Продажа жилья после приватизации

Содержание

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Продажа жилья после приватизации

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье.

Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.

Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб.

для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения.

В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.

Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб.

За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно.

Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли.

Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-posle-privatizacii.html

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Продажа жилья после приватизации

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 653

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Для ДКП, где собственником и, соответственно, продавцом является несовершеннолетний гражданин, обязательно заверение у нотариуса.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Квартира после приватизации: через сколько можно ее продать и как лучше это сделать?

Продажа жилья после приватизации

Одним из способов приобрести жилое помещение в собственность – это его приватизация. Государство позволяет безвозмездно получить квартиру, занятую по договору социального найма, в собственность. После этого приватизированную квартиру можно продать другим лицам по типовому договору купли-продажи. Но прежде чем выкладывать объявление, необходимо учесть некоторые нюансы.

В соответствии с Законом РФ №1541-1 от 04.07.1991 г.

под приватизацией, в частности, жилищного фонда, понимается безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальному образованию, в которых граждане проживали на добровольной основе по договору социального найма жилого помещения. Остальное государственное и муниципальное имущество, не относящееся к жилым помещениям, отчуждается на возмездной основе.

Справка: Несмотря на планы Правительства РФ установить предельный срок бесплатной приватизации, этого до сих пор не произошло. Напротив, ФЗ от 22.02.2017 г. № 14 отменил какие-либо сроки, установив бессрочное безвозмездное отчуждение.

Через сколько лет можно реализовать?

После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, владелец приватизированной квартиры наделяется всеми правами:

  • пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
  • сдавать под наем или в аренду;
  • вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
  • завещать;
  • отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре.

При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи.

Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1 НК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с незарегистрированным правом невозможна.

Документы

Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:

  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае, договор приватизации);
  • свидетельство о праве собственности (если приватизация производилась до июля 2016 года);
  • справка ЕГРН, подтверждающая право собственности, отсутствие или наличие обременений и арестов;
  • технический паспорт из БТИ (тех. план и экспликация);
  • выписка из домовой книги;
  • единый жилищный документ из ЕИРЦ;
  • нотариально заверенное разрешение супруга (бывшего супруга) на продажу, если квартира является совместной собственностью супругов;
  • разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний или ребенок просто зарегистрирован в квартире;
  • справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Важно! Дополнительно покупатель может попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы минимизировать риск признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным.

Общие этапы условно можно разделить:

  1. Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
  2. Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
  3. Подписание договора.
  4. Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:
    • осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
    • или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
    • продается доля из общей долевой собственности.
  5. Оформление перехода права собственности в Росреестре.
  6. Подписание акта приема-передачи жилого помещения (может быть как последней стадией, так и предшествующей регистрации права в Росреестре).

Только что приватизированной недвижимости

После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

Справка: Закон не запрещает заключать предварительный договор еще до того, как самим продавцом будет подписана сделка о приватизации. Но в таком случае придется заплатить 13% налога от вырученной суммы.

Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

Долевой собственности

При отчуждении доли собственник должен учитывать положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве ее выкупа владельцами других долей. Для этого продавец должен направить предложение остальным собственником, оставляя установленную рыночную цену.

В данной ситуации возможно три варианта:

  1. один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
  2. собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
  3. собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

С прописанным человеком

Сложности при снятии с регистрационного учета возникают, если эти лица попадают в следующие категории:

  • несовершеннолетний (для выписки необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства);
  • лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохраняющие право проживания (выписка производится по их согласию);
  • наниматели по договору найма жилого помещения (можно снять с учета только после истечения срока, установленного договором);
  • арендодатели по договору аренды (тот же принцип, что и наем).

Всех остальных собственник вправе снять с регистрационного учета и без их согласия.

С несовершеннолетним ребенком

Не имеет значения, является ли ребенок собственником или просто зарегистрирован в жилом помещении, отчуждать такую квартиру и снять его с рег. учета можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:

  • приобретается жилье взамен;
  • его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
  • проведены все средства коммуникации.

Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

Основания для снижения налога

Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

Уменьшаем базу

В соответствии со ст. 220 НК РФ каждый гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей. Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

Уменьшение на сумму расходов

Также п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности. Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

Взаимозачет выплат

При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

Продавцу следует поступить таким образом: заплатить налог, затем получить налоговый вычет, а то и два, если квартира попадает под критерии принципа уменьшения налоговой базы и при следующих условиях:

  • продажа и покупка совершены в один налоговый год;
  • лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
  • квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

Платят ли пенсионеры?

Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:

  1. Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
  2. Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

    Далее, продавец меняет свою неприватизированную квартиру на буфер, подав соответствующее заявление вместе с покупателем в государственный орган. В результате этого право на приватизацию возникает у покупателя. После осуществления обмена, продавец отчуждает буфер обратно агентству недвижимости.

За кем сохраняется право проживания после продажи?

Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

Справка: Перед продажей квартиры следует договориться с родственниками и получить от них согласие или попросить их самих выписаться из квартиры.

В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения.

Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%.

Для покупателя в данном вопросе есть риск в виде обременения правом третьих лиц – тех, кто добровольно отказался от приватизации, но имеет право пожизненного проживания в таком жилом помещении.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/privatizirovannoy.html

Когда после приватизации можно продать квартиру?

Продажа жилья после приватизации

С приватизированной недвижимостью владельцы могут производить любые манипуляции: продавать, сдавать в арендное пользование и пр.

Иногда жилье требуется продать в срочном порядке. В подобной ситуации назревает вопрос, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Можно ли совершить сделку сразу или придется выжидать какое-то время?

Общие правила приватизации

Понятие приватизации предполагает переход жилплощади в собственность жильцов, проживающих на ее территории на законных основаниях. Фактически в процессе приватизации объект недвижимости переходит из государственной в частную собственность.

Приватизация имеет массу важных нюансов:

  1. В бесплатной приватизации можно участвовать лишь раз в жизни.
  2. Лица, принимающие участие в приватизационном процессе, должны быть прописаны в данном жилье на постоянной основе.
  3. Необходимо согласие на приватизацию всех граждан, зарегистрированных на данной территории.
  4. Обязательно наличие документации на жилой объект вроде техпаспорта и кадастровых документов.

Когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, у граждан, участвующих в приватизации появляется право собственности на жилплощадь.

Когда можно продавать

После приватизации собственник приобретает полное право распоряжаться жилплощадью по собственному усмотрению. Квартиру можно подарить или продать, оставить в наследство или сдавать жильцам. Можно ли продать квартиру сразу после приватизации?

Фактически оформить договор купли-продажи новоиспеченный владелец недвижимости может сразу, как только получит свидетельство о регистрации права собственности.

Но на практике собственникам приходится несколько откладывать продажу из-за задержки с оформлением бумаг, получением свидетельств, спорных наследственных ситуаций и пр.

Когда обязательно выплачивать налог

После продажи недвижимости и последующего ее переоформления бывший собственник должен заплатить налоговый взнос, поскольку в результате проведенной сделки он получил финансовую выгоду.

К ситуациям, связанным с обязательным налогообложением, относят случаи:

  1. Оформление сделки сразу после получения права собственности. В подобной ситуации продавец должен заплатить 13% налог от общей стоимости квартиры.
  2. Важное значение имеет, сколько должно пройти времени после оформления приватизации. Если квартира продается в срок до 5 лет, то собственник должен оплатить 13% налоговый сбор в госказну. До 2016 этот срок определялся в 3 года, но после, вплоть до текущего 2021, его увеличили до 5 лет.

Налоговые выплаты регламентируются соответствующими законодательными нормативами и актами. Если гражданин уклоняется от налогов, то за это грозит уголовное наказание.

Кто освобождается от налогов

В некоторых обстоятельствах граждане освобождаются от уплаты налогов, либо их размер снижается. Главное, нужно соблюдать законность при снижении налоговых выплат, иначе за уклонение грозит реальная ответственность.

При продаже приватизированной недвижимости от налога освобождаются граждане в таких случаях:

  1. Если долевая или полная стоимость недвижимости составляет меньше 1 млн. руб. Если собственники умышленно занижают стоимость жилья, прописывая в договоре низкую цену, то сделку признают недействительной. Если же квартира в целом стоит больше миллиона, но она принадлежит нескольким собственникам и их доли по отдельности стоят меньше 1 млн. руб., то налоговый сбор не взимается. Каждый собственник лично отвечает перед ФНС за доходы с продажи своей доли.
  2. Недвижимость находится во владении больше 5-летнего срока. Если с момента перехода жилья в частную собственность прошло больше 5 лет, то продажа такого имущества не считается прибылью, а потому и налогообложению не подлежит.
  3. Имущественный вычет. Налоговый сбор в такой ситуации перекрывается налоговым вычетом. Подобное возможно, если продажа старой и приобретение новой квартиры происходит за один отчетный период. Официально работающий гражданин после покупки квартиры может рассчитывать на возмещение затрат в размере 13%.

Освобождение от налоговых выплат осуществляется строго в рамках законодательства. Если возникают спорные моменты, то лучше дополнительно проконсультироваться с юристом или нотариусом.

Пенсионер платит?

Это касается граждан пенсионного статуса, то сделки с куплей-продажей приватизированного жилья проходят по стандартному сценарию. Никаких отдельных преференций, обусловленных пенсионным возрастом, при налогообложении НДФЛ не предусмотрено.

Как и остальные граждане, пенсионеры могут продать жилье через 5 лет после приватизации либо использовать возможность получения налогового вычета.

А вот от ежегодного налогообложения за владение недвижимостью пенсионеры освобождаются. Исключение составляют лишь особенно дорогие владения, стоимость которых превышает 300 млн. руб.

Документация для продажи

Как и при проведении других сделок, при оформлении продажи приватизированной квартиры собирается пакет бумаг. Лучше проводить сделку под нотариальным контролем, с обязательным анализом и заверением бумаг. Подобная мера поможет максимально обезопасить сделку.

Для продажи приватизированного жилья потребуются:

  • паспорта всех собственников;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка из ЕГРН;
  • договор, составленный при приватизации недвижимости;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • выписка из домовой книги по адресу прописки;
  • согласие всех собственников, если квартира находится в долевом владении;
  • бумага, подтверждающая отсутствие обременений и ЖКХ задолженностей.

Если при сделке задействуются средства материнского капитала, то собираются дополнительные бумаги. Взаиморасчет производится на основании оговоренных в договоре условий.

Особенности процедуры купли-продажи

Иногда в ходе продажи приватизированного жилья могут возникнуть разного рода сложности. Частой причиной всевозможных казусов выступает статус юрлица собственника или прописанного жильца, либо самой квартиры, а также ущемление интересов несовершеннолетних лиц и пр.

Ситуаций много – несколько владельцев, участие в сделке лиц до 18 или наличие прописанных в квартире и пр. В каждом отдельном случае оформление будет несколько отличаться.

При долевом владении

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они все имеют статус собственников и владеют определенной долей в данном объекте недвижимости.

Продать такую квартиру будет можно только в случае полного согласия всех владельцев. Только при наличии такового возможно оформление сделки. В остальном процедура продажи происходит по стандартному сценарию.

При этом остальные собственники обладают преимущественным правом продажи, если собственник продает только свою долю. Чтобы продать свою часть третьим лицам, собственник должен подтвердить, что владельцы остальных долей отказались от приобретения его доли.

Если прописан жилец

Сложнее обстоит ситуация, если в квартире прописаны люди. Здесь учитывается несколько аспектов:

  • если в сделке фигурирует обычная квартира, то прописанный человек выписывается, либо это делает суд;
  • если квартира приватизирована, то даже после судебного решения сложно добиться нужного результата;
  • чтобы исключить неприятные казусы, покупателю следует заранее потребовать от продавца список всех прописанных, еще до оформления сделки и передачи права собственности.

Крайне сложная ситуация, если во время приватизации один из прописанных в квартире не смог принять участие либо отказаться от приватизации. В таких ситуациях велик риск, что все сделки будут отменены. Причем не важно, сколько месяцев или лет прошло с момента оформления приватизации.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Часто бывают ситуации, когда среди прописанных лиц имеется несовершеннолетний, но собственником он не является. В подобном случае его нужно зарегистрировать по другому адресу, пока сделка еще не завершена.

Просто так, в никуда выписать ребенка нельзя, а если ему нет 14, то он должен иметь регистрацию, как у родителей, т. е. числиться с ними по одному адресу. Если собственником жилья является несовершеннолетний, то для его продажи потребуется согласие органов опеки.

При этом ребенку должно быть куплено другое, равноценное жилье, в котором несовершеннолетний получит долю, не меньше, чем в предыдущей квартире. Условия проживания должны бить аналогичными или лучше, ухудшать их противозаконно.

Возможно ли продать неприватизированную квартиру

Если рассматривать вопрос с точки зрения юриспруденции, то неприватизированная недвижимость не может быть продана.

Но в законодательстве есть немало ходов, как можно найти выход в такой ситуации:

  1. Переоформление договора соцнайма на покупателя. Средства передаются продавцу, который выписывается из жилья.
  2. Более распространен вариант – совместное оформление приватизации. Продавец вносит задаток за оформление справок и бумаг по приватизации. А после окончания оформления недвижимость продается покупателю.
  3. Еще одним вариантом продажи неприватизированного жилья – обмен. Эта процедура была популярна в советские годы, сейчас она используется редко, поскольку социального жилья становится все меньше, но все же встречается на практике.

Продажа приватизированной недвижимости имеет массу нюансов, с которыми следует разобраться заранее, еще до сделки. При желании можно продать недвижимость сразу после завершения процесса приватизации, но только собственник должен будет внести 13% в казну. А после 5-летнего владения имуществом обязательство налоговых выплат с продажи снимается.

Сама сделка предполагает массу юридических нюансов, потому и проводить ее рекомендуется с участием риелтора или юриста, способного законно, грамотно и безопасно для сторон провести куплю-продажу.

Источник: http://expert-home.net/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-posle-privatizatsii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.