Продать квартиру под нежилое помещение

Продажа квартиры под нежилое. Нужны советы | Дом | Квартирный вопрос

Продать квартиру под нежилое помещение

  • Добрый день.Хотим продать квартиру под нежилое помещение. Квартира не в Москве, поэтому с темой ниже прошу не путатьЭтаж 1, окна на дорогу, 2 комнаты, квартира 44 кв. метра. До самой дороги метров 15, под окнами стихийная парковка, то есть в принципе есть место где парковаться. Напротив дома, через дорогу большой супермаркет. Через квартиру от нашей уже одну квартиру продали и сделали парикмахерскую. Это было сделано достаточно давно.Обратились к местному риэлтору. Цену выставили с учетом того, что под нежилое хотим продать (то есть дороже).Я так понимаю, что звонков было немного, просмотров не было вообще. 2 месяца продаем.Вопросы к знатокам:На сколько может растянуться по времени продажа?Если ли секреты продажи под нежилое? И вообще что скажете по продаже под нежилое?И сразу еще спрошу. Этой квартирой очень интересуются двое соседей. Одни живут сверху, прямо над квартирой на 2 этаже. Второй заинтересованный сосед по подъезду. Говорят как будете продавать-сообщите. Сообщить то им можно, но цена выше всех предложений по дому с учетом того что мы хотим продать под нежилое. Думаю, что они рассчитывают на дисконт(раз 1 этаж). Мы же в принципе не торопимся с продажей, но желание продать есть (продать, а не отдать дешевле из-за 1этажа, место достаточно проходное, район спальный, до остановки метров 50).PS: сразу говорю, что никакую общедомовую территорию мы не присоединяем. Риэлтор сказала, что входную группу нужно делать с улицы. Что и сделали через квартиру от нас в парикмахерской.
  • 1. Вы хотите продать квартиру. Под что ее купит покупатель: жилое, нежилое или еще с какой целью – вас особо и не касается.2. Вы хотите продать квартиру выше рынка, мотивируя это тем, что нежилые помещения стоят обычно дороже жилых, а вашу квартиру при определенных затратах времени и средств можно вывести в нежилой фонд. Только вот сейчас время не обычное, а кризисное. В кризисное время цены на нежилье падают сильнее, чем на жилье, так как многие виды бизнеса становятся нерентабельными и сворачиваются. Об этом в частности говорит масса объявлений “аренда” в окнах первых этажей. И никому не нужен становится “геморрой” с переводами в нежилой фонд, благо предложений свободного нежилья выше крыши.Резюме: на пару лет кризиса вашу идея стала не интересной рынку вообще и поэтому она малореализуема в принципе.
  • Переводите в нежилой фонд и продавайте как нежилое. А до этого момента вы продаете квартиру. Точка.
  • Перевод в нежилое стоит порядка 200 тыс. руб. По словам нашего риэлтора. Проект, ремонт и тп. 1,5 мил. руб. Потом можно продавать еще дороже, еще раз говорю со слов нашего риэлтора. Или сдавать можно. Мы не живем в этом месте, поэтому нам это не интересно.Мы не торопимся, более того квартира -наследство, менее 3 лет.Но 2 года, конечно, очень много.С соседями имеет смысл заморачиваться? Цену сообщать, заинтересованы они, звонили несколько раз нам.
  • А что, соседи не в курсе цены, если вы уже 2 месяца продаете?
  • мы только продалино к нам сами вышли с предложением, причем 2 года назад, предложи мало- мы честко знали,что хотим и сколько нам для этого надо3 предложения было за эти 2 года, вот 4 нас устроило..мы МО(близко к москве, место проходное)-К цене нашей квартиры дали еще 4 ляма (это более 50% от цены нашей)
  • На сколько я понимаю не в курсе. Объявление на окно имеет смысл вешать? Такая реклама действует?
  • Понятно. Спасибо за ответ, а то вот Сван сказал, что идея бредовая.Нам предлагали продажу под нежилое несколько лет назад, но там жили люди, которые никуда не хотели уезжать.
  • у нас активно идет выкуп 1 этажей…сосед продал очень неудачно-уменьшил площадь, но повысил этажность..развели сильно..нам они тоже предлагали на 10% дороже от цены нашей-типа повысите этажность…
  • ИМХО продадите вы выгодно только тогда, когда вами заинтересуются
  • Что сделать чтобы заинтересовались?Рекламу на окно? Что посоветуете?
  • Понятия не имею, что у вас там действует.
  • мы ничего не вешали, к нам сами пришли….риелтор позвонила и предложиласейчас, как говорит соседка, уже много предложений кидают в ящик (тем, кто еще остался на 1 этаже)может у вас место не очень?..
  • Да и еще соседи в трёшке рядом( у них окна во двор), говорят, что готовы продать тоже. Типа если нужно прицепом пойдем. Это давно такой разговор был. С этими соседями имеет смысл разговаривать?
  • Я понимаю, что зависит от многих обстоятельств. Советы любые приму. Сейчас на сколько я вижу реклама квартиры есть только на авито, но на авито покупателей под нежилое не бывает…
  • Я не знаю, заинтересуют ли окна во двор, у нас 2 на улицу, 2 во двор. Когда 1раз вышли с предложением, мама тоже пошла к соседу, у них так же, как у нас трешка, типа давайте вместе, сосед сказал -не интересует и тихим сапом, как оказалось , решал этот вопрос, на наш взглаяд поторопился и лохонулся, но нам сделал хорошо, тк когда мы уже решились -его кв уже была переведена в нежилое и активно шли люди в аптеку, что повысило цену нашей квартиры( со слов риелтора) . Имхо вы подумайте, подочто нужна большая плошадь и нужна ли? Ведь 1этажи скупают под аптеки, цветочные, медкабинеты мелкие и тд, для этих целей большие площади не нужны, тем более с окнами во двор.
  • те, кто покупают под нежилое- ищут проходные места с хорошим трафиком…сейсас у родителей квартира в 300м от той,что продали и мама сразу сказала- тут тихо, а там проходной двор был
  • Я не сказал, что идея бредовая, я сказал, что ваша идея несвоевременная. Несколько лет назад другая ситуация была в экономике (вспомнила баба, как девкой была), сейчас другие реалии.
  • Опять же – не знаю, какая реклама действенна в вашем регионе. Но, видимо, дело-то у вас еще и в ее отсутствии, раз даже заинтересованные соседи ее не видят. Повесьте плакат на окна, конечно.
  • Я понимаю, но там жили люди, которые никуда не хотели переезжать. Честно говоря у нас даже нет документов собственности, они будут через месяц.Мы хотим продать по многим причинам. У Вас есть какие-то практические советы по продажам под нежилое? Реклама на окнах?
  • тут один совет -проанализировать, ваш 1 этаж кому-то нужен под нежилое или нет. тк если не нужен, то тут хоть очень-очень хотеть продать дороже, но если нет интереса..у нас рядом с домом(в том же проходном месте ) есть дома, которые стоят торцом к дороге -вот торцевые к дороге квартиру скупают, а те, что во двор нет-они не интересны
  • Вы сейчас спрашиваете, нет ли у меня таблетки, чтобы оживить вчерашний труп. Нет такой таблетки!Практический совет – оздоровите экономику России, отмените международные санкции, вызовите экономичекий рост вместо рецессии – тогда и будет на вашу квартиру повышенный спрос.Есть время сеять, и есть время собирать урожай. Это разные времена года.
  • Не очкнь понимаю, почему , на ваш взгляд , время упущено?
  • Всё понятно, что лучше было раньше продавать и тп. Нам, кстати нотариус сказала, когда мы только пришли оформлять наследство, типа покупатели уже есть наверняка…
  • И еще вопрос к вам. Мы эту квартиру не сдаем сейчас, жить тоже не живем. Сдача имеет смысл?Состояние квартиры нормальное, чистая квартира, не бабушкин вариант, мебель достаточно современная.Словом для жизни всё есть.PS: Со сдачей знакомы, откровенно говоря не хотели связываться.Но если продажа растянется на годы, то что же делать?Я понимаю, что задаю вопросы глупые)
  • конечно сдавать, должна приносить, а не просто стоятьнаши покупатели, пока переводят в нежилое, сдают -аул живет, со слов соседей
  • Переведите сами в нежилое и продавайте уже как нежилое. Предварительно советую провентилировать рынок нежилых помещений, а то может овчинка выделки не стоит.
  • Конечно сдавать, пускай приносит деньги, пусть и не очень большие. Кризис закончится рано или поздно, все высказанные вами выше мысли вновь станут актуальными.Вопросы у вас абсолютно нормальные.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3332725.htm

Стоит ли переводить квартиру на первом этаже в нежилой фонд? – Рынок жилья

Продать квартиру под нежилое помещение

07.05.2018 | 08:00 7752

Перевод квартиры на первом этаже в фонд нежилых помещений с последующей сдачей в аренду «под коммерцию» – предприятие выгодное, но чрезвычайно рискованное. А такие дома, где инвесторы не рискуют увязнуть в безнадежных судебных разбирательствах, – почти наперечет.

Инвестиционный объект в данном случае – это малопригодная для проживания квартира с окнами на людную улицу. Самый интересный материал для непрофессионального инвестора – дома, расположенные в оживленном спальнике, недалеко от метро или вдоль проезжих магистралей (чем ближе к остановкам транспорта – тем лучше).

Такие квартиры обычно окупаются быстрее, чем сталинки или старый фонд. Это связано с тем, что в последнем случае требования жильцов при переселении существенно выше, а рентабельность объектов – меньше.

Некоторые из собственников готовы рассматривать такие объекты как реальную альтернативу пенсионным накоплениям. Но все здесь далеко не так гладко, как кажется начинающему инвестору.

Арифметика для рантье

Арифметика, которой оперируют кандидаты в рантье, проста. Например, сдавая жильцам свежую однушку 34 кв. м с окнами в зеленый двор на среднем этаже, можно выручать 22-25 тыс. руб. в месяц.

Если такая же квартира располагается на пыльном первом, из нее едва удастся выжимать 16-18 тыс. руб., а основной круг интересантов – рабочие из ближнего зарубежья, снимающие жилье на четверых.

В то же время, если превратить почти неликвидное с точки зрения жилищной аренды помещение в нежилое, при более или менее удачном местоположении владелец может рассчитывать на ежемесячный доход от 50 тыс. руб.

Приведенные цифры, конечно, округленные (это тот случай, когда местоположение решает почти все), но они дают представление о масштабах. Недавно мы подсчитывали, что покупка однокомнатной квартиры с целью сдачи в аренду сегодня может приносить 5-6% годовых. В сегодняшних условиях это почти предел. При покупке с последующим переводом в нежилой фонд можно рассчитывать на 10-12%.

Заманчивая перспектива, не правда ли? В жизни все намного сложнее. И в этом недавно автору пришлось убедиться лично.

Личный опыт

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

Продажа

Студия|27 м2|1/3 этаж

1 500 000 ₽

Лесное пос., 17

Показать номер

А что, если попробовать?

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.      

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Окно возможностей в отдельно взятом доме

Условия и порядок перевода объекта в фонд нежилых помещений регламентирован третьей главой Жилищного кодекса РФ. Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от подъезда входа.

В случае когда речь о первом этаже жилого дома, оконный проем легко превращается в дверной. Но сегодняшняя практика показывает, что это камень преткновения.

Районные межведомственные комиссии предпочитают решать все вопросы исключительно в судебном порядке. Если речь о панельном доме, от вас потребуется заключение строительно-судебной экспертизы, позволяющее изменить конфигурацию проема, а также оформленное в установленном порядке согласие собственников многоквартирного дома.

Но получить указанные документы, которые будут приняты судом, удается не всем. Палки в колеса вставляют и чиновники, и соседи.

А «упертый» председатель ТСЖ может сделать дом полностью бесперспективным.

То есть в подавляющем большинстве случаев инвестор, желающий переделать квартиру в магазин или офис, должен быть готов к судебным тяжбам, результат которых далеко не всегда желаем и предсказуем.

Вот и получается, что спрос на подобные объекты – точечный. Обычно ситуация «на местах» такова.

Окно возможностей для всех открывает первопроходец – действительно пробивной инвестор, который не испугался судебных издержек и прошел весь путь от проекта до воплощения в виде первого крыльца с витриной.

В свою очередь риэлторы и потенциальные инвесторы, увидев, что бастион взят, превращают спрос на первые этажи в отдельно взятом доме в ажиотажный. В то же время соседние дома, ничуть не менее интересные для потенциальных инвесторов, ждут своего часа годами.

Как открыть мини-отель в Петербурге

Почему нельзя?.

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса.

Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов.

При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют.

В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки.

Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной.

В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/245871/

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Продать квартиру под нежилое помещение

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.

На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.

Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.

С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.

Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.

Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования
  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования
  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.

За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.

После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.

Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.

Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.

Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.

Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.

Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.

Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.

Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.

Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.

За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.

Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.

Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.

К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс – это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Источник: https://vc.ru/life/87407-kak-perevesti-kvartiru-na-pervom-etazhe-v-nezhiloy-fond

Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры — Проект 1

Продать квартиру под нежилое помещение

Наш читатель Светлана спрашивает: «Продаем квартиру на первом этаже, угловую, 104 кв. м., в новостройке, можно использовать под офис или магазин. Какие есть особенности такой продажи? Какие нужны для этого документы?»

Комментирует Валентина Карпова, главный специалист компании «Проект 1»:

При продаже квартиры под коммерческое помещение возможны два варианта. В первом случае квартира продается как жилая недвижимость, новый собственник самостоятельно занимается переводом в нежилой фонд. Во втором случае cначала осуществляется перевод в нежилой фонд, затем продажа.

Перевод квартиры в нежилой фонд занимает от 9 месяцев до 1,5-2 лет, но порой, увы, оказывается невозможным. В процессе придется обежать три десятка инстанций и собрать килограммы документов.

Иногда собственники делают это самостоятельно — ценой огромного количества сил, времени и нервов, но чаще заказывают услугу в специализированной компании, которая занимается проектированием и согласованием. Почему — становится понятно, если изучить весь список требований и документов.

Итак, прежде всего необходимо проверить, есть ли техническая возможность обустройства отдельного входа, не пересекающегося с путями эвакуации из других квартир. Под окном, которое будет преобразовано в отдельных вход, не должны проходить коммуникации.

Должно быть достаточное расстояние до проезжей части для организации крыльца либо возможность организации ступеней за счет пространства подвала — в этом случае ступени будут находиться уже внутри помещения, — фактически это частичный разбор перекрытия.

Далее нужно получить согласие на оборудование на фасаде дома отдельного входа как минимум у двух третей собственников многоквартирного дома — а в ряде районов даже требуется 100-процентное согласие. Для этого необходимо организовать внеочередное общее собрание с анием, а затем по повестке общего собрания провести квартирный опрос тех собственников, кто не явился на собрание.

В результате нужно получить на руки протокол общего собрания, разрешающий использование имущества многоквартирного дома для устройства отдельных входов.

Здесь есть большие риски, так как трудно предугадать сколько собственников в действительности проживает в доме и как они будут ать, а также соблюсти законную процедуру по анию — известить собственников должным образом, набрать кворум и т.д.

Следующий шаг — заказать в лицензированной компании и согласовать проект изменения фасада для обустройства отдельного входа на месте оконного проема.

Проект должен соответствовать требованиям Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге» и требованиям по доступу маломобильных групп населения.

Его согласовывают в управлении ландшафтной архитектуры Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), в отделе подземных коммуникаций КГА, у всех балансодержатели сетей, в чьей зоне оказалось крыльцо, в Центре комплексного благоустройства, в районном и городском управлениях садово-паркового хозяйства, государственном жилищном агентстве (ГУЖА), управляющей компании, а также у автора проекта дома, если он построен менее пяти лет назад.

Затем нужно получить от УК или ТСЖ технические условия на присоединение к инженерным сетям. В ПИБе запрашиваются технический паспорт на квартиру, справка о техническом состоянии конструкции, поэтажные планы всего дома. В специализированной организации заказывается акт обследования вентиляционных каналов.

Далее необходимо заказать в лицензированной организации проект перепланировки помещения с обустройством дополнительного входа. Проект проходит согласование в санитарно-эпидемиологической службе, МЧС и управляющей компании.

Проектная документация со всеми согласованиями подается в межведомственную комиссию района, которая выдает решение о согласовании проекта перепланировки. Далее документы подаются в районный жилищный комитет для подготовки распоряжения о переводе в нежилой фонд.

На основании этих документов администрация района принимает решение о переводе и выпускает распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд. Только после этого можно начинать ремонтно-строительные работы по перепланировке и организации дополнительного входа.

После окончания строительных работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию, подписанный межведомственной комиссией (МВК).

Для этого необходимо силами кадастрового инженера или ПИБа подготовить обмерный план и получить письмо, подтверждающее приемку объекта МЧС — для этого устанавливается противопожарная сигнализация, заключается договор на ее обслуживание и выполняется ряд других требований по пожарной безопасности.

В пакет документов для МВК также входят: договор подряда на осуществление ремонтно-строительных работ с приложением лицензии СРО строительной организации; договор на осуществление технического надзора за осуществлением строительных работ с приложением лицензии СРО организации, осуществляющий технический надзор; приказ о назначении специалиста, ответственного за технический надзор на объекте, с приложением копии аттестата или квалификационного свидетельства ответственного специалиста; комплект актов на скрытые работы; договор со «Спецтрансом» на вывоз строительного мусора. Представители МВК осматривают квартиру и проверяют соответствие проведенных работ ранее согласованной проектной документации.

Далее у кадастрового инженера или в ПИБе заказываются технический план и декларация об объекте недвижимости, которые в электронном виде на диске подаются в МФЦ. По итогам собственник получает новый кадастровый паспорт.

Последним этапом подаем заявление на прекращение права собственности на квартиру, вносим новый объект — нежилое помещение — в Единый государственный реестр прав и наконец-то получаем новое свидетельство на новый объект с указанием назначения помещения «нежилое».

При самостоятельном согласовании часто допускаются ошибки и неточности, а отказы и переделка документов — это дополнительные затраты и упущенное время, порой критичное для сделки.

Преимущество обращения к специалистам в том, что они регулярно готовят документы и взаимодействуют со всеми инстанциями, и поэтому знают все тонкости оформления документов, нюансы правильной организации ания собственников дома, умеют успокоить недовольных жильцов, ищут к ним подходы — например, предлагают в обмен на согласие выполнить ремонт кровли или установить детскую площадку.

Источник: https://proekt1.ru/articles/prodat-kvartiru-pod-nezhiloe-pomeshchenie-osobennosti-protsedury/

Продажа коммерческой недвижимости в Балашихе

Продать квартиру под нежилое помещение

90 000 000 ₽

микрорайон Никольско-Архангельский, ул. 7-я Верхняя Линия, 13

Новокосино, 3,4 км

Компания

131 849 766 ₽

ПАО Ростелеком предлагает к реализации 6-ти этажное здание, общей площадью 6 482,30 кв.м, 1976 года постройки, расположенное на земельном участке площадью 3 717 кв.м (КН 50:15:0010516:90), находящемся на праве собственности, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения здания АТС.

Здание отдельно стоящее, расположено на первой линии проспекта Ленина.Здание обеспечено электроснабжением, отоплением, водоснабжением, канализацией.Объект расположены на первой линии ул.

Ленина, на удалении около 1,5 км от центра города (если считать от здания администрации) и в 7 км от МКАД по шоссе Энтузиастов в зоне смешанной застройки (многоэтажная жилая, торговая, общественно-деловая).Ближайшая остановка общественного транспорта «АТС» находится на проспекте Ленина, на расстоянии около 130 м от объекта.

На расстоянии 1,7 км расположена железнодорожная станция «Балашиха». Доступность объекта общественным транспортом хорошая. Подъезд к объекту возможен по проспекту Ленина. Парковка осуществляется на территории земельного участка в составе объекта. Подъезд к месту парковки удобный, ограничений по подъезду для личного автотранспорта нет.

На объекте имеются арендаторы (арендный поток составляет 2,8 млн. руб. в год с НДС). Прямая продажа от собственника – юридического лица ПАО «Ростелеком». Рассматриваем предложения от брокеров и риелторов. Готовы к заключению договора на оказание услуг. Имеется много других объектов недвижимости по Московской области.

90 000 000 ₽

микрорайон Никольско-Архангельский, ул. 8-я Линия

Новокосино, 3,4 км

— Собственник продает производственно-складское здание 1449кв.м и земельный участок 0,4 в 2х км от МКАД. Получен ГПЗУ.  Здание подойдет для склада или открытия производства. Параметры Здания. Размеры: 21 х 69 х 8 м; Каркас из черного металла. Ограждающие конструкциисэндвич панели 100 мм. Полы бетон, 6 т/м2, топинг (антипыль).

Кровля сэндвич-панели Погрузо-разгрузочные доки Hrmann 1 шт/ на отм. 0,000. Ограждение участка из профлиста. Погрузо-разгрузочная площадка плиты ПАГ. Электроснабжение 50 кВт. Система пожарной и охранной сигнализации. Год постройки: 1й квартал 2021г.

Участок находиться в выгодном географическом положении: от МКАД 2 км, заезд осуществляется с а/д Волга. Вы сможете сэкономить на логистике, доставляя продукцию потребителям в Москве и на востоке Московской области.

К границам участка подведены качественные автодороги и основные коммуникации вам осталось только определиться с проектом и начать строительство.  Объект расположен в промышленной зоне г .Балашиха и г. Реутов.  Категория- Земли населенных пунктов Вид разрешенного использования – Строительство и размещение производственно-складского комплекса.

Идеально подходит под размещение СТО, производства, склада. Электричество 50 кВа, с возможным увеличением. Все остальные коммуникации по границе. Собственник. Разрешение на строительство, ипотека. 90 млн. с НДС Предложите свою цену!

Компания

36 000 000 ₽

Компания

4 100 000 ₽

микрорайон Балашиха-1, 11-й квартал

Компания

55 000 000 ₽

2 400 000 ₽

микрорайон Саввино, Промышленная ул., 35

6 000 000 ₽

микрорайон Кучино, Речная ул., 16

Некрасовка, 4,9 км

5 500 000 ₽

квартал Щитниково, 116

Щелковская, 4,2 км

Компания

90 000 000 ₽

микрорайон Никольско-Архангельский, ул. 8-я Линия

Новокосино, 3,4 км

90 000 000 ₽

микрорайон Никольско-Архангельский, ул. 7-я Верхняя Линия, 13

Новокосино, 3,4 км

131 849 766 ₽

6 900 000 ₽

микрорайон Новое Павлино, Косинское ш., 7

Некрасовка, 3,4 км

3 100 000 ₽

Компания

36 635 000 ₽

микрорайон Саввино, Промышленная ул., 37

Компания

15 000 000 ₽

15 000 000 ₽

квартал Щитниково, 116

Щелковская, 4,2 км

Компания

390 000 ₽

микрорайон Никольско-Архангельский, Вишняковское ш., 109Б

Новокосино, 4,7 км

7 600 000 ₽

микрорайон Кучино, ул. Соловьёва, 1

70 000 000 ₽

Компания

8 500 000 ₽

Компания

9 000 000 ₽

микрорайон Янтарный, Молодёжный б-р, 1

Компания

1 350 000 ₽

22 900 000 ₽

микрорайон Керамик, Керамическая ул., 29

Компания

1 250 000 ₽

13 600 000 ₽

микрорайон Кучино, ул. Гидрогородок, кА

Компания

3 900 000 ₽

микрорайон 1 Мая, 25

Щелковская, 2,9 км

77 000 000 ₽

Компания

24 550 000 ₽

7 500 000 ₽

18 000 000 ₽

Компания

21 500 000 ₽

Компания

10 200 000 ₽

Компания

6 300 000 ₽

микрорайон Кучино, Речная ул., 7

Компания

1 323 000 ₽

микрорайон Железнодорожный, Новая ул., 22

15 400 000 ₽

Компания

8 000 000 ₽

микрорайон Кучино, ул. Смельчак, 16

12 000 000 ₽

Компания

9 800 000 ₽

микрорайон Ольгино, Граничная ул., 36

Компания

11 700 000 ₽

микрорайон Железнодорожный, Октябрьская ул., 5

Компания

89 000 000 ₽

пр. Трудовых Резервов, 4Ас1

3 200 000 ₽

13 500 000 ₽

Компания

181 999 962 ₽

Московская область, Балашиха

11 500 000 ₽

99 999 000 ₽

Компания

70 000 000 ₽

Компания

350 000 000 ₽

микрорайон Железнодорожный, Автозаводская ул., 52Ас2

8 000 000 ₽

131 800 000 ₽

Компания

16 000 000 ₽

Москва, Восточный административный округ, район Восточный, ул. 9 Мая, 10

Щелковская, 4,2 км

14 985 000 ₽

Реутовская ул., 12

Первомайская, 3,4 км

Источник: https://www.Avito.ru/balashiha/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam-ASgBAgICAUSwCNJW

Как перевести квартиру в нежилое помещение или обратно в 2021 году?

Продать квартиру под нежилое помещение

Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. Зато помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития.

И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую недвижимость.

Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.

По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.

Источник: realtymag.ru

Источник: realtymag.ru. Порой разница не столь значительна, но отрицать её глупо.

Интереса ради: сколько же будет стоить офис, появившийся из квартиры? Цена зависит от расположения, но игра может стоить свеч. Естественно, перед началом эпопеи нужно изучить рынок и понять, есть смысл продавать квартиру как жилую или как будущий офис.

Или сдавать в аренду.

Источник: makler.su

Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия

Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:

  • дом относится к объектам социального использования;
  • помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
  • отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
  • отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
  • квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.

И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.

Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.

Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).

Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:

  • объекты, расположенные на первом этаже;
  • квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.

Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.

Инструкция по переводу квартиры в нежилое помещение

Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, что предусмотрено ст.23 ЖК РФ. Подать документы можно лично, через представителя, с помощью МФЦ.

Самая сложная часть – это предварительные переговоры с соседями и жильцами дома. Особенность российского законодательства такова, что решение по объекту должно принимать общее собрание собственников – большинством.

При этом кворум зависит не от количества присутствующих, а от принадлежащей им площади.

Пример. Гражданин А. хочет превратить квартиру на 1-м этаже в офис. В доме – 9 подъездов и 16 этажей, общее количество помещений составляет 576 квартир разной площади. Соответственно, нужно организовать собрание, в котором поучаствует как минимум 2/3 владельцев помещений его подъезда и 50% – остальных. Для положительного решения нужно большинство .

Вариант: в доме 9 подъездов по 16 этажей, но строение разделено на 3 корпуса. В таком случае, нужно согласие «всего» 192 собственников, причём требование к участию 2/3 жителей подъезда не отменяется.

Решение оформляется протоколом общего собрания, где указываются данные участников: ФИО, номер квартиры, идентификационные сведения и подпись, площадь помещений. Для определения кворума нужно знать общую площадь.

Для реализации задачи понадобятся следующие документы:

  1. Паспорт владельца и подателя заявления, при использовании представителя – доверенность на совершение процедуры;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на объект (сейчас это уже может быть просто выписка из ЕГРН);
  3. Заявление о переводе жилья в категорию нежилых помещений;
  4. Технический план помещения с описанием, а для квартиры – техпаспорт;
  5. Поэтажный план дома;
  6. Проект переустройства (перепланировки);
  7. Письменное согласие собственников помещений, примыкающих к объекту (общие стены и перекрытия);
  8. Протокол общего собрания жильцов дома, с положительным решением данного вопроса.

Порядок переведения помещения из одной категории в другую:

  1. Удостовериться в технической возможности задачи, обратившись к специалистам;
  2. При переводе квартиры в нежилую недвижимость – получить письменное согласие смежных собственников (всех, с кем есть общие стены) и провести общее собрание, заручившись поддержкой большинства;
  3. Подготовить проект переустройства (перепланировки);
  4. Подать пакет документов в местную администрацию.

Выглядит легко, но это обманчивое впечатление. Ключевая трудность – это согласие «смежных» жильцов на перевод квартиры в коммерческое помещение и проведение общего собрания. В местной администрации зачастую перепроверяют подписи: звонят участникам, задают вопросы о прошедшей встрече. На данной стадии заканчивается большая часть проектов…

После рассмотрения заявления возможны варианты:

  • выдаётся постановление о переводе помещения в категорию нежилого (документ – основание для внесения изменений в Росреестре);
  • выносится отказ в согласовании изменения.

Форма первого и второго варианта утверждена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N502. Подать необходимые документы можно через портал Госуслуг. Там же – получить ответ, в личном кабинете.

Внимание! Если орган, ответственный за приём документов, отказал в выдаче разрешения, его действия можно обжаловать в суде.

А как перевести коммерческую недвижимость в жилой фонд?

Возможна и обратная ситуация, если из офиса хотят сделать квартиру. Порядок такой же, однако есть свои тонкости. Потребуется такой же перечень документов и аналогичное заявление. Подаётся оно в орган местного самоуправления и рассматривается в общем порядке.

Помещение, которое необходимо перевести в статус жилого, должно соответствовать требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N47:

  1. размещение в жилой зоне;
  2. работоспособное состояние несущих конструкций;
  3. обеспеченность инженерными сетями (электричество, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, в ряде случаев – газоснабжение);
  4. санитарно-эпидемиологическая безопасность;
  5. если помещение находится выше 5-го этажа – должен быть лифт.

И другие требования: их немало. Но если офис раньше был квартирой, то с возвратом в исходное состояние проблем возникнуть не должно. При этом протокол общего собрания и согласие смежных собственников помещения не требуется.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое.

Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру.

Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe-i-obratno-razbiraem-shag-za-shagom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.