Как продать квартиру банку

Содержание

Как продать квартиру банку: когда уместно, нюансы, продажа залоговой недвижимости

Как продать квартиру банку

Вопрос “Как продать квартиру банку?” возникает, как правило, в двух ситуациях: есть требующие быстрого погашения большие долги, имеется необходимость в срочной продаже недвижимости. Ввиду того факта, что такие обстоятельства у граждан – не редкость, некоторые кредитно-финансовые организации целенаправленно занимаются скупкой и реализацией жилья.

Плюсы взаимодействия с крупной компанией, известным брендом очевидны. Например, можно не опасаться мошенничества. Взаимодействие с клиентом сопровождается юридически.

Минусы также есть. Продажа по высокой цене практически исключена. Банковские специалисты оценивают недвижимое имущество, его состояние. В итоге стоимость будет сильно ниже рыночной.

О прочих нюансах читайте в представленной статье.

Когда продавать квартиру банку уместно?

Банковские компании не занимаются скупкой жилья у граждан в том масштабе, какой характерен для работы риэлторских агентств. Такой тип деятельности не является приоритетным, как понятно: всё же банки – про кредиты, инвестиции, карты и счета.

Однако некоторые кредитно-финансовые организации приобретают квартиры и дома. Цель у них одна – выставить впоследствии имущество на продажу ипотечным и прочим клиентам.

Продают своё жильё обычно в следующих ситуациях:

  • оно является залоговым, а выплатить задолженность по ипотечному займу нельзя (нет возможности);
  • его необходимо быстро реализовать – с целью скорейшего получения денег;
  • есть непокрытые займы, требующие немедленного погашения.

Примечание 1. Следует помнить: продажа жилья для получения денег, с помощью которых можно будет расплатиться по кредитам, уместна при наличии другого недвижимого имущества. Клиенту банка нужно думать о том, где будет жить он сам.

Ряд официальных веб-ресурсов банковских организаций содержит раздел, посвящённый выставленным на продажу конфискованным квартирам.

Покупка или приобретение в рамках сервиса банковской структуры требуют подготовки пакета документации. Компания при этом будет тщательно проверять юридическую составляющую поданных бумаг. Ввиду этого факта граждане, нуждающиеся в быстрой продаже своей недвижимости и не желающие нарваться на мошенников, отдают предпочтение кредитным учреждениям.

Реализация квартиры/дома часто требует услуг эксперта-оценщика.

Помимо прочего, гражданин обязан позаботиться о наличии и готовности к использованию документов – свидетельства о праве собственности, технического паспорта, договора купли-продажи, выписки из Единого госреестра недвижимости и т.п.

Нюансы продажи своего жилья

Один из наиболее интересующих обывателя вопросов звучит так: можно ли продать квартиру кредитно-финансовой организации, если жильё – в собственности физлица и не находится в залоге?

Российское законодательство не ограничивает банки в этом моменте. И всё же далеко не все они занимаются скупкой недвижимости.

Крупные учреждения, такие как “Сбербанк”, создают свои сервисы, цель работы которых – помогать клиентам выгодно и быстро продавать жилую недвижимость. Как это работает:

  • физлицо выкладывает объявление о продаже, в котором описывает все параметры и особенности жилой площади;
  • банк предлагает более выгодные условия по ипотеке.

Таким образом, граждане-продавцы облегчают себе жизнь в процессе поиска покупателей и получения денег от них (при успешной сделке), а банковское учреждение привлекает новых заёмщиков.

Продажа жилья банку имеет ряд нюансов:

  1. Недвижимость должна быть оформлена на одного собственника, который и продаёт его, – в лучшем варианте. При наличии нескольких владельцев требуются их официальные разрешения на проведение сделки.
  2. Недвижимость не должна быть в залоге у других кредитно-финансовых организаций. Квартира, являющаяся залоговой и находящаяся в обременении, не будет куплена банком.
  3. Все банковские компании перед покупкой жилья тщательно его проверяют. Оно должно пребывать в хорошем состоянии, с ремонтом и удобствами. При этом важно, чтобы дом не был аварийным. Принимают во внимание и район расположения. Востребованность и благоустроенность последнего сильно повышают шансы банка на перепродажу.
  4. Дети не должны быть прописаны в продаваемой квартире. Также сложнее реализации поддаётся жильё, купленное в т.ч. на маткапитал (здесь требуются разрешение органов опеки и предоставление жилплощади ребёнку на тех же условиях и в том же размере).

Сделка купли-продажи между гражданином и банком сопровождается заключением официального договора. Поэтому идти на такое мероприятие стоит без опасений.

Примечание 2. Важно знать: банкротство банковской организации не аннулирует куплю-продажу.

Специфика продажи залоговой недвижимости

Продажа залогового жилья и выплата остатка задолженности требуют обращения в банк.

Кредитная компания не во всех случаях стремится выкупить недвижимость. Обычно она даёт согласие на его продажу другому лицу – по установленной цене.

Реализация залогового жилья подразумевает заключение трёхстороннего договора. Участвуют продавец, покупатель и кредитор. Такой вариант является самым надёжным для всех.

Алгоритм дальнейших действий следующий:

  • открывается банковская ячейка (индивидуальный банковский сейф – ИБС);
  • покупатель передаёт в ИБС деньги;
  • кредитор высчитывает остаток по задолженности и забирает его;
  • открывается ячейка для продавца – там находится сумма за вычетом долга;
  • снимается обременение с жилой недвижимости.

Типовая схема продажи залогового имущества:

  • определение цены и доплаты (второе – в случае планирования покупки др. квартиры);
  • получение согласия банка (на продажу);
  • выставление квартиры на продажу;
  • поиск лица, готового купить жильё, и заключение с ним сделки;
  • оформление требуемых бумаг;
  • аннулирование обременения;
  • поиск и выбор новой жилой площади.

Продать квартиру кредитно-финансовой организации и приобрести новую – не так легко. Сделка на всём своём протяжении контролируется кредитором. После осуществления продажи залоговой недвижимости банку отходит положенная ему часть задолженности, остаток – заёмщику.

Примечание 3. Приобрести новую жилплощадь можно с помощью ипотеки. Однако здесь есть нюанс: заимодатель обязательно проверит кредитную историю. В ней фиксируется продажа залогового имущества, а это снижает шансы на одобрение обращения.

Заключение

Продать квартиру банку можно. Сделать это не так сложно, если следовать указанным выше требованиям и алгоритмам. Другое дело – насколько такое мероприятие уместно. Рекомендуем как следует всё взвесить, прежде чем приступать к реализации задумки.

Учитывайте имеющиеся нюансы. Цена, сроки, документы – всё имеет значение. Если решение окончательное и продуманное, прежде выберите организацию, с которой хотите взаимодействовать. И не стесняйтесь заранее проконсультироваться у банковских специалистов по любым вопросам в связи со сделкой. Если позволяют средства, также стоит прибегнуть к помощи стороннего юриста.

Источник: https://FininRu.com/dohody-i-rashody/kak-prodat-kvartiru-banku

Можно ли продать квартиру банку или купить у него недвижимость?

Как продать квартиру банку

При просрочке в выплате ипотеки банк может получить квартиру, находившуюся под залогом. Такая недвижимость затем продаётся. Можно и продать ему квартиру в счёт долга, если нет возможности платить кредит.

Банк может выкупить или получить через суд квартиру должника. Такие квартиры можно купить на аукционе или у банка, в том числе с оформлением ипотеки.

Продают ли банки квартиры?

Кредитные организации продают квартиры, но только если они относятся к залоговому имуществу. Чаще всего это происходит, если должник не справляется с выплатой ипотечного кредита. Но иногда успешный плательщик решает поменять квартиру на более просторную. В таком случае по согласованию с банком недвижимость продаётся, а затем ипотека оформляется на другую.

Продажа квартиры банком происходит одним из следующих способов:

  1. Так же, как и при других сделках. Инициатором может быть организация или собственник, но требуется согласование со второй стороной.
  2. Банк выкупает квартиру, а затем организует её продажу.
  3. Реализация происходит через аукцион.

Последний вариант применяется, если решение о продаже принято через суд. Тогда начальная цена тоже определяется в судебном порядке. Она ниже рыночной и составляет, как правило, около 80% от неё.

Это менее выгодно как банку, так и собственнику. Поэтому такой способ используется, только если обычный способ невозможен. То есть если не получается договориться с должником или он скрывается.

В других случаях поиском покупателей занимается риелтор, как правило, постоянно сотрудничающий с этой организацией. Если продать жильё – решение собственника, иногда он и сам ищет желающих.

Недвижимость также предлагается тем, кто обращается за ипотекой. Многие из кредитных организаций размещают подобные объявления на своих сайтах.

При реализации через банк зачастую покупателям предлагаются более выгодные условия. К ним относится, например, сниженная процентная ставка или первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы сделка совершилась быстрее.

Продает ли так имущество Сбербанк?

Продажей недвижимости, причём не только жилой, занимается в том числе и Сбербанк. Купить её можно как через аукцион, так и напрямую.

Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.

Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.

Как продать квартиру банку?

Найти покупателя на квартиру в ипотеке может быть довольно сложно и долго. А во время поисков необходимость уплаты кредита не прекращается, то есть долг растёт.

В подобной ситуации есть ещё один выход – продать квартиру банку. А он уже выставит её на продажу.

Но это возможно только с согласия самой организации, а его удаётся получить не всегда. Дело в том, что банку удобнее получить сразу деньги.

С другой стороны, добровольная передача недвижимости предпочтительнее, чем её продажа через суд. В таком случае реализовать квартиру получится быстрее. Если такое согласие получено, оформляется соглашение о передаче квартиры в счёт погашения долга. Это происходит таким образом:

  1. Сначала нужно получить принципиальное согласие банка.
  2. Обсудить, какая сумма будет принята в качестве стоимости квартиры. При судебной реализации её определят около 80% от рыночной. Поэтому не стоит рассчитывать на значительно большие деньги.
  3. Затем эта сумма сравнивается с долгом. Сюда включается и невыплаченная часть стоимости жилья, и проценты, и пени и штрафы, если они есть. Отсюда видно, покроет ли стоимость задолженность полностью.
  4. После обсуждений подписывается соглашение.
  5. Оформляется передаточный акт на квартиру.
  6. В Росреестре оформляется право собственности банка.

В соглашении обязательно указываются:

  1. ФИО и паспортные данные заёмщика.
  2. Сведения о банковском отделении.
  3. Полные данные о квартире, такие как адрес, кадастровый номер, площадь и другие.
  4. Номер и дата заключения ипотечного договора.
  5. Те условия, о которых договорились стороны (включая дату, к которой квартира должна быть передана).

Необходимо помнить, что прекращение обязательства происходит в момент передачи имущества. Для недвижимости это будет день получения выписки о собственности. То есть до этого времени обязанность по уплате процентов сохраняется. Это же относится и к штрафам и пени за просрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/u-banka.html

Как продать долю в квартире банку?

Как продать квартиру банку

Реализация доли в квартире – непростая задача, поскольку если сособственники не пожелают ее приобрести, среди третьих лиц найти покупателя достаточно сложно. В этом случае можно попытаться продать ее банковскому учреждению, которое может ее выкупить, если сделка покажется ему выгодной.

Каким образом продать долю банковской организации и как юридически правильно оформить сделку, рассказывается в этой статье.

Допускается ли продажа доли банкам?

Если жилье разделено на доли, в первую очередь необходимо отправить предложение о покупке всем сособственникам (ст.250 ГК РФ). В случае отказа можно предлагать свою часть другим покупателям, в том числе банкам.

Существует 2 способа продажи:

  1. Заключить договор о залоге. В этом случае оформляется кредитный договор, а доля выступает залогом. Если займ не будет возвращен, часть жилья перейдет в собственность банковского учреждения и будет продана – сособственникам или иным лицам. Плюсом является большой размер заемных средств (до 30% от цены доли). Отрицательными моментами являются заниженная цена доли, кроме того, она должны быть выделена в отдельную комнату.
  2. Купля-продажа. В этом случае происходит обычный выкуп доли, где покупателем является банковская организация.

В настоящее время интерес к таким сделкам проявляют в основном крупные финансовые учреждения (Сбербанк, ВТБ, и некоторые другие). При этом заключение такой сделки будет возможным только если она покажется банку выгодной

Причины продажи

Граждане решаются продать долю банку по следующим основным причинам:

  1. Другие сособственники отказались от выкупа.
  2. Низкий спрос на рынке недвижимости, вследствие чего доля не продается в течение длительного времени.
  3. Срочная потребность в денежных средствах.
  4. Расторжение брака, когда жилье принадлежит супругам в равных долях и совместное проживание невозможно.

Для банковского учреждения причины продажи жилья являются важным обстоятельством, которым его работники руководствуются при принятии решения, поэтому вопрос об этом обязательно будет задан собственнику.

В каких случаях банк не выкупит долю?

Поскольку банк является финансовым учреждением, в первую очередь он оценивает сделку с точки зрения выгодности актива. Поэтому гражданин получит отказ при наличии следующих обстоятельств:

  1. Дом является старым и изношенным – построен ранее 1970 года.
  2. Жилье находится в удаленном от центра, необустроенном районе с низкой рентабельностью.
  3. Квартира не пользуется спросом на рынке жилья.
  4. Количество сособственников больше двоих, в квартире проживают дети, инвалиды, пожилые люди.
  5. У продавца конфликты с совладельцами.
  6. Доля не выделена – к примеру, жилец владеет от 3-комнатной квартиры, и она не выделена в отдельную комнату.
  7. В залог передается единственная жилплощадь продавца (в случае не возврата залога ее нельзя реализовать для взыскания долга).

Как происходит продажа?

Сделка по продаже оформляется по тем же правилам, которые используются при продаже физическими лицами. Единственное отличие – в качестве покупателя выступает представитель юридического лица – к примеру, генеральный директор.

При заключении договора о залоге в него вносятся условия о:

  • сроках просрочки выплат по кредиту;
  • размере невыплаченной суммы более 5% от цены доли.

В случае просрочки банковская организация обратиться в судебные органы с требованием взыскать долг принудительно. Чтобы избежать наложения ареста на счета, машины, иные ценности, в договор следует внести условие о первоочередном обращении взыскания на заложенную долю.

Пошаговая инструкция

Чтобы продать долю банковской организации, необходимо совершить следующие действия:

  • посетить банковскую организацию для получения консультации;
  • направить другим совладельцам письменное предложение о покупке доли и ожидать ответа в течение месяца;
  • обговорить с работником банка условия договора продажи;
  • оценить долю в квартире. Банк привлекает к этой операции штатного оценщика. Следует иметь в виду, что предложенная цена будет составлять около 70% от реальной;
  • собрать необходимую документацию и разработать проект договора;
  • оформить договор о купле-продаже и составить акт приема-передачи;
  • передать документацию в органы Росреестра для регистрации;
  • произвести расчет с банковским учреждением.

Плюсом такого договора является участие юридического лица во всей процедуре сделки, что значительно упрощает ее оформление, которым будет заниматься юрист или представитель банковской организации. Также банк, вероятнее всего, привлечет нотариуса, с которым у него налажено сотрудничество.

Необходимые документы

Для оформления договора потребуется наличие:

  • паспорта собственника;
  • свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорта;
  • бумаг, на основании которых возникло право собственности (договора дарения, завещания и т.п.);
  • справки о составе семьи;
  • справки об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • отчета об оценке, составляемого в присутствии работника банковского учреждения.

Сроки

Принятие банком решения занимает до 2 недель в течении которых юристы изучают документацию и дают оценку выгодности сделки.

Доля в жилплощади оценивается в срок от 2 недель до месяца, после чего в течение нескольких дней составляется оценочный акт.

Затем в течение примерно недели согласовываются условия договора. После его подписания сведения в течение дня передаются нотариусом в органы Росреестра.

Перечисление денег на счет продавца занимает около 3-х дней. Как правило, данное условие вносится в заключаемый договор.

Расходы

Покупателем (представителем банка) оплачиваются 2 госпошлины:

  • у нотариуса – 0,5% от цены доли (от 300 до 20 000 рублей);
  • за перерегистрацию прав в органах Росреестра – 1 400 рублей (при направлении документов в электронном виде) и 2000 рублей при личном визите в Росреестр.

Продавец доли уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости доли. Он освобождается от его уплаты, если доля принадлежала ему более 3 лет – если была приватизирована, подарена, унаследована, или перешла по договору ренты, или более 5 лет – если жилье было куплено, обменяно и т.п.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать квартиру банку

По данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки.

На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость.

В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь – Договор задатка при покупке квартиры).

По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

  • Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
  • Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  • Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки.

Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  • Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
  • При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  • Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны.

При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца.

Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.

Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.

Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка. Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях. При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты.

И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают.

Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры.

Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  • Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу – крайне спорная.
  • Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  • Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.
  • Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  • В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Суд с застройщиком. Порядок подачи иска

Увеличение ипотечных ставок в России на фоне мирового снижения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5e7dfba16c402b45fcb172ee

Как продать квартиру банку: продажа собственного и залогового жилья

Как продать квартиру банку

Как продать квартиру банку – такой вопрос возникает при наличии задолженностей или в случае необходимости срочно продать жилье. Некоторые кредитные организации занимаются скупкой и продажей недвижимости.

При наличии долга или в условиях повышенной срочности можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Вся сделка сопровождается юристами. Однако продать жилье банку по завышенной стоимости не получится.

Работники банка оценят жилье, его состояние и скорее всего цена будет намного ниже рыночной стоимости объекта недвижимости. Обо всем подробнее – в материале Brobank.

Когда продажа жилья банку актуальна

Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.

Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

  • Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
  • Продать жилье нужно максимально быстро.
  • Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.

Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.

На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.

При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье.

Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия.

Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Особенности продажи залогового жилья банку

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость.

Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.

Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.

Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга.

Обременение с квартиры снимается сразу же.

Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:

  1. Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
  2. Получение соглашения от банка на продажу.
  3. Выставление недвижимости на продажу.
  4. Поиск покупателя и заключение сделки.
  5. Оформление документов, снятие обременения.
  6. Выбор нового жилья, если он был запланирован.

В данном случае продать квартиру банку и купить себе другую будет не так просто. Вся сделка курируется кредитором.

После продажи залогового имущества финансовая организация забирает положенную часть долга, остаток получает заемщик. Для покупки нового жилья можно взять другую ипотеку, однако все организации проверяют кредитную историю.

Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана. Это может сократить вероятность одобрения заявки.

Об авторе Евгений Никитин Высшее образование по специальности “Журналистика” в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru
Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.