Продажа сданной в аренду квартиры

Содержание

От каких налогов освободили ИП и самозанятых с 2019 года

Продажа сданной в аренду квартиры

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/2019-bez-nalogov/

Что делать, если продать или сдать жилье в аренду надо прямо сейчас :: Жилье :: РБК Недвижимость

Продажа сданной в аренду квартиры

insta_photos/shutterstock

Режим самоизоляции, введенный из-за пандемии коронавируса, не дает возможности гражданам ездить на просмотры квартир. Из-за этого существенно снизился спрос как на покупку, так и на аренду жилой недвижимости.

Риелторы и аналитики рассказали, как сдать в аренду или продать квартиру во время карантина.

Совет № 1: Цена должна быть в первой десятке по району

Одним из ключевых факторов при выборе жилья как покупателями, так и арендаторами является его стоимость. Если вы хотите продать быстро и относительно дорого, тогда ваша цена должна быть в первой десятке выставленных в данной локации объектов, советует Юлия Антясова, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

«На вторичном рынке Старой Москвы весьма велико количество объектов, экспонируемых по завышенной стоимости. В премиальном сегменте 95% квартир предлагается по неадекватной для рынка цене. В категории двухкомнатных (кроме наиболее бюджетных) и трехкомнатных объектов масс-маркета объем предложения с завышенной стоимостью составляет 70%.

В категории однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.

Из-за несоответствия между стоимостью предложения и реальными рыночными расценками (а также неготовности продавцов к торгу) такие квартиры могут надолго задержаться в экспозиции, особенно в период всеобщей самоизоляции», — объяснил Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

vectorfusionart/shutterstock

Цены на арендном рынке сейчас серьезно просели, поэтому, чтобы выделиться в огромной массе предложений, здесь так же, как и при продаже, нужно привлечь спрос адекватной стоимостью, подтверждает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимость». Она рекомендует владельцам предложить арендаторам полмесяца бесплатного проживания, на год оплаченный интернет в подарок или включить в арендную плату всю коммуналку, кроме, допустим, воды или света.

Совет № 2: Обратите внимание на текст объявления

Объявление по продаже жилья должно быть ориентировано именно на ту категорию клиентов, на которую вы рассчитываете. «Например, двух- и трехкомнатная квартира больше подойдет для семьи с детьми, нежели для холостяка.

Так предложите им то, что удовлетворит их потребности, расскажите, насколько уютная квартира и просторная кухня, как расположены комнаты, какие соседи, близко ли от дома находятся садик и школа, и так далее.

Кроме того, свое объявление необходимо разместить на всех площадках, которые есть в открытом доступе, в том числе в социальных сетях. Расскажите своим знакомым и коллегам, что вы продаете или сдаете квартиру», — объяснила Мищенко.

Совет № 3: Создайте ощущение, что в квартире никто не живет

Для того чтобы привлечь покупателей, необходимо прикрепить красивые фото и видео своей квартиры.

«В первую очередь, необходимо подготовить свою жилплощадь к показу: сделать уборку, помыть окна, вынести все лишнее, расставить яркие акценты в виде картин, диванных подушек, необычных бра, напольных ламп, возможно, даже поменять занавески и переклеить обои.

Другими словами, нужно сделать так, чтобы на фотографиях и видео квартира выглядела максимально привлекательной. При этом в кадре не должно быть животных, детей или кого-то другого. Необходимо создать ощущение, что в квартире никто не живет», — сказала Мищенко.

insta_photos/shutterstock

Совет № 4: Пройдитесь по соседям

Режим самоизоляции дает возможность гулять по району, соблюдая все необходимые меры безопасности.

«Поэтому необходимо плотно работать с соседями — это расклейка объявлений и индивидуальные предложения по телефону заинтересованным покупателям, так называемым альтернативщикам, — уточняет аналитик «Миэля».

Зачастую люди ищут квартиру именно в своем районе, чтобы быть в пешей доступности от семьи и друзей, поэтому объявления на ближайших улицах могут помочь в поиске как покупателя, так и арендатора.

Совет № 5: Сделайте рестарт объявления

В случае если квартира находится в продаже или выставлена на аренду от одного до двух месяцев, но клиенты не приходят, нужно попробовать сделать рестарт рекламы, то есть убрать старые объявления и разместить новые, считает Роман Бабичев, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья». Он предлагает в обновленной рекламе обратить внимание на фотографии, и в том случае, если вид из окна зимний, поменять его на соответствующий по сезону.

insta_photos/shutterstock

Совет № 6: Подготовьте документы

Необходимо до мелочей продумать договор найма, составить его заранее, в подробностях обсудить с будущим квартирантом — чтобы впоследствии, при встрече, только подписать соглашение и передать ключи жильцу, советует Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Она подчеркнула, что такой подход привлечет клиента и поможет минимизировать контакты. Необходимо также обязательно подготовить все необходимые документы под ипотечное кредитование, чтобы не тратить на это время, рекомендует Антясова. Сегодня множество покупателей приобретают жилье в кредит благодаря выгодной ставке.

Совет № 7: Обратитесь к риелтору

Еще один способ ускорить продажу во время карантина — обратиться за помощью к профессионалам. «Они знают реалии рынка, ценовую политику, как правильно подать товар и т. д. Тогда выгода будет не только в цене, но и в скорости продажи или сдачи.

Например, собственники планировали сдать жилплощадь за 30 тыс. руб. и ждали своего арендатора целых три месяца, а могли через риелтора найти квартиросъемщика в течение месяца за 28 тыс. руб.

То же самое с продажей, если, конечно, ваша цель — реализовать недвижимость, а не «постоять» на рекламных площадках», — уточнила аналитик «НДВ-Недвижимости».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ec52e8c9a79472ecc44c46b

������ ���� ���������������� ���������� ����������������, ������������ ���� �� ������������

Продажа сданной в аренду квартиры

�������������������� ������������ �������� ���� ���������������� ����������������, �������� ���� �� ������������ ���� �������������������� ��������, – ���������� ������ ������������ ���������� ������������ ������ �������������� �� ������������������ �������������������� �� �������������� ������������ ����������.

������������������ ���������������� ���������������� ��������������������, �������������� ������������������ ������������ ������������������������ ���� ������������������������ ���� ������������������������.

���������������� ������ ��������������������, �� �������������������� �� ���������������� ���������������� �� �������������������� �� �������������� ������������ ���������������������� ���� �������������������� ���� ������������.

������ ���� ������������������ �� ���������� ���������������� �� ���������� ������ ������������������ ������������������ ������, ������ ���������� �������������������� ���� ���������� ������������������������?

���� �������� ���������� ������������ ������������ �������������������������� �������������� �������������������� �� ������������������ �������������������� �������������������� – ������ ������������������������, ������ ������ �������� �������� ���� ������������������ �������� ������������ �������������������������� ���� ���������������� ����������. “���������������� ���������������� ������������, �������������������� ���������������������� ������������������ �������������� �� ���������������� ��������������������, ������ ������ ���� ������������������ ���������������� ���������������� ���������������������������� ��������������������, �� ������ ���������� ���������������������������� ����������������, – �������������������� ���������� ������������������ ���������� ����������������. – �������� �������� �������� �� �������������������� ������������ – ������������ ��������, ���� �� �������� ������������ ���������������� ���������� �������������������������������� �������������� �� ������”.

�� ���������������� ������������������������ ���������������� ���������� ���������������������� ������������������������ �������������������������� �������������������� �������������� ������������������������ �� �������������� ���������������������� ���������������� – �������������� ������ ����������, ���������� ���������� ������������. ���������� ���������� ������ ���� ������ ���������������� ������������������ �������������������� ���������� �������������� �������������������� ��������������������.

������������ ���������������� ���������������� ������������������������ ���������� �������� �� ���������������� ��������������������������.

���������������� ������������, �� ��������������, ������������������ �� �������������������������� ������������������ ���� ���������������������� �������������������� – �������������� ���� ������������ ���� ���������� ���� �������� ���� 34,8 ���������������� ������������! ��������������, �������� ���� ������������ �������������� �� ������������, ���� ������ ������������ ���� ������������, ������ �������������� �� ���������������� �������������������������� ���� ���������������������������� ����������������. ���� �� ���� ��������, ������ ������ ���������������� �������������� �������� ���������������� – �������������������� ���� ������ ���������� �� �������������� ������������������, �������������� ����������������.

“�������� ���� �������������������������������� ���������� �������������������������� ���� �������������� �������������������� – ���������� ���������� �� ������������������, ���������������� ��������������������, – ������������������ ������������������������ ������������������������ ������������ �������������� ������������������ “����������-������������������������” ������������ ����������������. – �������� �������������� ������ ������������ �� ������ ������������, �������� ���� ������������������ ���������������� �������� �������������������� �������������������� ������������������������ – ������ ������������ �������� ������������������ �� ���������������� ����������. ������������ �������������������� ���������������������� �������������� ���� ���������� ���������������� ���� �������� ���������������� ���� ������”.

�� ������������������ ���������� ���������� ���������� �������������� �� ������, ������ �������� �������������� ���������������� ������������������ ��������, �� ���������� ���������� ������������������������ �� ������ ��������, ������������������, ������ ������ ������ ���������� ��������������������, �� ���� �� ������������. ������������ �������� ������������ ���������� ������������������ ���������������������������� ����������������������������, ���������� ������ ���� ���������������� �� �������� ��������������������, ������ �� ����.

������������ ��������������������

���������������� ������������������������: �� �� ������������ ���������������� �������������� ���������������� �� ������������������, �� �� ������������ �������������� ���� �������������� ������������������ ������������������ ���� �������������������� ��������������������.

– ������ ���������� ������������������ �� �������������� ������������������ ������������ �� ������������������������ ���� �������������� ������������ ������ ������������������ ���������� ������������������������ �� ���������� ��������������������������, – ���������������������� ������.

– ������������������������ ������������ �������� ��������������������, ���������� ������������������ ���� �� �������� ������������ ���� ������������ �� ���������� ��������.

���������������������� �������� �������������������� ���������������������� ������������������ ������������ �� ���������������� ����������������: ������������ ��������������������, �������������� ����������.

������������������������ �� �������� ���� �������������� ����������������������������, �������������������������� ���� �� ���������������� ������������������ ��������������������, �� ���������������� ���������������� ��������������.

���������������� ������ �� �� �������������������� – ������ ���������������������� ���������������������� ���������������� ���� �������������� �������� �� ������������ ����������-������ ���������� ���������� ����������.

“���� ������������ ���������� �������������������� �� ���������������� �� ���������� ��������������: ������ ���������� ���� �������������������� �� ����������������, ������ �� ������ ����������������”, – ���������������������� �� ������������������.

���������� ������������ ������ ���������� ��������������������, ������������ ������ ������������ ���� ������ ���������������������� ���� ������������������ ����������. ������������ �������� �� ���������� ���������������� ���������� �������� ����������������������.

�� ��������������, ������������������ ������������������ ���������� ���� ������������ “���� ������������”. ������������ ���������� �� ���������� ���������������� �������������������� ���� ���������� services.fms.gov.ru, �� �������������� �������������� ������, ���� ���������������� ���� ���������������� ���������� �������������������� ������ ��������������������.

���������� ��������, ���������� ���������������� ������������������ �������������� ������������ – ���������� ������������ �������� ������ ������������ �������������������� �� ������������������������, ���������������� �� ����������������, �������������� ���������� ������������������, �������������� �� ��.��.

, ������������������ �������������� �� ���������� ������������, �������������� ���������������������� �� ������������ ������������. ���� ������������ ���������� ������������������ �� �������������� ���������������������� – ������ �������������� ������������, ������ ���� ���������� �������� ��������������, ���� ���������������� ���� �������� ������������.

�� �������������������� ������������������, ������ ������ ������������ ������������������������ ���������� ������������������������������ ���������������� ������������������ ������������������������ �� �������������� ��������������������.

������ �������������������� �������������� ���� ������������ �������������� ������������ �� ������������������ ������ ��������������������������������, ���� �� ������������������ �� ������������������ ��������������.

������������, ������ �������������������� ���������� ������������������������ ���������������������� �������������� �������������� �� ������������������������ ������. “������ ���������������������� ������������������ ������������������ �������������������� ������������������ ���������������� �������������� �� ���������� ��������������”, – ���������������� �� ��������������������.

������������������ ���� ��������������������������

������������ �������������������� ���� �������� ���������������� ���������� �������� ���������������� �������������������� ���������� ������������ ������������ �� ������������ ������������������������ ��������������������.

������������ ���������������������� ��������������, ������ ���������� �������������� ���� �������������� ���������������� ������ ����������������������������, ���� ������ ���������������� �� ���������� ������������������ ������������������ ������ ����������������.

������������������������, ������ ���������������������� �� ���������������� ����-���� ���������� ������������ �������������� ���� ������������, �� �������� ���� �������������������������� ���������� ������ – �������� �� ���������������� ���� ���������������������� ���������� ������������������, �������������������������� �� ������������ ������������ �� ������������, ���� ���������������� ���������������������������� �������������������� ���������� ����������������.

������ ������ ���� �������������������������� ������������. �� ������ – ������������ �� �������������� ����������. ������������ ������ ����������, ������������ ������������ ������������ ��������������������.

�������� ������ ���������� �� ��������������, ���� ������ ���������������� ���� �������������� ���� ��������������������, �� �������� �������������������� ��������-����������, ���� ������������ �������������� ������������. ��������������, �������������� ���������������� ���������� ���������������� �������������������� ����������������.

�������� ���������������������� �������������� ���������� ������ �������������� �������������� �� �������������� ����������������, ���� ������������ ���������� ���� ������������, �� ������ ������������������ ���������� ����������������.

��������������, ������������ ����������������������, �������������� ����������������.

�������� ������ ����������-���������������� �� �� ������ ������ �� ������ �������������� ������������������������ ���� ������������ �� ����������������, ���� ���������� ���� ������������������������ �� �������������������� �� �������������� ������������������, ���������������������������� ������������ ������������ �� ������ ������������. �� �������� ������������ �������������� ���������������� ����������������������������, ���� ������������ ������������, ������ ���� ������ ������������������ �������� �������������� ���� ���� �������������������������� ����������������������, �� ���� ������ ������ ���� ������������������. �� ������������������ ���� ������ ���������� ���� ������������, �� ����������������.

���������������� ���������� ���������������������������� ���������������� ���� ������������������������ �� ��������������, ������ ������������ ������ ������������������ ��������������, ���������������� ������������������ �������� ������������, ������ ���� ������������.

������ ���������� ���������� ���������� ������������ – ������������ �������������������� ���� ������������������ ��������. “���������������������� ��������������, ������ ���� ������������ �������� ���� ������������ ������ ���������� ���������� ��������������.

��������������, ���������� ���������������� �������������������� ������������ ���� ���������������� ���� ����������, ���� ��������������������, ���� ����������������������”, – �������������� ���������� ������������ ������������ ����������������.

������������

�������������� ���������������� �������� ���������������� ���� �������������� ��������������������������-���������������������� ���������� ������������ ���������� �� ������������������ ������������������, �������������� ���������������� ���������� ������������ �� ���������� ��������������������������.

�� ���������� ������������ �������� �������� ������������������ ������������������ ������������������������ �� �������������������� �������������� ����������������, �� ������ ������������ ���� ������������������ ������ ������������ �������������� ��������������.

���������� ��������, �������������� ���������������������� ���������������� ������������ �� �������������������� �������� ���������� �������������� ���� ��������������, ���� �� ���������� ������������ �������������� ���������� ������������������ ���� ������ �� ����������, �� ���������� �������������� ������������.

��������������, ������������������ – ���� ���������� ������������������������, �� ������ ����������������������.

Источник: https://rg.ru/2019/07/23/kak-ne-lishitsia-svoej-kvartiry-sdavaia-ee-v-arendu.html

Ндфл при продаже квартиры

Продажа сданной в аренду квартиры

Я и сам начал интересоваться этим животрепещущим вопросом, а тут и от посетителей нашего портала стали поступать запросы.

Практически всем известно, что по законам РФ существует такая льгота, как освобождение от налога на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 5-ти лет (до 2016 года норма была 3 года, но в прошлом году срок владения, необходимый для получения льготы, подняли до 5 лет).

С обложением  дохода от продажи недвижимости вообще все очень непросто: если ты владел, к примеру, квартирой менее 5 лет и продал ее, то к уменьшению налоговой базы почему-то не принимаются прямые расходы на приобретение этой квартиры. Ну так устроен закон.

Ладно, тут вопрос не только в квартирах – вообще так устроено все законодательство вокруг доходов физических лиц, что принять что-то к уменьшению налоговой базы очень сложно (на заметку тем, что так любит говорить, что почти нигде в мире нет такой низкой ставки по НДФЛ; так вот и такого обращения с налоговой базой тоже почти нигде нет).

С другой стороны, в Налоговом Кодексе РФ есть положение:

Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.

1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (это потом отдельным актом было увеличено до 5-ти лет).

Но… мало кто дочитывает эту статью до конца. А ниже начинается самое интересное:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; (п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Более того, есть письмо Министерства Финансов РФ от 30 декабря 2015 г. N03-11-11/77903 (само письмо можно скачать по ссылке: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=267211), посвященное в аккурат этому вопросы и там даны следующие неутешительные пояснения:

“… к доходам, полученным от продажи помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.”

Правда, там все разбиралось для квартиры, сдававшейся в аренду от лица ИП и по патенту… Частный случай, но, все равно очень тревожно звучит.

Что наших экспертов во всей этой ситуации сильно напрягло:

  1. Ни в НК РФ ни в разъясняющем письме МинФина нет четкого определения того, что считать непосредственной предпринимательской деятельностью.
  2. В принципе, сдача квартиры в найм физическим лицом может быть квалифицирована именно как предпринимательская деятельность… А все пояснения МинФин-а они проводятся на примере ИП.
  3. Возникает очень странное ощущение, что если недвижимость единожды была сдана в аренду (не важно за какие деньги, и на какой срок), то вы как бы утрачиваете “налоговую девственность”. Да простит нам читатель этот оборот, но он здесь наиболее точен: посудите сами. Вот владели вы квартирой даже не 5 лет, а лет 30. И как-то 10 лет тому назад официально ее сдавали, о чем отчитывались в налоговой… И что, выходит все? Вы утрачиваете право на освобождение дохода от продажи квартиры от НДФЛ?
  4. Отдельный вопрос: а что же делать, если недвижимость сдавалась хоть когда-то от лица ИП?

Ниже будет приведено много буков и ссылок на законы или практику право-применения, так что если кому лениво читать, то следующий раздел статьи можно и пропустить и перейти непосредственно к выводам, которые содержат наши практические советы. А следующий раздел – он про то, откуда эти выводы взялись.

Считается ли предпринимательской деятельностью сдача имущества в аренду физическим лицом ?

В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России предлагается в каждом конкретном случае оценивать, обладает ли деятельность по сдаче имущества в аренду признаками предпринимательской деятельности.

ФНС России отметила, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В письме сказано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:– изготовление или приобретение имущества в целях последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период сделок;

– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, ФНС России подчеркнула, что квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Указанная информация может быть получена налоговым органом, например, в ходе проведения мероприятий налогового контроля.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Пунктом 2 ст.

11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.

Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Таким образом, анализируя налоговую и судебную практику можно сделать вывод:

Если гражданин сдает в аренду сразу несколько квартир, налоговики, скорее всего, признают его деятельность предпринимательской и потребуют зарегистрироваться в качестве ИП.

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/ndfl-pri-prodazhe-kvartiry/

Можно ли продать квартиру которая сдается в найм: Что нужно делать

Продажа сданной в аренду квартиры

В некоторых субъектах Российской Федерации налоговые органы обязывают людей, которые желают продать квартиру, которая сдается в наем, заплатить не только восемнадцать процентов от стоимости квартиры в качестве налога на добавочную стоимость, а еще и тринадцать процентов от стоимости квартиры в качестве НДФЛ.

При этом работники местных отделений налоговой инспекции Российской Федерации придерживаются мнения, что если продаваемая квартира до этого сдавалась в аренду, а, соответственно, ее владелец получал доход, то он обязан платить налог на добавочную стоимость даже если он и не зарегистрирован в налоговой инспекции Российской Федерации в качестве индивидуального предпринимателя.

По данным экспертов в ближайшем будущем налоговый вопрос будет являться главным в процессе совершения различного рода сделок с объектами недвижимого имущества.

Огромное количество граждан Российской Федерации уже в настоящее время начали испытывать сомнения по поводу того, имеет ли смысл делать инвестиции в недвижимое имущество чтобы получать доход от сдачи его в аренду с последующей перепродажей.

Решить данную проблему можно путем официального оформления арендодателем своего бизнеса с последующим переходом налогообложения на щадящий режим или же с приобретением патента на осуществление деятельности, которая заключается в сдаче жилых помещений в аренду.

На самом же деле подобного рода предпринимательская деятельность просто невыгодна. К примеру, в столице Российской Федерации городе Москве данная разновидность предпринимательской деятельность осуществляется нелегально, а государственные меры, которые направлены на борьбу с этим, являются малоэффективными.

Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать

Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры.

Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.

Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.

Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.

Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Что делать с арендаторами квартиры

При продаже жилого помещения, которая сдается в аренду, вполне логично возникает вопрос Что делать с арендаторами квартиры. Имеет ли смысл их вообще об этом уведомлять? И как лучше подготовить их этому? Здесь возможно три варианта.

Рассмотрим каждый из этих вариантов подробно.

  • Вариант первый. Освобождение жилого помещения и его последующая продажа. Подавляющее большинство риэлтерских агентств Российской Федерации считают такой вариант решения проблемы арендаторов в продаваемом жилом помещении оптимальным. Потому как в данном случае продавец жилого помещения получает полную свободу действий. То есть он может как угодно ее рекламировать и показывать абсолютно в любое удобное для него время. Да и для покупателей гораздом более предпочтительным вариантом является жилое помещение, в котором никто не проживает, потому как в занимаемом жилом помещение всегда разбросаны вещи, имеются различного рода неприятные запахи.

Само собой разумеется, что все это портит впечатление потенциальных покупателей от продаваемого жилого помещения. Кроме того, потенциальные покупатели жилого помещения, которое занято арендаторами, будут обеспокоены проблемой их выселения.

Из этого можно сделать однозначный вывод: из двух помещений, одно из которых свободно, а другое занято арендаторами, потенциальный покупатель со стопроцентной вероятностью выберет первое. Но, с другой стороны, если жилое помещение будет пустовать, то оно не будет приносить ее владельцу абсолютно никакой прибыли.

А продажа в определенных случаях может занимать два года и более. При нынешней стоимости аренды, собственники пустующих жилых помещений теряют около тысячи долларов в месяц.

  • Вариант второй. Продажа жилого помещения без выселения арендаторов. В данном случаев арендаторов необходимо будет уведомить о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. Делать это следует в как можно более вежливой, можно даже сказать ласковой и заботливой форме. То есть, сказать арендаторам много теплых слов в их адрес, которые бы могли их успокоить по поводу того, что скоро им придется покинуть занимаемое жилое помещение. Упор при этом необходимо делать главным образом на то, что между намерением продать жилое помещение и фактической продажей жилого помещения имеется очень большая разница.

Как уже было сказано выше, в определенных случаях процесс продажи жилого помещения может занимать очень большое количество времени. То есть имеет смысл намекнуть арендаторам на то, что возможно им вовсе и не придется покидать занимаемое ими жилое помещение.

В настоящее время достаточно большое количество покупателей жилых помещений являются инвестиционными. Это означает, что они приобретают жилые помещения не для того, чтобы в них проживать, а для того, чтобы просто вложить в них свои денежные средства.

Даже в том случае, если покупатель жилого помещения будет являться чистым спекулянтом, то есть будет приобретать жилое помещение с целью последующей его перепродажи, все равно он не станет возражать, если в жилом помещении будут проживать арендаторы.

Ведь от этого он будет получать прибыль.

Не лишним будет предоставить арендаторам определенного рода гарантии того, что если им и придется освобождать занимаемое жилое помещение, то они будут извещены об этом заблаговременно (минимум за два месяца).

Выполнять обещания или же нет – это уже на усмотрение продаваемого жилого помещения. Также стоит заблаговременно установить приемлемый для каждой из сторон график показов продаваемого жилого помещения. Например, показы могут осуществляться два дня в неделю.

Таким образом, арендаторы могут не беспокоиться по поводу того, что их неожиданно потревожат в неурочное время. Что же касается финансовой стороны данного вопроса, то арендаторам необходимо предложить определенную скидку.

Как считает подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации, лучше всего, если она будет составлять десять процентов от текущей стоимости аренды жилого помещения.

Кроме того, в случае продажи жилого помещения бывшим арендаторам необходимо будет дать определенную денежную сумму за причиненные неудобства. Но здесь имеется один нюанс, который заключается в том, что даже если арендаторы и согласятся покинуть жилое помещение на словах, на деле они все равно будут всячески препятствовать освобождению занимаемого ими жилого помещения от себя.

К примеру, они могут намеренно устраивать беспорядок в продаваемом жилом помещении, чтобы затянуть процесс продажи.

Также они могут рассказывать потенциальным покупателям различного рода неприятные вещи о продаваемом жилом помещении, как то: отсутствие горячего водоснабжения, перебои с электрической энергией, постоянное пребывание наркоманов или же алкоголиков на лестничной площадке.

На практике встречается достаточно большое количество случаев, когда собственник продаваемого жилого помещения сам лично не присутствует при показах. А арендаторы говорят потенциальным покупателям о том, что они тоже намерены приобрести это жилое помещение и уже внесли задаток.

  • Третий вариант. Вовсе не ставить арендаторов в известность о том, что занимаемое ими жилое помещение выставлено на продажу. В этом случае собственник продаваемого жилого помещения просто ставит арендатором перед фактом и называет определенную дату, когда арендаторы обязаны будут освободить занимаемое ими жилое помещение. Собственник продаваемого жилого помещения вовсе не несет каких бы то ни было материальных потерь. Тем не менее, подавляющее большинство риэлторов Российской Федерации не советует использовать этот вариант, потому как правда все равно рано или же поздно вскроется. К примеру, в процессе показа продаваемого жилого помещения, которое сдается в аренду . В этом случае продавцу будет достаточно трудно объяснить арендаторам причины своего пребывания в квартире, да еще и вместе с посторонними лицами.

Если вы решите поступить подобным образом, то тем самым очень сильно обидите человека. По этой причине стоит всегда помнить о том, что он имеет огромное количество возможностей для того, чтобы вам отомстить, потому как проживает в вашей квартире.

Например, он может вывести из вашего жилого помещения абсолютно все, начиная от мебели и бытовой техники и заканчивая батареями отопления. Практике также известен случай, когда арендатор, узнав о том, что арендуемое им жилое помещение выставлено на продажу, просто залил канализационные трубы бетоном.

Собственнику жилого помещения тогда пришлось потратить огромное количество денежных средств на ремонт.Как бы то ни было, абсолютно любой конфликт между собственником жилого помещения и арендаторами необходимо решать мирным путем. Всегда должны быть соблюдены условия договора найма жилого помещения.

В том числе и при смене собственника жилого помещения.

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму

Порядок продажи квартиры которая сдается по найму следующий: сначала расторгается договор аренды жилого помещения, а затем жилое помещение выставляется на продажу. Само собой разумеется, что такой порядок продажи квартиры, которая сдается в аренду, арендаторам не нравится, потому как в данном случае они вынуждены искать себе новое съемное жилье в экстренном порядке.

Но наличие в продаваемом жилом помещении арендаторов, как уже было сказано выше, может существенным образом затянуть сам процесс продажи. Исключение составляют только лишь случаи, когда человек приобретает жилое помещение с целью последующей сдачи его в аренду.

В этом случае покупатель даже обрадуется тому, что в приобретаемом им жилом помещении уже имеются арендаторы

Как регистрируется сделка по купле продажи жилого помещения, которое сдается в аренду

Расскажем о том, Как регистрируется сделка по купле продажи, которая сдается в аренду. Как и при оформлении любой другой сделки с недвижимым имуществом, стороны обязаны заключить. Однако обязательной регистрации в данном случае будет подлежать только лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы можно было продолжать вести общей реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации. При этом отменяется свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое в народе называется зеленкой.

Вместо него органом реестра объектов недвижимого имущества Российской Федерации выдается выписка.

Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры

Многих продавцов и покупателей жилых помещений, которые сдаются в аренду, интересует вопрос Могут ли оспорить сделку купли продажи квартиры. Это возможно. Но сделать это могут только лишь те лица, которые имеют непосредственное отношение к заключенному договору.

К таковым, в частности, относятся следующие лица:1) продавец жилого помещения, которое сдается в аренду;2) покупатель жилого помещения, которое сдается в аренду;3) лица, интересы которых затронут договор купли-продажи жилого помещения, сдаваемого в аренду (бывшие супруги, опекуны, незаконно выписанные из проданного жилого помещения лица).

Важно! По всем вопросам о продаже квартирыили дома, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищным правоотношениям, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/mozhno-li-prodat-kvartiru-kotoraya-sdaetsya-v-naym-chto-nuzhno-delat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.