Как работает агентство по аренде недвижимости

Содержание

Как снимать квартиру через агентство недвижимости правильно?

Как работает агентство по аренде недвижимости

Для тех, кто сталкивается с арендой квартиры впервые, необходимость платить риэлтору может оказаться неприятным открытием.

Агентства недвижимости давно и прочно оккупировали рынок недвижимости в крупных городах и более 80% всех объявлений об аренде квартир размещаются ими. Снять жилье на длительный срок от хозяина гораздо труднее, но реально, если постараться. За что же тогда платить риэлтору?

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство

Начнем с плюсов.

Солидные агентства недвижимости специализируются на полном ведении объекта, начиная с момента заключения сделки и до окончания срока аренды, прописанного в договоре.

Например, если хозяин задумает «по велению левой пятки» повысить цену аренды до окончания договора, квартиросъемщик может обратиться к риэлтору и тот, в свою очередь, либо повлияет на хозяина, либо подыщет клиенту аналогичную по цене квартиру уже без комиссии.

То же самое касается и несанкционированного выселения: заключая договор с агентством, квартиросъемщик может быть уверен, что к хозяину внезапно не приедут родственники с Крайнего Севера или он не решит срочно продать квартиру.

Другой плюс — скорость решения квартирного вопроса.

Искать жилье от хозяина можно долго и безуспешно, а в агентстве недвижимости сразу предложат варианты под запросы клиента и его бюджет. Если требуется жилье, к примеру, в непопулярном районе или к нему выдвигаются особые условия (нужна двухуровневая квартира, только на первом этаже и т.п.), сотрудники агентства займутся усиленным его поиском.

Сотрудничество с агентством также освобождает квартиросъемщика от массы более мелких хлопот. Риэлтор согласует с хозяином время просмотра квартиры и даже узнает, кто живет по соседству, если для клиента это важно.

К минусам отдельных агентств можно отнести то, что они работают только с открытыми базами.

Один и тот же объект может быть в обороте у нескольких агентств и, пока один риэлтор будет договариваться о сделке, второй по-быстрому сдаст эту квартиру.

Также некоторые агентства предлагают только подбор жилья, без сопровождения сделки, то есть в случае возникновения разногласий с хозяином квартиры риэлтор умывает руки.

На что следует обратить особое внимание?

В Москве и других крупных городах России функционируют десятки агентств недвижимости.

Свидетельствами надежности того или иного АН считаются:

  • Отдельный договор. Некоторые арендаторы по неопытности считают, что договор аренды одновременно является доказательством сделки и с риэлторским агентством. Это не так: помимо договора аренды с хозяином клиент заключает и договор на оказание услуг с агентством.
  • Фиксированная комиссия. Сумма вознаграждения посреднику может быть разной в зависимости от объекта аренды, но она обязательно должна быть прописана в договоре.
  • Оплата комиссии после заселения. Агентства, дорожащие своей репутацией, берут деньги за свои услуги только после заключения сделки между клиентом и хозяином жилья.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

Именно такая формулировка фигурирует в договоре, который заключает агентство с клиентом.

Под услугами подразумевается предоставление информации о сдающихся в аренду объектах, чаще всего в виде выписки с адресами и номерами телефонов. Риэлтор не выезжает на просмотры вместе с клиентом, не договаривается с хозяином жилья. По сути, за свои деньги (порой немалые) вы получаете просто список номеров телефонов, которые или молчат, или оказывается, что квартиры уже сданы.

Базы объектов недвижимости

Существует два типа баз, с которыми работают агентства недвижимости: открытые и закрытые.

  • Открытые выкладываются на специализированных ресурсах наподобие Навигатор или Домофонд и доступны для ознакомления всем, кто заходит на сайт. Объявления из открытых баз, помимо своего главного назначения, служат для рекламы того или иного агентства, информируя потенциальных клиентов о его существовании.
  • Закрытые базы — это списки объектов, доступные только риэлторам. Такие перечни собираются по крупицам сотрудниками агентств из разных источников. Некоторые квартировладельцы обращаются к риэлторам сами, с условием, что адрес и фото их жилья не будет «гулять» по Интернету.

«Инком-Недвижимость»

Агентство работает в столице с начала 90-х. В настоящее время функционируют более 40 офисов в разных районах Москвы. Размер комиссии АН зависит от вида предоставляемой услуги. При составлении т.н.

«гарантийного талона», обеспечивающего полную ответственность агентства за сделку в течении всего срока найма, комиссия равна 100% месячной стоимости аренды.

Если же посредничество агентства ограничивается просто подбором варианта, комиссия составляет 50%.

«Миэль»

Еще один долгожитель рынка аренды жилья в Москве и Подмосковье (компания зарегистрирована в 1990). Риэлторская комиссия зависит от конкретного объекта и составляет от 50 до 100%. В 2015 г, в честь 25-летия компании, АН «Миэль» делала скидки на ряд объектов — тогда арендовать квартиру или коттедж в Москве можно было, заплатив всего 25% комиссии.

«Бест-Недвижимость»

Агентство, которое активно сотрудничает с популярными интернет-порталами недвижимости (Домофонд. ру и др.). Комиссия «плавающая« и определяется рядом критериев: расположением квартиры, ее состоянием, площадью и т.д. Установленная для большинства объектов комиссия — 50%. За элитное жилье просят больше — от 50 до 100% месячной стоимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/cherez-agentstvo.html

Как обманывают риэлторы по сдаче квартир в аренду

Как работает агентство по аренде недвижимости

Здравствуйте дорогие читатели, сегодня мы поговорим об самой распространенной схеме обмана и халатности риэлторских компаний по сдаче жилья в аренду.

То есть, речь будет идти именно об агентствах недвижимости, которые занимаются сдачей жилья в аренду для физических лиц.

Готовы? Приступим.

Схема сдачи жилья риэлторскими агентствами

Раньше, я думал, что риэлторы очень ответственно относятся к своей работе и предлагают варианты жилья по заявленным требованиями соискателя, но я был не прав.

В реальности, выглядит это так: Вы звоните в контору, приезжаете и заключаете договор с фирмой.

Уверен, далеко не каждый его читал “от и до” – а зря…Но об этом немножечко позже…

После подписания договора, риэлтор берется за поиски квартир, отвечающих вашим заявленным требованиям, или делает вид что ищет и “учитывает” ваши пожелания…

Но на самом деле, картина выгладит именно так:

  • После подписания договора, риэлтор начинает искать для вас подходящий вариант по базе своего агентства.

А зачастую, их база очень скудна (так как арендодатели должны заключить договор с фирмой, а им в этом нет никакого резона).

  • Когда варианты не находятся, он идет искать предложения на те же сайты по сдаче квартир в аренду, где вы и нашли своего “агента“.
  • Далее, он созванивается с подходящим вариантом и выясняет нюансы (самый главный момент – арендодатель там или его агент)

Суть в том, что если представляет интересы арендодателя агент, то придется с ним делиться прибылью “50/50”, а если физическое лицо – то вся маржа достанется вашему риэлтору.

  • После всех договоренностей и выяснений, агент назначает встречу и приглашает вас.

Вы оцениваете вариант и принимаете решение, готовы ли вы это арендовать. Если нет, процедура повторяется еще пару раз.

А потом? Вот “потом” как раз наступает самое интересное…

“Нюансы” работы с риэлторами

На самом деле, риэлтор, зачастую, никогда ранее не был на том объекте, который собирается предложить вам для аренды.

В большинстве случаев, он так же находит какой-то вариант в интернете или в базе своей фирмы, на который выезжает впервые. И вы соответственно тоже.

Агент звонит реальному арендодателю и предлагает “своего” клиента и гарантию сделки, через заключение договора от агентства бесплатно.Так как плату в таких сделках берут зачастую, именно с арендатора.

Но особо наглые, могут попросить оплаты за услуги обе стороны.

Профессиональный риэлтор никогда не покажет своему клиенту, что находиться тут впервые, так как это может понизить статус агента в глазах нанимателя жилья.

И на это есть все причины…

Если вариант вам не подошел, данное событие повторяется еще 2-3 раза (в зависимости от прописанных нюансов в контракте).

Если вам повезло, и вы нашли желаемый объект в эти 3-4 попытки, то всё заканчивается подписанием договоров между сторонами и все остаются довольными. А вот если нет – начинается очень занятная ситуация…

В договоре прописано количество предложений агента, после окончания которых, услуга считается выполненной и вы обязаны оплатить её.

То есть, если ни один из вариантов вам не подошел, или вы отказались ехать на какие-то объекты, и сумма таких предложений достигло 3 или 4 раз (в зависимости от условий в договоре) – вы обязаны за неё заплатить.

В чём смысл риэлтора?

На самом деле – смысла в них нет никакого. Вообще. Вы когда-нибудь читали договора, которые вам на подписание выдает агентство?

Суть в том, что вы подписываете 2 договора:

  • Договор на оказание услуг агентом (риэлтором).
  • Договор между арендатором и арендодателем.

И оба этих договора не взаимосвязаны. То есть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем, агентство “умывает руки” после сделки.

Все процедуры урегулирования конфликтов идут напрямую между непосредственными участниками сделки или через суд. Именно это и прописано во 2-ом договоре.

Задача агента – получить деньги за “договор на оказание услуг. Простыми словами, в их задачу входит только подобрать варианты для нанимателя и получить за эту работу оплату.

Всё остальное – ваши личные проблемы. Они так же ищут варианты в интернете, как и вы. Только они еще за это получают оплату.

Еще момент, на который стоит обратить внимание – условия договора с агентом в контракте.

  • Вы не имеете право в обход агента свершать сделку по аренде (в любом случае, придется заплатить комиссионные).
  • Вы обязаны ждать предложения вариантов от агента (а это может тянуться неделями и даже месяцами – по условиям контракта).
  • Вы не можете расторгнуть договор, так как в таком случае, обязаны уплатить неустойку (в виде комиссии агентства).
  • Если предложенные варианты вас не устраивают, и количество попыток прописано в договоре – вы обязаны уплатить комиссию агенту (якобы, работа была выполнена в полном объеме).

На самом деле, риэлтор берет деньги всего за 3 функции:

  • Поиск вариантов для соискателя квартиры.
  • Проверка документов у арендодателя (что он владелец квартиры).
  • Присутствует при сделке между лицами (в данном контракте агентство нигде не указывается).

И со всеми ними (функциями) вы вполне можете справиться без них.

  • Просто скачать типовой договор между участниками сделки.
  • При проверки объекта попросить предоставить паспорт и документы на владение квартирой у арендодателя.

Вот и всё. И платить никому ни за что не нужно. Всё остальное – лишь иллюзия безопасности агентства как гаранта сделки.

Вывод

Я сам лично сталкивался с риэлторами и больше никогда в жизни не буду сними работать (в плане, аренды жилья).

Платить им попросту не за что. Вы и сами можете скачать этот типовой договор (между арендатором и арендодателем), спросить документы на квартиру и паспорт хозяина.

Если есть иные прописанные жильцы и совладельцы квартиры, нужно их письменное разрешение на проживание арендатора.

А так же, вы не будете ограничены условиями контракта с агентством и сможете сами, бесплатно и без ограничений, подобрать себе соответствующий вариант в любой момент.

Фактически, ни в каком законе РФ нет таких правил, что риэлторское агентство является необходимым звеном между участниками сделки по заключению договора об аренде квартиры.

А значит, вполне можно обойтись и без них. Но нужно соблюдать банальные правила безопасности при найме жилья.

А какой был у вас личный опыт работы с риэлторами? Напишите свое мнение

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mamin_sibiryak/kak-obmanyvaiut-rieltory-po-sdache-kvartir-v-arendu-5c28d37e871d9300abf8805d

Приёмы риэлторов «Аренда – деньги на ветер»

Как работает агентство по аренде недвижимости

В отличие от купли-продажи квартиры, аренда всегда славилась своими полукриминальными схемами и настоящим мошенничеством. Даже риэлторы, которые занимаются куплей-продажей квартир, часто презрительно относятся к «сдавачам» именно из-за ещё более непрозрачной схемы работы риэлторов по аренде квартир

Сегодня разберем 4 классических и не очень приемов изъятия денег из карманов граждан доблестными агентами по аренде и мошенниками.

Классика жанра. Которая цветёт и пахнет в регионах.

Вы видите объявление на Авито, другом сайте объявлений. Красивые фото, хорошая цена и месторасположение удачное. Набираете номер, указанный в рекламе. Вам вежливо отвечают, что квартира действительно существует. Её даже можно сегодня посмотреть, надо только приехать сначала в агентство.

В офисе риэлторской компании вам еще раз подробно рассказывают про квартиру. Плюс подбирают несколько квартир в этом же районе/доме по схожей цене. Чтобы не сосредотачиваться на одном варианте Вы уже в предвкушении удачной сделки.

Все, что вам остаётся сделать, это оплатить услуги агентства. В небольшом размере, от 10 до 50% от суммы месячной арендной платы. И вы тут же поучите контакты всех хозяев выбранных вами квартир и сможете сами обо всем с ними договориться.

Вы оплачиваете услуги агентства и получаете на руки данные собственников квартир и выходите из офиса с твердым намерением сегодня найти себе хорошее жилье.
Через час выясняется, что по всем телефонам собственников, которые вам дали, либо никто не отвечает, либо телефоны выключены или находятся вне зоны доступа.

Телефоны так и не отвечают на ваши звонки в течение следующих 24, 48 часов. Вы идёте в агентство, где вас вежливо посылают. Ведь они не обещали вам на бумаге, что телефоны, которые указаны в информационных материалах, будут работать. И что это будут телефоны собственников тех квартир, которые вы хотели бы арендовать.

За небольшую сумму денег вы приобрели несколько листов (иногда красиво упакованных) данных, от которых нет никакой практической пользы.

Можно сколь угодно долго возмущаться, но единственный правильный путь – писать заявление в полицию. А лучше – не платить ни рубля агентам до фактического заселения в квартиру.

2. Квартира-завлекаловка

Следующая ступень развития «информационных услуг». Уже более серьёзная. И также по-прежнему отлично работающая.

Вновь вы видите красивое объявление на сайте. Вновь это почти идеальная для вас квартира. Причем сдается на 30 % дешевле других аналогичных предложений. В рекламе указан телефон агентства. И честно написано про комиссию, которую вы платите агенту.

Вы набираете номер телефона и с вами вежливо и профессионально общается агент. Да, квартира сдается. Да, цена действительно такая. Да, можно посмотреть.

Попутно риэлтор грамотно раскручивает вас на вопросы на тему, что вы ищите, по каким критериям делает отбор вариантов квартир, какой у вас бюджет на аренду.

Если вы не сильно подкованы в продажах, то агент довольно быстро получит всю интересующую его информацию.

А дальше – дело техники. Агент обещает перезвонить вам, как только договорится с хозяином так понравившейся вам квартиры о просмотре.

Спустя некоторое время риэлтор связывается с вами и сообщает грустную новость – квартира уже сдана.

Но есть и хорошие вести. Буквально только что в базе агентства появилась новая квартира в соседнем доме. Она лучше первой – больше, ремонт сделан недавно, есть неплохой вид из окна. Да и собственница, по искреннему признанию агента, куда более адекватная, чем в первой квартире.

Правда, ежемесячная плата у этой новой квартиры по средним ставка на рынке. Но и плюсов больше, чем у той, более дешевой.

Если вы согласитесь смотреть втору квартиру с этим агентом, то квартира-крючок сделала свое дело. Агент получил вас, возможного клиента и теперь будет работать с вами по полной, стандартной программе.

А квартиры-завлекаловки не существовало в природе. Это просто наживка для тех, кто ищет себе жилье в аренду в определённом район или доме. Или за небольшие деньги.

Проводя таким образом «естественный» отбор клиентов, агент получает пул входящих звонков от клиентов, которые уже отсегментированы. И сценарий дальнейшего взаимодействия со звонящими по завлекаловке заранее четко прописан и основывается на ваших критериях выбора.

Если вы увидели квартиру по необычайно низкой ставки аренды и в отличном состоянии с неплохом районе города, знайте – это придуманный мир. Это приманка, которой на самом деле не существует.

Теперь переходим к более жестким способам отъема денег, когда арендатор лишается не только риэлторской комиссии, но арендной платы за месяц.

Сегодня такие варианты развития встречаются всё реже, и потому каждый случай вызывает большой резонанс в обществе

3. «Квартира моя, но не вся»

Вы нашли квартиру. После осмотра и беседы с собственником решаете снять эту недвижимость. Риэлтор, конечно, же тут как тут.

Вы проверяете документы на квартиру. С 2016 года в России не выдают свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, поэтому необходимо запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним (сокращенно – ЕГРН).

Но в это раз у собственника нет этой выписки. А есть только паспорт с пропиской в этой квартире и счет коммунальной службы, где он указан как основой плательщик. И в жировке указан в числе прописанных только собственник, что сейчас сидит перед вами.

У вас нет оснований сомневаться, что перед вами владелец квартиры. Вы подписываете договор найма, платите комиссию агенту, получаете квартиру.

Перевозите вещи и начинаете обживать новое жилье.

А через две недели звонок в дверь. Вы открываете дверь и перед вами стоит человек, который с ужасом смотрит на вас.
И задаёт вопрос, который вы никак не ожидали:

– Что вы здесь делаете?

На ваш ответ:
– Я здесь живу,

вы слышите:
– Почему вы самовольно заняли мою квартиру?

Когда ваш первый шок пройдет, человек предъявит вам свежую выписку из ЕГРН, где он будет значиться собственником ½, 1/3 или даже 1/100 доли квартиры. Ну да, прописан он в другом месте, что никак не мешает ему пользоваться своим законным правом заходить в свою квартиру, когда ему захочется.

На вопрос, был ли он оповещен другим собственником квартиры, что вы сняли эту квартиру на год, он отрицательно кивает головой. Ведь он собирался здесь начать жить.

И теперь этот второй владелец квартиры даёт вам неделю не поиски нового места жительства.

Собственник, с которым вы заключали договор, в ответ на ваши претензии, лишь извинился, и сказал, что не знал, что этого второго собственника уже выпустили из мест лишения свободы/психиатрической лечебницы. Так что лучше вам съехать. Но деньги он вам вернуть не сможет. Он сейчас в другом городе/за границей/потратил все ваше деньги.

И агент, выслушав вашу историю, лишь развел руками и сказал, что его комиссия не возвращается.

Вам приходится срочно искать новую квартиру.

В этом приёме риэлтор и собственники работают вместе. Агент получает комиссию каждый месяц, а собственники – свою арендную плату за месяц. Это при том, что арендодатели живут от одой до трех недель.

Особо ушлые ребята могут договориться с вами о покупке техники в счет оплаты аренды. И как только вы выдадите деньги на покупку стиральной машины, микроволновки, тут же выселяют вас. Оставляя технику себе, ведь это ни покупали в свою квартиру

Так что, перед подписанием договор найма и передачи комиссии риэлтору и/или залога, требуйте выписку из ЕГРН у собственника квартиры, срок выдачи которой не превышает недели от даты подписания договора найма.

Иначе вас может не спасти даже пункт в договоре найма о необходимости уведомления собственником за 30 дней о прекращении договора найма жилого помещения.

4. Три дня за месяц

Полностью криминальная схема, тянущая на вполне реальный срок. Если, конечно, мошенники, попадутся.

Вы хотите снять квартиру. Ничего необычного, обычную однокомнатную в областном центре.
Вы видите объявление о сдаче квартиры, которая вас полностью устраивает по описанию и фотографии.

Звонить по телефону в рекламе. На том конце агент подтверждает, что квартира действительно существует и её можно посмотреть сегодня вечером. Вы договариваетесь о просмотре.

Вечером на квартире, которая полностью соответствует фотографиям и описанию квартиру, вы быстро договариваетесь с собственником

Вам даже удается немного сбить цену на арендную плату.

Владелец квартиры, мужчина средних лет, хорошо одетый, без проблем показывает вам выписку из ЕГРН, согласно которой он единственный собственник этой квартиры. Паспорт тоже не вызывает у вас подозрения. Вы подписываете договор найма жилого помещения. Оплачиваете услуги риэлтора. Получаете ключи и на следующий день въезжаете.

А через пару дней в вашу дверь стучится человек, который утверждает, что именно он – настоящий и единственный собственник этой квартиры.

Вы проверяете паспорт, счета за коммунальные платежи и выписку из ЕГРН. Действительно, это человека – единственный владелец квартиры, который вы арендовали на год с оплатой залога в размере ежемесячной оплаты.

Когда вы начинаете рассказывать, что за «собственника» вы видели и кому отдали две суммы ежемесячных платежей, настоящий владелец сообщает, что знает этого человека.

Именно он снял квартиру на неделю с посуточной оплатой, заплатив вперед за все 4 дня.

Вы срочно звоните агенту. То удивлен не меньше вашего и предлагает вам обратиться в полицию.
Если полиция начнет предварительно расследование по вашему заявлению, то выяснится, что паспорт, который показывал «лжесобственник» вам и владельцу квартиры был поддельным. Как и выписка из ЕГРП. Причём последнюю подделать проще простого.

Если следователь возьмет ваше дело и будет расследовать далее, то, вполне вероятно, в вашем городе, обнаружатся еще несколько жертв мошенника

Схема работает невероятно просто. На неделю в ваш город заглядывает человек. Он хорошо одет, у него прекрасная машина. Он снимает квартиры посуточно на 1-3 дня.
А затем тут же сдает их, быстро сделав «выписки» из ЕГРН. И через разных агентов сдает эти квартиры.

То, что он прописан в другом месте, не вызовет у арендодателя подозрений.
Слабым место этой схемы является счета за коммунальные платежи, но эта трудность с легкость обходится представительным видом «собственника» и заверениями риэлтора, что всё в порядке.

Кстати, в этой схеме бывает так, что агенты сами не в курсе развода арендодателя. Они просто рады быстро заработать свою комиссию. И, естественно, они вообще не проверяют выписку из ЕГРН.
А попадете не деньги именно вы, арендатор.

Вместо итога

В аренде квартир верить риэлтору – самое последнее дело. Они вообще никогда ничего не проверят и берут свою комиссию только за то, что появились на вашей встрече с собственником жилья.

Проверять собственника вам придется самим. И не стоить верить всем документам, который покажет вам человек, который представляется собственником квартиры.

Сегодня существуют множество официальных каналов проверки подлинности выписки из ЕГРП. Плюс – не забывайте проверять коммунальные счета и выписку из домой книги с указанием кто прописан в квартире, которую вы собираетесь снимать.

Помните, вы должны получить письменное согласие на ваше проживание от всех прописанных в квартире людей. А договор найма заключать со всеми собственниками квартиры, независимо от размера их доли владения.

Подписываетесь на канал«Риэлтор не нужен!»! Жмите «Нравится и делиться с друзьями!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/no_realtor/priemy-rieltorov-arenda--dengi-na-veter-5b5ea6c49c6ae100a9a2788f

Как я зарабатывал на агентстве по аренде жилья

Как работает агентство по аренде недвижимости

О существовании агентств по аренде жилья я много раз слышал и даже имел нескольких знакомых, которые, скажем так, попались на этот «честный развод».

Когда решил заняться этим видом заработка, я, конечно, не собирался так работать и думал, что в этой сфере можно оказывать качественную услугу.

С момента открытия ИП, до начала моей работы на этом поприще, прошел целый месяц. Я решил поработать в агентстве такого рода. Оно как раз находилось недалеко от моего дома.

Хватило меня на одну неделю. Эта шарашкина контора (самое мягкое слово, которым ее можно назвать), оказывала информационные услуги по всей стране кроме города, в котором дислоцировалась.

Риэлторы размещали утки (несуществующие квартиры) по заниженной цене, а желающим снять данное жилье высылали на электронные почту договор оферты.

Человек переводил деньги на банковский счет, и оператор скидывала ему кучу объектов из его города, большую часть которых сдавали те же самые риэлторы.

Я ушел оттуда в другое агентство и попал туда, куда мне и нужно было. Даже лучше. Информационные агентства работают по простому принципу.

В договоре, который заключается с клиентом, черным по белому прописано, о предоставлении исключительно, инфо услуг. Человек оплачивает, уходит, а потом получает кучу sms оповещений с объектами (зачастую совершенно не по тем параметрам, которые его интересовали) и телефонами собственников.

В агентстве, куда я попал, сидели две девушки и продавали ту же саму услугу, но, как говорится: по высшему разряду. Качество их работы, было безупречным. За три дня, глядя на них, я понял, как нужно работать в этом направлении.

До последнего не хотел вкладывать деньги, которые у меня лежали на счете в банке. Боялся прогореть и все потерять. Думал о привлечении инвесторов, партнеров и даже собирался взять кредит в банке. Вовремя одумался. Никакого бизнес плана я не составлял. Все подсчеты, были записаны на последней странице ежедневника.

В первых числах месяца, после тщательных приготовлений я начал работать.

Сумма стартового капитала составила: 28 000 т. р.

Аренда офиса (11 квадратных метров) – 12400 рублей. Офис снял в двух этажном доме прямо в центре города, в семи ста метрах от метро. Здание ухоженное, как снаружи, так и внутри. Удалось сэкономить на мебели. В офисе стоял стол, шкаф и несколько стульев.

Интернет и подключение базы собственников жилья – 5000 руб. Базу подключил самую дорогую и актуальную.

Канцелярская мелочь (бумага, скрепки, ручки, изготовление печати и так далее) – 4000 руб.

Визитки – 500 рублей.

Договор – 1000 рублей. Скачал в интернете и проконсультировался с юристом, внеся некоторые поправки.

Без лимитная сотовая связь – 600 рублей.

Ноутбук, принтер, принес из дома. Удалось уложиться в сумму, меньше, чем изначально планировалось. Сайт создал сам. Он был очень сжатый, далеко не высшего качества. Собственно говоря, он был мне не нужен.

Просто было, что указать в визитке. Для солидности. Планировал в дальнейшем заняться его раскруткой, но руки ни как не доходили.

Стоимость услуг:

Комната – 3000 руб.
Квартиры, дома – 4000 руб.

Начал очень активно. Выставлял на различные сайты несуществующие объекты (утки), преимущественно, комнаты. Здесь главное не переборщить, иначе модераторы могут заблокировать аккаунт.

С утра, перед тем как шел в офис, по пути, обязательно расклеивал несколько десятков объявлений. Звонков было много, но в офис приходило только два человека из десяти позвонивших.

Главное – личная встреча. Только при личной встрече, человека можно убедить и продать услугу.

Хотя, доводилось мне слышать о мастерах телефонных продаж….

Единственная трудность, с которой я сталкивался: люди были наслышаны об информационных агентствах и многие даже попадались на их удочку. Мне приходилось всячески убеждать человека, что наше агентство совершенно не такое, и мы заинтересованы в оказании качественных услуг, чтобы расширять клиентскую базу.

Когда потенциальный клиент приходил в офис, необходимо было снова убеждать его примерно тем же набором дежурных реплик.

Поначалу я робел, но после десятка таких встреч, почувствовал себя в несколько раз уверенней. Тем более, первые 9 из 10 встреч закончились заключением договора.

После заключения договора необходимо было искать для клиента жилье по необходимым для него параметрам: тип жилья, район, наличие или отсутствие мебели, цена.

Нечестные компании просто скидывают первые попавшие объекты в большом количестве, я же, напротив, обзванивал каждое объявление подходящее моему клиенту, уточнял различные нюансы и немного рассказывал о том, кто собирается снимать жилье. Это важный момент, потому что каждый второй владелец отдает предпочтения определённой категории граждан.

Кто-то сдает только семейной паре, кто-то только девушка девушкам или наоборот лицам мужского пола.

Таким образом, удавалось находить за время действия договора 5-6 объектов. Контакты отправлял в виде sms сообщения. Иногда, зная, когда у клиента свободное время, договаривался на просмотр.

Сам я, конечно же, ни куда не ходил. Этим и отличаются риэлторы инфо-агентств от риэлторов, которые работают с выездом. Именно из-за выезда, стоимость их услуг дороже.

После того как клиент посмотрел квартиру, я обязательно звонил ему и узнавал как прошел просмотр и что его не устроило. В общем, был со всеми вежлив и предельно внимателен. Дела шли в гору.

Заработок по месяцам:

Первый месяц – 42 т. р.Второй месяц – 49 т.р.Третий месяц – 56 т.р.Четвёртый месяц – 52 т.р.

Пятый месяц – 61 тыс.руб.

Затем два месяца я терпел убытки, так как набрал четырех сотрудников. Они конечно быстро влились в работу, но доход приносили маленький.

Из-за того что я не вел строгую бухгалтерию, полностью запутался и не мог посчитать сколько потратил и сколько заработал за этот период времени.

Тем более пришлось переехать в соседний более просторный офис. Стоимость соответственно была выше на 10 000 руб. Покупка четырех ноутбуков обошлась в 100 000 руб.

Арендодатель предоставил мне три стола, но пришлось покупать еще два. К вопросу расширения подошел крайне неряшливо. Но, потом все, начало налаживаться.

Отныне я не работал, работали на меня. Для повышения мотивации сотрудников был установлен план. Измерялся он в денежном эквиваленте. Каждый агент, в месяц, должен был совершать сделки на сумму 50 000т.р. В среднем, это 15 сделок в месяц. Работали все под пятьдесят процентов. Все что свыше плана, принадлежало сотруднику.

Именно по этой причине, план, всегда выполнялся и даже перевыполнялся. Скаждого агента я имел по 25 000 рублей. С четырех получалось 100 000 т. р.

Половина этих денег уходила на оплату аренды офиса, налоги, оплату бизнес ланча для каждого сотрудника в соседнем ресторане, интернета, базы собственников жилья, оплату сотовой связи и прочие мелкие расходы.

Итог: чистая прибыль – от 40000 до 50000 руб.

Нестандартные ситуации

Бывало и такое что агент не справлялся с работой и не мог в течении действия договора предоставить более двух-трех объектов, хотя в договоре предусматривалось предоставление для просмотра не менее пяти комнат (квартир).

Недовольный клиент требовал вернуть ему деньги. В таком случае я говорил ему о том, что работа по его договору все-таки велась и не выполнена, лишь частично.

Предлагал вернуть половину суммы. Всегда удавалось урегулировать любой конфликт.

Различные расходы

Они возникают ежемесячно. В какое- то момент я понял, что необходимы офисные перегородки. Затем диван.

Кухонный уголок с микроволновкой и небольшим холодильником, потому что бизнес ланча, по выходным не было, а сотрудники в выходные дни, практически всегда были на работе, так как суббота и воскресенье, самые идеальные дни для заключения договоров.

Сотрудники

Только за первый год работы, у меня в агентстве проработало около 10 человек, самых разных возрастов. Самые лучшие сотрудники, молодые люди, которые успели уже себя попробовать в сфере продаж.

Работал у меня на протяжении года молодой человек. Раньше он продавал фильтры для воды. С первого месяца и до последнего дня работы (проработал целый год) был лидером по заключению договоров.

Взрослые и даже пожилые люди, тоже не плохие сотрудники.

Они не такие активные, но доверяют больше.

Преимущества данного заработка

1) Доступность. Заниматься таким видом бизнеса может совершенно любой человек. Возраст не имеет значение.

2) Не требует каких-либо специфических знаний, навыков, умений, высшего образования. Однако преимуществом будет опыт работы в организациях подобного рода.

3) Сравнительно не большой стартовый капитал. Для того чтобы начать работать одному у меня ушло 27 000т. р. Но это без расходов на мебель.

Если нанимать сотрудников в количестве 4 человек, то исходя из моих расчетов, необходима сумма в размере 150 000т. р.

Возможно больше, возможно меньше, в зависимости от региона.

4) Быстрая окупаемость. В моем случае бизнес окупился за один месяц, когда я начинал работать один. С появлением сотрудников, четыре месяца.

5) Идут года, но такой заработок остается актуальным.

6) Если работать качественно, то уже буквально через полгода можно выйти на уровень рекомендаций. Ко мне уже на третий месяц начали приходить знакомые бывших клиентов или сами клиенты, которым снова нужно было, что то снять.

Недостатки заработка

1) Не большой доход, но довольно таки стабильный. Исключение месяцы: декабрь и январь. Как ни старался я и все мои агенты, никто так и не смог довести заработок до шести злачного числа.

2) Сложная работа. Казалось бы, сиди себе весь день в офисе, болтай по телефону, но если честно, за первый месяц, наговорился по телефону, на всю жизнь.

При этом клиентов одновременно может быть вплоть до десяти и более. Все время нужно искать, звонить, вести какие-то записи. Голова идет кругом.

3) Нет возможности устроить сотрудников официально. Это лишние расходы. По этой причине, многие, находя официальный заработок и уходят. Пока не появится новый и не обучится (на это, обычно, уходит месяц), доход падает, а чтобы его поддерживать приходится самому приступать к работе.

Агентств по аренде жилья информационного типа, на самом дел не так уж и много, большинство из них часто меняют офисы и свои названия.

Конкуренция на этом рынке минимальная. Если работать качественно, то можно преуспеть.

Проало: 2 Средняя оценка: 3

Источник: https://ZarabotayDengi.com/kak-ya-zarabaty-val-na-agentstve-po-arende-zhil-ya/

Как работают агентства недвижимости: к чему готовиться риэлтору-новичку

Как работает агентство по аренде недвижимости

По версии аналитического издания «Банки. Сегодня» профессия риэлтора в 2018 году вошла в ТОП-15 самых высокооплачиваемых профессий в России.

Освоить ее можно с нуля прямо в агентстве, ведь основные требования к кандидатам — амбициозность, коммуникабельность и желание зарабатывать.

Но все ли так просто? Разобраться в том, как работает агентство по продаже недвижимости, и что ожидает новичков, нам помог владелец компании MEGAAGENT Руслан Соешев.

I. Что такое агентство недвижимости
II. Типы агентств недвижимости
III. Чем риэлтор занимается в агентстве
1. Поиск клиентов
2. Оформление договора на услуги
3. Реклама
4. Показы объектов
5. Проверка документов на юридическую чистоту
6. Оформление сделки
IV. Как все успеть?

Что такое агентство недвижимости

Это компания-посредник, которая сводит продавцов и покупателей недвижимости — коммерческой и жилой. Помимо этого в перечень услуг агентства входят:

  • юридические консультации по вопросам недвижимости;
  • реклама объектов;
  • оформление и проверка документов;
  • контроль проведения сделки и передачи денег.

За свою работу агентство получает комиссию, ежемесячного оклада чаще всего нет. Поэтому прежде чем устроиться риэлтором, нужно в деталях узнать, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и какую сумму от комиссионных отдают агентам.

Комиссионные рассчитываются двумя способами: либо риэлтор берет с продавца 3-5% от стоимости объекта, либо фиксированную сумму. Как правило, это 30-50 000 рублей. Но риэлтор получает не всю комиссию, а только ее часть. Остальное забирает агентство.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— Риэлторы работают за процент от комиссии с каждой сделки. Опытному специалисту отдают 50-70%, новичку — 20-30%. В крупных агентствах есть так называемая «мясорубка», когда специально нанимают огромное количество новичков на сниженную процентную ставку и с их помощью работают.

В этом бизнесе нет никаких лицензий, стандартов, поэтому ничего не регулируется и новичок легко может разочароваться в профессии, если попадет не в самый честный коллектив. Есть агентства, которые платят фиксированный оклад с небольшими процентами (20-30%).

Такой подход используют при работе с элитной недвижимостью, когда комиссионные переваливают за 500 000 рублей, и агентству невыгодно отдавать риэлтору слишком большие суммы.

В зависимости от типа агентств на риэлторов возлагают разные задачи.

Читать по теме
В нашем блоге есть гид про профессии, где мы подробно рассказали, как и чем предстоит заниматься риэлтору.

Назад

Типы агентств недвижимости

Есть 3 типа агентств недвижимости:

  1. Классический. Агенты ведут сделку полностью самостоятельно: сами выставляют рекламу, отвечают на звонки, разбираются с юридическими тонкостями, общаются с клиентом и т.д. Агентство забирает 30-50% от суммы комиссионных за сделку.
  1. С разделением труда. В таких агентствах один риэлтор отвечает за маркетинг, второй показывает квартиры, третий отвечает за лидогенерацию, четвертый проверяет юридические тонкости и т.д.
  1. Агентства для агентов. Пока в России таких немного. Они предоставляют риэлторам офис, юридическую поддержку, помощь в оформлении сделок с ипотекой, CRM-систему, учебный центр с библиотекой, а также проводят семинары, чтобы специалисты повышали свои навыки в стенах агентства. При этом комиссия со сделок полностью остается у риэлторов. Взамен с них ежемесячно берут фиксированную плату 3-7 тысяч рублей.

Читать по теме
Если вдруг вы задумались об открытии своего агентства, то вам будет полезно узнать, какие для этого понадобятся документы, какой набирать персонал и еще кое-что.

Назад

Чем риэлтор занимается в агентстве

Самый распространенный тип агентств — классический, поэтому на его примере и расскажем, как ведутся сделки и какую роль в них играет риэлтор. Как мы уже сказали, такой компании агент проводит сделку под ключ: сам ищет клиентов, занимается рекламой, показывает объекты, проверяет и оформляет документы.

Поиск клиентов

Портал Недвижка.ру дает несколько полезных советов:

  1. Ищите объявления о покупке или продаже квартир от собственников в местных газетах или на досках объявлений в Интернете. Обзванивайте их и предлагайте свои услуги.
  2. Организуйте бесплатные консультации для граждан в муниципальных организациях (ЖКХ, поликлиниках и т.д.) или в коммерческих фирмах города для их сотрудников. Не забывайте при этом раздавать рекламные буклеты и визитки.
  3. Участвуйте в обсуждениях на форумах, чтобы примелькаться перед потенциальными клиентами.
  4. Попросите родственников и друзей запустить «сарафанное радио» и рассказывать о ваших услугах.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— 70-80% людей приходит в агентство по рекомендации.

Конечно, существуют и такие агентства, которые дают клиентов агентам, но в большинстве случаев их поиск ложится на плечи риэлтора. Еще примечательно, что агенту проще найти клиентов, которые продают недвижимость.

Потому что люди, которые хотят купить — в 80% случаев решают свой вопрос самостоятельно.

Читать по теме
Искать клиентов самому сложно и долго. А что, если можно автоматически собирать объявления от собственников из Интернета и отбирать только интересные? Для этого есть специальные СРМ-программы с функцией парсинга. Узнайте, что это такое!

Назад

Оформление договора на услуги

Когда клиент будет найден, нужно заключить с ним договор на услуги риэлтора. Перед этим важно проверить личные документы и его право на собственность, а также озвучить свою комиссию, чтобы это не стало для клиента сюрпризом во время сделки.

Договор имеет законную силу, и важен в первую очередь для самого агента — так он защищает себя как исполнителя от необоснованных претензий со стороны клиента и получает гарантию оплаты своих услуг.

В нем прописываются права и обязанности сторон с четким указанием, кто за что несет ответственность и какую.

Агент должен гарантировать честность по отношению к клиенту, безопасность сделки и юридическую чистоту объекта.

Назад

Реклама

Агент сам делает фотографии или видеопрезентацию объекта, продумывает, как лучше подать информацию, распространяет рекламу по различным площадкам и доскам объявлений.

Читать по теме
Рекламировать объекты недвижимости можно нестандартно: при помощи Google-карт, баннеров, автобусов и трамваев. Как именно? Читайте в блоге.

Показы объектов

Риэлтор может как сам подготавливать к просмотру и показывать квартиру, так и оставить эту функцию за собственниками.

Если работать по первому варианту, то агент не должен вести одновременно больше 3-5 объектов. Иначе, разрываясь между несколькими квартирами, он не сможет качественно показать ни одну из них.

Не будет укладываться во времени — придется переносить показы. В итоге испортит репутацию и себе, и агентству.

Назад

Проверка документов на юридическую чистоту

А именно все правоустанавливающие документы. Риэлтору нужно выяснить, когда и как возникло право собственности, есть ли риски правопритязания третьих лиц и прочее.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— Нужно проверить, как и когда покупалась квартира.

Если собственники — супруги, то в браке она приобреталась или нет; если есть несовершеннолетние собственники — приготовиться к тому, что сделка будет сложной.

Придется узнать, нет ли долгов, провести экспертизу продавца на адекватность и прочее. Последнее поможет понять, нужно ли вообще связываться с этим клиентом.

Назад

Оформление сделки

Для этого риэлтор договаривается с Росреестром, нотариусом и другими инстанциями о подготовке нужных справок и документов для выписки прежних жильцов. Также риэлтор должен контролировать расчет между продавцом и покупателем.

Если оформляется кредит или ипотека, то он общается с банком и договаривается о конкретном дне и времени, когда нужно будет привести продавца и покупателя для перевода денег со счета на счет.

После этого согласует с участниками сделки день, когда они встретятся в МФЦ для окончательного оформления сделки и передачи ключей.

Но идеальных сделок почти не бывает, и нужно быть готовым к любым поворотам.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— К примеру, собственник может прийти пьяным на сделку. Или клиентов не устраивает выбранный банк — он не хочет ехать туда через весь город с большой суммой денег. Риэлтору нужно быть гибким и быстро реагировать на различные изменения.

Назад

Как все успеть?

Из-за того, что риэлтор многозадачен, при большой загруженности сильно страдает качество его работы и репутация. Один из методов увеличения личной эффективности — это автоматизация работы. Ее можно устроить с помощью CRM-системы. О том, как именно она может помочь работать быстрее и зарабатывать больше, расскажем на примере SalesapCRM.

  • Собирает все объекты в одну базу. Это удобно: карточки находятся в одном месте, в них хранится вся информация по сделкам, которую в любой момент можно просмотреть. Базу можно настраивать под себя: создавать свои поля, фиксировать и менять в них сведения о доме или квартире.

Так выглядит каталог и содержимое карточки объекта в SalesapCRM

  • Сама размещает объявления на 213 сайтах за 2 минуты. Благодаря этому можно сэкономить целый рабочий день и уделить больше времени на обработку фотографий, составление объявлений или съездить на показы.
  • Автоматически подбирает объекты по запросу клиента из базы агентства, а также с 14 сайтов по недвижимости. Не придется тратить несколько часов на просмотр множества площадок, где к тому же можно наткнуться на одни и те же объявления. CRM сама найдет объекты по запросу, а риэлтор добавит подходящие в базу системы.
  • Представляет объект в виде PDF-презентации. Риэлтору достаточно нажать всего одну кнопку и получить презентацию в удобном PGF-формате. В ней отобразится вся информация об объекте и фотографии. Ее можно отправить клиенту по почте прямо из CRM. Это быстро и позволяет агенту одновременно вести не 3-5 сделок, а сразу 10-20.

Так создается PDF-презентация объекта в SalesapCRM. Вы можете выбрать: оставить в ней телефон продавца или нет

Напоследок несколько рекомендаций: изучайте психологию — это поможет понять желания и страхи клиента; заключайте договор — защитите себя; налаживайте человеческие отношения с клиентом — ваше сотрудничество не одноразовое, оно может растянуться на годы; максимально автоматизируйте все процессы — не тратьте время на мелочи, с которыми справится CRM-система. Регистрируйтесь в SalesapCRM и в течение 7 дней бесплатно тестируйте ее возможности.

Назад

Анна Наумкина

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-rabotayut-agentstva-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.