Комнаты в бывших общежитиях

���������� ���� ���������������� ���������������� �� ������������ ������������������

Комнаты в бывших общежитиях

�� ������������������ ������������������ �������������������� �� �������������� �������������� �� ������������ ��������������������. ���������������� ������ �������� �������������������� ������������������ ������������������������������ �� ������������������ �� ������ �������������� ������ ����������������. �������� ��������, ������ ���� �������������� ����������.

�� ������ ���������� �������������������������� ����������. ���� �������� �������� ���������� ������������, ���������������������� ����������, ����������������.

�������������� ������������������ �������������������� �������������� ���������������� 20,8 ���������������������� ���������� (������ ������������������ ���������������� ������ ��������������������������). �������� ����������, �������������������������� ������������ ��������������.

�������� – 5,2 ���������������� ������������. ������������������, ���� ������������������. ���� ������ ������ ���� ������������. ���������� �������������� ���������������� 11 �������������������� ������������.

�� ���������� �������������� ���������� ������ ���������� ����������, ���� ���������� ���������� ������������ ������������ ���� ���������� ��������������. ������ �������� �������� �������������� ���������� ���������� ������������������������.

������ ������������ ���������������� �������� ���������������� ��������

���������������� ���������� ����������. ������������ ���������� �������� ������������. ���������������������� ���������� ��������������������������, ������������ ���������� ������ ������������ ���� �������������������������� �� �������������� ���������� ������������������ �� ������������ ��������.

�������������������� �������������������� �� �������������� ������������������������������ ������ �������������������������� ������������, ���������������������� �������������������������� �� �������� ������������������ �� ������������������������ �� ������������������ �������������������� ������ �������������������������� ���������� ���������������� ���������������������� ������������������������ �� �������������������� ���������������������� ��������������.

“���������� ���������������� ��������������, �������������������������� ���������������������� ������������������������ �� �������������� �������������� ��������������������, �������� ���������� ���������������������� �� ������������ ��������������������������, �������������������� ������������������ ������������������ �������������� �������� ����������, ������������������������ ������������������������������ ���������������� �� ���������������������� ������������ ��������������, ���������������� ������������, �������������������� �������������������� ���������� ���� ���������������������� ��������”, – ���������������� ���������������������� ���������������� �������� “�������� ��������������” ���������������� ������������������.

���������� ���� ���������������� �� �������������������� ������������������������ ������������? ������ �������������� ������������������, ���������� ���������� �������������������� �������� ���� ���������� ������������������ ������������������������������ ��������������������.

���������� ������������ ������������ �������������� – �������������������������������������� ����������, ������������������������ ��������������, ������������ ������������ ������ ������������������ ������������������, ������������ ������������������ �� ���������� ������������ �� ��������������������, ���� �������������������� �������������������� �� ������, ���������������� ���������������������������� �������������������� ����������, ���������������� �� �������������� �� ��������.

�������������������������� ������ “������������������ ����������” ���� ������������������

������������ �������� ���� ���������������� ������������������ ��������������������. ����������������, �� ���������������������� �������������� ������ ���������� ������������������. ���������� �������������������� ������������ ���������� ������������������ �������������� ����������-�������������� ������ ���������� �������������� �� ����������.

���������� ���������������������� ����������-�������������� ���������������� ��������������, �������������������� ���������������� �������������� �� �������������� ��������������������. ���������� ���������������������������� �� ������, ������ ���������� �������������������������� ��������������, ���������� ���������������� ��������������.

���������� ���������� ������ ��������������. ������������, �� ������ �������� ���������������� ���� ���������������� ������������ �� ��������? �� ������������������������ �� ���� ������ �������� ����������: ���������� ������������������ ���������� �������������������������� �� ���������������� ����������-��������������.

�������������� ������ ���������������� ����������������? ���������� ������, ���������������� ����������������.

“�� ��������������, ������������ ���������� ���������������� �������������������� ���������������� ������������, �������������� ���� �������������� ���������������� ���� ������������ ������������������������, ���������������� ��������������”, – �������������� ���������������������� �������������� ���������������� “��������������”, ���������������� ���������������������� �������� CBRE ���������� ��������������������.

���������� ��������, �������� ���������� ���������������� ���������������� �������������� ������ ���� �������������������� ��������������������������, ����������������, ���� ������������������ ���������������� ������ �������������������� ����������.

“���������������������� ������������������ ������������, ������������ ���� ���� ������������������ �������� �������������� �� ������������������ ����������, ���������� �������������������� ������������ ������������������������ ������������������ ���������� ���������� ������������”, – ������������������ ��������������������.

�������� ���������� �������������������� �������������������������� ���� ���������� ������������������, ���������������������� ���������������� ������ ���������������������� �������������� ���� ������������������ ���������������������������� �������� ������������-����������������, ������ �������������������� ���������� ������.

“���������������� ������, ������ ���� �� ������������������ ���������������� ���������������������������� ���������������������� �� ������������������ ���������������� ��������������.

������������������ �� ���������������� �������������� ���� ��������, �� �������������� ���������� ���������������� �������������� �������������������������������� ��������������.

������������ �������� ���� ���� ������������ ���������������������������� ���� ����������������, ���������� ���������������� ������������������ ���� ������������ ���������������������� ��, ���������������� ������������������������, ���������������������� ���� ���������� ��������������”, – ������������������ ��������������������.

Источник: https://rg.ru/2019/10/29/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-byvshem-obshchezhitii.html

Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Комнаты в бывших общежитиях

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует. 

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.  

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую: 

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.

36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491. 

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

– многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

– многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

Прошу критиковать!    

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/7/13/obschee_imuschestvo_v_byvshih_obschezhitiyah_podlezhaschee_obsluzhivaniyu_upravlyayuschimi_organizac

Как правильно покупать комнату в общежитии?

Комнаты в бывших общежитиях

Не каждый гражданин может похвастаться огромной суммой накоплений или высоким доходом, которые могли бы позволить ему купить собственную большую квартиру. Чаще всего граждане находятся в условиях острой ограниченности финансовых средств, но приобрести своё жильё все же стараются.

В такой ситуации выходом может быть покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Нужно быть готовым к тому, что в таком помещении будет огромное число соседей, и с ними придётся как-то мирно сосуществовать.

Кроме того, часто подобная недвижимость продаётся незаконно без соблюдения особой процедуры реализации, регламентированной нормами законодательства. О том, какие неприятные сюрпризы могут Вас ждать при приобретении комнаты в общежитии или коммуналке, и как избежать подводных камней, расскажем в нашей статье.

Общежитие или коммуналка?

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.

Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.

Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.

По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.

Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.

Плюсы и минусы такой сделки

Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.

Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.

Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.

Следует отметить следующие плюсы такой сделки:

  • собственное жильё даёт возможность экономить на съеме квартиры или комнаты;
  • комната стоит гораздо дешевле целой квартиры;
  • в последствии комнату легко будет сдать в аренду, особенно посуточно;
  • размер коммунальных платежей будет незначительным.

Если вдруг Ваше общежитие будет принято снести из-за ветхого состояния, всем жильцам предоставят новое жильё или денежную компенсацию. А с общежитиями такое часто случается.

При продаже комнаты в общежитии не нужно получать согласие соседей, в отличие от продажи комнаты в коммунальной квартире.

Приобретение квадратных метров в общежитии имеет и свои недостатки, которых, к сожалению, больше чем плюсов:

  1. Соседи, которые часто ведут асоциальный образ жизни, пьют или употребляют наркотики.
  2. Изношенность инженерных систем здания – в общежитиях обычно стоят ржавые старые трубы, опасная проводка, отсутствие лифта и вообще очень плохой ремонт.
  3. Завышенная стоимость квадратного метра – хоть комната и стоит дешевле квартиры, из расчёта за один квадратный метр цена часто выше чем в обычном жилье.
  4. Неликвидность объекта – продать комнату в общежитии очень трудно.
  5. Обычно нужно проводить капитальный ремонт купленной комнаты для дальнейшей жизни в ней.

Собственник комнаты может даже установить в ней отдельный санузел для себя. Так он значительно уменьшит своё время контакта с соседями и улучшит качество жизни.

Процедура покупки комнаты

Как купить комнату в общежитии? Для этого нужно строго соблюсти специальную процедуру, иначе можно остаться не только без жилья, но и без своих денежных средств.

Пошаговая инструкция – как купить комнату в коммунальной квартире – выглядит следующим образом:

  1. Подберите интересующий объект недвижимости. Лучше всего искать комнаты на сайтах о продаже недвижимости, там Вы сможете увидеть фотографии объекта. Проверьте, есть ли фото мест общего пользования – кухни, ванной и туалета. Если их нет, скорее всего недвижимость находится в плохом состоянии. Подберите несколько подходящих вариантов и договоритесь с продавцами о просмотре.
  2. Осмотрите жильё и узнайте соседей. Посещая места, оценивайте состояние фасадов и подъездов. Наличие больших трещин в здании может говорить об очень плачевном состоянии помещения. Если соседи будут вызывать у Вас опасения и вопросы, лучше откажитесь от покупки такой комнаты.
  3. Проверьте право собственности и наличие обременений. Попросите у продавца предоставить Вам выписку из ЕГРН. В графе собственник должен быть указан продавец, а не муниципалитет. Если жильё принадлежит городу, его сначала нужно приватизировать, а только потом можно будет продать. В выписке также должны быть отметки о наличии арестов, залогов и прочих обременений на жилье.
  4. Попросите продавца предоставить справку о своей дееспособности из психоневрологического диспансера. Если купить комнату у недееспособного лица, сделка может быть признана недействительной.
  5. Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам.
  6. Удостоверьтесь в том, что продавцом соблюдена процедура уведомления соседей о их праве преимущественной покупки комнаты.

У продавца на руках должны иметься письменные отказы от всех соседей на покупку реализуемой комнаты.

Продать комнату в коммуналке нельзя дешевле той цены, которая была указана в уведомлении о праве преимущественной покупки, направленном соседям.

Сбор документов и подписание договора

Какие документы нужны для сделки, будет зависеть от того, в ипотеку или за собственные средства происходит покупка комнаты в коммуналке.

По общему правилу для оформления сделки нужно собрать следующий пакет документов:

  • документ с правом собственности на комнату;
  • нотариально заверенные отказы соседей на покупку комнаты;
  • техническая и кадастровая документация;
  • справка от отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • справка о всех прописанных жильцах;
  • согласие супруга на сделку;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в комнате прописаны дети;
  • паспорта сторон.

Если не будет получен хотя бы один отказ от сделки от соседа, в дальнейшем он сможет опротестовать соглашение о продаже.

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке или общежитии составляется в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Договор должен содержать сведения о комнате и ее расположении, цену сделки, информацию о продавце и покупателе, срок освобождения жилой площади, условия расторжения договора, дату подписания и подписи сторон. Договор должен быть составлен в трёх экземплярах. К нему необходимо подготовить акт приема-передачи комнаты, который не следует подписывать, если есть какие-либо нарекания к продавцу.

Для регистрации права собственности на новую комнату нужно будет обратиться в Росреестр и оплатить государственную пошлину. Её размер на 2021 год составляет 2000 рублей.

В чем риски покупки комнаты?

Такая сделка имеет высокие риски, которые связаны прежде всего с особым статусом помещения. Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке или общежитии заключаются в следующем:

  1. Наличие в качестве собственников или владельцев несовершеннолетних граждан. Здесь без получения согласия от опеки на каждого такого жильца сделка будет не зарегистрирована Росреестром.
  2. Наличие долгов по коммунальным платежам. В коммунальной квартире отключить газ, воду или электричество могут всем соседям, вне зависимости от того, у кого конкретно накопились долги. Поэтому важно перед покупкой знать, что долгов нет не только у продавца комнаты, но и у остальных жильцов помещения.
  3. Не покупайте неприватизированное жильё или комнату, которая была приватизирована через суд. Судебное решение может быть оспорено второй стороной, а Вы лишитесь купленного жилья.
  4. Не покупайте долю в комнате, приобретайте только изолированный объект недвижимости.

Важно удостовериться, что все жильцы будут выписаны из комнаты и получат новую прописку. Если, к примеру, прописка жильца комнаты была аннулирована из-за нахождения его в местах лишения свободы, после освобождения он сможет восстановить регистрацию, а Вы получите нового неприятного жильца.

Приобретение комнаты в общежитии или коммунальной квартире – выгодная сделка, но имеющая свои подводные камни и юридические нюансы. Если совместное проживание с чужими людьми не приносит Вам трудностей и тягостей, после проверки всех документов не будет выявлено никаких опасностей, можно смело покупать такую недвижимость и наслаждаться проживанием в собственном жилье.

Источник: http://expert-home.net/pokupka-komnaty-v-obshhezhitii/

Стоит ли покупать комнату в общежитии — плюсы, минусы и что нужно знать

Комнаты в бывших общежитиях

Решение жилищного вопроса является для людей одной из главных проблем. Родители ставят перед собой задачу обеспечить подрастающих детей собственной жилплощадью. Наличие средств определяет статус нового жилья. Иногда денег на покупку квартиры не хватает. Тогда покупатели рассматривают варианты комнат в коммунальных квартирах и в общежитиях.

Общая информация

Общежитием считается место для временного проживания. Общежития бывают студенческими, рабочими и семейными. Купить комнату в студенческом общежитии практически невозможно, так как здание принадлежит учебному заведению и предназначено для проживания в нем обучающихся студентов, аспирантов и преподавателей.

Комнаты в рабочих и семейных общежитиях с недавнего времени разрешили выкупать в собственность. Ведомство обычно оставляет за собой несколько комнат для размещения командировочных специалистов, а остальное жилье продает давно проживающим в нем сотрудникам. Это не противоречит законодательству.

Собственники комнат в общежитии, в свою очередь, желают улучшить свои жилищные условия и, покупая новое жилье, выставляют комнаты на продажу.

Отличие рабочих и семейных общежитий заключается в их благоустроенности и комфортабельности. Комната в рабочем общежитии представляет собой отдельную жилплощадь с общей кухней и санузлом на этаже или в блоке.

В «малосемейке» обычно в комнате находится, как минимум, умывальник и туалет, как максимум – отдельная кухня, совмещенный санузел и небольшая прихожая. Стоимость комнат варьируется с учетом метража и условий проживания.

Рассматривая предложения по продаже комнаты следует обратить внимание на эти аспекты.

Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению любого другого жилья. Если продажу осуществляет организация – собственник здания, то все необходимые для сделки документы оформляет отдел собственности предприятия.

Если покупка осуществляется у частного лица, то необходимо уточнить его право на данную жилплощадь, а также попросить выписку из лицевого счета, справку об отсутствии долгов по уплате коммунальных платежей.

Если в комнате зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия, то потребуется разрешение органов опеки.

Плюсы

Покупка комнаты в общежитии может решить проблему с проживанием человека или небольшой семьи в течение некоторого времени. В любом случае, расширять жилплощадь придется. Но начать самостоятельную взрослую жизнь можно и так. К положительным сторонам покупки комнаты в общежитии можно отнести:

  • Собственное жилье. Не надо платить за аренду съемной квартиры. Следовательно, можно начинать откладывать деньги на покупку нового жилья.
  • Комната более доступна по цене, чем полноценная квартира. Можно обойтись без ипотечного кредита.
  • Комнату в последствии можно не продавать, а сдавать в аренду. Это принесет в семейный бюджет дополнительный доход.
  • Сравнительно небольшие коммунальные платежи.
  • Общежитие могут в любой момент снести из-за ветхости. Собственникам комнат в этом случае обязаны выплатить компенсацию или предоставить другое жилье.
  • Комнату в общежитии легче продать, чем комнату в коммунальной квартире. Здесь не потребуется согласие соседей, так как собственником является покупатель и его желание сменить жилплощадь зависит только от проживающих с ним родственников.

Минусы

Отрицательных моментов, к сожалению, больше, чем положительных. Заселяясь в общежитие, людям приходится сталкиваться со следующими проблемами:

  • Контингент, проживающий в доме. Соседи в таких постройках попадаются не самые благополучные. Это могут быть люди, страдающие от алкогольной зависимости, бывшие заключенные, наркоманы. Люди, арендующие комнаты у собственников, как правило, не всегда соблюдают правила проживания в общежитии. Из-за этого часто возникают конфликты.
  • Изношенность инженерных систем здания. Старая проводка, ржавые трубы, отсутствие лифта, проблемная канализация, забитый мусоропровод – это лишь немногие бытовые трудности, с которыми сталкиваются жители общежитий. Эти дома ремонтируются и реконструируются по остаточному принципу. Поэтому грязные подъезды и площадки на этажах являются частым явлением и могут раздражать спокойных чистоплотных людей.
  • Завышенная стоимость квадратного метра. Парадокс, но один квадратный метр жилплощади в общежитии часто стоит дороже, чем аналогичный метр в квартире.
  • Сложность дальнейшей продажи. Продать комнату в общежитии всегда сложнее, чем ее приобрести. Люди рассматривают покупку комнат, как один из самых последних вариантов. Если общежитие находится в центре города, то продажа произойдет быстро. Но общежития обычно строились на окраинах, вблизи от ведомственных предприятий. Поэтому месторасположение дома может сыграть при продаже решающую роль.
  • Ремонтные работы. Чтобы сделать комнату более комфортабельной, многие семьи делают капитальный ремонт, превращая ее в мини-студию. Устанавливают отдельный санузел, отделяют участок комнаты под кухню. Такие новшества не только делают жизнь владельцев удобной в бытовом плане, но и сокращают до минимума общение с соседями. В последствии будет проще продать благоустроенную комнату.

Выводы и рекомендации

Вложение средств в покупку комнаты в общежитии может стать выгодной сделкой, если преследовать определенные цели. Молодые люди таким образом решают вопрос с собственным жильем.

При необходимости, комнату в общежитии можно обменять на другое жилье с доплатой.

При покупке комнаты в общежитии желательно обратить внимание на месторасположение здания, доступность школы, детского сада, транспортной остановки, магазинов и других социально значимых объектов.

В случае покупки комнаты у частного лица желательно обратиться за помощью у профессиональному риэлтору. Это поможет избежать многие «подводные камни», которые обычно сопровождают подобные сделки. Правовой аспект должен стать основополагающим при покупке жилплощади.

Источник: https://plusiminusi.ru/stoit-li-pokupat-komnatu-v-obshhezhitii-plyusy-minusy-i-chto-nuzhno-znat/

Правовой статус комнат в бывших общежитиях: границы правомочий собственника (нанимателя)

Комнаты в бывших общежитиях

8. ОаїЗеу аіпоааЗпоаа ё УЭааа : о+ааТёё / їіа Эаа. 1. Г. ІаЗ+аТеї. — 1. : £а9оаеі, 2009. — 848 п.

9. ОаёёёТа 1 .А. ТпТТаи ёТТёоЭпТШ їЗааа / 1. А. ОаёёёТа ; Втпёёпёау аёаааТёу Таоё ; Ётоёооо аТпоааЭпоаа ё 'ГЭааа. — 1. : АТёоаЭп ЁёоааЭ, 2004. — 560 п.

10. ОаааЭаёиТйё даёТТ «Т ТапШТуоаёшШё (ааТёЭТопоаа)». — 1. : Уёп1Т, 2009. — 288 п.

11. ОаТпоТа А. 1 . Тайау оаТЭёу 'ГЭааа : уёаТаТоаЭТйё Т+аЭё / А. 1. ОаТпоТа. — 6-а ёда.,

ёп'1'Э. ё аТї. — N I а. : Г. I. ЁаЭааапТёёТа, 1994. — 155 п.

12. ОёТё-г-аа А. А. £айёоа ТЭаа ёЭааёоТЭТа ТЭё ааТёЭТопоаа / А. А. Оё1ё+аа. — 1. : АТёоаЭп

ЁёоааЭ, 2005. — 176 п.

I ТпооУёёа 30.09.09.

ІВАА І А I ЁЙОАОСЙ Е 11ГАО А АиА0ЁО 1АиАЁОЁВО

АвАГЁОи ІВААІІ 1хЁЁ Й1АЙОААГГЁеА (ГАГЁ1АОАЁВ)

О. Ё. ГапоабТаа

№аоиу їТпауйаТа ТЭТаёаТа! 'ГЭааТаШ поаоопа ёп Тао а жёёйо аиао, ёпёё+аТ-Тио ёд пТпоааа Тайажёоёё ёёё ооЭаоёа0ёо поаооп Тайажёоёу а пёёо даёТТа.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для исключения жилых помещений из числа общежитий.

1. В Законе РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [3] всегда существовал запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях. Однако необходимо различать общежития и жилые дома, которые назывались общежитиями, но фактически ими не являлись.

Гражданин, которому отказывают в приватизации комнаты в общежитии, может обратиться в суд с иском об исключении жилого помещения из числа общежитий ввиду несоответствия его признакам общежития. После получения положительного решения суда гражданин вправе приватизировать соответствующее помещение.

2. В соответствии со ст. 7 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным

учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма [2].

Реализуя указанные положения, органы местного самоуправления могут принять решение

о снятии статуса общежития с соответствующих домов. Однако отсутствие такого решения не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов [4].

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. №85-В06-19', из буквального смысла ст.

7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, с момента вступления в силу названного Федерального закона утрачивают статус общежитий и к

1 Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. № 85-В06-19 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

© О. Ё. ГапоаЭТаа, 2009

Йабёу«бёаё-пеёаГаоеё»

215

ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Следовательно, граждане, занимающие такие жилые помещения, с момента вступления в силу указанного Федерального закона приобретают в отношении данных жилых помещений все права и обязанности, предусмотренные для нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Таким образом, в зависимости от того, по какому основанию комната исключается из состава общежития, гражданин приобретает либо право собственности на комнату (после приватизации), либо право пользования соответствующей комнатой (с момента вступления в силу ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Причем и в том и другом случае дом, где расположена комната, может либо оставаться в составе общежитий, либо быть выведен из состава общежитий впоследствии (по решению орган местного самоуправления).

В настоящее время возникает необходимость определения границ правомочий собственника (нанимателя) комнаты в общежитии (бывшем общежитии). Помимо права собственности (пользования) на комнату, гражданину должна переходить еще и доля в праве собственности на общее имущество квартиры (или право пользования общим имуществом): кухню, коридор, санузел и т. д.

Это означает, что должен существовать единый объект, состоящий из нескольких комнат и общего имущества, которым в совокупности пользуются наниматели (наниматели и собственники; собственники), а именно коммунальная квартира.

Ситуация осложняется тем, что внутреннее строение бывших общежитий представляет собой большое количество изолированных комнат с общими туалетом, душем, кухней.

Достаточно сложно представить себе коммунальную квартиру, состоящую из 18 комнат, однако иного варианта, кроме признания секции (крыла, этажа — в зависимости, от того, какой объект обособлен) коммунальной квартирой и присвоения всей квартире единого номера, нет.

В противном случае, если признать, что наниматели (собственники) обладают только отдельной комнатой, мы придем к выводу, что общее имущество на каждом этаже в виде коридора (санузла, туалета) принадлежит муниципалитету, что представляется наиболее парадоксальным в случае, когда все комнаты в бывшем общежитии приватизированы. Между тем общеизвестно, что общее имущество никогда не было самостоятельным объектом права. Ни коридор, ни санузел нельзя использовать отдельно от комнаты, а тем более распоряжаться ими. А комната в совокупности с общим имуществом — составная часть коммунальной квартиры.

Жилищный кодекс Российской Федерации [1] не содержит определения коммунальной квартиры. На основе анализа ст. 59, а также ст.

41—43 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что коммунальная квартира — жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами, не являющимися членами одной семьи, как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве собственности; в коммунальных квартирах наряду с изолированными комнатами, предоставленными жильцам по договорам социального найма и (или) переданным им в собственность, имеется также общее имущество: туалет, коридор, ванная, душ. Согласно норме п. 1. ст. 41 ЖК РФ общее имущество — это имущество, используемое для обслуживания более чем одной комнаты.

Учитывая данные положения ЖК РФ, можно отнести обособленную совокупность комнат с общим имуществом (секцию, крыло, этаж) к коммунальной квартире. Тот же самый вывод можно сделать исходя из ст. 62 ЖК РФ.

Согласно данной статье предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Таким образом, по договору социального найма отдельному нанимателю (вместе с членами его семьи) может предоставляться либо отдельный обособленный объект — дом, квартира, либо часть данного объекта — часть дома, квартиры (заметим, не комната, а часть квартиры, т. е. комната с общим имуществом).

Таким образом, когда речь идет о части квартиры, подразумевается часть коммунальной квартиры, когда несколько пользователей (собственников) пользуются по различным договорам социального найма одной квартирой. Следовательно, комната предметом договора социального найма выступать не может. Вышеизложенное приводит к выводу о невозможности указания в договоре комнаты как самостоятельного объекта такого договора.

Ситуация с правом собственности на комнату в общежитии не такая однозначная. Раздел II Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает право собственности на жилое помещение без раскрытия содержания последнего. Ст. 16 относит к жилым помещениям жилой дом либо его часть; квартиру либо ее часть; комнату.

Однако, как уже упоминалось, невозможно приобрести какие-либо права на комнату, не обладая правом на общее имущество. Поэтому необходимо внести изменения в ЖК РФ, исключив комнату из числа объектов права собственности.

Между тем судебная практика в ряде случа-

216

ААЯ0ГЕЁ1 ТЭаТапёТаТоГёааЭпеоаоа | 2009 | 1 4

ев развивается именно по парадоксальному направлению (признание права собственности только на комнату в общежитии), чреватому негативными последствиями в будущем. Приведем лишь один пример из однотипной судебной практики. Ленинский районный суд Саранска в решении от 3 ноября 2004 г., рассмотрев иск П. к Администрации г.

Саранска и МУ «Городское агентство по приватизации жилищного фонда и обмену жилой площади» решил: иск П. удовлетворить; исключить жилое помещение, расположенное по адресу: г. Саранск, ул. Веселовского, д. 83, комната 81, из числа жилых помещений, имеющих статус общежития; обязать Администрацию г. Саранска заключить с П.

договор о бесплатной передаче ей в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Веселовского, д. 83, комната 8*.

В результате П. было выдано свидетельство

о праве собственности на комнату в общежитии общей площадью 17,9 кв. м. Когда все комнаты в общежитии будут исключены из состава общежитий и приватизированы, а граждане станут их собственниками, муниципалитет останется собственником большого количества вспомогательных помещений в доме начиная от коридоров и закончивая туалетами.

Существует несколько вариантов решения проблемы.

Во-первых, как уже указывалось, в ЖК РФ необходимо внести изменения и исключить комнаты из числа объектов права собственности. Во-вторых, дать в кодексе конкретное определение коммунальной квартиры, например, как в первой редакции Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г.

№ 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» (п. 1 ст. 18): «Квартира коммунального заселения — жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности».

В-третьих, при рассмотрении судами исков об исключении комнат в общежитиях из числа таковых и их приватизации суд должен определить состав коммунальной квартиры, в которую входит вышеуказанная комната, привлечь остальных владельцев (собственников) комнат к участию в процессе и вынести решение об исключении из состава общежития комнаты в коммунальной квартире и

обязании агентств по приватизации к приватизации комнаты в коммунальной квартире.

При использовании данной конструкции (коммунальной квартиры) снимаются указанные в данной статье противоречия, ведь приватизация комнат в коммунальных квартирах проблем не вызывает, а количество этих комнат (две или восемнадцать) значения не имеет.

Если все пользователи комнат в коммунальной квартире выступают соистцами по иску, можно предъявить еще одно дополнительное требование к муниципалитету об изменении нумерации квартиры и присвоении ей единого номера.

Судебная практика также подтверждает нашу позицию о признании нескольких комнат в секции (крыле) общежития коммунальной квартирой. Так, в определении СК Омского областного суда от 5 июня 1996 г. № 33-9642 указано следующее. К., занимающая комнату № 3 с семьей в составе трех человек, и Г., занимающая комнату № 2 вдвоем с Б.

, проживающие в одной секции дома, обратились с иском к РЖК и администрации района о предоставлении освободившейся в секции комнаты № 1 как нуждающимся в улучшении жилищных условий. Г. указала также, что при снятии в 1994 г. с дома статуса общежития ее перевели в положение поднанимателя, ордер на комнату № 2 был выдан на Б.

Истцы отметили, что три комнаты изолированные, в секции имеется санузел, секция изолирована от общего коридора.

Судебная коллегия Омского областного суда, вынося определение, указала: статус общежития с дома, где проживают истцы, снят; поэтажный план дома свидетельствует о том, что каждая секция представляет собой коммунальную квартиру.

В кассационном определении СК Пензенского областного суда от 17 апреля 2007 г. № 33-6713 также говорится о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, которая ранее была общежитием. В постановлении Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 5 декабря 2007 г.

№ 44г-830/074 также говорится о коммунальной квартире в бывшем общежитии. В постановлении Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 31 января 2007 г.

№ 44г-43/075 говорится о расторжении договора социального найма ввиду выезда нанимателей из комнаты в коммунальной квартире в доме, ранее являвшемся общежитием.

* Адрес изменен.

2 Определение Судебной коллегии Омского областного суда от 5 июня 1996 г. № 33-964 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

3 Определение Судебной коллегии Пензенского областного суда от 17 апреля 2007 г. № 33-671 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

4 Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 5 декабря 2007г. № 44г-830/07 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

5 Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 31 января 2007 г. № 44г-43/07 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Гарант».

Йй5ёу«5ёаёйпеёйГабеё»

217

АЁАЁЁ I АВАОЁхАмЕЁЁ N '1 І Е

1. ёёёйТйё ё1ааёп Втпёёпё1ё ОаааЭаоёё то 29 ааёааЭу 2004 а. 1 188-0? [п їтпё. ёд!аТ. то 23.07.2008 а.] // Ыд ВО. — 2005. — і 1 ( I). — Ыо. 14.

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoy-status-komnat-v-byvshih-obschezhitiyah-granitsy-pravomochiy-sobstvennika-nanimatelya

Стоит ли покупать комнату в общаге?

Комнаты в бывших общежитиях

37 ответов

Последний — 28 октября 2020, 23:00 Перейти

ктопв

А с каких пор общаги стали торговать комнатами? Следуя этой логике и школы могут продавать классы, я бы пожалуй прикупил класс географии – он мне дорог как память.

ктопв

А с каких пор общаги стали торговать комнатами? Следуя этой логике и школы могут продавать классы, я бы пожалуй прикупил класс географии – он мне дорог как память.

Гость

знакомый продает комнату в общаге. покупателей нет на такое добро.

ХХХ

“Халоооооууу?! Абщажитие слушает!” ©

Гость

лучше в общаге чем в небольшой квартиретк в один алкаш сосед с ума сведета в общаге коридорной сосоедей много – никто не считает себя главным на кухне и если кто дебоширит – то всегда найдутся соседи кто будет с ними воевать
я бы не смогла в комнате в трешке жить, а в общаге коридорной все равны

ктопв

А с каких пор общаги стали торговать комнатами? Следуя этой логике и школы могут продавать классы, я бы пожалуй прикупил класс географии – он мне дорог как память.

зюзя

квартплата дорогая. не надо.а соседи алкаши и неадекватные, завистливые? не стоит.

лучше накопите на студию.

Гость

Может поднатянуть бюджет на гостинку, там хоть свой туалет и умывальник. Некоторые душ умудряются поставить. Все-таки это уже отдельное жилье, ни с кем не пересекаешься чтоб по…рать. и продать легче будет.

Непридуманные истории

Гость

В 2010 г.имея свободные 65- т.р. Купили с мужем комнату 19 м в трехкмнатной кв. Для сына (Он был еще студентом)Стали ее сдавать брали 5 тыс. Платили за комуналку, остальное ткладывали.
Остальные две (10+12м)занимала женщина, но жила в другой квартире с семьей. Через 3 года моя соседка по квартире предложила мне продать всю квартиру целиком.

Я согласилась, но при условии, что деньги пополам. Продали всю кв. за 1млн.800 тыс. руб. Я добавила к своей половине 100 тыс. и купила однокомнатную кв. (небольшую), но со всеми удобствами и в хорошем районе за 1 млн. Сын женился. Продали эту однушку за 1 млн. 400 тыс. ( к тому времени цены немного подросли. Родители снохи добавили 1 млн.

и мы сообща молодм купили неплохую двухкомнатную кв. 66 м. Как-то так

Еще один гость

ГостьВ 2010 г.имея свободные 65- т.р. Купили с мужем комнату 19 м в трехкмнатной кв. Для сына (Он был еще студентом)Стали ее сдавать брали 5 тыс. Платили за комуналку, остальное ткладывали.Остальные две (10+12м)занимала женщина, но жила в другой квартире с семьей.

Через 3 года моя соседка по квартире предложила мне продать всю квартиру целиком.Я согласилась, но при условии, что деньги пополам. Продали всю кв. за 1млн.800 тыс. руб. Я добавила к своей половине 100 тыс. и купила однокомнатную кв. (небольшую), но со всеми удобствами и в хорошем районе за 1 млн. Сын женился.

Продали эту однушку за 1 млн. 400 тыс. ( к тому времени цены немного подросли. Родители снохи добавили 1 млн.

и мы сообща молодм купили неплохую двухкомнатную кв. 66 м. Как-то так

Получается, вы сильно переплатили изначально за комнату? Если сама квартира стоит 1млн 800 тыс, то комната никак не может стоить треть от этой суммы, доля должна быть дешевле, чем треть от целой квартиры.

Гость

лучше в общаге чем в небольшой квартиретк в один алкаш сосед с ума сведета в общаге коридорной сосоедей много – никто не считает себя главным на кухне и если кто дебоширит – то всегда найдутся соседи кто будет с ними воевать
я бы не смогла в комнате в трешке жить, а в общаге коридорной все равны

Горыныч

Если санузел на 3-4 комнаты, то ничего, жить можно. А если на весь этаж – вот это точно адский ад.

Гость

Я удивляюсь, если вы не в теме,то зачем высказываться. Продаются в общежитии комнаты.Это на вумане все миллионеры, а в реальности надо молодёжи где-то жить , сначала прикупят комнату , потом большее. Теперь и общих кухонь и душа часто нет. В комнате кабина душевая, мультиварку поставят

Новые темы

Анастасия

Я купила комнату, т.к больше не потяну пока что..соседи меня не волнуют вообще, в моей комнате бывшие хозяева сделали и ванну и туалет, мне норм)))

Гость

Вы представляете себе комнату 16 кв.м, перегороженную фанерными листами на кабинки с унитазами? Причем фанерка начинается в 30 см от пола и заканчивается в метре от потолка. Здесь же находятся раковины с кранами.

Умываться по утрам, отстояв очередь, вы будете под холодной водой , слушая, как дри щут за фанеркой ваши соседи и чувствуя каждый оттенок их аромата.

А если вам случиться громко пернуть, это будет темой для обсуждения на кухне на ближай шую неделю.

Гость

Купила в семейном общежитии, блоки с удобствами на три комнаты. Пожалела. Неадекватные соседи. Алкаши, запросто может кинуться с ножом или сковородкой. Просто так. Либо адекватные у нас в общежитиях не живут, либо от скученности люди звереют. Если удобства, т.*****. душ и туалет не на блок, а на этаж, то не советую категорически. Туда просто страшно будет ходить.

Гость

Снимаю комнату в общаге, у хозяев отдельный санузел (туалет+ванная) , кухня общая, соседи молодые , кто собственник кто как я с семьёй.У нас отдельное крыло и общий большой балкон.

Все дружим и нет деградировавших, все сначала покупают подешевле т.к. денег нет, потом переберемся в квартиры или дома. Как то так , алкашей нету ))) Один минус под ипотеку не проходит и хозяева не продают, комната очень нравится 22кв.м.

потолок 2.9метра. Жду когда будет предложение по выкупу.

Гость

Может на малогабаритку подкопить? Всё-таки своя квартирка.

Источник: https://www.woman.ru/home/medley9/thread/4754096/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.