Какие документы для покупки комнаты в квартире

Содержание

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Какие документы для покупки комнаты в квартире

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Продажа комнаты в коммуналке

Какие документы для покупки комнаты в квартире

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии

Какие документы для покупки комнаты в квартире
Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии – вопрос юристу по недвижимости.

Прежде всего, давайте разберемся, какой может быть комната, приобретаемая в собственность?

Покупка комнаты – это прекрасная инвестиция, которая позволяет, выражаясь военным языком, занять плацдарм и со временем выкупить остальные комнаты.

А если такой вариант не пройдет – то можно ведь не только купить комнату, но и продать ее потом, обеспечив своим инвестициям сохранность и использовав их для покупки полноценного жилья.

Сделка по приобретению комнаты кажется более простой, чем покупка квартиры, но разница в размерах не означает правовой простоты. Здесь столько же тонкостей, сколько и в покупке других видов недвижимости, и верный вариант можно отыскать, только если быть в курсе этих особенностей.

Рынок комнат предлагает заинтересованному покупателю три основных варианта: купить комнату можно в квартире, а можно – в коммуналке или в общежитии.

И каждый вариант, помимо особенностей юридического характера, отличается и своими возможностями – степенью обособленности, расположением удобств и кухни и числом соседей.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной юридическая консультация по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как грамотно купить комнату в квартире

С формальной точки зрения, купить комнату в квартире или купить саму квартиру – это практически одно и то же. Но отличия есть, и они очень важны.

Во-первых, даже если в квартире не проживает абсолютно никто, это вовсе не означает, что и прописанных в ней тоже нет. Надо выяснить точно и однозначно, сколько этих прописавшихся и кто они.

Во-вторых, предложение по покупке комнаты может быть выставлено на условиях ее приобретения как доли, и в материальном плане эта доля может быть не выделена никак. В этом случае, если нотариально не удостоверен порядок, в котором эта комната использована – это жилье может стать очень ненадежным приобретением.

В-третьих, если предлагаемая доля составляет одну двадцать пятую или даже меньше – с таким приобретением лучше не связываться совсем: продать ее трудно, а прописаться там часто невозможно, потому как число прописавшихся до вас уже запредельно большое.

Во избежание сложностей и недоразумений, до покупки следует выяснить такие моменты, как:

  • точное число прописанных,
  • наличие твердого порядка пользования санузлом, кухней и прочими помещениями общего пользования;
  • наличие графика уборки и его фактического соблюдения;
  • наличие порядка, в соответствии с которым между сожителями распределяются коммунальные платежи, причем нужно знать – устный ли это порядок или есть бумажное его закрепление.
  • наличие у собственника выписки из Росреестра, хотя можно попробовать и самостоятельно ее получить.

Если вы все-таки твердо намерены купить комнату в квартире, то сделать нужно следующее:

  • совместно со всеми, кто проживает в квартире, определить порядок пользования санузлом, кухней и всеми другими помещениями общего пользования, затем записать все это на бумаге и у нотариуса зарегистрировать;
  • обеспечить себе отдельный счет на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться пропорционально доле комнаты в квартире. Это тоже приписывается в соглашении и тоже заверяется у нотариуса.

юридическая консультация по покупке комнаты Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Насколько просто купить комнату в коммуналке?

Многие из тех, кто посчитал комнату в квартире неприемлемой, обращают свое внимание на коммуналки – может быть, там проблем меньше? И тут их ожидает разочарование, потому что все с точностью до наоборот, и вот почему:

  • Комната в коммуналке может с юридической точки зрения быть и долей в квартире, и отдельной недвижимостью. Различить их можно по свидетельству о праве собственности, ведь у отдельной недвижимости указывается номер комнаты, а у доли – только владелец и величина его доли. Решение купить комнату будет разумным, только если она является конкретной частью жилого имущества, а при покупке можно будет заключить соглашение о порядке ее использования с указанием конкретно принадлежащей именно вам комнаты.
  • Если комната не стала собственностью продающей стороны – ее нельзя купить совсем, ее можно только обменять.
  • Часть коммуналки может быть муниципальной, и в такой квартире могут жить не только собственники, но и наниматели госжилья. Чтобы купить такую комнату, потребуется выданный жилищной комиссией при администрации отказ от покупки этой самой комнаты.
  • Предлагаемая серая продажа посредством договора дарения должна отметаться сразу – это незаконный вариант, который потом нетрудно оспорить в судебной инстанции, и комната вернется изначальному собственнику, а вам вместо возврата денег будет начислен неплохой штраф.
  • Если комнатой владеет несовершеннолетний или недееспособный – и без того непростая покупка такой комнаты усложняется еще на порядок, ведь для этого потребуется согласие попечителей и опекунов.
  • Перед тем, как купить комнату, нужно точно знать, сколько там прописанных, а также выяснить точное число проживающих в ней, возможное стремление собственников-соседей к улучшению собственных жилищных условий, а также способы и основания пользования общим имуществом. И очень важным делом будет выяснение, все ли собственники выразили твердый отказ от предложенного им выкупа, ведь законным ваше приобретение будет только на одинаковых условиях с теми, которые предложили соседи.
  • Для комнаты, которая досталась владельцу по наследству, нужно твердо убедиться, что абсолютно все потенциальные наследники от нее отказались – иначе они могут без труда оспорить ваше приобретение и вернуть имущество себе.

Всегда полезно помнить, что общение с соседями позволяет узнать много интересного о собственнике комнаты и о прошлом этого помещения.

Полезные сведения способна предоставить и развернутая выписка из Росреестра, которая расскажет обо всех перипетиях бытия этой комнаты.

При сопровождении сделки по недвижимости – это обязательный юридический документ, который потребуют юристы покупателя с собственника комнаты.

Какие особенности есть у покупки комнаты в общежитии

Идея купить комнату в общежитии аналогична варианту коммуналки, и нужно учесть все «коммунальные» тонкости. А в дополнение к ним полезно знать еще две особенности «общажного» варианта.

Во-первых, до того, как купить комнату в общежитии, нужно удостовериться в том, что статус этой комнаты аналогичен статусу квартиры. Если это так, в ее паспорте будут указаны ее технические характеристики, а в свидетельстве о праве собственности будет указана конкретная жилплощадь.

Во-вторых, число сособственников у такой комнаты просто не поддается разумному подсчету, поэтому шансы на то, что удастся получить отказ от права преимущественной покупки, равны твердому нулю. И по этой же причине на такую комнату ни одна банковская структура не предоставит ипотеку.

Все перечисленные нюансы, особенности и тонкости должны продемонстрировать простой факт: идея купить комнату сопряжена с преодолением немалых трудностей, требует затрат времени и сил, а также внимательного отношения к юридическим мелочам. Поэтому почти единственный вариант сделать такое приобретение без удручающих последствий – это участие в процессе покупки грамотного юриста, который подскажет, где могут быть недоработки, где – мошенничество, а где – чрезмерный риск.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/kak-kupit-komnatu-v-kvartire-kommunalke-ili-obscejitii-5c5813060f810000ad8cad65

Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке

Какие документы для покупки комнаты в квартире

В коммунальной квартире каждая комната принадлежит отдельному жильцу (семье) на праве собственности или социального найма. Места общего пользования (кухня, ванная, туалет) находятся в долевой собственности (соцнайме).

Таким образом, в результате продажи комнаты покупателю переходит и доля в общих местах.

Житель вправе продать комнату только, если она находится у него в собственности, например, была приватизирована, куплена у другого собственника или получена в наследство.

Преимущественное право

Соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. То есть, если кто-либо из них захочет купить комнату, она должна быть продана ему, а не покупателю со стороны (п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В этом случае ситуация даже упрощается, продавцу нет необходимости извещать остальных соседей и получать от них отказы.

Если же покупка комнаты в общежитии или квартире не входит в планы ни одного из соседей, продавец должен позаботиться о документальном подтверждении хотя бы одного из двух фактов:

  • Все собственники остальных комнат в квартире были поставлены в известность о предстоящей продаже (П. 3 ст. 250).
  • Ни один из соседей не выразил желания приобрести данное жилое помещение.

Это требование призвано предупредить возможные споры в будущем, на случай, если соседи передумают или будут препятствовать продаже комнаты из других побуждений. Без его выполнения будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи, так как в Росреестр необходимо предъявить либо извещение о продаже, либо отказы от покупки.

Извещение
Извещения нужно заверить у нотариуса и разослать каждому из соседей. Они должны содержать идентификационные данные продавца, адрес комнаты, величину ее площади и цену.

При этом сумма, запрашиваемая собственником за комнату, должна совпадать во всех извещениях и в договоре купли-продаже.

Отсутствие каких-либо действий в ответ на извещение в течение месяца будет равнозначно отказу от преимущественного права.

Кому отправлять
Извещать о продаже нужно только собственников комнат.

Если же право проживания жильца основано на договоре соцнайма, аренды или ссуды, отправлять уведомление придется, соответственно, — нанимателю (в жилищный комитет или муниципальное управление), арендодателю или кредитору.

Получить точное представление о владельцах помещений поможет выписка из Росреестра, с указанием всех собственников данной квартиры.

Отказ от получения извещения
Если зловредный сосед откажется от получения извещения, оно будет возвращено отправителю с соответствующей пометкой на конверте. Данный конверт и будет служить доказательством отправки уведомления и реакции на него соседа при оформлении сделки в Росреестре.

Отсутствие соседа
Если сосед не появлялся дома в течение года, и его местонахождение неизвестно, можно обратиться в суд о признании такого лица без вести пропавшим.

В заявлении нужно обязательно упомянуть о преимущественном праве, иначе в рассмотрении дела будет отказано. Суд примет решение, основываясь на доказательствах (выписке из домовой книги, запросах в адресные бюро) и свидетельских показаниях.

При отрицательных результатах поиска для управления комнатой (и другим имуществом пропавшего) назначается специальное лицо. Ему и отправляется извещение.

Отсутствие наследника

Если владелец комнаты умер, а наследник не спешит оформлять право собственности (или отсутствует), можно подать в суд о признании помещения выморочным имуществом. Возможны два варианта судебного решения:

  • Устанавливается фактический наследник (кому и отправляется извещение).
  • Комната признается выморочным имуществом, и извещение отправляется в администрацию муниципалитета. В этом случае постановление суда включается в список подаваемых документов.

Отказ
Согласно п. 1 ст. 24 Закона № 122 отказы должны быть выражены в письменной форме одним из следующих способов:

  1. В виде заявления, заверенного у нотариуса и врученного собственнику продаваемой комнаты.
  2. Отправкой уведомления об отказе продавцу.
  3. Составлением отказа в Росреестре.

Если жилье принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте:

  1. До 14 лет, то за неимением правоспособности, отказ подписывается его родителем (опекуном).
  2. От 14 до 18 лет, он обладает частичной правоспособностью, и подписывает отказ вместе с родителем (опекуном).

Документы

Узнать, кто прописан

Узнать о том, сколько человек прописано в квартире можно разными способами, в том числе онлайн. Подробнее можно узнать здесь

На регистрацию сделки в Росреестре продавец должен предоставить оригиналы и копии следующих документов:

  1. Паспорт (или заменяющий его документ) продавца или доверенного лица.
  2. Доверенность, заверенная у нотариуса (если продавец передал свои полномочия представителю).
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документ, удостоверяющий право собственности на квартиру.
  5. Справка из БТИ о праве собственности (если таковое было зарегистрировано до вступления в силу Закона №122, а, следовательно, и не отражено в записях Росреестра).
  6. Технический паспорт на комнату (действителен в течение 5 лет).
  7. Кадастровый паспорт (если дата выдачи технического паспорта приходится позже 1 марта 2008 г.)
  8. Справка, содержащая информацию о лицах, прописанных в помещении (срок ее действия составляет 6 мес.).
  9. Если продавец:
    1. Состоит в браке, и комната подпадает под определение «совместно нажитого имущества» — согласие супруга/ги на продажу, заверенное у нотариуса.
    2. Является вдовцом — свидетельство о смерти супруга/ги.
    3. Разведен — свидетельство о расторжении брака.
    1. Нотариально заверенные:

    2. отказы (от реализации преимущественного права) всех собственников остальных комнат в квартире или
    3. извещения о продаже комнаты, с указанием цены.
    1. Если право собственности на комнату имеет (или в ней прописано) несовершеннолетнее (или недееспособное) лицо, требуются:

    2. свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица;
    3. разрешение органов опеки и попечительства.
  10. Квитанция об уплате госпошлины.
  11. Справка из ИФНС об уплаченном налоге (если продавец получил комнату в наследство, открытое до 1 января 2006 г.).

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры — узнаем из этой статьи https://realtyinfo.online/3241-dokumenti-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Безопасность сделки

Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
  • Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
  • Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
  • Выписка из комнаты всех жильцов.
  • Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

Выбор

Выбор помещения определяется общими требованиями, характерными для всех помещений. Но покупателя могут подстерегать специфические подводные камни при покупке комнаты в коммуналке.

Район

Конечно, было бы удобным близкое расположение от мест общественного транспорта, парковки, магазинов с продуктами первой необходимости, школы и детского сада. Желательно наличие во дворе детской площадки. Также стоит обратить внимание, насколько далеко установлены контейнеры для сбора мусора.

Дом

В идеале здание должно быть в хорошем состоянии, без трещин и повреждений, с чистым, сухим подвалом. Домофон с видеокамерой, состояние подъезда, лифта, надежность почтовых ящиков — все это повышает качество жилого помещения и в конечном итоге, его стоимость.

Квартира

Вряд ли удастся подобрать помещение, удовлетворяющее всем условиям, но отсутствие некоторых из них лишит покупателя насущных бытовых удобств. Старая проводка, протекающие трубы, неработающий сливной бак, плесень в ванной способны не только отравить ежедневное существование, но и привести к худшим последствиям.

Комната

Совершенно ясно, что близость туалета или выход в прихожую снизит приватность помещения, которой и так не хватает в коммунальных квартирах. Соответственно, имеет значение толщина стен и наличие звукоизоляции.

Также необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок и в том, что площадь комнаты, указанная в документах, соответствует реальной.

Ценность отдельной телефонной линии, интернета, счетчика, фиксирующего потребление электроэнергии в конкретной комнате, осознается особенно отчетливо спустя годы проживания в совместной квартире. Отдельные плита, стол, стиральная машина, полочка в ванной также помогают максимально обособить личное пространство.

Соседи

Наиболее возможные подводные камни при покупке комнаты в квартире — коммуникационные качества соседей, так как взаимоотношения с ними станут неотъемлемой частью проживания в квартире.

Например, потребуется решать вопросы, касающиеся ремонта и уборки общих помещений.

Отношение соседей к курению и домашним животным лучше выяснить заранее (что делать, если соседи курят на балконе — читайте в статье тут).

Источник: https://realtyinfo.online/3219-kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-komnaty-v-obshhezhitii

Покупка комнаты в квартире- подводные камни и особенности сделки: Советы +

Какие документы для покупки комнаты в квартире

Как правильно купить комнату в квартире. Бывают ситуации, когда накопления молодой семьи не позволяют купить целую квартиру, как хотелось бы.

При этом уже накопленные средства нужно сохранить, а не растратить на пустяки, поэтому лучше подумать о вложении имеющейся суммы денежных средств в недвижимость.

В таком случае подходящим и экономным вариантом может стать приобретение комнаты в квартире или же в общежитии.

Этим вопросом можно заняться самостоятельно, а можно поручить юристу или риелтору с опытом в этой сфере.

Важно! Перед сделкой нужно изучить особенности и нюансы покупки именно комнаты в квартире, чтобы и проверить документы продавца, и самому правильно составить документы.

Особенности оформления комнаты в собственность

Рассмотрим более подробно вопрос о покупке комнаты, какие могут возникнуть сложности и «подводные камни».

Сделки по покупке комнаты в квартире больше всего пользуются популярностью в крупных городах из-за более низкой цены, и такую покупку могут позволить себе молодые семьи без детей, студенты.

При необходимости комнату можно сдавать для получения дополнительной прибыли. В дальнейшем можно комнату продать и добавив еще денежные средства купить более просторное жилье.

При приобретении комнаты все документы должны быть тщательно проверены, поэтому в дальнейшем не должно быть проблем с продажей комнаты.

С юридической точки зрения комната в квартире может быть, как доля в целой квартире или же оформлена как отдельное помещение. Здесь будет разница и в оформлении сделки купли-продажи.

Уведомление о продаже

Если вы собираетесь покупать комнату в квартире, то вам нужно будет проверить, были ли уведомлены продавцом, то есть собственником комнаты, другие владельцы квартиры о продаже комнаты.

Если продавец не отправил письменное уведомление другим владельцам жилой площади в квартире, то в дальнейшем один из соседей может заявить о преимущественном праве покупке комнаты или доли.

Продавец должен отправить уведомления соседям или другим владельцам жилой площади и получить отказ или согласие на покупку комнаты.

Важно! Если не соблюсти процедуру по уведомлению соседей, то в дальнейшем сделку купли-продажи могут признать недействительной.

Поэтому покупатель должен сам увидеть письменные отказы от других собственников квартиры, и только после этого можно начинать оформлять сделку по купле-продаже.

Достаточно редко, но могут встречаться ситуации, когда в квартире есть и приватизированные комнаты, и комнаты, которые муниципалитет передал для проживания по договору социального найма. То есть владельцем одной из комнат может являться муниципалитет. Уведомление должны получить все собственники жилья, в том числе и муниципальная власть.

Покупатель комнаты не может купить недвижимость по цене дешевле той, которую продавец прописал в уведомлениях для соседей. Все уведомления желательно оформлять через нотариуса.

Если кто-то из соседей согласился купить комнату, выставленную на продажу, то обычному покупателю лучше сразу отказаться от этой покупки и найти другой вариант.

Также важно помнить, что при покупке комнаты новый собственник вместе с комнатой имеет право и на часть общей площади, к ней относится кухня, туалет, ванная, коридор. Точную информацию о размере общей площади квартиры можно получить из документов продавца квартиры.

Бывают ситуации, когда в квартире не выделены доли, в такой ситуации нужно до момента продажи комнаты распределить между владельцами места общего пользования. Информация о цифрах должна быть определена и прописана в соглашении, которое потом нужно заверить у нотариуса.

Важно! Нельзя поселить в комнату, где живут и другие соседи, недееспособного человека, или человека с серьезными заболеваниями, поскольку при этом условия проживания ухудшатся.

Надо сказать, что учитывая маленькую сумму вложений в покупку комнаты, не стоит рассчитывать на получение большой прибыли при ее использовании. Однако вложения в недвижимость, при правильном использовании, в любом случае принесет прибыль.

Анализ рынка недвижимости при покупке комнаты

При покупке комнаты в квартире можно потратить на то, чтобы нанять опытного юриста, который проверит все нюансы по объекту недвижимости, чтобы не возникло проблем и сложностей. Специалист должен полностью взять на себя юридическое сопровождение сделки.

Со стороны покупателя следует определиться, какую комнату он хочет купить, маленькую или большую по более высокой цене.

Дорогую комнату лучше не покупать, если вы планируете в будущем сдавать недвижимость, в среднем ценовом диапазоне, чтобы без сложностей потом продать ее.

Покупка комнаты в кредит

Есть люди с предпринимательской жилкой, и не хотят просто копить на квартиру или комнату.

Сейчас можно оформить кредит на покупку комнаты в квартире, потом сдать ее в найм третьим людям и платить за кредит деньгами, полученными от сдачи в аренду комнаты. Пока кредит не погашен, недвижимость находится под обременением в залоге у банка.

После погашения долга перед банком комнату можно или продать или обменять на квартиру с доплатой. Такая схема может быть применена и на несколько комнат.

Покупать дорогую комнату для перепродажи или сдачи в аренду смысла нет, из-за ее высокой цены спрос на нее будет меньше. Такую более дорогую комнату нужно купить для себя, например, в центре города, рядом с работой.

Подводя итог, можно сказать, что купить комнату для вложения денежных средств выгодно с целью вложения денег в качестве старта для их приумножения.

Проверка документов

Одним из самых главных моментов при покупке комнаты является проверка документов, которые покупателю представляет собственник комнаты.

К необходимым документам относятся:

  • свидетельство о регистрации права собственности на комнату;
  • договор о том, что недвижимость передается в собственность покупателю;
  • соглашение, подписанное нотариусом, о том, что собственники договорились о распределении долей общей собственности;
  • справка из БТИ, где будут прописаны доли квартиры, также и в стоимостном выражении;
  • документы с отказами других собственников от их преимущественного права покупки;
  • справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по оплате за свет, телефонную связь, коммунальные услуги;
  • справка о том, что в квартире и комнате проживают или не проживают несовершеннолетние дети, и какие у них права на собственность. Получить справку можно в органах опеки и попечительства;
  • если собственник состоит в браке, то нужна справка о согласии второго супруга на проведение сделки купли-продажи.

Итоги

Приобретая комнату в квартире, вы приобретаете преимущественное право на покупку остальной жилой площади в квартире. Поэтому важно знать какие права у вас есть по закону, чтобы обезопасить себя и проводимые сделки. Если детально изучить вопрос, какие нужны документы, как правильно все оформить, то можно сделать это самостоятельно и не потратить на это много времени.

Если у вас есть намерение купить комнату в квартире, то нужно это делать, потому что такие вложения в недвижимость в будущем окупаются и приумножаются.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-oformit-pokupku-komnaty-v-kvartire-delaem-vse-pravilno.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.