаривались. Не платит — Вы можете выгнать его с помощью полиции. Мешает родственник-полицейский? По закону у него нет оснований препятствовать.

А если он действует незаконными методами (в том числе угрозами и шантажом) — на это есть прокуратура и УСБ (управление собственной безопасности).

Иметь дело с данными организациями из-за съема квартиры ни один нормальный полицейский точно не захочет.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы

Отвечает директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:

Из сумбура повествования не очень понятна суть проблемы. Однако попробуем разобраться в ситуации.

1. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя) возможно в случаях, когда арендатор (наниматель):

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

2. С учетом положений ст. 619 ГК РФ если Вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, то такое действие реализуется только по решению суда. При отсутствии вышеизложенных фактов инициатива расторжения договора найма со стороны наймодателя не обоснована.

3. Если наниматель не нарушает условий договора и исправно вносит плату за наем, то отсутствие у него регистрации по месту жительства никак не отражается на взаимоотношениях с наймодателем. Договор же продолжает свое действие до своего окончания. При этом совершенно законным будет требование нанимателя зарегистрировать его по месту пребывания на период действия договора найма.

4. Не вполне понятно, о каком ущербе идет речь в вопросе в конце текста.

Если наниматель продолжает проживать в помещении и при этом допустил порчу или утрату имущества наймодателя, то компенсация может быть выплачена в том числе из суммы залога.

Если суммы недостаточно, то ущерб должен быть оценен и взыскан с соблюдением правил предъявления претензии. Если наниматель не проживает в помещении в связи с окончанием договора, то о каком расторжении тогда идет речь в самом повествовании?

5. Если наймодатель опасается возникновения возможных проблем с налоговой инспекцией, то во избежание этого рекомендуем уплатить причитающийся налог с дохода, полученного по договору найма. Собственная законопослушность позволит наймодателю быть более требовательным к нанимателю и лишит последнего рычага давления.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая (Москва):

Самое первое и важное обстоятельство для арендодателя — установить: будет ли такой ненадежный арендатор исполнять свои обязательства и платить арендную плату? Если да, то следует спокойно получить все деньги, положенные по договору аренды, а по истечении срока действия данного трехмесячного договора его не продлевать и выселить нерадивого жильца без какого-либо продления.

Если же арендатор не платит, то арендодатель сразу, по истечении установленного срока платежа, вправе направить уведомление неплательщику-арендатору с уведомлением о нарушении условий договора и требованием оплатить задолженность и проценты по ней.

Тем самым арендодатель соблюдает обязательный досудебный претензионный порядок и, в случае неоплаты, вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями о расторжении договора и взыскании задолженности, судебных расходов, штрафов и неустойки.

В случае неоплаты данных денежных средств у арендатора возникает право расторгнуть договор, взыскать возникшую на момент расторжения договора задолженность, проценты и санкции по ней. Длительности процесса в суде бояться не следует: чем дольше длится суд, тем больше будет сумма взыскания.

Уведомлять, кстати, горе-арендатора следует по адресу, указанному в договоре аренды и по адресу, указанному в квартире. Искать, где он в самом деле прописан, арендодатель не обязан, так как берется адрес, указанный жильцом в качестве основного.

Кроме того, в день, когда срок договора истечет, арендодатель вправе с нарядом полиции произвести фактическое выселение назойливого квартиранта с удержанием всех его вещей до момента погашения всей суммы задолженности.

Бояться полиции или налоговой инспекции в данном случае не стоит. Во-первых, мы исходим из добросовестности арендодателя, который в установленный срок, до 01.05.2017 (года, следующего за получением дохода), оплатит налог с дохода.

Во-вторых, наличие родственника в полиции — отличный сдерживающий фактор для арендатора с его непростой кредитной историей.

Не думаю, что Ваш жилец станет подводить своего родственника под служебное расследование в случае незаконного вмешательства в ситуацию, связанную с нарушением гражданских прав арендодателя.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/5739

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: примеры документов и нюансы проведения процедуры от опытного юриста

Расторжение договора аренды квартиры досрочно

Расторжение договора аренды квартиры может происходить на законном основании по различным причинам.

Процедура осуществляется, как по инициативе арендодателя, так и по заявлению арендатора и имеет четкий, определенный законодательно алгоритм.

Договор аренды жилья – это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором, распространяющееся на определенное жилое помещение на ограниченный срок и на определенных условиях.

Оно может быть расторгнуто раньше срока по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон при нарушении условий соглашения или изменении обстоятельств. Принципы такого действия регламентируются ГК РФ (гл.29).

Ст.450 указанной главы ГК признает законными следующие основания:

  1. Обоюдное, добровольное согласие на прекращение аренды квартиры (соглашение сторон).
  2. Значительные нарушения договорных условий одной из сторон. Решение принимается в судебном порядке с учетом ст. 619 и 620 ГК РФ.
  3. При нарушении законов РФ при заключении соглашения или использовании жилья. Судебное решение принимается по иску одной из сторон.
  4. Односторонний отказ от дальнейшего исполнения договорных обязательств, если он допускается законодательством или прописан в условиях.

Наиболее просто вопрос о досрочном прекращении действия соглашения решается при согласии сторон или при четком описании его условий в договоре.

Важно! Если инициатива исходит от одной из сторон, то при несогласии другой стороны неизбежно судебное разбирательство.

Уведомление

Процесс прекращения действия соглашения начинается с уведомления второй стороны о данной инициативе. Оно оформляется в письменном виде и вручается заинтересованному лицу лично или отправляется по почте с обязательным уведомлением о получении.

В документе следует поместить пункты:

  • название документа;
  • данные о сроке действия, арендуемом помещении и другие реквизиты договора;
  • реквизиты арендодателя и арендатора;
  • основание для данной инициативы;
  • сущность требования с изложением подтверждающих фактов.

Независимо от реакции контрагента уведомление о расторжении договора является обязательным документом и первым шагом в процессе.

Оно должно направляться или вручаться не позднее, чем за месяц до расторжения. А при аренде недвижимости — за 2 месяца, если другой срок не регламентирован договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ).

Доказательства законности требования прикладываются к документу. Лучше всего, если в качестве довода присутствует ссылка на статью закона или конкретный пункт договора.

Внимание! 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66). За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Типовая форма

Если после получения уведомления о расторжении договора вторая сторона ничего не имеет против прекращения его действия, то достигается обоюдное соглашение.

Процесс подразумевает такой порядок:

  1. Составление и подписание соглашения – договора о расторжении аренды квартиры.
  2. Оформление акта приемки-передачи арендованного имущества.

Если договор был просто оформлен в виде письменного соглашения сторон, то после подписания его расторжения аренда прекращается, а документ не требует регистрации. В случае, когда договор зарегистрирован государственными органами, соглашение о расторжении должно пройти аналогичную регистрацию.

Скачать

Оформляется по соглашению сторон и содержит:

  1. Сведения об участниках договорных обязательств.
  2. Основание для досрочного расторжения соглашения. Указывается его инициатор и приводится обоснованность основания. Вескими основаниями со стороны арендатора может стать переезд в другой город, изменение состава семьи и материального положения. Арендодатель может попросить прекращения договора при изменении прав собственности (наследственные изменения), по веским личным обстоятельствам и т.д.
  3. Дата прекращения действия договора. Важно учитывать, что аренда прекращается именно с этой даты, а не с даты оформления договора расторжения.
  4. Подтверждение отсутствия претензий со стороны обоих контрагентов.

Могут дополнительно включаться пункты по согласованной компенсации финансовых и моральных издержек. В частности, арендодатель может претендовать на оплату за 3 месяца, несмотря на прекращение аренды (компенсация потери планировавшегося дохода) и компенсацию за испорченное имущество или необходимый ремонт помещения.

Арендатор может попросить возврата ранее внесенной предоплаты. Указанные пункты включаются только по обоюдному согласию.

Односторонний разрыв

Договор в некоторых обстоятельствах может быть расторгнут в одностороннем порядке. Это право сторон может оговариваться в документе.

Однако и при отсутствии данного пункта договора, одностороннее прекращение соглашения может осуществляться, как арендодателем (ст.619 ГК РФ), так и арендатором (ст.620 ГК РФ).

По инициативе арендодателя

Арендодатель имеет право прекратить аренду квартиры при следующих нарушениях со стороны арендатора:

  1. Нарушение сроков оплаты. Порядок оплаты оговаривается договором аренды – ежемесячно или ежеквартально. Если арендатор не вносит плату более 2-х сроков подряд, то соглашение может быть расторгнуто. Основанием может стать «злостное» уклонение от уплаты коммунальных услуг, несмотря на то, что это условие оговорено соглашением.
  2. Нарушение правил содержания помещения или имущества со стороны арендатора, его умышленная порча. Основанием может стать непроведение ремонта, предусмотренного договором, а также систематическое нарушение санитарных и противопожарных норм.
  3. Изменение планировки помещения или проведение капитального ремонта без согласия арендодателя, а также замена мебели.
  4. Сдача помещения в субаренду или наем, использование квартиры в предпринимательской деятельности или не по назначению без согласия арендодателя.
  5. Недопуск аредодателя в арендуемую квартиру без веских оснований.
  6. Нарушение норм общественного поведения, подтверждаемое жалобами соседей.

Порядок расторжения раньше срока

Порядок расторжения аренды в этом случае заключается в направлении уведомления арендатору. В нем четко указываются причины решения и срок, в течение которого он должен покинуть квартиру. Стандартный срок – 1 месяц.

Если договор аренды зарегистрирован в госорганах, то копия уведомления направляется в их адрес. Арендатор при несогласии с решением об одностороннем расторжении соглашения имеет право обратиться в суд.

Арендатора

Условия расторжения раньше срока аренды по инициативе арендатора обычно оговариваются в договоре, а также определяются ГК РФ. Вескими признаются следующие основания:

  1. Арендодатель не дает возможность заезда в квартиру в оговоренный срок или препятствует нормальному проживанию в арендованной квартире.
  2. Арендодатель скрыл от арендатора дефекты помещения, строительных конструкций или мебели.
  3. Появление неучтенных проблем в виде проживания других лиц или наличия имущественных претензий от них. Основанием может стать наличие экологических и санитарных угроз для здоровья, о которых арендодатель не сообщил.
  4. Непроведение ремонта арендодателем, если это предусмотрено соглашением.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, приведшие к изменению условий проживания. Например, затопление квартиры соседями, повреждения при землятрясении и т.п.

Порядок

Порядок расторжения соглашения арендатором: направляется уведомление арендодателю с указанием срока освобождения квартиры. Обычно он составляет 1 месяц. Если внесена предоплата, то арендатор вправе потребовать ее возврат.

В случае, когда арендодадатель считает, что он лишается необоснованно запланированного дохода и претендует на компенсацию, он подает иск в суд. При отказе от возврата залога, в суд обращается арендатор.

Как действовать через суд?

  1. Направляется уведомления о расторжении договора аренды одной из сторон. В течение 30 дней контрагент должен дать свой ответ.
  2. При отказе от оформления соглашения сторон о прекращении действия соглашения инициирующая сторона готовит необходимые документы для одностороннего, досрочного разрыва.

    Чаще всего, оформляется акт технического состояния помещения или мебели. Для его составления привлекаются эксперты и свидетели. В нем указываются причины и характер повреждений, определяется виновник, оценивается нанесенный ущерб.

  3. Подача искового заявления в суд.

  4. Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда по иску.

Исковое заявление

В документе отражается информация:

  1. Наименование судебного органа. Разбирательство между физическими лицами проходит в районном суде. Если одна из сторон представляет собой юридическое лицо, то иск рассматривает арбитражный суд.
  2. Данные истца и ответчика.
  3. Основное содержание и описание предмета договорных обязательств.
  4. Суть требования. Она может состоять только из прекращения соглашения или включать финансовые претензии.
  5. Причины для расторжения договора.

Документы

К исковому заявлению необходимо приложить договор аренды, платежные документы по уплате аренды, документальные доказательства правомочности требований (акты, свидетельские показания, протоколы, экспертные заключения и т.п.). Суд по итогам рассмотрения удовлетворяет претензии или отказывает в иске.

Важно! Оспорить решение можно путем апелляции в высшую судебную инстанцию в течение 30 дней.

Некоторые нюансы

Могут ставиться вопросы финансовой компенсации. В частности, арендатор вправе претендовать на компенсацию при проведении ремонта за свой счет при одностороннем прекращении аренды по инициативе арендодателя.

Достаточно сложен вопрос компенсации неполученных доходов. Ведь хозяин квартиры мог отказать более выгодному партнеру, а арендатор вдруг заявляет о прекращении аренды. Все эти нюансы указывают на важность привлечения опытных юристов для правильного проведения процесса.

Заключение

Любой договор должен предусматривать возможность досрочного прекращения действия, и соглашение аренды не является исключением. Расторжение проходит достаточно просто, если при заключении договора учтена эта возможность. В любом случае обе стороны имеют право прекратить аренду по обоюдному согласию или при возникновении определенных обстоятельств, предусмотренным ГК РФ.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/dokument/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora.html

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: основания, последствия, особенности

Расторжение договора аренды квартиры досрочно

Последнее обновление: 17.02.2021

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм. Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ.

Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение. В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилые помещения.

Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

  1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
  2. Ухудшает переданную квартиру.
  3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

  • коммерческая аренда – владелец квартиры;
  • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу.

Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр.

Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Основания расторжения договора найма квартиры

Основания – это причины, по которым происходит расторжение правовых отношений. Они четко прописываются в законе. Если сотрудничество было расторгнуто без причин, то это действие любой из сторон правоотношения является незаконным.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

  • фамилия, инициалы одной стороны;
  • фамилия, инициалы нанимателя;
  • обстоятельства расторжения;
  • отсутствие претензий.

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

  1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
  2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

  • сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
  • арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
  • арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

  • данные сторон (истец, ответчик);
  • требования;
  • причины расторжения с указанием на НПА;
  • опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма  заявитель обращается в канцелярию АС РФ.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд.

Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются.

Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/rastorzhenie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshenia/

Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья

Расторжение договора аренды квартиры досрочно

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке

В условиях экономического кризиса и снижения бюджетов компаний, выделяемых на аренду/найм жилья его сотрудникам все большую актуальность приобретает вопрос досрочного расторжения договоров аренды/найма жилых помещений.

Надо отметить, что ряд оснований расторжения таких договоров уже установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). При этом стороны договора аренды/найма вправе установить дополнительные условия его расторжения.

Условно основания досрочного расторжения договоров аренды/найма можно разделить на три категории:1) по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);2) по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового);

3) по взаимному соглашению сторон в любое время.

Данные основания  практически являются общими для всех договоров аренды или найма.

Однако каждый из указанных договоров имеет свои особенности досрочного расторжения.

Аренда (напомним, что арендатором, как правило, выступает юридическое лицо). Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п.

27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Президиум рекомендовал  судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст.

619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды.

Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды.

Что же касается арендатора, то представляется, что он также имеет право предусмотреть в договоре аренды право расторгнуть его в одностороннем порядке, даже при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом.

Найм (нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо).

Данный вид договоров в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя.

В силу этого данный договор может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом.

А именно:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (договор заключен на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

–  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Нанимателем же договор может быть расторгнут в одностороннем порядке (без обращения в суд) путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). Уменьшения такого срока в договора может расцениваться как противоречие закону и не применяться судом (ст.422 ГК РФ).

Безусловно, любой договор найма также может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

При этом стоит помнить, что фактическая передача помещения от арендатора к арендодателю (нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды/найма по взаимному согласию (при наличии соответствующей переписки), также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

На практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора.

Разобраться в хитросплетении действующего российского законодательства, а тем более еще и в толковании норм закона судебной практикой, порой сложно самим юристам, а не только не специалистам.

Поэтому обращение к профессионалам, реальным участникам рынка такого рода услуг, является гарантий получения подробной консультации, решения конкретной задачи, и согласования именно тех возможных вариантов расторжения, которые устроят обе стороны, участвующие в договоре.

По информации юридического отдела компании IntermarkSavills

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d27d49a7947a78ce92d79

Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

Расторжение договора аренды квартиры досрочно

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас!!!

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

   Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.

   Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

  • Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
  • Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке

Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?

   Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру? 

   В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:

  1. более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
  2. своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
  3. иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре

   Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.

   Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца).

В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока.

Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.

   Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.

   Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру.

Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма.

В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?

   Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать.  Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма.  В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд. 

   Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только  с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.

   Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени. 

Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры

   Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др.  Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).

   Нельзя относиться к данному условию легкомысленно.  Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону.  Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие  меры ответственности за нарушение условий договора.

Права квартиросъемщика без договора аренды

   Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.

   Какими же правами обладают квартиросъёмщики?  Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но!  Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.  

   К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной  оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества.

  Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Порча имущества в съемной квартире

   Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи.

Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить.

  Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

   Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

   В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю.

Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем.

В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания   возмещения порчи имущества в судебном порядке.

   В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

   Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок

Как вернуть деньги за аренду квартиры?

   Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

   Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр.

, то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и  сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

   Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

   В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Помощь адвоката по защите квартиросъемщика в Екатеринбурге

   Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.

   Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор  с наиболее выгодными для вас условиями.

Отзыв о работе нашего адвоката

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/arendodatel-vygonjaet-iz-kvartiry-arendatora/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.