Освобождение квартиры после продажи

Сколько времени дается на переезд после продажи квартиры по закону

Освобождение квартиры после продажи

Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.

Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.

Однако в этом случае нельзя нарушать и интересы его контрагента, продавшего своё жильё. Переезд на новое место жительства требует времени, которое учитывается при процедуре купли-продажи. Сторонам необходимо обсудить этот вопрос заведомо, до составления договора, чтобы достичь компромисса и не вступать впоследствии в судебные тяжбы.

Статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. Поэтому в договор нужно внести отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.

Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар

  1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
  2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
    Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Если стороны проигнорировали или не учли данное правило, упустив внесение в ДКП соответствующего положения о сроках, им следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок. Конечно, ориентироваться на данное понятие сложно, так как оно имеет размытую, нечёткую форму.

В этот срок можно засчитать время, требующееся для следующих действий:

  • выписки всех жильцов;
  • сбора вещей;
  • решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
  • вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. Некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.

Если в договоре не указано иное, то предполагаемый разумный срок отсчитывается с момента завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.

Есть несколько вариантов внесения срока в ДКП. Можно указать конкретную дату, или период, прошедший с момента подписания или регистрации договора.

Четыре способа освобождения квартиры

Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.

Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.

Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то.

При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок.

Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.

Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.

…Продавец получил почти все деньги — 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.

…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.

На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где — ссылки на законы, где — дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.

На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Достиг вершины тот, кто знает, чему радоваться.

Сенека

Итак, покупателя можно поздравить с получением выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру.

С этого момента покупатель является полноправным собственником квартиры, обладающим абсолютной правовой защитой.

Позади — тщательные проверки «юридической чистоты», долгие переговоры, стрессы, ожидание результатов государственной регистрации. Впереди — комфортное проживание в собственной благоустроенной квартире.

Из юридически значимых событий остается приемка квартиры по передаточному акту и выписка проживающих лиц из квартиры.

Кроме того, в первый месяц собственнику целесообразно прописаться в квартире, переоформить коммунальные услуги, телефон, застраховать титул (риск потери права собственности), застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения (на период ремонта) и сменить замки. Для этого необходимо запастись десятком копий выписки из ЕГРП и договора купли-продажи.

Прописка в квартире (регистрация по месту жительства)

Собственник вправе зарегистрироваться в квартире по месту жительства (прописаться) сразу после государственной регистрации права собственности иеще до фактической передачи ему квартиры, причем даже если в квартире еще прописаны прежние собственники и члены их семей (как говорят, «на голову» продавца). Согласия продавца и кого-либо на это уже не потребуется.

Для этого собственнику необходимо представить в паспортный стол (по Москве данную услугу представляют МФЦ, https://pgu.mos.ru/ru/md/):

• заявление установленной формы (бланк, как правило, выдается там же);

• удостоверение личности (данный документ на некоторое время забирает паспортный стол для проставления штампа);

• выписку из ЕГРП о праве собственности (оригинал);

• договор купли-продажи квартиры (оригинал);

• акт приема-передачи, если подписан (оригинал);

• граждане, снявшиеся с регистрационного учета по месту жительства до прибытия к новому месту жительства, представляют адресный листок убытия. Но покупателю не обязательно выписываться с прежнего места жительства — он вправе сразу зарегистрироваться по новому месту жительства, а с прежнего места жительства снятие с регистрации произойдет без его участия.

Перечень целесообразно вначале уточнить на сайте или по телефонам МФЦ. Существует и электронный способ регистрации в квартире через портал Госуслуг: https://www.gosuslugi.ru/10050/1/.

При таком способе на сайте вносятся данные, на основании которых покупатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства. Затем ему приходит сообщение с просьбой посетить МВД с оригиналами документов для сверки и «прописки».

Выписываться со своего прошлого места регистрации не обязательно, это произойдет автоматически после того, как покупатель пропишется по новому адресу.

«Прописка» и порядок вселения сразу по новому адресу регулируются:

• постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию»;

• приказом ФМС России от 11 сентября 2012 г. № 288 «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».

В прописке есть и дополнительная цель — довести до сведения уполномоченного органа, что собственник квартиры сменился, чтобы не допустить прописки прежним собственником иных лиц.

А такое теоретически возможно, поскольку Росреестр возвращает прежнему собственнику подлинник его Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Также это позволит запрашивать документы о прописанных и контролировать выписку проживающих в квартире лиц.

Передача квартиры покупателю

Реально въехать в квартиру покупатель вправе только после подписания с продавцом Акта приема-передачи квартиры. Форма акта представлена в приложении № 5 к книге.

Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру в соответствии с условиями договора купли-продажи. Даже если об этом прямо не прописано в договоре — эти обязанности установлены законом (ст. 556 ГК РФ).

С момента подписания передаточного акта новый собственник начинает нести риск случайной гибели квартиры, т. е. если квартира после этого повреждена (соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.

Продавец при подписании акта передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы (если есть), а также сообщает код входной двери.

Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам и представить подтверждающий документ.

После въезда в квартиру целесообразно заменить замки во входной двери.

В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к этому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема-передачи этого имущества.

Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру (ст. 556 ГК РФ). Помимо устных претензий к продавцу целесообразно подготовить письменное требование о передаче квартиры в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.

При дальнейшем уклонении продавца от передачи квартиры покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Помимо этого покупатель вправе потребовать убытки за такую просрочку (п. 1 ст. 405 ГК РФ).

Отметим, что вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда (параграф 5.9 книги).

Контроль качества

Одно из ключевых направлений контроля — контроль качества передаваемой квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки в договоре купли-продажи.

Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и так далее.

Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность основных систем.

Даже если при первичном осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточном акте они не отражены, это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому, как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер:

В силу ст. 475, 557 ГК РФ покупатель в этом случае вправе требовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (если покупатель устранил самостоятельно).

Для этого следует вначале устно уточнить данный вопрос у продавца, а при нерешении — направить письменную претензию. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы. Существенные недостатки — это:

• неустранимые недостатки;

• недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;

• другие подобные недостатки.

Выселение продавца и проживающих в квартире лиц

Если квартира уже зарегистрирована в собственность, то необходимо сразу прописаться, чтобы уведомить паспортный стол о смене собственника и контролировать выписку всех проживающих лиц, запрашивая выписку из домовой книги по своей уже квартире.

Источник: https://ZetHouse.ru/drugoe/osvobozhdenie-kvartiry-posle-prodazhi.html

Когда нужно выписываться при продаже квартиры в 2020 году: сроки

Освобождение квартиры после продажи

Когда человек собирается заключить сделку о продаже своей недвижимости, у него возникает множество вопросов, связанных с этой процедурой. При передаче апартаментов новым жильцам необходимо, прежде всего, снять с регистрационного учета по этому адресу старых. Поэтому обеим сторонам стоит знать, когда нужно выписываться при продаже квартиры и как это правильно сделать.

Обязательно ли выписываться из квартиры при продаже

Договор о приобретении жилплощади заключается между действующим собственником и новым покупателем. Если в этом помещении прописан владелец недвижимости и другие люди, то все они должны сняться с учета. Это положение определено в статье 292 ГК РФ.

Многие сомневаются, обязательно ли выписываться из квартиры при продаже? Поскольку этого требует закон, ответ на данный вопрос однозначный. Однако на деле не у всех предыдущих жильцов может быть возможность быстро найти новый дом. Поэтому они задаются вопросом: «Нужно ли выписываться сразу при продаже квартиры или у еще есть время подыскать другое жилье для регистрации?».

В какие сроки нужно выписаться

Срок освобождения квартиры после продажи по закону не определяется. Этот пункт две стороны, заключающие договор купли-продажи, могут согласовать на словах.

Также есть официальный способ договориться. Для этого в процессе заключения сделки должны быть подробно прописаны все права и обязанности людей человек, участвующих в ней.

Если в договоре не были определены точные даты, то в ГК РФ указана норма, которая составляет не больше 1 месяц. Это то время, когда жильцы выписываются из квартиры при ее продаже. Также за этот срок они должны перевезти все свои вещи.

Если продавец не освобождает квартиру после продажи в положенные сроки, то он может быть выписан принудительно через суд.

Возможно ли сняться с регистрационного учета после продажи

Поскольку законодательством не определен конкретный срок снятия предыдущих жильцов с регистрационного учета после продажи дома или квартиры, две стороны, участвующие в сделке, могут самостоятельно договориться об этом. Если между покупателем и продавцом есть доверие, новый собственник может пойти на уступки и не требовать немедленной выписки с жилплощади.

В этом случае продавец и все остальные жильцы, которые были прописаны в квартире, будут иметь возможность без спешки подыскать другой дом. Если процедура займет больше времени, чем ожидалось первоначально, этим людям будет достаточно найти место для временной регистрации.

Если продается частный дом

Многие считают, что выписка жильцов из частного дома происходит сложнее, чем из квартиры. Однако порядок этих процедур практически не отличается. Единственная разница заключается в том, что для снятия с учета из коттеджа его владелец должен включить в список необходимой документации выписку из домовой книги.

Также владельцам частных домов стоит знать следующие нюансы:

  • если человек не может предоставить домовую книгу, это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры;
  • чаще всего снятие с регистрации в частном доме занимает больше времени, чем выписка из квартиры.

Для владельцев коттеджей, так же как и для собственников других видов недвижимости, существует возможность сменить адрес регистрации одновременно с выпиской. Однако в этом случае стоит начинать процедуру до заключения договора о продаже жилья.

Куда выписаться

Снятие с регистрационного учета при продаже квартиры предполагает, что человек уже нашел новое жилье, в котором он сможет оформить временную или постоянную прописку.

Процедура освобождения жилплощади состоит из двух частей:

  • юридическая сторона, предусматривающая выписку предыдущего собственника;
  • вывоз вещей собственника.

В какие сроки должно быть произведено физическое освобождение квартир после продажи по закону, не определено. Но это время можно установить в специальном соглашении, которое заключается при оформлении договора.

Выписка в никуда

Многие граждане интересуются: «Можно ли выписаться из квартиры в никуда?». Такая необходимость может возникнуть, если продавец не успел в отведенный срок обзавестись новой недвижимостью. В этом случае проще оформить временную прописку у родственников или друзей и получить дополнительное время на поиски жилплощади.

Если и такая ситуация невозможна, то есть варианты, когда можно сняться с регистрационного учета в никуда. Подобная процедура доступна только для следующих лиц:

  • без вести пропавшие;
  • военнослужащие, находящиеся на службе во время снятия с учета;
  • заключенные.

Также такая возможность предоставляется тем людям, которые были лишены прописки, в связи с переходом собственности банку или другому кредитору в счет уплаты долга.

Если на руках ребенок

Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет, то законодательство делает все возможное, чтобы при снятии с учета не были ущемлены его права. Детей нельзя выписывать в никуда, для них обязательно нужно подготовить новое место для проживания. В таких сделках принимают участие органы опеки, которые должны не допустить нарушений.

Чтобы освободить дом или квартиру, в которой прописан ребенок, нужно получить согласие обоих родителей или других законных представителей. Для подачи документов также потребуются их паспорта и свидетельство о рождении малыша. При этом в заявлении нужно будет сразу указать новый адрес прописки ребенка.

Порядок выписки при продаже

Что нужно сделать, чтобы сняться с регистрационного учета? Процедура выписки из квартиры при ее продаже происходит следующим образом.

  1. Собрать все необходимые для процедуры документы.
  2. Далее заявитель должен лично посетить паспортный стол или МФЦ. Также он может подать заявку онлайн через портал Госуслуги.
  3. После написания заявления и передачи документов сотрудник отделения забирает удостоверение личности и сообщает дату, когда можно подойти за готовым паспортом.

Если заявление написано правильно и вся документация является достоверной, то в назначенный срок заявителю выдадут паспорт со штампом о снятии с регистрационного учета.

Составление заявления

Скачать образец заявления

Заявители старше 14 лет должны заполнить форму №6, в которой указываются основные сведения о человеке, информация о старом и новом месте жительства. Для детей младше 14 лет заявление подают их законные представители.

Такая заявка оформляется на каждого человека, которого нужно выписать при продаже недвижимости.

Необходимые документы

Стандартный список документов для данной процедуры выглядит следующим образом:

  • заявление;
  • паспорт или свидетельство о рождении.

Для нетипичных ситуаций могут потребоваться дополнительные справки, полный перечень которых стоит узнать перед посещением паспортного стола или Многофункционального центра.

Сроки

Обычно данная процедура занимает 3-4 дня с момента подачи документов в соответствующий орган. Оформление заявки через интернет может занять до 7 дней. Такие сроки определены Административным регламентом (Приложение к Приказу ФМС России №288 от 11.09.2012).

Сколько можно быть без прописки

Ггражданам, продающим недвижимость, стоит узнать, сколько можно жить без прописки. Этот срок зависит от типа регистрации:

  • без временной прописки можно проживать 90 дней;
  • без постоянной регистрации – 7 суток.

За отсутствие соответствующего штампа в паспорте дольше этого срока назначаются штрафные санкции.

Штраф за отсутствие регистрации

Штраф за несвоевременную регистрацию назначается лицам, которые вовремя не оформили прописку.

  • в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе размер штрафа составляет 3-5 тысяч рублей;
  • для остальных регионов – 2-3 тысячи.

Такие суммы определены пунктами 1, 2 статьи 19.15 КоАП РФ.

Итоги

Тем, кто намеревается продать жилплощадь, стоит заблаговременно узнать все нюансы процедуры выписки из нее. Также продавцу необходимо позаботиться о новом месте жительства, чтобы не допустить начисления штрафов.

Покупателям тоже стоит быть внимательными и проверять приобретаемую квартиру на наличие обременений. Все сроки освобождения жилплощади необходимо обсудить заранее.

Источник: https://nedvizhka.site/propiska/vypiska-pri-prodazhe-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.