Продажа квартиры которая находится в долевой собственности

Содержание

Продажа квартиры в долевой собственности: особенности – Инструкция +

Продажа квартиры которая находится в долевой собственности

Квартира может находиться в общей собственности нескольких лиц, при этом доля каждого может быть определена либо не определена.

Особенности долевой и общей собственности в квартире. Долевая собственность предполагает разделение долей в квартире между собственниками в равной или неравной пропорции, при этом любой из собственников имеет право распоряжаться своей доле по своему усмотрению (продавать, дарить, завещать и так далее).

Совместная собственность не подразумевает четкого разделения долей между владельцами, то есть они имеют равные права пользования имуществом.

Распоряжаться недвижимостью в таком случае возможно только с разрешения остальных собственников.

Долевая собственность может возникнуть в нескольких вариантах

  • при приватизации квартиры на всех, прописанных в ней лиц,
  • при разделе недвижимости, которая находилась в общей совместной собственности у супругов,
  • при наследовании имущества сразу несколькими наследниками.

Квартира, находящаяся в общей долевой собственности, физически не подразумевает никаких разделений, все ее собственники могут пользоваться ею без ограничений.

Для разделения физически помещения требуется соблюдение ряда условий, таких как наличие отдельного входа, отдельного подключения к сетям инженерной коммуникации. Практически эти условия подходят только для частных домов, в остальных случаях появляются так называемые «идеальные доли».

Под этим термином юристы понимают не физическую часть квартиры, а долю на имущество в праве. То есть делению подлежит не сама квартира, а права собственности на нее.

Отличительные характеристики долевой собственности

  • наличие нескольких собственников недвижимости,
  • доли в недвижимости существуют только формально в документах, но при необходимости собственник может попросить у других владельцев выделить часть недвижимости в соответствии со своей долей,
  • прав собственников регулируются взаимным соглашением,
  • совладельцы недвижимости обладают преимущественным правом выкупа долей друг друга,
  • доходы от продажи имущества и расходы на его содержание распределяются между собственниками соразмерно их долям.

ВАЖНО с 2021 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному заверению.

Основными документами, регулирующими проведение сделок с долевой собственностью, являются

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации,
  • Налоговый Кодекс Российской Федерации,
  • Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности»,
  • Федеральный закон №218  «О госрегистрации недвижимости»,
  • Основы законодательства РФ о нотариате.

Алгоритм продажи квартиры, которая находится в общей долевой собственности

  1. Договоритесь со всеми долевыми собственниками об условиях продажи имущества. Договоренность о продаже не требует обязательной письменной фиксации, достаточно устной договоренности. Но в этом случае подписывать договор о продаже со стороны продавца будут все дольщики собственноручно.

    Либо определить одного из собственников как доверенное лицо, оформив соответствующую доверенность на представление интересов других собственников, который и будет заниматься сбором документов и подписанием договора о купле-продаже.

  2. Установите приемлемую рыночную стоимость квартиры.

    Это возможно сделать как самостоятельно, проанализировав имеющиеся на рынке предложения, так и с помощью независимого эксперта по оценке. Эта услуга платная, но дает более объективную оценку недвижимости. Кроме того, такая оценка будет обязательной в случае покупки жилья по договору ипотеки.

  3. Найдите покупателей.

    Покупателей можно привлечь своими силами, разместив объявления на максимальном количестве новостных и информационных ресурсов, либо через риэлтора. В последнем случае стоит позаботиться о заключении договора с агентом, где будут четко прописаны сроки продажи квартиры, схема сделки, цена реализации и сумма вознаграждения риэлтора.

  4. Сбор документов на недвижимость, необходимых для продажи. Собрать нужный пакет для реализации сделки возможно как самостоятельно, так и с помощью нанятого риэлтора по доверенности.

Пакет документов для продажи квартиры в долевой собственности

Включает в себя:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость: договор-основание для возникновения прав собственности на квартиру (договор о купле-продаже доли в недвижимости, договор мены, дарения, свидетельство о наследовании, приватизации),
  • Документы о правах собственности- выписка из ЕГРН (для прав собственности возникших после 15.07.2016 года) либо свидетельством о государственной регистрации,
  • Техническая документация: кадастровый и технический паспорта, экспликация и поэтажный план,
  • Выписка домовой книги,
  • Если собственник состоит в браке – то согласие на продажу доли от второго супруга заверенное нотариусом, если доля была приобретена в период брака, кроме случаев ее наследования, дарения или приватизации.
  • Другие документы по ситуации.
  1. Заказать выписку из ЕГРП. Сама выписка может быть оформлена в бумажном или электронном формате. Предоставляется в срок до 3 дней с момента запроса. Сама выписка может быть предоставлена и по запросу от нотариуса. Выписка из ЕГРН является для покупателя подтверждением того, что продавец является собственником квартиры, и обременения на нее отсутствуют.
  2. Подписание договора о купле-продаже доли в квартире. Договор о продаже долевой собственности составляется в письменном виде, удостоверяется подписями сторон и подлежит обязательной нотариальной заверке.

    Проект договора можно составить как самостоятельно, так и обратившись к профессиональным юристам. В тексте договора в обязательном порядке отображается персональная информация всех совладельцев с указанием размеров долевой собственности.

    Собственники могут передать свои права на заключение договора одному из владельцев на основании нотариально заверенной доверенности.

    Если квартира продается новым владельцам в долевую собственность, то в тексте определяются доли новых владельцев.

Образец договора о купле-продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, можно скачать здесь.

Скачать (DOCX, 24KB)

  1. Передача задатка по сделке, осуществляется по расписке или предварительному договору. Задаток выступает гарантом осуществления сделки, в случае отказа от сделки со стороны покупателя вся сумма задатка остается у продавца, если от сделки откажется продавец, то он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  2. С 2017 года любые сделки по отчуждению долевой собственности должны быть заверены нотариально, это касается как продаже долей в квартире, так и всей квартиры, которая находиться в долевой собственности. Нотариальные услуги требуют дополнительных финансовых вложений:
  • Оплата государственной пошлины в 2000 рублей,
  • Заверка договора о купле-продаже имущества  стоит от 5000 рублей,
  • Работа нотариуса от 3000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости жилья.

Обычно расходы делятся между всеми собственниками пропорционально долям владения недвижимостью.

  1. Регистрация прав собственности нового владельца недвижимости в отделении Росреестра. Заявление и необходимые документы для регистрации могут быть поданы следующими способами:
  • В отделении Росреестра,
  • Через МФЦ в любом его отделении в независимости от адреса расположения недвижимости,
  • Почтой России заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении,
  • Через портал Госуслуги или сайт Росреестра в электронном виде,
  • Через доверенного представителя, действующего по доверенности,
  • Через нотариуса, который удостоверяет сделку.

Сроки предоставления свидетельства о правах собственности нового владельца зависят от способа подачи документов.  При подаче документов нотариусом выписка готовиться в течение 3 дней, при подаче документов продавцом или покупателем срок увеличивается до 5 дней, при запросе электронной выписки – она предоставляется на следующий день.

  1. Окончательный расчет с продавцом. Оплата, как правило, перечисляется продавцу после регистрации прав собственности нового владельца. Но точный срок окончательного расчета может быть установлен индивидуально в тексте договора. Для безопасности сделки можно выбрать один из нижеперечисленных вариантов передачи денег:
  • Использование банковской ячейки. Денежные средства по договору купли–продажи закладываются в банковскую ячейку и передаются продавцам в присутствии покупателя после того, как будет предъявлен документ о правах собственности.
  • Аккредитив. Это безналичный аналог банковской ячейки. Денежная сумма по договору за покупку квартиры или доли резервируется в банке, и переводиться продавцу после получения документа о переводе прав собственности.

Распределение дохода от продажи между бывшими собственниками- продавцами будет производиться пропорционально их долям в общей собственности, если иных условий не предусмотрено другим соглашением продавцов.

Алгоритм продажи доли в квартире с долевой собственностью одним из собственников

Для осуществления продажи доли в квартире, которая находиться в совместной долевой собственности, необходимо выделить долю для продажи и оценить ее стоимость.

Сама процедура выделения доли может быть осуществлена двумя способами:

  • По соглашению сторон квартира разделяется между собственниками по комнатам,
  • По решению суда недвижимость делиться по частям собственности  в процентном соотношении или по отдельным помещениям.

При последующей продаже выделенной доли за вторым совладельцем остается право преимущественной покупки. Если право преимущественной покупки будет нарушено (отсутствие уведомления о продаже или доля будет продана по цене ниже, чем озвучивалась), то за вторым совладельцем остается право признать сделку недействительной в судебном порядке в срок до 3 месяцев.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире с совместной собственностью

  1. Уведомить всех остальных собственников о планах продать свою долю. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено собственникам либо лично под роспись, либо через отправку заказного письма с уведомлением Почтой России.

  2. На ответ адресатов отводиться тридцать дней с момента отправки или вручения уведомления. В случае положительного решения сделка оформляется на тех условиях, которые были заявлены в уведомлении.

  3. В случае отрицательного решения или его отсутствия, следует приступать к поиску новых покупателей на рынке.

  4. Процедура продажи одному из собственников или третьему лицу идентична, предполагает заключение договора купли-продажи, регистрацию сделки в отделении Росрееста, передачу полной суммы денег продавцу и уплату налога с продажи. Как составить договор о купле продаже квартиры в долевой собственности, рассмотрено выше.

Альтернативные варианты обойти право преимущественной покупки дольщиков

Договориться с совладельцами получается не всегда в силу тех или иных причин. На это существуют некоторые альтернативные способы «обойти» право преимущественной покупки дольщиков. Важно понимать, что использование подобных способов связано с высокими рисками. Подобные сделки могут быть признаны мнимыми или притворными, что приведет не только к их отмене, но и потере денег продавцом.

  • Дарение. Долю в квартире можно подарить, на процесс дарения не распространяется право преимущественной покупки, запретить передать в дар свою долю другие совладельцы не могут. Покупатель в подобной ситуации рискует признанием сделки мнимой, которая прикрывает собой сделку по продаже доли. В подобной ситуации дольщики могут потребовать в судебном порядке перевести права собственности на них, и покупатель останется ни с чем. Продавец рискует тем, что может не получить денег от покупателя, а так как был подписан договор дарения, то законных оснований для взыскания оплаты у него нет.
  • Продажа по завышенной стоимости. Для того чтобы получить отказ собственников предложение о продаже доли для них делается по заведомо высокой стоимости. Договор с покупателем и расписка составляются на аналогичную сумму, но по факту перечисляется продавцу меньше. Как следствие, для продавца увеличивается размер налога с продажи. Актуальность вопроса об уплате налога индивидуально, а ряде случаев продавцу от него вообще освобождаются.
  • Оформление договора займа. При выборе этого способа с собственником доли в квартире оформляется договор займа на сумму стоимости доли и одновременно договор залога в виде той же самой доли в квартире. Далее «заемщик» пропускает установленные сроки уплаты долга, а покупатель в роли «кредитора» забирает в свою пользу предмет залога. В этом случае риск признания сделки мнимой, прикрывающей собой продажу доли сохраняется. При признании сделки мнимой, покупатель возвращает долю, продавец возвращает всю сумму фиктивного долга.

Таким образом, продать долю в квартире или квартиру в долевой собственности не так сложно, придерживаясь представленного выше алгоритма. Главное, помнить о преимущественном праве покупке доли другими участниками сделки и соблюдать нормы российского законодательства.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Доли в квартире и изменение законодательства 2021: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Продажа квартиры которая находится в долевой собственности

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2021

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2021 году

Продажа квартиры которая находится в долевой собственности

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

Скачать примерный образец уведомления о продаже доли в собственности

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  •  Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.