Продажа квартиры полученной от государства

Содержание

Продажа квартиры по субсидии – риски для продавца

Продажа квартиры полученной от государства

Собственники, планирующие продажу квартиры, стремятся заключить выгодную сделку. На сегодняшний день государство активно субсидирует граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но у продавца есть опасения в том, что сделка может быть отменена, так как оплата осуществляется с привлечением государственных средств.

статьи:

  • Нормативная база
  • Возврат субсидии
  • Особенности продажи
  • Риски для продавца

Нормативная база

Конституция РФ устанавливает право граждан на жилье. При этом некоторым из них предоставляются субсидии на приобретение недвижимости. Она выражается в выделении денежной суммы от государства.

Вопросы совершения сделок с квартирами, приобретаемыми за счет средств государственной субсидии, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Часть 2 Гражданского кодекса РФ.
  • Семейный кодекс РФ.
  • ФЗ № 117 от 20.08.2004 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Возврат субсидии государству

Государство представляет средства в виде субсидии, которые являются безвозвратными. Взамен гражданин снимается с очереди на улучшение жилищных условий и считается обеспеченным жильем. Для совершения сделки купли-продажи необходимо только правильно составить договор, получить деньги и зарегистрировать право на недвижимость нового собственника.

Внимание! В большинстве случаев речь не идет о возврате средств. Но выделяют ситуации, когда деньги все же придется вернуть.

В случае с возвратом средств решающим фактором становится формат их получения.

Если деньги выделялись по материнскому капиталу, устанавливаются следующие ситуации, когда они подлежат возврату:

  • Если в течение 6 месяцев после оформления собственности на квартиру, купленную с использованием субсидии, детям не были выделены доли.
  • Если квартира была продана и в новом жилье не выделена собственность на детей.

Иначе дело обстоит с военнослужащими, которые получают военную субсидию, возврат возможен только в тех случаях, когда:

  • Получен целевой заем и на момент увольнения долг не погашен.
  • Если перед увольнением не получен целевой заем на жилье.

Военнослужащему средства могут быть возвращены, если после увольнения он вновь вернется на службу.

Особенности продажи квартиры

Нередко собственники опасаются продавать квартиру тем, кто использует субсидию. В действительности же государство здесь выступает гарантом предоставления средств.

Их не выдают наличными на руки, а перечисляют на счет продавца безналичным платежом. Деньги перечисляются только после полной проверки чистоты сделки.

Собственник предоставляет документы для их рассмотрения в муниципальный орган власти.

После получения положительного решения стороны могут приступить к заключению договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре. В договоре обязательно нужно указать, что часть суммы оплачивается путем субсидирования.

Остаток покупатель вносит за счет собственных или ипотечных средств. Деньги перечислят, как только договор будет зарегистрирован в Росреестре.

При оплате собственными средствами, деньги также перечисляются после регистрации договора.

Помните! При продаже квартиры все ранее зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учета. Этого требует законодательство для перечисления средств господдержки.

Риски для продавца при продаже квартиры по субсидии

С точностью нельзя сказать о рисках для продавца, так как все зависит от конкретной ситуации.

Но существуют следующие отрицательные моменты:

  • Срок перевода субсидий гораздо больше, чем при наличии у покупателя собственных средств.
  • Требуется дополнительная подготовка документов для муниципалитета.
  • В случае отказа муниципалитета придется искать нового покупателя.

Существуют следующие риски продавца:

Факт наличия денежных средствНе стоит ориентироваться только на наличие сертификата у продавца. Чтобы быть уверенным в наличии средств, лучше запросить выписку лицевого счета.
Возможность отзыва субсидииЭто возможно в случае нарушений со стороны покупателя. Но продавца это в большинстве случаев не касается.
Проверка чистоты сделкиОна не вызовет затруднений, если продавец готов предоставить дополнительные документы, такие как выписка из домовой книги и лицевого счета, выписка ЕГРН и некоторые другие справки.

Таким образом, покупатель практически не имеет рисков при продаже квартиры за субсидию. Но необходимо учитывать некоторые неудобства, связанные со временем ожидания и предоставлением дополнительных документов.

сюжет расскажет, как продать квартиру покупателю, использующему жилищную субсидию

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-po-subsidii-riski-dlya-prodavca.html

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

Продажа квартиры полученной от государства

Источник: РБК Недвижимость

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной.

До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей.

В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.

407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж.

Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ).

Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ.

Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%.

Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества.

Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ.

Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет.

По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

– цена продажи квартиры

– или 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Налоговый калькулятор

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

– недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
– если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
– если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
– квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи.

Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей.

С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.

Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.

, общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»: — Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.

Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности.

Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант.

Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет.

Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»: Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности.

К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст.

217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар.

Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи.

Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет.

Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

– заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
– подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.

;
– если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно – подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
– подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

налоговый вычет, ндфл, 2021, недвижимость

28 Января 2021

Источник: https://mobti.ru/press-tsentr/smi/20210128_3/

Минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет

Продажа квартиры полученной от государства

Вот как будет работать новый закон.

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Недвижимость купили до 2016 года3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года

Недвижимость купили до 2016 года

3 года

Недвижимость купили после 1 января 2016 года

5 лет

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

3 года

Любое имущество, кроме недвижимости

3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог.

Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую.

Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Фактические расходы на покупку

Сумма

Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать

Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма

1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше.

Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой.

В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет.

Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/prodai-kvartiru-bez-naloga/

Продать квартиру государству пошагово: рыночная и кадастровая цена

Продажа квартиры полученной от государства

квартиры в некоторых ситуациях сопровождается чрезмерными затратами. Продажа государству помогает получить в свое распоряжение деньги вместе с устранением излишних обязанностей. Ниже рассказано о том, как продать квартиру государству без ошибок с максимальной выгодой для собственника недвижимости.

Можно ли вообще продать квартиру государству

Жилищный кодекс РФ и другие тематические законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).

Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:

  • типовые требования к объектам недвижимости;
  • механизм ценообразования;
  • особенности налогообложения;
  • пошаговый алгоритм действий;
  • сопроводительную документацию.

К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).   

Плюсы и минусы такой продажи

Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.

Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:

  • надежность контрагента;
  • прозрачная схема оформления сделки;
  • быстрое получение оплаты после заключения договора;
  • отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.

После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:

Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.

Можно ли продать долю в квартире

Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:

  • имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
  • права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.

Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.

К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.

Какие квартиры интересуют власть

Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.

Продать государству точно не получится следующее жилье:

  • с неузаконенной перепланировкой;
  • оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
  • в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
  • с отсутствием современных инженерных сетей.

А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.

Жилье для детей сирот

Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.

Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.

Как определить цену

Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.

По кадастровой стоимости

Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:

  • расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
  • оформления прав наследства, дарения;
  • выполнения обменных операций.

Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.

Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2021 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.

К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.

По рыночной стоимости

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

  • площадь;
  • количество комнат;
  • расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
  • год постройки;
  • архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
  • действительное состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.

Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.

Порядок продажи

Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:

  • для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
  • при переселении из аварийного жилья;
  • в рамках программ реконструкции.

Список необходимых документов

Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:

  • гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
  • справка о зарегистрированных жильцах;
  • справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • выписка из Росреестра с отсутствием обременений.

Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция

Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:

  1. Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
  2. Выполняют подготовительные ремонтные работы.
  3. Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
  4. При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
  5. Подают заявку на участие в аукционе.
  6. При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
  7. Получают оплату на счет в банке.
  8. Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
  9. Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.

Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.

Аукцион

Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.

В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.

Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.

Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке. Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.

Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.

Передача по деприватизации

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

  • подписывают договор и акты передачи;
  • дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
  • заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.          

Можно ли завещать квартиру муниципалитету

Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.

Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-gosudarstvu.html

Как продать квартиру полученную по программе молодая семья

Продажа квартиры полученной от государства

Некоторые молодые семьи находятся в безвыходном положении. Приобретение собственного жилья – дорогое удовольствие. Именно поэтому государство создало проект поддержки «Молодая семья». Смысл программы заключается в предоставлении субсидии на покупку квартиры.

Но какие действия необходимо предпринять молодоженам, если они решили продать квартиру, купленную по программе? Разберем основные аспекты, касающиеся государственного проекта, и ответим на поставленный вопрос, как продать квартиру по программе молодая семья.

Что такое программа молодая семья

Проект оказывает поддержку семьям в получении собственной площади. Органы власти предоставляет льготы и субсидии молодежи на решение жилищного вопроса, что является крепким фундаментом для начала семейной жизни.

Государственная программа соответствует Постановлению Правительства от 30 декабря 2017 года № 1710 (с изменениями на 9 февраля 2019 года)[1].
В постановлении прописано:

  • какой категории граждан оказывается поддержка;
  • как получить денежные средства на покупку собственности и т.п.

Если материальное и социальное положение пары соответствует положению программы, то они получают право на помощь в виде сертификата от законодательства.

Какие цели преследует программа

Органы власти выделяют средства на приобретение недвижимости молодым семьям, преследуя вполне конкретные цели:

  1. Повышение рождаемости в России. Так как некоторые молодожены не решаются завести детей из-за отсутствия собственной площади для проживания, государство приняло меры для оказания материальной помощи в этом вопросе.
  2. Стимулирование строительства. Правительство стремится к обеспечению развития строительной ниши в стране. Чтобы экономическое положение не стояло на месте, сфера строительства должна совершенствоваться.

Критерии участия в проекте молодая семья

Рассмотрим, какие семьи получают сертификат на поддержку государства, связанного с разрешением жилищного вопроса:

  • граждане РФ, которые состоят в законном браке без детей;
  • лица, имеющие детей (российское гражданство может иметь хотя бы один из супругов)
  • отец или мать-одиночка с российским гражданством.

Существует несколько требований для получения права на субсидию и льготы:

  1. Возраст семейной пары или родителя-одиночки не должен превышать 35 лет.
  2. У молодоженов есть возможность взять кредит, который одобрит банк, и семья сможет его выплачивать.
  3. Супруги должны иметь необходимость в покупке жилья. Если у пары нет собственной жилой площади или дом в аварийном состоянии и т.п.

Нюансы государственной программы

При покупке жилья по сертификату существует несколько требований:

  1. Недвижимость нужно разделить поровну между всеми людьми, находящимися в составе семьи;
  2. Нельзя приобретать в квартиру в любом регионе России. Можно купить площадь только в той области, где был получен сертификат молодая семья;
  3. Количество квадратных метров также немаловажно. Должна присутствовать определенная норма на каждого, проживающего в квартире человека;
  4. Субсидию нельзя получить в денежной форме. Программа направлена на получение и совершенствование жилищных условий семьи.

Можно ли продать квартиру, полученную по программе «Молодая семья»

Недвижимость можно продать, если она была куплена на денежные средства государственной субсидии и личные деньги члена семьи.

Если полностью покрыт долг за квартиру, то владелец может поступать с ним так, как посчитает нужным. Собственник имеет право на: распоряжение своей жилой площадью, совершение любых действий, которые не нарушают закон РФ.

Нельзя выставить на продажу квартиру по проекту молодая семья если:

  • ипотека на жилье еще не выплачена. Есть шанс продать недвижимость только по согласованию с банком, который одобрил ипотечный кредит. Супруги, у которых родился второй ребенок, могут получить материнский капитал. Если сложить субсидию и материнский капитал, то шанс быстро выплатить долг по ипотеке – возрастает в разы;
  • несовершеннолетний ребенок входит в число собственников квартиры. В этом случае необходимо уведомить органы опеки и попечительства. Продажа площади не состоится, если родители не сделают ребенка собственником в новом жилье, которое собираются приобрести. Опека досконально изучает договор.

Можно заметить, что правительство старается улучшить демографическое положение страны. Получение сертификата – яркое событие для семьи, которая мечтает обзавестись своим жилищем.

Однако подводных камней и правил в программе масса. Если хочется выставить на продажу жилье, которое приобретено с помощью сертификата молодая семья, то необходимо изучить свои права и договориться с соответствующими инстанциями. Как объяснено выше, у каждого есть шанс продать собственность, которая куплена на сертификат.

Источник: https://zhilishhnyj-vopros.ru/subsidii-i-lgoty/molodye-semi/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-po-programme-molodaya-semya/

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Продажа квартиры полученной от государства

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье.

Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.

Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб.

для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.
Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения.

В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.

Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб.

За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно.

Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли.

Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-posle-privatizacii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.