Как правильно расторгнуть договор купли продажи

Содержание

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Как правильно расторгнуть договор купли продажи

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы – прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-annulirovat-sdelku

Как расторгнуть договор

Как правильно расторгнуть договор купли продажи

Когда вы заключаете договор, будьте хотя бы морально готовы к тому, что, возможно, его придется расторгнуть.

В этой статье мы опишем возможные варианты расторжения договора и расскажем, что и как нужно сделать, чтобы избежать негативных последствий. Основная цель — создать план действий по расторжению почти любого договора. Мало ли, вдруг пригодится.

Статья 450 ГК РФ предлагает три основных способа разорвать отношения с контрагентом:

  1. по соглашению сторон — если никто не возражает;
  2. через суд — если другая сторона категорически против;
  3. по инициативе одной из сторон без обращения в суд — если право такой стороны на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено законом или самим договором.

Лучше всего поможет избежать негативных последствий расторжение договора по соглашению сторон. Но есть несколько формальностей.

Дата расторжения. Если вам важна конкретная дата, с которой вы хотите перестать исполнять обязательства по договору, установите ее в соглашении о расторжении. Если дата не важна, знайте, что ваши обязательства прекращаются с момента подписания этого соглашения.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Если контрагент против расторжения, придется идти в суд. Оснований для расторжения договора в суде несколько. Есть общие, применимые и к договору аренды, и к договору дарения; есть специальные.

Сначала расскажу про общие основания для расторжения договора.

Например, Ваня продал Маше синтезатор. Маша синтезатор взяла, а заплатить обещала через несколько дней. Шли месяцы, Маша уже успела записать альбом и съездила в гастрольный тур, а деньги Ване так и не отдала. Но Ваня-то на них рассчитывал. Маша в такой ситуации существенно нарушила договор.

Например, вы заказали елку к Новому году, а в интернет-магазине задержали доставку и предлагают привезти ее только в середине января. Обстоятельства существенно изменились, ведь праздник уже прошел. Поэтому вы вправе расторгнуть договор.

Написать о расторжении договора нужно будет как минимум дважды. Первый раз — сразу после того, как вы решили порвать со своим контрагентом. Закон этого не требует, но лучше все равно отправить письмо-уведомление на официальную электронную почту. Это может обеспечить вам расторжение по соглашению сторон, без суда.

Текст может быть примерно таким:

Уважаемый Василий Иванович, добрый день!

Я ожидал получить от вас датскую ель высотой 2 метра 30 декабря 2018 года. Сегодня 15 января 2019-го, а ели все еще нет. В связи с тем, что Новый год прошел и ель мне больше не нужна, я предлагаю вам расторгнуть договор купли-продажи.

Прошу вернуть предоплату в размере 5000 рублей на мой счет.

Реквизиты счета
Банк получатель: АО «Тинькофф Банк» Корр. счет: 301018101452501234567

БИК: 044525974

Получатель: Петров Петр Васильевич

Счет получателя платежа: 408178107000012345678

Надеюсь на скорейшее согласование и ожидаю ответа до 30 января 2019 года.

С уважением,
Петр Петров

Никто не может гарантировать, что ваш контрагент захочет разорвать договорные отношения. Тогда вам придется пойти в суд и отправить контрагенту копию искового заявления и приложений к нему.

Договор можно расторгнуть на любом этапе его исполнения. После исполнения можно расторгнуть, например, если договор рамочный, а вы не планируете продолжать отношения с контрагентом.

Всегда стоит быть внимательным и четко следовать требованиям закона. Например, договор аренды допускает досрочное расторжение, но нужно возвратить имущество по передаточному акту с проверкой его состояния.

Если вы просто покинете арендованную квартиру, ваша обязанность по уплате арендной платы не прекратится автоматически. Это подтвердил Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении по делу № А55-28556/2014.

Процедура расторжения зависит от ваших отношений с контрагентом. Она может разрешиться за пару дней, а может затянуться на годы судебных процессов.

Казалось бы, когда вы расторгаете договор, то хотите прекратить все свои обязательства перед контрагентом. Но некоторые из них все-таки продолжают действовать. Давайте разберемся.

Это влияет на размер неустойки: она начисляется только до даты расторжения договора и прекращения основных обязательств по нему.

Продолжают действовать условия о рассмотрении споров по договору: в каком суде будет рассматриваться дело, сколько дней есть у сторон на урегулирование разногласий и т. д.

Причем если на деле стороны продолжают исполнять договор после его расторжения, но одна из них нарушает условия, то неустойка начисляется до дня фактического прекращения работ.

Например, подрядчик делает ремонт в квартире. Срок окончания ремонта по договору — 1 августа. К этой дате подрядчик не закончил работу, и хозяева решили расторгнуть договор.

Но фактически подрядчик продолжал делать ремонт, а хозяева продолжали пускать его в квартиру. Ремонт он закончил 1 октября, то есть на 2 месяца позже. Неустойка за просрочку будет начисляться до дня фактического прекращения работ — то есть до 1 октября.

Остаются в силе условия, которые устанавливают, что стороны должны сделать после расторжения договора, — например, заказчик должен вернуть исполнителю часть сделанной им вещи.

Отказ от договора в одностороннем порядке отличается от обычного расторжения.

При одностороннем расторжении договор считается расторгнутым с того момента, как вы направили уведомление об этом, а другая сторона его получила. Важно отправлять уведомление в письменном виде заказным письмом с уведомлением о вручении.

Односторонний отказ разрешен, если вы заключили следующие договоры:

  1. договор поставки — ст. 523 ГК РФ;
  2. договор энергоснабжения, если вы физлицо и используете энергию в быту, например, чтобы разогревать суп, — п. 1 ст. 546 ГК РФ;
  3. договор аренды, если он заключен на неопределенный срок, — п. 2 ст. 610 ГК РФ;
  4. договор подряда — ст. 717 и ст. 719 ГК РФ;
  5. договор возмездного оказания услуг — ст. 782 ГК РФ, ст. 32 закона «О защите прав потребителей»;
  6. договор транспортной экспедиции — ст. 806 ГК РФ;
  7. договор банковского счета, если вы банк, а по счету клиента в течение двух лет не проводятся операции, — ст. 859 ГК РФ;
  8. агентский договор — ст. 1010 ГК РФ.

Однако и односторонний отказ от договора может оказаться не бесплатным для вас, потому что у другой стороны может быть право на возмещение фактических расходов. А если вы предприниматель, п. 3 ст. 310 ГК РФ разрешает в договоре установить для вас плату за односторонний отказ.

Но здесь важно помнить: если право на односторонний отказ императивное (то есть нет оговорки «если иное не установлено договором»), то плату за такой отказ устанавливать нельзя. Это разъяснил Пленум Верховного суда в п. 15 постановления № 54 от 22.11.2016.

Теперь детали.

Важно распорядиться своими накоплениями. Есть два варианта.

Можно оставить эти накопления в пенсионной системе, тогда НПФ переведет их в другой фонд, реквизиты которого вы должны указать. Плюс: вы не платите НДФЛ. Минус: вы не можете воспользоваться своими накоплениями.

Не рекомендую расторгать договор с НПФ в середине года. Статья 36.6-1 закона «О негосударственных пенсионных фондах» предупреждает: в случае расторжения договора и перехода в другой НПФ переведены будут только средства по состоянию на 31 декабря прошлого года.

Контролировать процесс перевода накоплений вам не нужно. Новый и старый НПФ обязаны разобраться между собой самостоятельно. Вам остается только подать заявление о расторжении старого договора и заключить новый.

Если же подарок дарите вы, возможностей расторгнуть договор значительно больше, плюс вас не могут заставить возместить убытки.

Представим, что Эльвира Ивановна заключила договор дарения в письменной форме со своим 16-летним внуком Василием. Бабушка обещала подарить внуку свою Ладу Приору, как только тому исполнится 18 лет.

  1. покушение на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи;
  2. дар имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а обращение с вещью может привести к ее утрате;
  3. если бабушка вдруг переживет внука, она может забрать машину обратно. Но это условие нужно изначально включить в договор.

Эльвира Ивановна — женщина предприимчивая. Она сдает квартиру в Чертанове и снимает квартиру на Патриарших. Ее интересует, когда и как она может расторгнуть каждый из этих договоров.

Квартира в ЧертановеЭльвира Ивановна — арендодатель,

семья Сидоровых — арендаторы.

Статья 619 ГК РФ позволяет Эльвире Ивановне досрочно расторгнуть договор, если семья Сидоровых:

  1. организовала в квартире, например, производство мыла или выпечку тортов, которое мешает другим жильцам дома, и вообще Сидоровы существенно нарушают условия договора;
  2. ухудшила состояние квартиры настолько, что в последний визит за деньгами Эльвира Ивановна увидела дыру в стене средних размеров и отвалившийся подоконник;
  3. больше двух раз задерживала арендную плату;
  4. не делает капитальный ремонт уже три года, хотя по договору должна была сделать уже через год.

Квартира на ПатриаршихЭльвира Ивановна — арендатор,

Маркус — арендодатель.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Эльвиру Ивановну окружают нерадивые люди. Вот и хозяин квартиры на Патриарших, Маркус, сдает квартиру не по закону. Эльвира Ивановна вооружилась статьей 620 ГК РФ и решила расторгнуть с ним договор, потому что он:

  1. Постоянно водит в квартиру посторонних людей, иногда — с животными, тем самым мешая Эльвире Ивановне пользоваться квартирой.
  2. У квартиры куча скрытых недостатков, которые Эльвира Ивановна физически не могла заметить при первичном осмотре: плохая проводка, постоянно подтекающая канализация, осиное гнездо на балконе и логово крыс под ванной.
  3. Маркус не делает капитальный ремонт, хотя обязан по п. 1 ст. 616 ГК РФ.

И если бы Эльвира Ивановна была юристом, она бы предусмотрела в обоих договорах аренды дополнительные условия их расторжения. Абзац 6 статьи 620 ГК РФ разрешает ей и ее контрагенту это сделать.

Все зависит от того, потребитель вы или нет.

Если вы потребитель, то можете отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время. Такое право дает вам статья 32 закона «О защите прав потребителей». Она же предупреждает, что вам придется возместить исполнителю фактически понесенные им расходы.

Если вы не потребитель, а предприниматель, жизнь немного усложняется.

Если вы заказчик услуг, то правило о возмещении фактически понесенных расходов остается прежним, теперь по ст. 782 ГК РФ.

Если вы исполнитель услуг, то по этой же статье можете отказаться от исполнения договора только при условии полного возмещения убытков заказчика.

Однако свобода договора и п. 3 ст. 310 ГК РФ дают вам возможность подстраховаться на случай неисполнения договора заказчиком и включить в договор условие о плате за односторонний отказ от его исполнения.

Раньше с этим условием было много проблем, но теперь суды стали чаще его признавать. Пленум Верховного суда в п. 15 постановления № 54 от 22.11.2016 подтвердил правомерность такой платы, хоть и с оговоркой.

Право на отказ от договора должно либо содержаться только в самом договоре, либо в диспозитивной норме (это норма, которую стороны могут изменять в процессе взаимодействия). И да, статья 782 ГК РФ — диспозитивная, так утверждает абз. 3 п.

 4 постановления Высшего арбитражного суда РФ «О свободе договора».

  1. Первый шаг в расторжении договора любого вида — попробовать договориться с контрагентом.
  2. Все переговоры лучше вести в письменной форме: либо через заказные письма с уведомлением о вручении, либо по электронной почте. Это поможет вам в суде.
  3. Практически всегда вам придется возмещать другой стороне убытки, которые вы фактически ей причинили своим досрочным отказом от договора.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/razorval-dogovor/

Расторжение договора купли-продажи дома: по инициативе покупателя или продавца, по соглашению сторон

Как правильно расторгнуть договор купли продажи

Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.

Процедура регулируется следующими нормативными актами:

Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.

Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.

Основания расторжения договора купли-продажи дома

Причины аннулирования сделки встречаются следующие:

  • согласие обеих сторон;
  • нарушение условий договора одним из участников сделки;
  • изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Справка! В договоре купли-продажи необходимо прописать сроки исполнения обязательств. Соглашение может быть расторгнуто при их нарушениях участниками сделки.

До регистрации

До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи. То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.

Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.

После регистрации

После регистрации право собственности на дом переходит к покупателю. Договор купли-продажи считается исполненным, поэтому правовые статусы сторон вернуть не получится.

Если участники сделки достигли соглашения, то они могут заключить новое соглашение. В нем предмет и стоимость остаются теми же, но покупатель и продавец меняются ролями. При отказе одной из сторон от аннулирования сделки, второй участник имеет право подать иск в суд.

При аннулировании государственной регистрации права на основании заявления от обеих сторон, возвращается половина оплаченной госпошлины (ст. 333.40 НК РФ).

Варианты расторжения

Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.

по инициативе продавца

Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:

  • необоснованный отказ в регистрации права собственности;
  • отсутствие полной или частичной оплаты;
  • нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.

Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.

по инициативе покупателя

По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.

Основаниями для аннулирования сделки также служат:

  • наличие обременений на дом;
  • нарушение прав несовершеннолетних;
  • неправильно оформленные документы;
  • несвоевременное освобождение жилья.

Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.

по соглашению сторон

Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.

В нем нужно прописать следующие сведения:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • дата аннулирования сделки;
  • отсутствие претензий с обеих сторон;
  • дата подписания соглашения.

В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.

Пошаговая инструкция

Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
  2. Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Принять участие в судебных заседаниях.
  5. Получить решение суда.
  6. Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.

Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Расторжение договора и признание сделки недействительной являются разными процедурами. Во втором случае основаниями могут служить недееспособность одного из участников, подписание соглашения под физическим или психологическим принуждением.

Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением.

Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд. На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).

При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.

В иске должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные об истце и ответчике;
  • реквизиты договора, номер и дата;
  • основания для расторжения соглашения;
  • ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
  • требования истца;
  • список приложений.

Образец иска можно посмотреть/скачать здесь.

Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-doma

Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Как правильно расторгнуть договор купли продажи

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

  1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
  2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
  3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

  1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
  2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
  3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
  4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
  5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.