Продажа квартиры если один из собственников против

Содержание

Как продать квартиру если один из собственников против?

Продажа квартиры если один из собственников против

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Как продать квартиру, если один собственник против?

Продажа квартиры если один из собственников против

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Продажа квартиры если один из собственников против

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Как продать квартиру, если один из собственников против

Продажа квартиры если один из собственников против

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру, если один из собственников против

Просмотров 138

Квартира может находиться в долевой или совместной собственности. Если проживание под одной крышей по тем или иным причинам становится невозможным, то возникает необходимость в продаже жилья. Что делать, если один из собственников против?

Можно ли заключить ДКП, если один из собственников против?

Совместная собственность подразумевает равные права совладельцев, распоряжаться ею они могут только с согласия друг друга – классическим примером является имущество, приобретенное в браке. Свою часть совместно нажитого один из них может продать только после раздела (выдела доли).

Если продажа всей квартиры будет оформляться от лица одного из совладельцев, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие со стороны второго. До 2017 г. при отсутствии такого документа сделка не могла быть зарегистрирована.

В настоящее время требовать его регистратор не имеет права, но в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. он обязан зафиксировать факт отсутствия согласия на отчуждение – информация отображается в выписке из ЕГРН, сделка считается оспоримой.

В случае с долевой собственностью каждый из владельцев имеет право продать только свою часть имущества – ее размер может значительно отличаться. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности

Пример. Объект находится в долевой собственности у 3-х собственников. Размер доли может быть как одинаковым – по 1/3 части на каждого, так и разным – например, у одного совладельца будет 1/2 квартиры, у двух других – по 1/4.

Как и в случае с совместной собственностью, если квартира продается как единое целое, то в сделке должны участвовать все собственники. ДКП в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Как продать жилье?

Если второй собственник против, то квартиру продать нельзя. Но это не отменяет права гражданина распоряжаться своей частью имущества – ее отчуждение возможно и никто не может этому препятствовать (ст. 246 ГК РФ).

Переговоры

Прежде чем приступать к реализации своей части имущества, рекомендуется провести переговоры, пригласив в качестве медиатора (посредника) опытного юриста.

Очень часто приведенные правовым экспертом аргументы убеждают сособственников в целесообразности продажи объекта целиком.

К переговорам желательно привлечь не только оппонента, препятствующего проведению сделки, но и других заинтересованных лиц – его родителей, детей, супруга. В присутствии юриста обсуждаются цели отчуждения, причины отказа, взаимовыгодные пути решения.

Юрист разъясняет последствия отказа – если квартира не будет продана целиком, то собственник предложит свою часть либо оппоненту, либо третьему лицу. Это значит, что противнику продажи придется вложить собственные средства в приобретение прав на все жилье или мириться с присутствием в квартире совершенно чужого человека. Гораздо выгоднее договориться о реализации объекта и поделить деньги.

Очень часто категорический отказ перерастает в согласие продать на определенных условиях – если они устраивают всех участников переговоров, то остается лишь подготовить документы для оформления ДКП и приступить к поиску покупателя.

Выдел и продажа доли в натуре

Если переговоры не принесли результата, то можно продать свою часть имущества. Реализовать можно как идеальную, так и реальную долю. В первом случае ее размер выражается дробным числом, а во втором – кв. м.

Выгоднее продавать долю в натуре – за нее заплатят дороже. В условиях городских квартир выделить ее практически невозможно – объекты должны быть обособлены друг от друга, иметь отдельные входы, жилые и нежилые помещения, собственный адрес (ст. 252 ГК РФ).

При соблюдении этих условий отчуждение осуществляется без согласования с бывшими сособственниками. Порядок проведения сделки такой же, как и при продаже объекта целиком. Такой раздел возможен только в случае с частным домом и при условии, что не будет нанесен ущерб объекту.

Но это не значит, что жители городов обделены – если доля не может быть выделена в натуре, то ее собственник имеет право на денежную компенсацию со стороны совладельцев. Если по соглашению сторон добиться выплаты не удается, то вопрос решает суд.

Рекомендуем почитать: Выделение доли в квартире в натуре

Этапы продажи

Если выделены идеальные доли, то их также можно реализовать, хоть это и менее выгодно в финансовом плане. Согласие сособственников не требуется, но они имеют преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение этого пункта приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной. Необходимо учесть следующие моменты:

  • отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требует получения согласия от органов опеки, а также предоставления ему нового места жительства, не уступающего в площади/условиях проживания предыдущему;
  • если содольщики не выкупят предложенную часть имущества, то при продаже стороннему лицу запрошенная цена не должна быть ниже, в противном случае сделка будет оспорена;
  • если право собственности возникло во время брака, то требуется согласие второго супруга.

Оценка

Перед продажей необходимо выяснить стоимость своей доли, пригласив независимого эксперта – он определит количество принадлежащих собственнику квадратных метров, объективно рассчитает цену с учетом благоустройства жилплощади, престижности района расположения дома, степени развитости инфраструктуры.

Извещение

Сообщение о продаже следует направить каждому сособственнику в письменном виде. В документе указываются все условия сделки, включая точную цену, порядок расчетов, сроки, другие важные нюансы. На руках должно остаться подтверждение того, что извещение было отправлено.

  • Если оно будет передаваться из рук в руки, то стоит получить подпись получателя на втором экземпляре (от руки он должен написать фамилию, имя, отчество и дату вручения).
  • Второй способ вручения – ценное письмо с описью вложения и уведомлением.
  • Если сложились сложные отношения, то доверить извещение оппонента лучше нотариусу. Он выдаст 2 документа – об отправке уведомления и о его вручении получателю. Это послужит подтверждением того, что были предприняты все предусмотренные законом шаги. Даже если второй собственник не захочет получать бумаги, это не испортит ситуации.

Получение ответа

Существует 3 варианта исхода. Сособственник может согласиться на предложенные условия. В этом случае оформляется ДКП – одна сторона получает деньги, а вторая – расширяет свои владения на законных основаниях.

Следующий вариант – отказ от приобретения доли. Устной формы недостаточно, требуется оформить письменный ответ. При получении отказа от всех собственников можно начинать поиск третьего лица для продажи прав на свою часть недвижимости.

Нередко сособственники намеренно игнорируют уведомление и не дают никакого ответа. Если на протяжении месяца они никак не отреагируют на предложение, то это дает право заключить ДКП со сторонним лицом.

Подготовка пакета документов

Вне зависимости от того, будет продаваться доля сособственникам или стороннему лицу, необходимо подготовить пакет документов.

В него входят паспорта, выписка из ЕГРН, договор основания, технический паспорт, выписка из домовой книги.

Если сделка будет заключена не с совладельцами, то в обязательном порядке необходимо дополнить указанный перечень оформленным в письменном виде отказом от приобретения с их стороны.

Составление и заверение ДКП у нотариуса

В соответствии с № 218-ФЗ (ст. 42, п.1), в случае с долевой собственностью оформление ДКП требует обязательного участия нотариуса. Договор подписывается в его присутствии, подписи заверяются. Количество экземпляров должно соответствовать числу участников. Дополнительный экземпляр остается в архиве нотариальной конторы.

Договор можно составить самостоятельно, но в этом случае нотариус не отвечает за его содержание. Не зная юридических тонкостей, можно допустить серьезные ошибки, которые поставят под сомнение действительность сделки. Во избежание проблем, разработку текста лучше доверить специалисту в области юриспруденции. Он урегулирует спорные моменты, зафиксирует все нюансы.

Регистрация и получение документов

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 03.08.18 г. № 338-ФЗ нотариус сам подает документы на регистрацию, не взимая за это оплаты. После завершения процедуры документы возвращаются обратно в нотариальную контору.

Забрать ДКП с отметкой о государственной регистрации можно уже через несколько дней (законом установлен срок 3 дня, но возможны задержки, поэтому лучше созвониться с нотариусом). С 2017 г.

вместо свидетельства выдается выписка из ЕГРН.

Пример. Каждому из 3-х собственников принадлежат права на 1/3 квартиры. Один из них решил продать свою часть имущества. На устное предложение выкупить ее 2 других собственника ответили отказом.

После этого им обоим продавец отправил уведомление о своих намерениях с указанием цены и условий сделки (в качестве способа доставки он выбрал ценные письма с описью содержимого). Один из совладельцев ответил письменным отказом, а второй – проигнорировал сообщение.

По истечении 30 дней продавец приступил к продаже своей части имущества. В качестве доказательств соблюдения преимущественного права выкупа он приложил к ДКП письменный отказ от одного собственника, квитанцию об отправке письма другому совладельцу и распечатку с сайта pochta.

ru (информация защищена цифровой подписью, поэтому является юридически значимой). Проблем с оформлением такой сделки не возникло.

Стоимость составления договора варьируется в пределах 3 000-9 000 руб. – она устанавливается местной нотариальной палатой, поэтому отличается в разных регионах (законом сумма не регламентируется). За заверение нужно заплатить 0.5% от указанной в ДКП цены (п. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ), но не меньше 300 руб.

За регистрацию прав взимается госпошлина (при подаче в электронном виде – 1400 руб., лично – 2 000 руб.). К пунктам расхода также относятся затраты на извещение содольщиков – заплатить придется за доставку заказных писем или за услуги нотариуса по уведомлению.

Если отчуждение доли осуществляется через суд, то оплачивается госпошлина – по иску имущественного характера придется заплатить, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ, от 400 руб. (если цена иска до 20 тыс. руб.) до 60 тыс. руб. (при указании суммы свыше 1 млн. руб.). Для успешного решения дела могут потребоваться услуги адвоката.

Налоговый вычет

Продавая имущество, продавец получает прибыль – она облагается налогом в случае, если срок владения квартирой составил менее 5 лет (или 3-х лет, если жилье получено по договору дарения, ренты, перешло во владение по наследству или в результате приватизации).

Придется заплатить в казну государства 13% от суммы, прописанной в ДКП, за минусом налогового вычета. Поскольку продается не весь объект как единое целое, а только его доля, продавец получает полную сумму имущественного вычета – 1 млн. руб.

Если осуществляется продажа квартиры как единого объекта, то имущественный вычет распределяется между всеми владельцами в соответствии с размером их долей. Если каждый собственник по отдельности продает свою часть имущества, то налоговый вычет все они получают в полном размере (и в том, и в другом случае 1 покупатель может выкупить весь объект).

Продажа через суд

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, потребовать выдела в натуре или выплаты соответствующей суммы можно и через суд. Для этого составляется иск (ст. 131 ГПК РФ). В нем необходимо привести следующие сведения:

  • ФИО, адреса, контакты ответчика/истца;
  • наименование суда;
  • цена иска;
  • суть дела – почему невозможно выделить долю в натуре, какие документы подтверждают права собственности и пр.;
  • прошение о взыскании денежной суммы.

Документ подписывается истцом, ставится дата. К исковому заявлению прилагаются:

  • его копии для судьи и ответчиков;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • выписки из домовой книги, единого государственного реестра;
  • технический паспорт квартиры;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • доказательства невозможности выдела доли в натуре.

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ, рассмотрение дела должно занять не более 2-х месяцев, но на практике сроки часто значительно увеличиваются. Происходит это из-за неявки ответчиков, внесения требований о проведении экспертизы, выявления новых фактов.

Другие методы продажи

В ряде случаев продажа осуществляется через дарение – после оформления дарственной покупатель выплачивает запрошенную сумму продавцу. Преимущество такого способа – отсутствие необходимости в извещении других владельцев, недостаток – если будет выявлен факт получения денег, то по иску заинтересованного лица суд признает сделку мнимой.

Если продавец хочет предложить свою долю определенному покупателю, но тот не является совладельцем, можно вначале “подарить” претенденту ее часть.

Такой шаг сделает возможным отчуждение остальной части имущества на вполне законных основаниях.

Поскольку после оформления дарственной заинтересованное в покупке третье лицо получает право на преимущественный выкуп, отправлять остальным совладельцам уведомления не нужно. Требования закона будут соблюдены.

Еще один способ отчуждения – оформление кредита под залог прав на долю в квартире. При просрочке исполнения обязательств более чем на 3 месяца и превышении суммы задолженности свыше 5% от стоимости заложенного имущества оно отойдет кредитной организации в качестве компенсации (ст. 348 ГК РФ).

Осуществляется своего рода «продажа» имущества банку, а кредитные средства становятся оплатой за него. Но стоит учесть, что если стоимости доли окажется недостаточно для погашения долга перед банком, то будет наложено взыскание и на другое принадлежащее заемщику имущество.

Дополнительный минус этого способа решения проблемы – плохая кредитная история.

Как продать квартиру, если другие собственники против? Сделать это удастся лишь в случае, если оппоненты услышат убедительные доводы в пользу совместной продажи. Как провести переговоры, какие аргументы смогут убедить совладельцев, что делать, если невзирая на все усилия они не согласились? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы, помогут разобраться с нюансами выдела и отчуждения доли.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.