Присоединение лоджии к жилому помещению

Содержание

Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии

Присоединение лоджии к жилому помещению

Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.

В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.

Виды работ требующие согласования

  • перенос или демонтаж стен;
  • изменение толщины стен;
  • изменение размеров и формы дверей и окон;
  • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

  • Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
  • Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
  • Изменение места нахождения электророзеток.
  • Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию.

Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы.

Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

  • По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
  • Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения.

Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя.

При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи.

Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения.

В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

  • ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
  • перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
  • перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
  • демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
  • нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

  • Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
  • После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
  • Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
  • Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
  • Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
  • Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
  • Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф.

Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд.

У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Источник: https://balkonoved.ru/remont-i-otdelka/kak-uzakonit-i-chto-yavlyaetsya-pereplanirovkoj-balkona-ili-lodzhii

Как объединить балкон с жилым помещением ⋆ Прорабофф.рф

Присоединение лоджии к жилому помещению

Довольно часто люди, в чьих квартирах есть балкон, пытаются объединить его с жилым помещением. Это делается затем, чтобы увеличить жилое пространство, а также сделать жилье боле просторным и уютным.

Особенности объединения балкона с жилым помещением

В таком случае люди сталкиваются с проблемой выбора. Важно, чтобы он проходил согласно строго регламентированной технологии без малейших от нее отступлений.

Поэтому, чтобы не совершить каких-либо ошибок, рекомендуется обратиться к специалистам, работающим в организации под названием «Престиж Балкон».

Они помогут сделать лоджию, соединенную с помещением, повысив тем самым комфортабельность проживания.

Этапы присоединения балкона к жилому помещению

Процесс состоит из ряда этапов:

  1. легализация проведения описываемой процедуры;
  2. утепление балкона, который будет присоединяться;
  3. устранение блока, который прилегает к помещению. Может быть либо частичным, либо полным;
  4. утепление пола совмещенной балкона (или лоджии);
  5. монтаж электрической сети на присоединяемом помещении;
  6. оформление внутреннего пространства.

Как легализовать присоединение балкона к жилому помещению?

Если человек решил произвести глобальную перепланировку своего дома, то, возможно, ему потребуется либо полностью, либо частично снести стену, выполняющую несущие функции, а также установить специальную систему для обогрева помещения.

Именно поэтому возникает необходимость в том, чтобы составить проект и согласовать его, обратившись в бюро технической инвентаризации, которое обозначается аббревиатурой БТИ. Иногда его сотрудники не дают разрешения на проведение работ, но это не связано с их личными симпатиями или антипатиями.

Дело в том, что перестройка передней части здания может привести к тому, что все здание ослабится. С другой стороны, балкон, в первую очередь, предназначается для того, чтобы жильцы, обитающие в доме, могли поспешно эвакуироваться в экстренной ситуации, например, при пожаре. Если полностью остеклить его, то это может затруднить спасение людей.

И еще один фактор, из-за которого бюро может отказать, это увеличение объема теплового снабжения здания, что необходимо затем, чтобы превратить помещение, предназначенное под хозяйственные нужды, в пригодное для проживания.

Из-за этого создастся дополнительная нагрузка на центральную систему.

Как утеплить лоджию, которая уже была присоединена

Если документы, поданные в бюро технической инвентаризации, были одобрены, тогда команда специалистов сможет приступить к работам по утеплению помещения.

Здесь важно отметить, что в процессе объединения балкона и жилого помещения температура среды должна быть однородной. А потому лучше заранее произвести утепление. Для этого можно использовать качественно сделанные стеклопакеты.

Они помогут защитить квартиру от резких температурных перепадов, повышенной влажности среды, посторонних шумов, которые могут причинять неудобства жильцам.

Как произвести демонтажные работы на балконе?

Чтобы демонтировать стену, которая прилегает к комнате, можно использовать два метода. Суть первого из них заключается в том, чтобы решить проблему без сноса стены, расположенной в передней части здания. Второй вариант – это сложное смещение.

Если человек выбрать метод, который подразумевает частичное присоединение, то в таком случае производится утилизация старого блока, а сама несущая стена остается в целостности и сохранности.

Такой способ уместен тогда, когда нет особой необходимости в том, чтобы увеличить полезную площадь квартиры. При сложном объединении производится либо полный, либо частичный снос передней части здания.

Так у человека появляется возможность существенно расширить площадь жилья.

Но процесс усложняется необходимостью получения разрешения от компетентных органов.

Как правильно снести балконный проем?

Чтобы иметь свободный доступ из помещения на балкон, нужно произвести демонтаж подоконного блока. Если исходить из тех правил, которые разработаны жилищной инспекцией, то между балконом и комнатой должна находиться дверь, сделанная из стекла или иного подходящего материала.

По этой причине лучше заблаговременно сходить к специалисту, работающему в данной организации, и попросить его о консультации. Только он сможет дать дельные советы насчет того, каким образом лучше объединить помещение, используемое под хозяйственные нужды, с тем, что отводится для проживания.

В некоторых случаях вводится запрет на проведение этой операции. Так бывает, если:

  • конструкция входит в состав плиты перекрытия;
  • боковые стены выполняют функцию несущих.

В том случае, если разрешение было получено, то можно приступить к демонтажным работам, направленным на удаление стены, которая соединяла балкон с комнатой. Для этих целей понадобятся специализированные инструменты: перфоратор, отбойный молоток и монтировка. При этом совершенно недопустимо:

  • размещать батарею центрального отопления вне жилого помещения. Допустимо, но лишь в некоторых случаях, перемещать ее на смежную стену;
  • удалять порог, если на него опирается балконная плита;
  • проводить монтаж теплого водяного пола на балконе;
  • удалять перемычку, находящуюся над окном, и простенки, в том случае, если стена выполняет несущие функции;
  • производить подсоединение, если до этого не было выполнено остекление и утепление.

Для того чтобы утеплить балкон, можно установить систему, получившую название «теплый пол» и работающую от электричества. Если же жилищная инспекция не дала согласия на снос части, то подоконный блок можно превратить в оригинальный предмет, который сможет украсить даже самый обыденный интерьер.

Лучше всего проводить все работы, связанные с утеплением, в теплое время года. Это связано с тем, что в таких условиях поверхность высохнет как можно быстрее, а воздух в помещении, предназначенном для постоянного проживания людей, не охладится.

Как выполнить утепление пола лоджии

При присоединении балкона к лоджии неизменно возникает проблема, связанная с грамотной организацией отопительной системы. В комнатах, предназначенных для проживания, есть батареи, которые установлены под подоконниками.

Иногда возникает необходимость в том, чтобы перенести ее, например, тогда, когда демонтируется стена, объединяющая два помещения. Важный момент: перед тем, как заняться делом, нужно позаботиться о напольном покрытии.

Для этих целей наиболее части используются такие материалы, как: минеральная вата, мембрана, которая пропускает сквозь себя пар, гипсоволоконистый лист и прочие разновидности с идентичными свойствами.

Балкон можно обустроить на том же уровне, что и жилое помещение, тем самым, подчеркнув их единство. Впрочем, некоторые люди предпочитают применять специальные архитектурные приемы затем, чтобы сделать акцент на разности уровней.

Как выполнить внутреннюю отделку балкона?

Чтобы в будущем было как можно более удобно пользоваться лоджией, объединенной с комнатой, нужно сделать отделку. При этом важно следить за тем, чтобы дизайн нового помещения не нарушал гармоничности жилой комнаты.

Используя разнообразные дизайнерские приемы, можно скрыть различные изъяны помещения, например, скрыть непрезентабельные выступы, которые могут остаться после того, как два помещения были объединены. Существует масса вариантов того, как можно соединить две комнаты, например, балкон может быть объединен с гостиной, кухней, спальней или детской.

Источник: https://xn--80ac1bcbgb9aa.xn--p1ai/kak-obedinit-balkon-s-zhilyim-pomeshheniem/

Как присоединить лоджию и не нарушить закон

Присоединение лоджии к жилому помещению

Сегодня самовольное объединение нежилых помещений  — лоджий и балконов — с жилыми (комнатами и кухней) запрещено. Но даже при существующих ограничениях добиться официального разрешения можно, если предоставить в жилищную инспекцию грамотный проект перепланировки и соблюдать ряд правил, о которых речь пойдет в статье.

Присоединить к квартире можно только лоджию, балкон присоединять нельзя!

Отличить балкон от лоджии можно, посмотрев на них с фасада здания. Балкон — это консольная площадка, которая выступает за вертикальную плоскость фасада здания. Лоджия — это часть квартиры и у нее всегда есть потолок даже на верхних этажах. 

                                                                       БАЛКОН                                                                                                                                 ЛОДЖИЯ

Присоединять балкон к квартире нельзя, поскольку это повлечет за собой изменение внешнего облика фасада, а также увеличит нагрузку на балконную плиту и дом в целом. Любое вмешательство в общую конструкцию и фасад здания (изменение формы балкона и его остекление, надстройка козырька и т.д.

) должны согласовываться с жилищной инспекцией. В некоторых случаях также требуется согласие соседей. За перепланировку должны проать как минимум 2/3 жильцов. В некоторых случаях это и вовсе запрещено: например, если здание является частью исторического наследия РФ и в некоторых других случаях.

 

Как присоединить лоджию?

Во всех жилых помещениях существуют нормы температурного режима, и инженерные системы дома не рассчитаны на отопление дополнительного нежилого пространства — балконов, лоджий и веранд. Присоединение лоджии влечет большие потери тепла.

Если так сделают хозяева одной квартиры, то мощности дома, может быть, и справятся. Если нескольких — обогрева будет недостаточно.

Поэтому такие мероприятия обязательно нужно согласовывать с БТИ (бюро технической инвентаризации) или ПИБ (проектно-инженерным бюро).

При этом полное объединение лоджий с комнатами или кухнями запрещает “Постановление правительства Москвы №1104 от 29.12.2017“, которое вступило в силу 14 февраля 2018 года:

“При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается   объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями”.

Несмотря на всю категоричность этого заявления, речь идет именно о самовольном объединении. В случае предоставления разрешающих документов и грамотно продуманного проекта, в котором сохранен тепловой контур и соблюдены все нормативные требования, есть шанс, что проект согласуют. В случае их несоблюдения, проект забракуют и отправят на доработку. 

Присоединить лоджию можно тремя способами в зависимости от конструкционных возможностей дома и потребностей заказчика.

1 способ. Убираем подоконный блок без утепления лоджии

Первый способ подразумевает демонтаж оконно-дверного и подоконного блоков и установку развижных или распашных дверей с теплыми стеклопакетами. В летнее время раздвижные перегородки можно держать открытыми и добиться полного объединения пространства. В зимнее — перегородки держат закрытыми, чтобы предотвратить теплопотери и сохранить тепловой контур жилой части.

Обязательное условие установки стеклянных перегородок — двойной стеклопакет, направляющие сверху и снизу и наличие протипопожарных простенков. Хотя бы один из простенков должен быть не менее 1,2 м от торца лоджии (В случае пожара за ним можно укрыться и дождаться помощи).

  Фальш-перегородки из одного слоя стекла, без направляющих и простенков согласование в жилищной инспекции не пройдут.  (Исключение: Аварийные простенки нужно оставлять при общей площади квартир на этаже менее 500 м2 и высоте расположения квартиры более 15 м.

Если общая площадь квартир на этаже более 500 м2, то он имеет два эвакуационных выхода и надобность в простенке отпадает).

Демонтаж окна и двери обычно ни у кого затруднений не вызывает, сложность состоит именно в демонтаже подоконного блока. Его снос согласуют только в том случае, если конструктивная схема допускает такую возможность без нарушения несущей способности здания.

Легче всего согласовать демонтаж подоконного блока  в монолитных домах с поперечными несущими стенами, как правило, это новостройки. Сделать это во вторичке гораздо сложнее, могут быть противопоказания по конструктивным причинам.

В панельных домах — практически невозможно.

При таком способе необходимо согласование в Жилинспекции. Документы:

  • паспорт БТИ или ПИБ
  • техническое заключение. Выполняет организация с допуском СРО
  • проект перепланировки. Выполняет организация с допуском СРО
  • другие документы (собственность на квартиру и др.)

2 способ. Оставляем подоконный блок, утепляем балкон

Если подоконный блок выполняет несущую функцию — его придется оставить. Важно помнить, что вы объединяете две климатические зоны,  поэтому чтобы не нарушить тепловой контур комнаты, балкон придется утеплить, причем полностью: пол, стены и потолок.

При необходимости нужно заменить стеклопакеты (если ранее были холодные) и заполнить оконные профили монтажной пеной. Если удастся доказать, что присоединение балкона не повлечет за собой никаких теплопотерь, вероятность, что проект согласуют, больше.

  

Необходимо согласование в Жилинспекции. Документы:

  • паспорт БТИ или ПИБ
  • техническое заключение. Выполняет организация с допуском СРО
  • проект перепланировки и утепления. Выполняет организация с допуском СРО
  • теплотехнический расчет. Выполняет организация с допуском СРО
  • другие документы (собственность на квартиру и др.)

3 способ.  Убираем подоконный блок, утепляем лоджию

Третий способ подразумевает демонтаж балконного (окна и двери) и подоконного блоков и утепление стен, пола и потолка лоджии. Можно также дополнительно утеплить напольный плинтус прямо под окном. Тогда тепло от плинтуса будет подниматься к окну и также его согревать. Теплый плинтус может заменить даже электрические конвекторы.

При таком способе необходимо согласование в Жилинспекции. Документы:

  • паспорт БТИ или ПИБ
  • техническое заключение. Выполняет организация с допуском СРО
  • проект перепланировки и утепления. Выполняет организация с допуском СРО
  • теплотехнический расчет. Выполняет организация с допуском СРО
  • другие документы (собственность на квартиру и др.)

Чего категорически нельзя делать?

При проведении объединении лоджии с комнатой или кухней категорически не допускается:

  • Переносить на лоджии, балконы и веранды радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления. Зато можно заменить батареи в жилой смежной с балконом комнате на более мощные. Опять же по согласованию.
  • Устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Устанавливать водяной пол. Только электрический или инфракрасный. Электрический подойдет под плитку, инфракрасный  — под ламинат и паркет (можно и под плитку при соблюдении определенных условий).

Источник: https://candellabra.com/ru/magazine/posts/kak-prisoedinit-lodzhiyu-i-ne-narushit-zakon

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Присоединение лоджии к жилому помещению

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

В 2019 году минстрой рф допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия омс

По вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.

2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что:

  1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

  2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).

  3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст.

    26 ЖК РФ:

  • подтверждающие права собственности на помещение;
  • проект переустройства/перепланировки;
  • протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
  • технический паспорт на помещение;
  • при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

В 2020 году минстрой рф требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в мкд и омс

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением.

Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.

2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст.

247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170:

  • жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
  • объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
  • изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
  • действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
  • принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11379-mogut-li-sobstvenniki-obedinit-kvartiru-s-lodzhiey

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.