Покупатели квартиры с ипотекой риски продавца

Содержание

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку – Все о финансах

Покупатели квартиры с ипотекой риски продавца

(10 5,00 из 5)
Загрузка…Время чтения: 5 мин.

Участники отечественного рынка недвижимости часто интересуются, есть ли риски продавца при продаже квартиры в ипотеку? Покупка собственного жилья – весьма дорогостоящее мероприятие в современных условиях.

Далеко не каждый субъект, нуждающийся в улучшении условий проживания, сможет себе позволить оплатить такое приобретение одним платежом за счет собственных накоплений.

Многие покупатели квартир нередко обращаются к использованию инструментов и методик, позволяющих приобрести жилье посредством периодического внесения оплаты определенными частями в течение некоторого срока.

Одним из таких инструментов, заслуживших огромную популярность у российских потребителей рынка жилой недвижимости, является банковская ипотека – целевой долгосрочный заем, предоставляемый банком на покупку жилья.

Как показывает практика, ипотечный кредит делает жилье более доступным в финансовом плане, что, безусловно, является благоприятным обстоятельством для покупателей, получающих возможность выгодно приобрести столь желанную квартиру без необходимости копить на неё деньги в течение длительного времени. Продавцы недвижимости также заинтересованы в ипотеке, так как её применение существенным образом ускоряет процесс реализации имущества, ощутимо расширяя круг вероятных покупателей. Между тем, считается, что сделка с квартирой на условиях ипотеки подразумевает некоторые риски и угрозы для продавца. Важно разобраться, насколько это соответствует действительности. Если такие риски все же имеют место быть, следует понять, как продавец может их ограничить, успешно совершив сделку и своевременно получив причитающиеся деньги в полном размере.

Продажа жилья в ипотеку: особенности процедуры

Выявить все «подводные камни», наличием которых характеризуется сделка купли-продажи квартиры, финансируемая за счет ипотеки, можно достаточно легко, рассмотрев процесс такой сделки поэтапно. Зачастую данная процедура несколько усложняется работой риелторов, опосредующих взаимодействие между продавцом и покупателем жилья.

На самом деле, процесс этот очень прост, а реализация всех его стадий однозначно регламентируется законодательством.

Досконально разобраться в особенностях ипотечной сделки с квартирой сможет даже не столь опытный в этих вопросах человек, убедившись в том, что все риски, сопутствующие этой процедуре, заранее предусмотрены и застрахованы.

Основные этапы

Алгоритм купли-продажи квартиры в ипотеку предполагает следующую последовательность действий:

  • Стороны (покупатель, продавец) устанавливают контакт, согласовывают все условия предстоящей сделки и оговаривают, что приобретение данной квартиры будет производиться покупателем с использованием ипотечного кредита.
  • Чтобы закрепить достигнутые договоренности, стороны (покупатель, продавец) заключают предварительное соглашение. Покупатель оплачивает продавцу оговоренный задаток. Продавец составляет расписку, удостоверяющую факт передачи и получения соответствующих денежных средств.
  • Независимый эксперт оценивает стоимость продаваемой квартиры. Важно, чтобы оценочная стоимость жилого объекта соответствовала той цене, которая указывается в основном соглашении (договоре).
  • Продавец в обязательном порядке передает покупателю бумаги (копии, заверенные надлежащим образом, или оригиналы), запрашиваемые банком для оформления ипотеки. Данная мера предотвращает возможные попытки мошенничества, которые может предпринять продавец.
  • Полученные покупателем документы передаются для изучения банку-кредитору. По факту одобрения кредитором данной сделки производится заключение сторонами основного договора на тех условиях, которые были оговорены заранее.
  • Далее осуществляется регистрация заключенного сторонами договора в МФЦ или в регистрационной палате.
  • Росреестр выдает покупателю выписку, официально подтверждающую юридический факт состоявшегося переоформления собственности. Объект теперь принадлежит покупателю.

Собрав все необходимые документы, стороны посещают банк, который перечисляет продавцу на заблаговременно открытый счет оговоренную сумму денег. Банк-кредитор и покупатель квартиры (заемщик) оформляют ипотеку посредством заключения соответствующего договора.

Подобного порядка придерживаются многие банки, так как он позволяет корректно и законно реализовать все необходимые процедуры, избежать мошенничества и минимизировать возможные риски.

Способы совершения расчетов между сторонами: как продавцу избежать неуплаты

Основная задача продавца – вовремя и полностью получить от покупателя деньги за проданную квартиру с соблюдением всех необходимых формальностей. Существуют несколько вариантов совершения денежных расчетов между сторонами сделки в ситуации, когда жилье продается на условиях ипотеки.

Стороны самостоятельно договариваются о том, как будет производиться передача денежных средств. Как правило, выбирается один из следующих доступных вариантов:

  • Безналичное зачисление средств банком, предоставляющим покупателю квартиры ипотечный заем. Финансовое учреждение осуществляет перевод денег непосредственно продавцу, минуя покупателя (заемщика). Производится данная процедура по факту получения банком официального уведомления о благополучном завершении соответствующей сделки. Чтобы данное перечисление состоялось, продавец должен располагать банковским расчетным счетом.
  • Передача средств наличными посредством банковской ячейки. Банк предоставляет покупателю (заемщику) необходимые средства. Покупатель обналичивает деньги через кассу банка-кредитора, помещает в специальную ячейку. Продавец сможет забрать деньги из этой ячейки, когда предоставит выписку Росреестра, удостоверяющую принадлежность квартиры покупателю, и соглашение о купле-продаже (договор) с подписями обеих сторон.

Практика применения этих двух способов оплаты свидетельствует о том, что они позволяют полностью исключить угрозу неполучения продавцом средств по факту завершения соответствующей сделки.

Важно понимать, что у покупателя отсутствует возможность отказа от уплаты денег, так как их передача непосредственно продавцу от него уже никак не зависит.

Предоставление банку документов: есть ли риски у продавца

Чтобы покупатель квартиры смог оформить ипотеку в банке, продавец обязуется предоставить кредитору комплект соответствующих документов. Это необходимо сделать, так как банк должен заранее проверить юридическую чистоту совершаемой сделки. Ведь продаваемая квартира по факту оформления ипотеки передается кредитору в залог. Как правило, пакет таких бумаг включает следующие позиции:

  1. копии паспортов, удостоверяющих наличие у собственников жилья российского гражданства;
  2. технический паспорт продаваемой квартиры;
  3. кадастровый паспорт, включающий соответствующую экспликацию и точную инвентарную стоимость объекта (должен быть выдан не более 5 лет назад);
  4. документ, удостоверяющий наличие у продавца собственности в отношении объекта недвижимого имущества (свидетельство или выписка Росреестра);
  5. правоустанавливающая бумага (договор, дарственная, завещание);
  6. бумага, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений (залога, ареста) в отношении продаваемой квартиры (выдается органом Росреестра);
  7. выписка расширенного содержания, выданная жилищной конторой (об отсутствии регистрации «проблемных» жильцов в продаваемой квартире);
  8. документ с результатами стоимостной оценки продаваемого жилья.

Продавцы иногда опасаются передавать вышеперечисленные документы сторонним субъектам из-за угрозы совершения риелтором или покупателем коммерческой сделки, противоречащей интересам продавца, пока еще являющегося собственником данной квартиры.

Надо отметить, что такие опасения не могут считаться обоснованными, так как перерегистрация права собственности будет действительна лишь при наличии подписей обеих сторон на соответствующем договоре.

Между тем, если у продавца есть некоторые сомнения в благонамеренности покупателя или риелтора, он может поступить следующим образом:

  • предоставить третьим лицам исключительно копии вышеназванных документов;
  • осуществить личное сопровождение процесса передачи документов учреждению банка;
  • воздержаться от подписания каких-либо поручений или расписок (заявить о намерении подписать лишь основной договор, оформляющий куплю-продажу).

Чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку: Резюме

Как уже говорилось ранее, многие продавцы опасаются, что покупатель квартиры, оформляющий ипотеку, откажется платить по факту завершения соответствующей сделки. Следует отметить, что сама процедура предоставления банком ипотечного займа для финансирования покупки жилья на практике исключает данную угрозу по следующим причинам:

  • финансовое учреждение строго контролирует совершаемую сделку на разных этапах;
  • зачастую именно банк-кредитор осуществляет продавцу перевод средств;
  • помещение средств в ячейку (их перечисление на специально открытый счет в банке) является надежной гарантией их получения продавцом, которому необходимо будет лишь предъявить официальное подтверждение того, что
  • собственность была надлежащим образом переоформлена;
  • если даже средства по каким-либо причинам не поступят продавцу, он сможет оспорить данную сделку и признать её недействительной на основании норм действующего законодательства (квартира в этом случае будет возвращена продавцу);
  • проведение всех расчетов через банк является гарантией того, что оплата сделки продавцу будет произведена исключительно подлинными деньгами (наличные средства, принесенные покупателем, можно проверить непосредственно в финансовом учреждении).

Прочтите также: Можно ли продать квартиру в ипотеке

© 2017 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/mortgage/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-kvartiry-v-ipoteku

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и как их избежать

Покупатели квартиры с ипотекой риски продавца

Приобретение жилья в рассрочку

Купить собственное жилье, осуществив единовременную финансовую выплату по сделке, может позволить себе далеко не каждый. Цены на недвижимость растут, и, для многих, ипотечный кредит становится единственным вариантом приобретения жилища.

Продажа квартиры по ипотеке влечет за собой определенные риски для продавца: это и непрозрачная процедура сделки, и нестабильность финансовых выплат. Однако, данный способ имеет ряд преимуществ, если тщательно следовать процедуре и выполнять все ее правила.

Почему продавцу стоит обратить внимание на ипотечный рынок?

До сих пор рассрочка в вопросе приобретения квартиры вызывает настороженность у владельцев жилья, желающих расстаться с ним за соответственное финансовое вознаграждение. Это не удивительно, ведь вместо реальной суммы стоимость своей собственности хозяин недвижимости получает только документ, гарантирующий ее получение в будущем.

У многих возникают сомнения: можно ли доверять добросовестности покупателя или полагаться на обещание финансовой организации? Надо отметить, что опросы, проводимые на эту тему среди населения, выявили положительную тенденцию: свыше 60% благополучно закрытых сделок по ипотеке с частными лицами.

В настоящий момент на рынке недвижимости сложилась непростая обстановка, и, порой, для реализации выставленного на продажу жилья, в особенности дорогого, требуются месяцы и даже годы. Ипотека позволяет существенно быстрее найти покупателя, а правильное оформление сделки позволит продавцу обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

Какие виды ипотеки существуют

Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

  1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
  2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
  3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.

Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

Как продать квартиру по ипотеке

Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

  • проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
  • после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
  • передача права собственности от старого владельца к новому;
  • транзакция полного размера суммы по кредиту.

Необходимые документы

Прежде чем банк выдаст ссуду на покупку жилья, его сотрудники проводят полную проверку всех документов, относящихся к конкретной недвижимости. От владельца квартиры требуется собрать и предоставить внушительный пакет документов, в число которых включают:

  • ксерокопию удостоверения личности владельца;
  • свидетельство права собственности (возможно заменить выпиской из Росреестра);
  • документ-основание — договор купли-продажи, дарственная, завещание и пр.;
  • техпаспорт недвижимости;
  • кадастровый паспорт, выданный не позднее, чем пять лет назад, в котором должна быть указана инвентарная стоимость и технический план жилья, соответствующий действительности;
  • оценочный лист;
  • справка из коммунального хозяйства, в которой поименованы все лица, прописанные на передаваемой жилплощади в момент продажи (включая без вести пропавших, отбывающих уголовный срок, маленьких детей, инвалидов и т. д.).

Анализ состояния и обременности жилья

К вышеперечисленному списку обязательных бумаг финансовое учреждение может затребовать дополнительные документы, которые сочтет необходимыми для проведения всестороннего анализа состояния и обременности жилья. Кроме того, установленный регламентом пакет может отличаться в разных банках, имеет смысл заранее узнавать правила кредитного учреждения в этом вопросе.

Если сделка осуществляется через посредника на рынке услуг купли-продажи недвижимости, и продавец неуверен в чистоте мотивов риэлтора, он может не передавать ему основных документов, а только их копии, а также не ставить свою подпись ни под какими бумагами, кроме непосредственно договора о продаже собственности.

Следует знать, что без подписей продавца и покупателя договор передачи собственности не может считаться действительным.

Как проверяется состояние жилья и производится оценка стоимости

Контроль удовлетворительности технического объекта производится дважды: покупателем (или его представителями) и работниками банка. Во время осмотра фактического состояния жилья проверяются:

  • соответствие планировки заявленному в техническом паспорте;
  • наличие любых значительных дефектов строительных конструкций, куда входят трещины, расслоение, протекания, плесень и т. п.;
  • состояние остекления (наличие и целостность окон и дверей);
  • все жилищные коммуникации — отопительные приборы, сантехника, на предмет присутствия протеканий, ржавчины, коррозии металла;
  • электроприборы, проводка (открытые участки) с целью выявить наличие любых возможных нарушений работы, обугливаний, искрения.

Для продавца этот этап подготовки к реализации квартиры неприятен тем, что, во время его, могут выявиться недочеты, которые придется устранять за свой счет. В том числе, если имела место незарегистрированная перепланировка, придется оплачивать и ее.

После проведения всех проверок, производится оценка стоимости жилища экспертом, исходя из состояния рынка продажи недвижимости. В итоге представляется детальный отчет, из чего складывается максимальная сумма. Это необходимо как гарант защиты от переплат в случае попыток собственника завысить фактическую стоимость объекта.

Переход квартиры в залог и выплата денежных средств

Когда все предварительные процедуры подготовки квартиры к продаже проведены, производится подписание договора передачи права собственности обеими сторонами. После этого недвижимость поступает в залог банка вплоть до полного погашения кредитором всей суммы ипотеки.

Переход квартиры в залог

Поскольку выплата стоимости жилья его бывшему владельцу осуществляется позднее, а не по факту оформления договора, многие собственники находят этот момент очень пугающим.

Между тем закон о купле-продаже недвижимости полностью обеспечивает интересы собственника.

В нем дополнительно оговорено, что в случае непоступления денежных средств на счет бывшего владельца объекта влечет за собой аннулирование всей сделки.

Источник: https://posobie.help/kredit/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavtsa.html

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Покупатели квартиры с ипотекой риски продавца

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

Покупатели квартиры с ипотекой риски продавца

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Что проверит банк

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

Какие документы должны быть оформлены

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
  2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
  3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.

Другие документы, которые важны именно для продавца

  1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
  2. Предварительный договор купли-продажи.

    Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.

  3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег.

    Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке.

    Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.

  4. Акт приема-сдачи.

    Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так.

    Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Как пройдет процесс передачи квартиры и денег

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности.

Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно.

Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов.

Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит».

Поэтому не отходите от правил и закона.

Основные плюсы и минусы продажи квартиры под ипотеку

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Покупатель расплачивается деньгами
собственнымиипотечными
Оплатасразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформленияАванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум
Независимая оценка квартирыНе нужнаОбязательна
Юридическая чистота квартирыТолько если покупатель сам проверитПроверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут
Аварийность зданияНе влияетВлияет. Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку
Договор купли-продажиОбязательно
Предварительный договор купли-продажи
Расписка о получении аванса, задатка
Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторовТребуется
Наличный, безналичный расчетПо соглашению сторон. Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателяДля безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы. После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса
Когда совершается передача квартиры и денегВ идеале все должно быть оформлено за один день
Участники сделкиПродавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желаниюПродавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик)
Возможные проблемыВ случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно. Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства
Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартирыИск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи.Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

Вопросы и ответы

Вы можете остаться без денег и квартиры. Никогда не подписывайте то, чего нет в действительности. Уважаемый банк даже не предложит такое.

Да получите, если все это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Можете с покупателем в банк пойти и уточнить, как будут передаваться средства. По вашему желанию (за плату) деньги могут заморозить на эти 5 дней в ячейке. После оформления документов средства переведут на ваш счет или на карту любого банка.

Именно тогда, когда фигурируют деньги по договору ипотеки, продавец находится в большей безопасности. Но только, если сам не станет подписывать сомнительные договора и не начнет действовать вразрез с законом.

Например, если не захочет уменьшить подоходный налог и не напишет в договоре купли-продажи меньшую сумму. Хот покупателю это не выгодно, но ситуации бывают разные. То же самое можно сказать и о завышении реальной стоимости в договоре.

Проблемы возникают позже, а доказать никто ничего не может – документ с подписями сторон это основное доказательство сделки.

Вам также может понравиться

Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca.html

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Покупатели квартиры с ипотекой риски продавца

Продажа квартиры – это ответственный шаг, который сопровождается достаточно большим количеством нюансов и особенностей. Сейчас практически каждая вторая сделка проходит с использованием заемных денежных средств. И именно поэтому нужно знать какие при продаже квартиры риски продавца.

Оформление

Высокая стоимость за недвижимость не позволяет гражданам приобретать объект за собственные сбережения. Именно поэтому, часто используются заемные денежные средства. Неизвестная процедура и отложенная транзакция наводит продавца на мысли об отказе в реализации. И часто продавцы выбирают именно наличный расчет во избежание обмана.

Конкретная специфика проведения процедуры имеется, как и в любой другой сделке. Для уточнения какие именно подводные камни имеются у процедуры, нужно помнить алгоритм действий банка от подачи заявки на получение максимальной суммы займа до перечисления денежных средств на счет продавца.

Специалисты выделяют несколько этапов, которые представляют трудности для человека, реализующего объект недвижимости:

  1. проведение анализа на обременение и состояние, оценка и определение рыночной стоимости;
  2. подготовка к проведению сделки и окончательной транзакции;
  3. принятие залогового имущества и право устанавливающих документов;
  4. перечисление полной суммы продавцу по договору заимствования.

Анализ жилого объекта

Проведения анализа по техническому состоянию представляет собой:

  1. осмотр строительных конструкций, в том числе их состояние на данный период времени;
  2. проверка коммуникаций и снабжения, отсутствие коррозии или ее наличие;
  3. наличие дверей и оконных блоков, их целостность, остекление;
  4. наличие розеток, их состояние, выключателей, электропроводки в целом.

Изначально контроль производится покупателем, а затем только кредитным учреждением. Если к продаже идет вторичное жилье, то на этом этапе проводятся проверки по технической характеристике, соответствие планировки. Если это обычная сделка – на новостройки, то кадастровый план не требуется к предоставлению.

Оценка объекта

Как только продавец и представитель кредитора убедились в характеристиках объекта, банк назначает проведение специализированной экспертизы. Она напрямую позволяет определить стоимость жилой недвижимости. Банк часто рекомендует обращаться к конкретному специалисту, который проведет оценку.

Процедура, например, проводимая в кредитном учреждении Сбербанк,  позволяет установить фактическую стоимость недвижимости, исходя из характеристик, таких как:

  1. возраст постройки;
  2. место расположения;
  3. состояние.

Решение эксперта – сумма, за которую можно продавать и совершать сделку. Такое действие необходимо для минимизации необоснованного завышения цены.

Страхование

Страхование залогового имущества – это обязательная процедура, которая полагается по действующему законодательству. Чтобы сохранить ликвидное состояние жилья, и фактически гарантировать возвратность финансовому учреждению.

Оформляется полис от разных стихий – пожара, повреждения или наводнения.

Объект в залог

Как только все вышеперечисленные действия будут проведены, финансовая организация дает согласие, проводится передача прав собственности между продавцом и покупателем.

Затем объект недвижимости переходит в качестве залога банку.

Совершается это только после подписания договора о купле–продаже, денежные средства продавцу перечисляются после перехода прав собственности для собственной безопасности.

Безопасной сделкой ипотечное кредитование признано благодаря внесению поправок в действующее законодательство. Теперь, если продавцу не поступили денежные средства в течение 10 дней после перехода прав собственности, сделка автоматически ликвидируется и признается недействительной. Соответственно, право собственности возвращается к прежнему владельцу.

Перевод денежных средств

Денежные средства перечисляются безналичным путем. То есть с текущего счета заемщика на расчетный человека, реализующего объект. Все риски сведены к минимуму за счет действующего законодательства и безналичного перевода.

Нередко банки используют схему проведения без заемщика, проводя сделку самостоятельно.

Преимущества и недостатки

В любой сделке риски присутствуют. И ипотечное кредитование не является исключением из правил. Именно поэтому, все сделки такого рода стоит проводить через кредитное учреждение.

Преимущества:

  1. удобство при оформлении сделки, имеется удобная территория для проведения взаиморасчета;
  2. юридическое сопровождение с каждой стороны;
  3. правомерные действия в соответствии с действующим законодательством;
  4. нотариальная консультация, корректное составление документации;
  5. перевод только подлинных денежных средств, так как имеется специализированное оборудование.

Недостатки:

  1. считается, что банки могут затягивать сделку, чем при стандартной процедуре;
  2. кредитор вправе запрашивать дополнительную документацию помимо стандартного пакета;
  3. банковское учреждение имеет право отказать в ипотечном кредитовании на любой стадии проведения транзакции.

Последний недостаток считается самым существенным. Нередко происходит ситуация, когда все документы подготовлены, предварительное одобрение имеется, однако в конце отказывают в выдаче денежной ссуды. Это негативно сказывается на продавце, который потерял свое время и возможных покупателей, и на потенциальном заемщике.

Документы для реализации

Для реализации квартиры потребуется следующий пакет документов:

  1. свидетельство о праве собственности на объект;
  2. удостоверение личности собственника;
  3. техплан на квартиру или дом;
  4. домовая книга или выписка при необходимости;
  5. копия банковского документа о лицевом счете.

Если владельцем является несовершеннолетнее лицо, то нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства, и также предоставить банку. Для уточнения «чистоты» квартиры нужно получить выписку из единого реестра, где отображаются следующие сведения:

  1. актуальный перечень собственников;
  2. наличие залога.

Кредитная компания имеет полное право запросить иные документы, необходимые для проверки:

  1. водительское удостоверение;
  2. билет военнообязанного;
  3. справка из психологического диспансера или тубдиспансера.

Помимо этого в дополнение предоставляются документы, подтверждающие проведение экспертизы по оценке.

Риск

Основным риском для продавца становится отказ покупателя в приобретении объекта недвижимости по завышенной цене. Некоторые продавцы специально завышают стоимость, чтобы окупить свои расходы за счет долговременного пребывания в процессе ипотечного кредитования. И покупатели знают об этой тенденции, поэтому тщательно подбирают объект недвижимости.

Также проблемой становится неплатежеспособность покупателя. На любом этапе проведения сделки банк вправе отказать в выдаче денежного займа.

Существует на рынке не мало мошенников. Продавец должен тщательно проверять все документы, обращать внимание только на крупные и популярные кредитные учреждения. Мало того, нужно просмотреть где будет происходить ипотечное страхование. Если банк не известен человеку, то можно запросить информацию о нем на официальном сайте Центробанка.

Потеря ценного времени. Продавец должен определиться с тем, за какие сроки он желает продать объект недвижимости. В зависимости от этого стоит выбирать покупателя. Если денежные средства нужны в короткие сроки, то выбирать ипотечное кредитование не стоит. Покупатель также сталкивается с немалым количеством нюансов и подводными камнями. Все это не зависит от лиц, которые проводят сделку.

Именно поэтому, если нужно быстро продать – не стоит использовать данный тип реализации.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/ipoteka/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-kvartiry-v-ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.