Квартиры с последующим

Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Квартиры с последующим

Около 15-20% покупателей квартир сейчас – инвесторы, которые не собираются переезжать в жилье, а вкладывают деньги ради получения дохода в будущем. Однако, по мнению экспертов, доходность такого “бизнеса” падает.

Доля тех, кто приобретает квартиры именно с целью инвестиций, за 2020 год выросла в три раза – со стандартных 5-6% до 17-18%, говорит руководитель центра новостроек компании “Этажи” Сергей Зайцев.

На это повлияли рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов, ослабление курса рубля.

Из этих 18% около 7% планируют сдавать жилье, 9% – продавать на этапе роста цены, еще 2% пока не определились.

Названы цены на самые доступные квартиры на вторичном рынке Москвы

Цены на квартиры растут, но арендные ставки снижаются. За год, по данным портала “Мир квартир”, плата за наем жилья увеличилась только в пяти из 16 городов-миллионников (Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре).

Съем в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевел на 9-11%. Благодаря снижению ипотечных ставок арендаторы покупают собственное жилье, а спрос в сегменте найма квартир падает, считает гендиректор портала Павел Луценко.

Пока объем предложения не вырос, отмечают в аналитическом центре ЦИАН.

Не все хотят заниматься сдачей в аренду на фоне второй волны пандемии, отмечает руководитель центра Алексей Попов. Некоторые на волне роста цен решили продать квартиры.

Но в долгосрочной перспективе многие рантье могут недосчитаться арендаторов, на которых они рассчитывали, покупая, например, квартиры в “человейниках” в ближнем Подмосковье, считает Попов. Рекордные объемы продаж в 2020 году могут сказаться на ситуации на рынке аренды через 2-3 года.

К тому времени арендаторы переселятся в собственные квартиры, а часть бывших квартиросъемщиков останется удаленно работать в родных городах.

Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%, приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.

Избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах, что приведет к снижению цен на наем, считает он. “Владельцы квартир поймут, что теряют деньги – и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу”, – прогнозирует Гальцев.

Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья – например, разделяя квартиры на студии, что приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе 2-3 лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья.

Такое уже было в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

Покупка коммерческой недвижимости окупается быстрее, чем покупка жилья

Доходность аренды достаточно невысокая – около 4%, да и представлена исключительно в национальной валюте, которая отличается волатильностью и за прошедший год существенно подешевела, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. В последнее время арендаторы мигрируют из более дорогих в квартиры среднего или экономкласса, а многие даже стали снимать комнаты вместо жилья целиком. Существенного роста арендной платы точно ожидать не стоит, а вот снижение возможно, считает он.

Вложения в недвижимость – один из самых распространенных в России вариантов инвестиций, но это неликвидный инструмент (деньги замораживаются на длительный срок, совершать сделки достаточно сложно) и далеко не самый доходный по сравнению, например, с корпоративными облигациями, отмечает эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Надежда Грошева.

Инвестиции в квартиру на окраине Москвы (“однушка” за 8 млн рублей, которую сдают за 32 тысячи рублей в месяц) окупятся примерно через 20 лет. И это без учета дополнительных расходов на ЖКУ, ремонт, простой квартиры из-за смены арендатора, налог на недвижимость. “Если к этим тратам добавить ежемесячный платеж по ипотеке, то такие инвестиции будут выглядеть уже крайне рискованными.

Я бы их не рекомендовала”, – отмечает Грошева. Однако другие варианты инвестиций более сложные. “Можно руководствоваться правилом разумного инвестора: у человека должны быть стабильный доход, собственное жилье, депозит, небольшая однокомнатная квартира для сдачи в аренду, а главное, достаточный уровень знаний.

С таким багажом стоит задуматься об инвестициях на фондовом рынке”, – подчеркивает Грошева.

Конечная цель большинства инвестиционных сделок с квартирами в 2020 году – перепродажа их по более высокой цене, считает Диваков. Сдача в аренду может принести какой-то доход в период ожидания продажи квартиры, но это приятное дополнение, а не основная цель инвесторов.

Как изменятся цены на московские квартиры

Но и перепродажа квартиры фактически только помогает сберечь деньги, отмечает Грошева: в среднем квартиры ежегодно дорожают на уровень инфляции. А если продавать недвижимость менее чем через 3 года после покупки, придется еще и платить налог.

Есть сегменты, где цены могут расти быстрее, но тут надо профессионально разобраться в теме. Например, подорожание может быть связано со сдачей метро в районе недвижимости или с повышенным спросом в регионе, как, например, в Сочи за последний год.

В крупных городах инвестиционная активность покупателей вдвое выше, чем в других, отмечает Зайцев. Даже жители малых городов, накопив нужную сумму, предпочитают инвестировать в жилье в мегаполисах, а не на родине.

Между тем летом прошлого года “Мир квартир” составлял рейтинг городов, где выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду, и обе столицы были в хвосте списка.

Выгоднее всего, исходя из стоимости жилья и арендных ставок, было покупать жилье в Магнитогорске, неплохая доходность была в Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном.

В последние месяцы частные инвесторы стали активнее интересоваться коммерческой недвижимостью, отмечает Зайцев. В этом сегменте срок окупаемости от сдачи в аренду меньше, чем при покупке квартиры аналогичной стоимости. Однако налог на такое имущество может быть в несколько раз выше, чем на жилье. Есть и другие нюансы – например, нельзя получить налоговый вычет при покупке недвижимости.

Кстати

Центр квартирных инвестиций России – Новая Москва. Там сочетаются доступные цены и удобства столичной жизни. За последний год жиплощадь в ТиНАО стала популярнее на 17,9 процента.

Как рассказали “РГ” в пресс-службе столичного агентства недвижимости ОГРК, пик покупательского интереса пришелся на октябрь, когда количество запросов по сравнению с обычными показателями стало выше почти на треть.

А цены на вторичном и первичном рынках почти сравнялись.

Одна из причин роста квартирного интереса к Новой Москве как у инвесторов, так и у обычных покупателей – большая доступность жилья, чем в других округах. Например, в Троицке, по данным ОГРК, “квадрат” за год потерял в цене в среднем 4 процента. В абсолютных цифрах стоимость упала со 127 до 122 тыс. руб.

Во-вторых, сказалась растущая транспортная доступность ТиНАО. Даже сейчас самая бюджетная квартира, которая там продается за 1,8 млн руб., находится недалеко от железнодорожной станции. А в ближайшие годы повысится и доступность метро для “новых москвичей”, отмечает заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.

“В ТиНАО будет протянута красная ветка, а при строительстве Бирюлевской линии предусматривается задел для продления в Щербинку”, – сказал глава столичного стройкомплекса. Все эти факторы в совокупности делают Новую Москву интересной локацией для вложения накопленных денег: купил квартиру – тут же сдал – заработал.

Тем более что спрос на аренду жилья в оживающей столице по-преждему остается достаточно стабильным.

ТиНАО выбирают еще и потому, что даже не самые современные районы здесь с точки зрения инфраструктуры и безопасности все больше соответствуют столичным стандартам.

“В квартирах, где живут многодетные семьи, мы устанавливаем автономные пожарные извещатели – датчики, которые обычно мы видим на потолках в общественных местах, – рассказал начальник отдела безопасности администрации Новофедоровского поселения Андрей Ухин. – В перспективе хотим установить такое оборудование во всех домах”.

Рядом с новыми кварталами строят детские сады, один из крупнейших, на 240 мест, появится в Остафьеве. “Сейчас здесь устанавливают электрохозяйство и системы водоснабжения”, – говорит глава администрации Рязановского поселения Николай Бобылев. Также территория ТиНАО ценна тем, что там удобство городского жилья сочетается с близостью природы.

Например, здесь благоустроили один из самых крупных парков Москвы “Филатов луг”, где есть все возможности для велосипедных, пеших прогулок, активного и тихого отдыха, обустроены детские площадки. До края столичной географии дошла даже городская сеть велопроката.

По оценкам специалистов агентства “ИНКОМ-Недвижимость”, в этом году в Новой Москве предложений на рынке вторичного жилья значительно больше, чем на “первичке”. В прошлом году продажи в новостройках выросли за счет льготной ипотеки, так что этот сегмент серьезно истощился.

Кроме того, собственники только что купленных квартир через некоторое время начинают их перепродавать.

“Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил момент, когда по предложению жилья “вторичка” начала обгонять “первичку” – причем в будущем эта тенденция усилится, – прогнозирует руководитель аналитического центра агентства Дмитрий Таганов.

– Конечно, новые территории все активнее осваиваются, и объемы жилья в новостройках будут расти. Однако вторичный сегмент предлагается более активно”. По ценам “вторичка” и “первичка” практически сравнялись. Это следствие повышенного спроса на новостройки, который фиксировался в начале прошлого года. Средняя стоимость объекта в Новой Москве сейчас – 8,9 млн на вторичном рынке и 8,8 млн – на первичном.

Подготовил Сергей Бабкин

Источник: https://rg.ru/2021/01/18/opravdana-li-sejchas-pokupka-kvartiry-dlia-sdachi-v-arendu.html

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Квартиры с последующим

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски. 

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются.

    Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.

  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена.

    Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.

  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты.

    Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца.

    Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.

  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате.

    Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.

  7. Тарификация.

    Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.

  8. Ответственность за неисполнение условий договора.

    Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.

  9. Условия расторжения договора.

    Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.

  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vy-kupom-11-glavny-h-pravil.html

Аренда с последующим выкупом – новая программа для приобретения жилья

Квартиры с последующим

На рынке финансовых инструментов, помогающих приобрести жилье людям без больших денежных накоплений, появилась новая программа – финансовый лизинг. Говоря простым русским языком, это аренда квартиры с последующим выкупом.

Запустила программу приобретения жилья в рассрочку в жизнь АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Система взаимодействия между АИЖК и жаждущими улучшить свои жилищные условия достаточно сложная, но в упрощенном варианте выглядит следующим образом.

На денежные средства ЗПИФН (паевой фонд в 350 млн.рублей, сформированный АИЖК) приобретается квартира. Покупатель, у которого еще нет достаточно денег для покупки понравившейся квартиры обращается в МЖРК (еще одна «дочка» АИФК для поиска и покупки квартир) и оформляет с фондом сделку.

Суть сделки: человек заселяется в день оформления договора, живет и пользуется квартирой (арендует), а ее стоимость выплачивает в течение 5-15 лет. После окончания выплат, жилплощадь полностью переходит в собственность покупателя.

Первоначальный крупный взнос для заключения сделки не требуется.

Выплаты состоят из двух частей: оплаты стоимости самой квартиры и погашение процентов за рассрочку. Ежемесячный платеж таким образом состоит погашения стоимости квартиры с учетом ее удорожания в течение обслуживания долга на 30% и фиксированного платежа за рассрочку.

Пример действия «Аренды с последующим выкупом» был приведен в Интернете. Специалисты АИЖК рассчитали ежемесячный платеж в случае, если оформлена сделка по программе на квартиру стоимостью 3 млн.

рублей с погашение долга в течение 15 лет. В результате суммарная стоимость квадратных метров составила 8,4 млн. рублей с учетов всех необходимых платежей.

При внесении первоначального взноса или при досрочном погашении кредита, сумма уменьшается.

Преимущества и недостатки «Аренды с последующим выкупом»

Пока программа «Аренда с последующим выкупом» запущена в трех регионах: в Московской области, Новосибирске и Екатеринбурге. Кроме того, фонд выкупает для последующего предложения покупателям не все квартиры. Должны быть соблюдены условия:

  • Квартира должна быть не на последнем этаже многоквартирного дома.
  • Дом не должен быть в аварийном состоянии и не деревянным.
  • Кухня не менее 6 квадратных метров.
  • Инфраструктура прилегающего района должна иметь детские сады, школу и автобусные остановки (в крупных городах станции метро).

Если арендатор посчитает, что договор не выгоден или не сможет осуществлять ежемесячные платежи, то сделка расторгается. При этом ему возвращают только деньги, которые уплачены в счет стоимости квартиры. Оплаченные проценты за рассрочку и квартира остаются у АИЖК.

Преимущества программы «Аренда с последующим выкупом»:

  1. Нет необходимости в первоначальном взносе.
  2. В фонд могут обращаться люди без предоставления справки 2-НДФЛ (необходимую для ипотеки).
  3. Плохая кредитная история не влияет на решение о предоставлении квартиры в аренду с последующим выкупом. В АИЖК справедливо считают, что кризис 2008 года «подкосил» и добросовестных предпринимателей.

Недостатками можно считать «необкатанность» программы в российских условиях, бОльшая переплата за квадратные метры, чем в ипотечном кредитовании и ограниченность в выборе квартиры. Кроме того, при ипотеке жилье находится в собственности у клиента. При «Аренде …» — у агенства.

Таким образом, новый финансовый инструмент «Аренда квартиры с последующим выкупом» дает еще одну возможность улучшить свои жилищные условия при недостатке средств для первоначального взноса или для свободных предпринимателей, не имеющих официального трудоустройства. Использовать возможности программы или нет – дело выбора самих клиентов АИЖК. Кроме того, агентство расширяет свои программы и предлагает помощь в ипотечном кредитовании дифференцированно. Возможно, условия очередного продукта от АИЖК подойдут именно вам.

Примечание первое. В феврале 2015 года Агентство запустило новый проект «Наем с последующим выкупом» — помощь ипотечным заемщикам. Подробности можно прочитать здесь.

Примечание второе. В июле 2014 года Счетная палата провела проверку деятельности АИЖК. Подробности можно прочитать здесь.

Полезные статьи

Программа наем жилья с последующим выкупом

Что делать, если у соседей ремонт и они снесли несущую стену

Если соседи шумные, как бороться

Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять!

Источник: https://gorodkvartira.ru/arenda-s-posleduyushhim-vyikupom-novaya-programma-dlya-priobreteniya-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.