Права собственника доли в приватизированной квартире

Содержание

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Права собственника доли в приватизированной квартире

» Жилищные споры » Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

1 322 просмотров

Долевая собственность значительно отличается от общей совместной собственности и индивидуального владения всей недвижимостью в целом. Это как бы переходной этап, имеющий свои преимущества и недостатки.

Владение и распоряжение

Любой собственник доли в квартире может владеть и распоряжаться ею по собственному усмотрению (особенно если она выделена в натуре), но значительная часть действий может производиться только при наличии согласия других владельцев или только после уведомления совладельцев о том, что собственник хочет произвести те или иные действия. Владелец имеет полное право на проживание в квартире, на своей доле.

Пример: Предположим, есть коммунальная квартира, с 5-ю комнатами. В каждой из них живет человек, владеющий именно этой комнатой. Данное помещение закрыто для посещения другими совладельцами кроме как по приглашению собственника.

На своей территории он может делать практически все, что угодно лишь бы это не нарушало права других владельцев.

Например, можно сделать ремонт или обустроить комнату по своему вкусу, но нельзя устраивать шумные вечеринки (по крайней мере регулярно это делать), если остальные собственники против.

Для того, чтобы заранее определить, что можно и нельзя делать, совладельцы обычно определяют правила поведения и пользования квартирой. В подавляющем большинстве случаев, комнаты, являющиеся отдельными долями, не имеют отдельных ванных, туалета и кухни. Как следствие, пользоваться этими помещениями совладельцы вынуждены совместно.

Кроме того, многие действия разных людей могут мешать остальным или раздражать их. Во всех подобных случаях люди обычно на добровольной или принудительной основе заключают соглашения.

Пример: Соглашение может регулировать, когда можно шуметь, когда и кто что может готовить на кухне, какая полка или часть холодильника принадлежит той или иной семье, сколько можно заседать в туалете и так далее.

Каждый владелец доли обязан оплачивать налоги и коммунальные платежи за свою часть недвижимости. И не важно живет он в этой квартире или нет.

С налогами все проще, они начисляются на конкретную долю и в случае неуплаты не распределяются между совладельцами.

А вот коммунальные платежи, пусть это и не слишком законно, управляющие компании предпочитают взваливать на всех владельцев, вне зависимости от того, кто и что там платит.

Из этой ситуации есть отличный выход. Можно затребовать от управляющей компании разделить счета, и квитанции будут приходить на каждого владельца отдельно.

При таком подходе другие собственники не будут обязаны оплачивать счета другого человека, даже если у него накопится значительный долг.

Правда, для того, чтобы разделить счета придется получить согласия всех совладельцев, однако если не получается это сделать, можно реализовать свои права через суд.

Пример: В квартире есть 3 комнаты-доли. В каждой из них проживает человек. Двое платят коммуналку исправно, а третий не оплачивает ее совершенно.

Если они попытаются разделить счета в добровольном порядке, неплательщик может отказаться давать согласие (ведь в такой ситуации весь долг будет только на нем).

Но две владельцев могут подать иск в суд и на основании того, что у ответчика большие долги (и именно поэтому он отказывается давать согласие) разделить счета в принудительном порядке.

Каждый владелец доли имеет право передавать или продавать свою долю. Передавать (отдавать в качестве дара) можно без уведомления других собственников, однако нужно помнить, что если такая процедура будет иметь все признаки договора купли-продажи, то совладельцы могут оспорить договор дарения.

Продавать же долю третьим лицам можно только после того, как все остальные владельцы отказались ее купить. Их нужно об этом уведомлять в письменном виде и ждать 10 дней. Если за этот срок никто не изъявил желания купить эту долю или не смог это сделать (например, нет денег), можно продавать долю другому лицу.

Пример: Один владелец доли не хочет продавать свою долю другим собственникам, но хочет продать ее третьему лицу. В теории, он может попробовать оформить договор дарения, который не предполагает необходимости учитывать преимущественное право на выкуп доли других владельцев. Однако если в обмен он получит деньги или другое имущество и это станет известно совладельцам, они могут через суд оспорить договор.

Регистрация и выписка

Каждый владелец доли имеет полное право не предупреждая других совладельцев прописывать в своей доле и выписывать из нее кого угодно. В данном случае не требуется согласие, и совладельцы никак не могут повлиять на данную процедуру.

Распределение доходов

Квартира может приносить доход. Например, ее могут сдавать в аренду целиком или частично. Все владельцы доли обязаны получать доход соразмерно тому, какой долей они владеют.

Пример: Квартира, разделенная на 5 долей, сдается в аренду целиком за 10 тысяч рублей. Из этих 5 долей, 2 принадлежат одному человеку, и по 1 доле – еще 3-м людям. Доход от одной доли равен 10000/5=2000 рублей. Таким образом, 3 человека должны получить по 2 тысячи каждый, а последний, 4 собственник, получает 2*2000=4000 рублей прибыли от сдачи квартиры в аренду.

Несмотря на тот факт, что права и обязанности владельцев долей достаточно очевидны и просты, нередко возникают проблемы из-за того, что часть собственников считает, что имеет больше прав, чем остальные или, что остальные обязаны учитывать их требования в ущерб себе. На бесплатной консультации юристы разберут наиболее часто встречающиеся проблемы. В случае, если возникнет такая необходимость, специалисты также смогут представлять интересы клиента в суде или просто пообщаться с нарушителями с точки зрения закона.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prava-i-obyazannosti-sobstvennikov-pri-dolevoj-sobstvennosti-na-kvartiru/

Вы знаете, как оформить долю в квартире своему ребенку?

Права собственника доли в приватизированной квартире

   В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой.

Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

Доля в квартире. Что это такое

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

  • с одним из родителей остаётся ребёнок;
  • один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

  • квартира унаследована несколькими наследниками;
  • куплена или принята в дар несколькими людьми;
  • разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание!
Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

  • договориться между собой;
  • просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже.

Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене.

Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению
Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде. Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

  • оформить письменное соглашение об определении долей;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

  • денег в покупку или строительство вложено не поровну;
  • один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Если вы до сих пор не приватизировали квартиру, то стоит почитать здесь.

   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

  • можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
  • написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения. Если у ребёнка есть имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями.

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

  • обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
  • заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен, ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

Решение
Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка.

А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной.

Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если:

  • приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
  • новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
  • жильё ещё не построено (кооператив).

Источник: https://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Права собственника доли в приватизированной квартире

Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.

С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.

При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.

Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.

Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.

Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.

Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.

При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.

Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли.

В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки.

Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий.

А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную.

Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:

  1. Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
  2. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
  3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.

Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.

Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем.

В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством).

А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).

При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры.

В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.

За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.

24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи.

Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок.

К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости.

Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?

Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_dolevoy_v_edinolichnuyu_sobstvennost/6751

Все о долевой собственности на квартиру

Права собственника доли в приватизированной квартире

Совершая покупку квартиры несколькими лицами, данная жилая площадь начинает представлять собой имущество долевой собственности.

Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению и несет ответственность за ее содержание.

Приобретая жилье в наступившем новом году необходимо изучить законодательные документы, рассматривающие вопросы, как формируется долевая собственность на квартиру в этом году: права и обязанности собственников.

Как формируется долевая собственность?

Распределение долей осуществляется в процентном сообщение между участниками собственности. Данное распределение должно быть оформлено в законодательном порядке и имеет статус «неприкосновенного» для иных посторонних лиц.

Иными словами, долевая собственность представляет собой материальную ценность, имеющую несколько хозяев. Доли могут устанавливаться по совместному соглашению между участниками, либо при нерешенном соглашении права устанавливаются в судебном порядке.

Количественное разделение долей в квартире помогут определить размер имущества, например, в случае ее продажи, дарения своей части или выведения из прав на наследование.

В случаях, когда равномерный раздел невозможен по каким-либо причинам, например, слишком малая площадь квартиры, то участник получивший наименьшую долю вправе рассчитывать на компенсационные выплаты со стороны остальных претендентов.

Когда один из участников принимает решение о продаже своей доли, то он в законодательном порядке обязан оповестить в письменной форме всех участников долей о своих планах на передачу прав своей доли иным участникам.

В документе на уведомление должны быть обязательно прописаны все условия сделки-продажи квартиры. Собственники должны в обязательном порядке в течении месяца сообщить свой ответ по согласию, либо отказу на продажу одной из долей.

Законом в первую очередь охраняются пожелания большинства собственников. И поэтому в случае отказа большинства собственников на продаваемую долю в квартире может быть наложен арест.

Также рекомендуется продавцу своей доли в первую очередь предложить совершить выкуп ее остальными участникам долей. Продажа доли квартиры довольно –таки хлопотное и затратное занятие.

Для правильного оформления необходимо обращение к опытному юристу, нотариусу и оценщику стоимости площади. Стоит оценить условия и стоимость, предлагаемые покупателем.

Сопоставив все условия, выбрав наиболее выгодный для вас необходимо законодательно оформить документы на куплю-продажу своего имущества.

 Продажа доли в квартире и необходимые документы

Оформление продажи доли мало чем отличается от продажи полной квадратуры квартиры. Для оформления сделки потребуются следующий комплект документов:

  1. Документы, удостоверяющие личность гражданина (паспорт) всех участников долей;
  2. Документы подтверждающие каждую долю собственников.
  3. Техпаспорт.
  4. Данные из домой книги о количестве прописанных лиц.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка об отсутствии долгов по оплате за коммунальные платежи.
  7. При продаже супругов, находящихся в браке, справку о согласие на продажу.
  8. Письменное согласие всех участников долей на продажу доли.

Оформление договора купли-продажи

Одним из главных условий правильности заключенного договора является прописанная цена стоимости. Без указания цены договор автоматически считается недействительным.

Договор должен быть обязательно заверен в нотариальном порядке. Также в договоре должны быть обязательно прописаны размеры долей всех участников квартиры.

И должна быть указана часть проданной доли в квартире.

Для заверения договора нотариус потребует выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Данная выписка станет подтверждением правильности распределения долей на квартиру.

Нотариус также затребует информацию об отсутствии ареста на доли в квартире, запрете на продажу. Такая выписка при личном обращении собственника займет срок изготовления до трех дней. Продажа доли имеет характер сделки с имуществом.

С 2019 года такие сделки в обязательном порядке подлежат заверению и оформления только через нотариуса.

Стоимость оформления продажи доли

Нововведением в продаже таких сделок в 2019 году является обязательное оформление через нотариальные конторы. Связано такое новшество в законодательном порядке с целью предотвращения нелегальных сделок и защитой прав несовершеннолетних детей.

Стоимость определяется из оплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей. Далее оплата удостоверения договора купли-продажа в размере от 5000 рублей. И наиболее высокая часть оплаты –это оплата работы по оформлению документов у нотариуса.

Здесь сумма складывается 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры и плюс еще 3000 рублей. Собственники долей должны разделить между собой в зависимости от своих прав по долям все необходимые расходы.

После оформления документальных подтверждений по продаже доли, продавец и покупатель окончательно производят расчет денежных выплат от продажи доли.

Минимальная доля в квартире

Изменения в порядке получения доли с 2018 года были внесены в части разрешенной минимальной квадратуры, пригодной для проживания и для продажи.

Данные изменения были внесены с целью сокращения проведения обманных сделок и уменьшения количества проживающих мигрантов. Значения квадратуры жилого помещения устанавливаются региональным законодательством.

Приблизительно минимальный установленный уровень колеблется от 8 до 15 квадратных метров на одного человека.

Сделки с квадратурой жилого помещения меньше установленного значения запрещены, продажа при таких условиях недействительна.

Постановка на регистрационный учет

Постановка подразумевает так называемую на привычном для всех сленге «прописка». Постановка на учет возможна лишь в случае если все участники долей согласны. Согласие не потребуется при условии, что собственник прописывается на свою долю. Осуществить процедуру оформления всех необходимых документов необходимо в территориальном органе регистрационного учета по месту нахождения квартиры.

При возникновении необходимости прописки несовершеннолетних детей, данную процедуру можно оформить без согласия всех собственников. Несовершеннолетние дети законодательно прописываются по месту прописки одного из родителей.

Права и обязанности собственников

Одним из ключевых моментов является то, что при неразделенном на доли имуществе, все делится на равные части.

В случае продажи своей доли необходимо согласие всех собственников. Гражданин может в полной мере распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Дольщик обязан своевременно и в полном объеме производить уплату всех необходимых коммунальных платежей, налогов в соответствии с размерами доли. Также обязан поддерживать чистоту и порядок своего имущества.

Соблюдать интересы и требования остальных участников долей.

Налоговый вычет при покупке доли

При покупке доли также, как и при покупке квартиры целиком можно произвести налоговый вычет 13 % с уплаченного налога на доход. Сумма возврата в этом случае не должна превысить 260 тысяч рублей. За один объект недвижимости выплачивается только один вычет.

Выплату могут получать граждане трудоустроенные и платящие налоги. Выплаты считаются недействительными в случае покупки имущества у близкого родственника, купленные за счет работодателя.

Также следует учесть, что выплаты не должны превышать более 2 миллионов рублей на всех участников долей при продаже квартиры.

Прекращение прав на долевую собственность

Прекращение прав наступает в ряде произошедших обстоятельств, например, таких как:

  1. При продаже или дарении доли иному владельцу. В случае проведения таких сделок владелец доли полностью прекращает владеть свои имуществом. Все права на собственность переходят новому собственнику.
  2. В случае отказа от своей доли в пользу иных лиц также наступает полное прекращение прав на собственность.
  3. При обстоятельствах сноса, разрушения дома в котором находилась доля на собственность.
  4. При наложении взысканий на долю, например, долги по кредитам, кредитор вправе выкупить данную долю взамен уплаты материальных штрафов.
  5. В случае компенсационных выплат при разделе имущества на доли другими собственниками. После таких выплат и передаче доли собственности также наступает прекращение прав владения имуществом.

Нарушение прав и обращение в судебные органы

Все разногласия по наследованию долей решаются законодательно в судебном порядке. К таким разногласиям относят, например, продажа квартиры без согласия всех участников долей. Сделка признается совершенной с нарушениями обязательств.

Если продали квартиру двое совладельцев, а третьему ничего не сказали, то в этом случае третий имеет полное право на выплату денежной стоимости его доли. Решается такие обстоятельства либо путем переговоров и нахождения компромиссов между участниками, в противном случае –обращением в суд.

Общее имущество квадратуры в квартире

В разделенных на доли комнаты квартиры имеют общие части пользования для всех собственников. К таковым относятся: коридоры, кухня, туалет, ванная комната, лифты, подвальные помещения.

Ограничение доступа на территории общего доступа кому- либо из собственников запрещено. Данные части помещения должны быть использованы при равных условиях между участниками долей.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/dolya-v-kvartire/

Права собственника доли в квартире: как можно распоряжаться своей недвижимостью?

Права собственника доли в приватизированной квартире

Владение жилой недвижимостью на правах совместной собственности – не простое дело, особенно, когда речь заходит о совместном проживании в таком помещении или распоряжении им.

По закону, если квартира принадлежит нескольким гражданам, то каждый из них имеет равные права в отношении этого имущества. Однако наличие прав на квартиру порождает и обязанности по ее содержанию.

Кроме того, существует некоторые правила проживания в помещениях, являющихся объектом совместной собственности.

Права совладельцев долей в жилом помещении

Для понимания, что же такое совместная собственность, обратимся к законодательным актам. Гражданский кодекс содержит целую главу (глава 16), посвященную общей собственности.

Общей собственностью является имущество, которым владеют двое и более человек (ч. 1 ст. 244 ГК). Когда части каждого совладельца четко определены, считается, что имущество принадлежит им на праве долевой собственности. Когда доли не обозначены, то считается, что имущество принадлежит на праве совместной собственности.

Граждане становятся совладельцами совместной собственности в результате заключения договора или по решению суда.

На практике становятся совладельцами совместной собственности в следующих случаях:

  • Приватизация квартиры на всех членов семьи;
  • Наследование имущества несколькими наследниками;
  • Покупка имущества супругами;
  • Признание права собственности по решению суда.

Пользование и распоряжение недвижимостью производится всеми совладельцами по соглашению между ними. Обычно это устная договоренность, никаких письменных бумаг при этом не подписывается.

Но если не будет достигнуто согласие, то ситуация выносится на рассмотрение суда, который и определяет порядок пользования. В такой ситуации крайне важно соблюдать те условия, которые определены в судебном решении.

И обязательно оно к исполнению для всех совладельцев жилья.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

При совместной собственности совладельцы вправе претендовать на выдел доли в натуре. Если другие совладельцы препятствуют этому, то включается судебный порядок выдела долей из общего имущества.

Стоит учитывать, что нельзя выделить долю в натуральном виде, если из-за этого потеряется ценность целого имущества, будет причинен ему ущерб, невозможно будет его в дальнейшем использовать по назначению.

В таком случае совладелец может рассчитывать на компенсацию в денежном выражении от других сособственников. После получения компенсации гражданин теряет все права на долю имущества.

Совладелец может свободно прописаться в квартиру. При этом не потребуется получать согласие других сособственников.

Обязанности собственников долей

Помимо прав на недвижимое имущество, совладельцы несут и обязанности по содержанию принадлежащего им жилья. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый совладелец несет расходы по содержанию имущества пропорционально своей доли. Под расходами на содержание жилья следуют понимать:

  • Оплата коммунальных услуг;
  • Налоги и сборы;
  • Затраты на ремонт квартиры;
  • Затраты на ремонт имущества многоквартирного дома.

ЖК РФ также регулирует обязанности собственников жилых помещений. Так, статья 30 ЖК гласит, что собственники жилья должны использовать его по целевому назначению – для проживания.

На владельцев возлагается обязанность по содержанию помещения, причем это касается как жильцов в многоквартирном доме, так и в коммунальной квартире.

Владельцы должны поддерживать квартиру в чистоте, соблюдать правила проживания, не нарушать права других проживающих и соседей.

Кроме всего прочего, согласно ст. 153 ЖК РФ собственник жилья обязан вносить плату за услуги ЖКХ своевременно. Эта обязанность возлагается на гражданина с момента возникновения у него права собственности.

Распоряжение правом на продажу доли

Совладельцы недвижимости могут в любой момент сделать отчуждение жилья любым удобным способом: продать, подарить, обменять. Процедура переоформления жилья на другого человека будет несколько отличаться в зависимости от того, по какому принципу распределены доли имущества между сособственниками.

Например, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, при которой не выделялись доли, то продажа будет проводиться от имени всех совладельцев одновременно.

То есть передать можно целое имущество. В таком случае продавцами будут выступать все участники. Каждый из них должен будет выразить свое согласие на сделку и подписать соглашение.

Такое правило вытекает из положений ст. 253 ГК.

Если будет проведена сделка одним совладельцем без согласия других, то она может быть признана недействительной.

Если части в праве собственности для каждого собственника выделены, то проблем при продаже быть не должно. Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей как ему угодно. Он может продать, передать в дар, наследство, аренду или залог свою часть.

Стоит обратить внимание, на такой момент, как продажа определенной доли квартиры одним из совладельцев. Дело в том, что продать свою часть абсолютно любому человеку возможно, но при соблюдении некоторых условий:

  1. Доля должна быть четко определена (1/2, 1/3 и т.д.);
  2. Необходимо выполнить правило преимущественной покупки.

Правило преимущественной покупки

В соответствии со статьёй 250 ГК России продавая долю в праве совместной собственности, в первую очередь продавец должен предложить ее выкупить совладельцам имущества.

При этом он самостоятельно устанавливает стоимость и определяет условия продажи. Известить всех сособственников необходимо письменно. Месячный срок дается по закону совладельцам на раздумья.

Если по истечению этого периода они не изъявят деланию о покупке доли, тогда она может быть продана постороннему лицу.

Чем чревато не уведомление сособственников о продаже? В случае, если нарушить правило преимущественной покупки, сделка может быть признана недействительной, если кто-либо из совладельцев обратиться в суд.

В течение 3 месяцев лицо, которое считается, что нарушено его право преимущественной покупки, может обратиться в судебные органы и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике пользование и распоряжение жильем, находящимся в совместной собственности в большинстве случаев не вызывает проблем. Однако нельзя исключать человеческий фактор. В некоторых семьях складываются не совсем хорошие отношения, иногда жизнь на одной жилплощади становится невозможной.

В связи с этим возникают трудности совместного проживания, пользования общим имуществом в квартире и прочее. В ряде случаев конфликт не удается решить мирно и приходится обращаться в суд.

Юристы рекомендуют по возможности оформлять жилье таким образом, чтобы оно принадлежало не сильно большому количеству собственников, еще лучше – если сразу обозначить доли каждого из них.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/voprosi/prava-sobstvennika-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.