Предмет договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости

Предмет договора продажи недвижимости

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Понятие договора

Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.

В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.

Предмет и форма договора

Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество.

Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю.

Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.

Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию.

Цена договора

Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным .

Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.

В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением признания государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке.

Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если оно исполнено до этого момента (прошла передача документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло.

Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.

Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор.

Договор продажи недвижимости: субъекты договора

В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости.

Ими могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д.

В некоторых случаях заключать договора продажи недвижимости как в качестве продавца, так и в качестве покупателя, могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ).

В качестве продавца недвижимости в большинстве случаев выступают ее собственники. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения — муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия.

Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое было приобретено ими за доходы от разрешенной их уставами деятельности и учитывается на отдельном балансе.

Основные элементы договора

  • Предмет договора. Приводятся подробные сведения о объекте недвижимости (адрес,назначение, этажность, площадь, другие параметры) и земельном участке, на котором он расположен (кадастровый номер, категория земель, цель использования, общая площадь и т. д.).
  • Цена договора и порядок расчетов. Фиксируется цена объекта недвижимости с учетом цены земельного участка (права на земельный участок) и сроки уплаты покупателем стоимости объекта.
  • Переход прав. С момента приобретения права собственности покупатель может осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом, принимает на себя бремя расходов, необходимых для содержания здания и земельного участка.
  • Передача здания. Предусматривает подписание передаточного акта, порядок и сроки освобождения здания продавцом.
  • Права и обязанности сторон. Оговариваются права и обязанности, которыми обладают стороны при заключении и исполнении договора.
  • Ответственность. Говорится об ответственности сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора.
  • Заключительные положения. Указывается, что споры сторон, вытекающие из договора, могут быть разрешены только судом. Говорится об обязательности государственной регистрации перехода права собственности.
  • Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.

Образец договора продажи недвижимости

Скачать образцы договоров

Выполнение договора

По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.

Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования.

Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком.

В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.

Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа.

Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять.

Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

Источник: https://vseiski.ru/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html

Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества

Предмет договора продажи недвижимости

“Финансовые и бухгалтерские консультации”, 2008, N 6

Как известно, общие требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости, закреплены в ст. 554 Гражданского кодекса РФ.

Однако недвижимое имущество – понятие неоднородное и включает в себя совокупность многих объектов, обладающих определенной спецификой.

Поэтому для придания договору купли-продажи недвижимого имущества стабильности в гражданском обороте законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета такого договора в зависимости от вида недвижимости.

Первоначальная работа по выделению объекта в качестве недвижимого имущества имеет два аспекта – технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данный объект.

На втором этапе объекту дается оценка с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, т.е. определяется гражданско-правовой режим этой вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.

И если на втором этапе оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений представляет определенную сложность.

Объект недвижимости

Статья 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относит все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. Тем не менее современные технологические возможности позволяют перемещать здания и сооружения без причинения какого-либо ущерба их назначению.

Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество, например при продаже здания на строительные материалы.

В таких случаях при разграничении недвижимого имущества необходимо учитывать не просто прочную связь объектов с землей, а возможность использовать эти объекты по своему назначению только в неразрывной связи с землей.

Несмотря на множество объектов недвижимого имущества в гражданском обороте, их общей индивидуализирующей характеристикой в силу своей неповторимости и уникальности является кадастровый номер. Он присваивается объекту при кадастровом и техническом учете. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Предмет договора

Поскольку определение предмета договора купли-продажи недвижимого имущества представляет собой довольно обширный вопрос, остановимся именно на особенностях, возникающих в зависимости от вида имущества.

При определении предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать определенные особенности данного объекта гражданского оборота как недвижимого имущества. Порядок индивидуализации земельных участков установлен Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”.

Статья 1 названного Закона дает понятие земельного участка как части поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.

Приведенное определение шире, чем понятие, предусмотренное Земельным кодексом РФ, согласно которому земельный участок как объект земельных отношений есть часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Именно Земельный кодекс РФ в ст.

37 устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации в договоре должны быть указаны:

  • местоположение участка;
  • площадь участка;
  • кадастровый номер;
  • категория земли (целевое назначение);
  • разрешение на использование участка.

Более того, в отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Однако согласно п. 7 ст.

27 ЗК РФ действие данного Закона не распространяется на земельные участки, выделенные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Соответственно, на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК РФ, будет распространяться порядок, предусмотренный ЗК РФ, а также Законом о регистрации.

Если же предметом договора купли-продажи является здание, сооружение или помещение, то порядок технической инвентаризации регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти, такими как Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г.

N 1301 “О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации” и от 4 декабря 2000 г. N 921 “О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства”.

Из толкования положений названных актов следует, что для правильной детализации предмета договора данного имущества необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

Тем не менее отсутствие каких-либо из указанных характеристик применительно к договору купли-продажи здания, сооружения или помещения не делает такой договор заведомо незаключенным в смысле ст. 554 ГК РФ.

Однако этот факт может сыграть решающую роль при вынесении решения судом, если одна из сторон потребует признать договор незаключенным по причине несогласованности условия о предмете. В частности, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 октября 2001 г.

по делу N А78-1301/01-С1-23/53-Ф02-2397/01-С2 указано, что договор купли-продажи строения не считается заключенным в связи с отсутствием информации о предмете купли-продажи недвижимости, т.е.

данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, поскольку в договоре не указаны местонахождение объектов недвижимости, их характеристики, назначение, площадь и другие сведения, определяющие расположение объектов недвижимости на соответствующем земельном участке.

Несмотря на то что предметом договора купли-продажи является недвижимость в узком значении этого слова, т.е. как вещь, правила гл. 30 ГК РФ применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость.

Этот вывод подтверждается толкованием ст.

24 Закона о регистрации, из существа которой следует, что при заключении данного вида договора купли-продажи необходимо совершить все регистрационные действия, предусмотренные для недвижимого имущества.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что нужно рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которого он считается незаключенным (см. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

Говоря об определении предмета договора, необходимо рассмотреть вопрос об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу и способности такого объекта быть предметом договора купли-продажи недвижимости.

До последнего времени законодатель, употребляя термин “незавершенное строительство”, прямо не называл таковое недвижимостью. Однако с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213 в ст.

130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства был признан правовой режим недвижимого имущества.

Заметим, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ проблемы правового режима незавершенного строительства стояли очень остро и суды зачастую давали разные разъяснения по этому поводу.

Так, в Обзоре практики рассмотрения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21), было установлено, что “на земельном участке возведен фундамент и стены дома.

Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости”. Правда, в Постановлении от 25 февраля 1998 г.

N 8 Пленум ВАС РФ несколько сузил понятие недвижимости, определив, что к ней относятся завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

В Информационном же письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59 помимо такого критерия, как отсутствие обременения обязательственно-правового характера, для регистрации прав на объект незавершенного строительства суд указывает и на “необходимость совершить сделку с этим объектом”.

Приведенные примеры наглядно демонстрируют сложности, которые возникали у правоприменителя в связи с невозможностью отнести не завершенные строительством объекты к недвижимому имуществу.

Отсутствие прямого законодательного закрепления за объектами незавершенного строительства статуса недвижимого имущества вызывало множество трудностей и при их продаже, поскольку непонятно было, как правильно их детализировать. Очевидно, что на сегодняшний момент вопросов больше не возникает, поскольку признание таких объектов недвижимостью распространяет на них обычный порядок определения предмета договора купли-продажи.

Гражданско-правовые риски

Так как в договоре купли-продажи недвижимого имущества предмет выступает в качестве существенного условия, то отсутствие необходимой степени его детализации может послужить основанием для признания договора незаключенным.

Необходимо учитывать, что это может повлечь за собой не только возврат соответствующего недвижимого имущества и уплаченных за него сумм, но и уплату на основании ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами.

В частности, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 20 декабря 2005 г.

по делу N А33-17749/03-С1-Ф02-6356/05-С2 установил, что сторонами не согласовано существенное условие о предмете: не содержатся сведения и характеристики, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору купли-продажи. В соответствии со ст.

432 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости был признан незаключенным, а денежные средства, перечисленные за имущество, – неосновательным обогащением. Эти средства подлежат возврату с уплатой на них процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, очевидно, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества представляет собой весьма сложный механизм, особенности которого зависят от вида недвижимости, выступающей в качестве предмета. Эти особенности необходимо учитывать при заключении такого договора, чтобы избежать его оспаривания и применения возможных негативных последствий.

М.С.Куратова

Юрист

“ФБК-Право”

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/45851-osobennosti-opredeleniya-predmeta-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimogo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.