Продажа квартиры под военную ипотеку

Содержание

Продажа квартиры по военной ипотеке

Продажа квартиры под военную ипотеку

Военная ипотека на рынке недвижимости появилась относительно недавно. В связи с этим большой объем вопросов, возникает как у продавца, так и у покупателя таких объектов. В данной статье рассмотрим особенности продажи квартиры по военной ипотеке.

В некоторых случаях, например, в связи с переездом, военнослужащий вынужден заняться продажей своего жилья, которое находится в военной ипотеке. Для грамотного и быстрого осуществления этой операции, важно знать о порядке проведения такого рода сделки.

Можно ли продать жилплощадь приобретенную по военной ипотеке

Продать квартиру, которая обременена военной ипотекой, вполне реально. С того момента, как она была приобретена военнослужащим, она стала его собственностью.

Единственный нюанс, это наличие обременения перед банком и «Росвоенипотекой».

После снятия всех обременений, квартира готова к продаже, в случае же если обременение не будет снято, есть возможность продать квартиру по переуступке прав.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Некоторые покупатели не рассматривают варианты приобретения ипотечного жилья, ошибочно предполагая, что такие сделки связаны с рисками и дополнительными сложностями. На самом деле, это заблуждение.

Преимущества сделки:

  • участие аккредитованных банкиров;
  • максимальная прозрачность сделки;
  • быстрая регистрация договора (7 суток);
  • безопасность и полный контроль банка.

Недостатки:

  • необходимость оплаты налога на доход сторонами;
  • получение финансов несколько дольше, чем при обычной продаже;
  • реализовать можно только квартиру без обременения.

Продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

Занимаясь продажей квартиры по ВИ, продавец участвует в абсолютно безопасной сделке. Рисков нет ни у одной из сторон, заключающих договор. Процедура оформления займет больше времени и количество документов будет больше, но зато вся сделка будет юридически чистой и белой. Это связано с тем, что проверкой всех бумаг занимается сразу несколько организаций.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:

  • уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
  • подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
  • уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
  • погашение этого долга;
  • поиск покупателя;
  • получение документов о снятии обременений;
  • получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
  • продажа жилья по стандартной схеме.

Как уведомить банк и Росвоенипотеку

Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:

  • необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
  • смена места жительства в связи с переездом;
  • расторжение брака и раздел имущества;
  • ухудшение финансового состояния.

ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды.

Снятие обременения в кратчайшие сроки

Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.

Снять обременение можно двумя способами:

  • погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
  • погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.

Обращение в регистрационную палату

Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:

  • копию паспорта и ИНН;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • договор ипотеки;
  • справку от кредитора о закрытии долга;
  • закладную на квартиру.

Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней, после чего оформляется требуемое свидетельство.

В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН.

Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)

Поиск покупателя

В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным.

Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга, однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц.

Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.

Список необходимых документов

Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.

Продавцу потребуется:

  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт покупателя;
  • кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
  • тех. паспорт БТИ;
  • выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.

Заключение сделки

После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.

Договор купли-продажи содержит:

  • дата и место, где было подписано данное соглашение;
  • паспортные данные сторон, совершающих сделку;
  • предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
  • подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
  • цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
  • информация об отсутствии обременения;
  • порядок переоформления прав собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • количество экземпляров документа;
  • подписи участников процедуры.

Военнослужащий, желающий продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке, после снятия обременения и полного погашения задолженности перед банком и ЦЖС может претендовать на повторное оформление военной ипотеки. Это особенно актуально, в ситуации, когда продажа жилья осуществляется в связи с переездом, разделом имущества, в процессе развода или с целью увеличения жилплощади.

Особенности этой процедуры:

  • на момент приобретения новой недвижимости военнослужащему до достижения возраста 45 лет остается 3 и более года;
  • все обременения с прошлой квартиры были сняты;
  • после снятия обременений, потребуется написать новое заявление на поторную ипотеку;
  • получить свидетельство НИС и подписать договор ЦЖЗ;
  • приобрести новую квартиру.

Какую квартиру можно продать по программе

На старте программы военной ипотеки, военнослужащие могли покупать только вторичное жилье. Сейчас программа несколько изменилась, и в нее вошли объекты в новостройках. Для выставления на продажу объекта, потребуется выполнить некоторые условия банков, которые предъявляются к жилью. Кредитными организациями рассматриваются только ликвидные объекты недвижимости.

Какое жилье годится для военной ипотеки

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • коттеджи или дома с земельными участками;
  • таунхаусы.

Квартира не должна иметь незаконные перепланировки, быть с санузлом, водоснабжением, электричеством и отоплением.

Какое жилье не годится для продажи

  • старше 70-х годов возведения;
  • с обременением, включая долевую собственность;
  • в аварийном состоянии;
  • с деревянными перекрытиями;
  • на верхних этажах (исключение наличие справки об исправности крыши).

В данной статье был рассмотрен подробный порядок действий собственника недвижимости, обремененной ВИ, для успешной ее продажи. Всего существует две процедуры, благодаря которым, можно осуществить сделку.

Каждый вариант продажи имеет свои особенности и нюансы, но грамотно подойдя к делу, можно быстро и успешно завершить процедуру.

Не нашли ответ на свой вопрос в статье или есть дополнительный вопрос? Задайте его юристуна сайте и получите развернутую консультацию уже через 15 минут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vzapase_expert/prodaja-kvartiry-po-voennoi-ipoteke-5c3a868ace3a5000abefa546

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке в Москве и МО

Продажа квартиры под военную ипотеку

Многие военнослужащие не спешат использовать своё право на приобретение жилья по накопительно-ипотечной системе (НИС) и причин этому немало.

Одни ожидают лучшего момента для покупки посредством ипотечного кредита, кто-то старается накопить большую сумму на именном накопительном счёте.

Другие считают, что купленную по военной ипотеке квартиру в последующем не продашь, а в жизни могут возникнуть различные ситуации, когда это необходимо, тем более у военных с частыми переездами, и длительными командировками.

Военнослужащих никто не стесняет в действиях, запрета на продажу жилья, приобретённого с использованием кредитных и заёмных средств, нет, но, существует одно «но». Недвижимость, купленная участником НИС, выступает в качестве залога как у кредитной организации, так и у Российской Федерации, т. е. находится в двойном обременении.

Права и обязанности военного ипотечника

Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.

Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.

Как снять обременение?

Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.

Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения.

Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства.

В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.

Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.

Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.

Например, Газпромбанк предоставляет потребительские кредиты с поручительством на сумму до 3,5 млн. рублей под 11,4% годовых на срок до 60 месяцев. Банк ВТБ предоставляет нецелевые кредиты владельцам зарплатных карт (прим.

– большинство военнослужащих являются владельцами зарплатных карт ВТБ) на сумму до 5,0 млн. рублей на 5 лет под ставку от 11,9% годовых.

Если участник НИС имеет военную ипотеку, оформленную в Сбербанке, он может получить кредит в размере до 1,0 млн. рублей под 13,5%.

Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры.

Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной.

В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.

Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья. 

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

  • необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
  • найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
  • выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
  • получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:

  • путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

К сведению. Военнослужащий, для погашения долга перед Росвоенипотекой, должен вернуть на свой именной счёт не только размер первоначального взноса, но и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки. К сожалению, многие участники НИС не знают об этом и при подготовке к сделке не рассчитывают на возврат суммы превышающей размер изначально предоставленных средств.

Такой неприятный «сюрприз» возникает из-за недопонимания сути накопительно-ипотечной системы в целом и договора целевого жилищного займа в частности. «За вас платит государство» – этот слоган, ввёл многих военнослужащих в заблуждение. Да, так оно и есть – пока служишь, ипотека погашается, с небольшой, но весомой оговоркой – «платит государство накоплениями с вашего именного счёта».

  • после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.

После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.

Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ.

Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней.

С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.

Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок.

В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты.

В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.

Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.

Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.

Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.

Популярные новостройки в Москве и МО

Источник: https://www.voenpereezd.ru/uchastniku-nis/osobennosti-i-nedostatki-voennoj-ipoteki/poryadok-prodazhi-kvartiry-kuplennoy-po-voennoy-ipoteke/

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий

Продажа квартиры под военную ипотеку

Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке – риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.

Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке

После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника.  Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».

Продажу можно осуществить двумя способами:

  • Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
  • Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.

К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:

  • Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
  • Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
  • Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
  • Уверенность в правомерности совершаемой операции.

Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.

Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:

  • запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
  • ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
  • оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
  • сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.

Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.

Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки,  не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.

Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.

Риски продавца

Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:

  • военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
  • Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
  • Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.

Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.

Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.

Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель  осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.

После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.

Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.

Порядок заключения сделки

Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.

  • После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
  • При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
  • После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
  • Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
  • Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
  • После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
  • При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
  • Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
  • При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
  • Следующий обязательный шаг – страхование недвижимости;
  • После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
  • Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
  • Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
  • На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.

Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.

Как снять обременение

Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.

Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет.  Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.

Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки

Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.

Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.

Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.

Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.

Источник: https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html

Как продать квартиру покупателю с военной ипотекой

Продажа квартиры под военную ипотеку

В 2018 году я выставила на продажу свою квартиру, но спрос был небольшой. Поэтому как только появился реальный покупатель, но с военной ипотекой, я не испугалась сложностей и продала квартиру ему.

Анна Сафонова

продала квартиру покупателю с военной ипотекой

Расскажу, с какими подводными камнями я столкнулась и чем военная ипотека отличается от обычной.

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью.

Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной.

Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.

Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.

Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.

Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.

Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.

Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Покупатель искал до меня квартиру четыре месяца. Помимо требований банка у него были свои:
  1. Квартира в Москве и МО в построенном и сданном доме, чтобы ее легче было сдать в аренду.
  2. Цена до 3,2 млн рублей. Это та сумма ипотеки, которую ему одобрил банк.
  3. Если жилье строящееся, дом должен быть аккредитован банком — партнером Росвоенипотеки, в котором покупатель получил одобрение как заемщик.
  4. Без ремонта, чтобы сэкономить на этом и сделать самый бюджетный ремонт по своему вкусу.

Других покупателей в тот момент у меня не было. Многих отпугивало то, что хотя квартира очень близко к Москве, недалеко от Некрасовки, по документам это Московская область, а значит, прописка тоже будет областная.

Некоторые боялись, что в квартире нет ремонта и дом только-только построили, а значит, еще несколько лет вокруг будет шумно. Я решила сделать скидку 50 тысяч.

И после этого сразу нашелся этот покупатель с военной ипотекой.

На просмотре мы устно договорились о цене — 2 150 000 Р. Покупатель попросил меня снять все объявления о продаже. Я посчитала это справедливым и объявления закрыла.

Право собственности на мою студию было зарегистрировано как на самостоятельную жилую недвижимость, то есть это не была доля в праве. Объявления о продаже долей часто попадаются на сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости под видом обычной студии.

Такие доли для ипотеки не подходятМоя студия была абсолютно стандартной, без ремонта, в новом доме. Из этого я сделала вывод, что большинство квартир в новостройках с полученными ключами подходят под военную ипотекуКвартира находилась недалеко от Москвы.

На электричке до метро «Выхино» можно доехать за 17 минут

Нам с покупателем предстояло сделать следующее:

  1. Собрать документы по списку, чтобы банк проверил мою квартиру.
  2. Подать документы в банк и получить одобрение.
  3. Прийти на сделку и заключить договор купли-продажи.
  4. Дождаться, пока банк отправит наши документы в Росвоенипотеку и получит согласие.
  5. Зарегистрировать переход собственности в Росреестре.
  6. Отнести полученные в Росреестре документы в банк, чтобы там оформили перевод денег на мое имя.
  7. Получить деньги в банке и подписать акт приема-передачи.

Принципиально комплекты документов для обычной и военной ипотеки не отличаются. Разница в том, что все документы будут проверяться два раза вместо одного: сначала в банке, а потом в Росвоенипотеке. Расскажу, какие документы понадобятся и какие собирала я.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются. Я регистрировала квартиру в 2018 году, поэтому получала только выписку из ЕГРН.

Выписку можно заказать в МФЦ, ее изготовят в срок до 10 дней. Я уплатила 400 Р госпошлины за выписку и 50 Р комиссии за оплату через терминал в МФЦ.

ДКП. Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.

Поэтажный план объекта недвижимости. Его обычно заказывают в БТИ, но мне его выдал мой застройщик.

Экспликация объекта недвижимости. Это документ с данными о площади каждого помещения в квартире. Обычно экспликация заказывается в БТИ собственником. Я продавала квартиру в новостройке, поэтому экспликацию мне предоставил застройщик вместе с планом этажа.

Выписка из домовой книги. Это документ с данными о зарегистрированных жильцах. Я получила его бесплатно в МФЦ в день обращения. Срок действия — 30 календарных дней с момента получения.

Копия финансового лицевого счета. Это документ, в котором отражены все коммунальные платежи и долги за них. Я заказывала копию счета в своей УК. Мне выдали ее на следующий день после обращения. Срок действия документа — 30 календарных дней.

Справка о задолженности по коммунальным платежам. Отдельная справка мне не понадобилась, потому что вся необходимая информация уже была в копии финансового лицевого счета. Срок действия справки — 30 календарных дней.

Копия паспорта продавца.

Если квартира получена в дар или по наследству, а также по любым другим безвозмездным сделкам, согласие или заявление не потребуется.

Экспликация объекта недвижимости, полученная от застройщикаПоэтажный план объекта недвижимости, который подходит для военной ипотекиВыписка из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан. Собственников два — квартиру мы покупали с мужем в совместную собственностьКопия финансово-лицевого счета, полученная в офисе управляющей компании.

Банку важно знать, сколько собственник будет платить за квартиру в месяц, а также нет ли задолженности за ЖКУ

Свидетельство о праве на военную ипотеку. Его полное название — свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа.

Это основной документ, который требуется от покупателя.

Остальные документы стандартные:

  1. Паспорт.
  2. Согласие на обработку персональных данных.
  3. Свидетельство о браке.
  4. Заполненная анкета банка.
  5. Документы о доходе.
  6. Оценка недвижимости.

Договор купли-продажи нам составила менеджер в банке. От обычного договора он отличается системой оплаты. Деньги перечисляются продавцу не с одного, а с двух счетов. На одном находятся кредитные средства, а на втором — средства Росвоенипотеки.

У меня не возникло проблем со сбором документов. Но поскольку я впервые столкнулась с продажей в ипотеку, была масса вопросов. А у менеджера было много клиентов, поэтому отвечала она с задержкой. Иногда перезванивала только на следующий день.

Условия оплаты в договоре купли-продажи отличаются наличием двух счетов для перевода средств

Отчет нужен, чтобы банк и Росвоенипотека убедились, что квартира стоит тех денег, которые хочет за нее продавец. Покупатель должен выбрать любую компанию из списка аккредитованных банком фирм, заказать там оценку и оплатить ее. Стоимость — 4500 Р, расходы несет покупатель.

Оценочная компания оценила мою квартиру на 28 тысяч дешевле, чем я. Я хотела продать за 2 150 000 Р, а в отчете об оценке рыночная стоимостьнедвижимости составила 2 122 000 Р.

Оценщик решил добавить корректировочные коэффициенты, которые снизили ценуВсе квартиры, с которыми сравнивали мою, стоили дороже. Но в результате оценки стоимость студии оказалась завышенной
Для банка эта разница оказалась неважной.

Но проверку в Росвоенипотеке наш комплект документов не прошел. Выяснилось, что цена квартиры по договору купли-продажи не может превышать ее рыночную стоимость из отчета об оценке.

Я и так сделала скидку 50 тысяч, поэтому снижать цену дальше не планировала.

Заказать оценку в другой компании и представить ее в Росвоенипотеку с нашим комплектом документов тоже было нельзя. Оказалось, что, раз оценка уже есть, рыночная стоимость квартиры в отчете окончательная и изменить ее невозможно.

Внести разницу наличными мой покупатель не мог или не хотел, ссылаясь на отсутствие денег. Сроки поджимали: действие текущего свидетельства на право воспользоваться военной ипотекой заканчивалось и пришлось бы подавать рапорт на новое. А там истекли бы сроки моих справок и документов, и пришлось бы получать их заново.

Проблемы можно было избежать, если бы я знала, что стоимость квартиры в отчете об оценке, который представляется с пакетом документов, должна в обязательном порядке быть не меньше, чем в договоре купли-продажи.

Если квартиру оценили слишком дешево, можно заказать оценку в другой компании, но до того, как отчет об оценке увидит Росвоенипотека.

Оценщики используют разные методики, поэтому стоимость квартиры в отчете у разных фирм может отличаться.

В отчете об оценке указывают рыночную стоимость квартиры, по мнению оценочной компании.

Она должна быть равна или выше суммы, за которую квартиру продают в военную ипотеку
Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро.

Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.

Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.

Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.

Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ.

В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку.

Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.

Регистрация в Росреестре — 7 дней. Когда Росвоенипотека одобрила документы и курьер привез их обратно, банк отдал их нам. Теперь мы должны были самостоятельно зарегистрировать переход права собственности. Кроме комплекта документов мы предъявили квитанцию об уплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 Р.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре мы представили:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Договор ЦЖЗ.
  3. Кредитный договор.
  4. Закладную на недвижимость от банка.
  5. Договор купли-продажи.
  6. Квитанцию об уплате госпошлины.
  7. Отчет об оценке.

Перевод средств — 5 дней. Через два дня после регистрации мы с покупателем забрали свои пакеты документов и снова отправились в банк, который на основании зарегистрированного права собственности выписал приходно-кассовые ордера на перечисление денежных средств на мой счет.

Деньги дошли за 5 календарных дней, комиссии за то, что я сразу сняла деньги, не было.

Передача ключей — 2 дня. Когда я получила деньги за квартиру, мы с покупателем подписали акт приема-передачи квартиры и я отдала ключи. На этом моя история с военной ипотекой наконец-то закончилась.

Акт приема-передачи квартиры для военной ипотеки ничем не отличается от обычного

Продавать квартиру покупателю с военной ипотекой оказалось не так легко. Мой покупатель сам не понимал всего процесса, а менеджер банка не знал нюансов. В результате мы потеряли время, а я — деньги.

Еще мы с покупателем с трудом уложились в срок — до конца действия его сертификата оставалось несколько дней. Нам еще повезло, что в Росвоенипотеке рассмотрели наши документы быстрее, чем положено по регламенту.

В итоге я потратила на продажу квартиры в военную ипотеку чуть больше двух месяцев и продала на 28 тысяч дешевле, чем планировала.

  1. Заключайте предварительный договор и берите задаток. Это ваша страховка на случай, если что-то пойдет не так не по вашей вине.
  2. Внимательно самостоятельно проверяйте все документы, в том числе документы покупателя. Любая ошибка может послужить поводом для отказа.
  3. Убедитесь, что в документе об оценке стоит рыночная стоимость квартиры не ниже цены сделки. Если так не получается, необходимо сразу решить эту проблему с покупателем.
  4. Возможно, стоит заложить небольшую наценку в стоимость квартиры.
  5. Приготовьтесь, что процесс может затянуться из-за дополнительной проверки документов Росвоенипотекой.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/army-buy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.