Как отказать риэлтору

Содержание

Как вообще не платить риэлтору при продаже квартиры: 5 советов опытных юристов

Как отказать риэлтору

Продавцы, решившие реализовать свое жилье, задаются вопросом: а так ли нужен им риэлтор для совершения сделки? Возможно ли эту задачу решить самостоятельно без посторонней помощи? Для этого следует разобраться, в чем заключается помощь риэлтора, каковы его функции, и стоит ли вообще оплачивать его услуги.

На практике риэлторами становятся те, кто хотя бы раз продал квартиру и понял, что в этом процессе нет ничего сложного и справиться можно без специального образования. 

Как становятся риэлторами? Достаточно найти в Интернете объявление о том, что на работу приглашаются маклеры, можно без опыта работы, оплата – % со сделки. Кандидат приходит в офис, сообщает, что о такой работе мечтал всю жизнь, и всё – через 2 недели он уже ведет показы объектов, заключает сделки и зарабатывает деньги.

Поначалу новичку помогают более опытные товарищи, но помощь будет только в отдельных моментах подписания договоров и сделок. Вся остальная работа и обучение ложится на плечи молодого специалиста.

В агентствах недвижимости сотрудники стараются оградить общение продавцов и покупателей, чтобы они не смогли решить все вопрос между собой, так как надобность в услугах риэлтора отпадет сама собой.

Когда без риэлтора не обойтись

Те продавцы, у которых нет времени заниматься реализацией жилья, плохо разбираются в тонкостях закона или просто не хотят заниматься “бумажной волокитой”, все же обращаются за услугами в агентства недвижимости.

Какие задачи стоят перед риэлтором:

  • поиск покупателя, готового заплатить за объект недвижимости полную сумму без снижения стоимости;
  • обеспечить получение всей суммы продавцом на руки или на его банковский счет;
  • организовать процесс по уплате налога, если квартира находится в собственности менее 5 лет.

Когда маклер назначает стоимость своих услуг в 3% от сделки, то продавец уже сомневается в необходимости помощи агентства. Риэлтор ведет рекламную деятельность и предлагает квартиру покупателям. Людям с деньгами он отказывается показывать объект до тех пор, пока те не заключат договор с агентством, или по этой же причине не принимает от них аванс.

Когда можно не платить риэлтору вообще

Есть определенные ситуации, когда продавец имеет полное право отказаться от услуг маклера и ничего ему не оплачивать. 

  • Любой документ следует читать внимательно. Если продавец плохо понял условия эксклюзивного договора по продаже жилья, то его не следует подписывать. В первую очередь продавец нуждается в покупателе, а не в договоре.
  • Оплата услуг риэлтору осуществляется только тогда, когда права владения недвижимостью перешли к покупателю.
  • Не стоит снижать цену на объект по просьбе маклера. В результате вашу квартиру будут предлагать практически всем и требовать еще большего снижения стоимости.
  • Оплачивать штрафы и пени в случае досрочного расторжения эксклюзивного договора – действие незаконное. В любом случае суд будет на стороне продавца.
  • Не давайте добро, чтобы вашу жилплощадь предлагали всем подряд покупателям.
  • Если вы не планируете в день продажи своего жилья купить другую квартиру, тогда в услугах риэлтора нужды нет совсем.

Если заключили договор с агентством, то как не платить 

Крупные агентства могут обращаться с иском в суд на продавца, который подписал договор и нарушает его условия, например, не выплачивает комиссионные.

В этом случае юристы говорят следующее:

Совет №1. Если в документе не обозначен срок действия, тогда его условия вас ни к чему не обязывают.

Совет №2. Следите, чтобы в документе не был обозначен следующий пункт – “при досрочном расторжении договора клиент обязуется выплатить все расходы, понесенные агентством ранее во время работы с данным объектом недвижимости”.

Совет №3. Прежде чем ставить подпись в эксклюзивном договоре, следует четко понимать, за что взимается оплата: обычно предоставление информационных услуг стоит 10-25 тыс. руб., а комиссия в 3-6% в договоре не указывают.

Совет №4. Возьмите документ домой под предлогом подумать и посоветоваться с супругом. Консультация юриста обойдется примерно в 2500 руб., он вам разъяснит, какие могут быть последствия несоблюдения условий, указанных в документе, и будут ли последствия вообще. Когда в офисе решите поставить свою подпись, проверьте, чтобы все пункты совпадали с первым вариантом.

Совет №5. Правильным считается только тот документ, в котором указан период оплаты комиссии уже после заключения сделки или даже перехода прав собственности владения покупателю.

Даже если агентство недвижимости и обратится в суд, то только по причине неуплаты информационных услуг, которые в среднем стоят до 25 тыс. руб., с целью избежания уплаты налогов.

Любые штрафы и неустойки, указанные в эксклюзивном договоре, не имеют законного основания. Поэтому оплатить услуги по договору вас никто обязать не может. 

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-voobsche-ne-platitj-rieltoru-pri-prodazhe-kvartiri-5-sovetov-opitnih-yuristov-242/

Как отказаться от услуг риэлтора при продаже и покупке квартиры

Как отказать риэлтору

Как отказаться риэлтора и оказания услуг, если заключен договор при продаже квартиры (после подписания), если передумали продавать, как отказать в сотрудничестве при покупке квартиры после просмотра, если сам (-а) нашел (-ла) покупателя.

Разберем условия, когда клиент вправе расторгать соглашение с посредником и агентством недвижимости при приобретении или реализации жилья, можно ли отказаться от риэлтора, если найдены покупатели и другие ситуации.

Как отказаться от услуг риэлтора

Отказаться от услуг риэлтора при продаже квартиры можно в нескольких вариантах:

  • без заключения договора;
  • с подписанным договором.

Причины для отказа, исходя из практики:

  • продавец сам нашел покупателя;
  • передумал продавать;
  • покупатель сам нашел собственника.

Последствия отказа от услуг посредника могут включать финансовое возмещение затрат агентства недвижимости, в которые входит:

  • оплата суеты за сбор документов;
  • реклама продажи жилплощади;
  • штрафы и пени за отказ от сотрудничества с агентством до истечения срока договора;консультации;
  • оценка стоимости жилья;
  • разработка маркетинговых мероприятий по продаже жилья;
  • организация просмотров, переговоры;
  • все, что угодно, что придумает риэлторская компания, список может продолжаться до бесконечности.

Так вот, все, что перечислено выше, это «хотелки» агентства недвижимости. по закону, оно не имеет право брать с продавца или покупателя штрафы, а расходы на оказанные услуги возмещаются только тогда, когда они фактически доказаны.

Читайте статью, как расторгнуть договор с риэлтором без штрафа в одностороннем порядке

Основанием, на котором с вас, как покупателя или продавца могут потребовать какие-то деньги — подписанный договор.

Как отказаться от риэлтора при продаже квартиры

Не подписывайте акт (-ы) выполненных работ! Что бы вам про его «информационный» статус не балаболили маклеры! Если так получилось, что подмахнули подписью не глядя бумажку, которая оказалась актом, то придется подать в суд исковое требование о признании акта ничтожным. В противном случае маклеры могут выиграть суд и придется оплачивать им не только размер комиссии, но и штраф за пользование их деньгами.

Внимательно прочитайте соглашение (договор) и убедитесь, что вы платите только когда переход права произошел, но не ранее.

Санкции и штрафы пропускаете — они не законны (источник: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)).

Если в договоре указано, что вы доверяете посреднику совершение каких-либо действий от вашего имени (доверенность), то напишите письменное уведомление, где указываете, что:

  • отказываетесь от услуг риэлтора в одностороннем порядке;
  • отзываете доверенность с указанием пункта договора, где она прописана.

Убедитесь, что у посредника нет доказательств (которые он может предъявить суду и тот их примет) того, что он нашел для вас покупателя. Например, это может быть «информационный» договор (о нем речь ниже, где рассматриваем ситуацию с покупателем) или акт выполненных работ.

Продавец имеет больше шансов, по сравнению с покупателем, оплатить специалисту по недвжимости доказанные и фактически понесенные расходы, особенно, если подписан договор и акт выполненных работ.

Продавцам статья в помощь, как не платить риэлтору при продаже квартиры

Какие выплаты может потребовать риэлтор при подписанном договоре и не подписанном акте работ:

  • оплату чека за выставление в рекламу вашего объекта недвижимости, если чек получен от агрегатора объявлений, например, АВИТО и иные платные сервисы;

Если вы платили при заключении договора с риэлтором на продажу квартиры какие-либо финансовые средства, то можете отказаться от услуг риэлтора и вернуть деньги, согласно ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

Для этого пишете уведомление об одностороннем расторжении договора с агентством недвижимости, отсылаете ценным с описью (заказным или с уведомлением) письмом, в котором излагаете ваше желание расторгнуть соглашение и просьбой вернуть деньги, плюс ставите срок в 10 дней. Если ответа, после указанного срока, не получаете, подаете исковое в суд, в котором требуете расторгнуть договор и взыскать оплаченные денежные средства.

Как отказаться от риэлтора при покупке квартиры

Типичная ситуация: покупатель ищет подходящий вариант в источниках Интернета, находит искомый объект недвижимости, звонит по указанному номеру и попадает на риэлтора.

Договаривается на просмотр, приезжает, а его не пускают на порог и не показывают квартиру, пока не подпишет договор. При этом посредник убедительно вещает, что никаких обязательств подпись не несет, т.к.

это отчет для собственника.

Однако, внимательно почитав договор, покупатель обнаружит наличие обязанностей, а именно оплатить посреднику комиссионное вознаграждение в случае заключения сделки с продавцом.

Как вам ситуация? И как быть?
Вы можете подписать договор под принуждением, т.к иначе вам не покажут квартиру (вы фактически стоите рядом с домом, а не на пороге и поэтому найти квартиру без посредника не сможете.

Подписывайте, потому что деваться вам некуда. Есть норма, по которой можно подтянуть такого риэлтора: ч.2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», которая не допускает навязывание услуг за это предусмотрена ответственность по ст. 14.

8 КоАП РФ.

Для того, чтобы привлечь по такому договору риэлтора за ущемление ваших прав в договоре должно быть четко прописано условие его исполнения, например, формулировка о том, что показ квартиры осуществляется в случае согласия покупателя оплатить комиссию агентства недвижимости в размере таком-то и согласие выражается подписанием договора.

Не знаю, понятно ли объяснил. В общем, построение предложения в условиях показа, прописанных в договоре должно быть таким, что вас вынуждают подписать соглашение, иначе не покажут квартиру.

Вы же понимаете, что на словах риэлтор говорит вам одно, а в договоре совсем иное написано, поэтому, настаивайте, чтобы в договор внесли правки. Говорите, что не против его подписать и хотите посмотреть квартиру, но пусть напишут то, что озвучивают на словах!

Включайте «дурака», до тех пор пока они либо не внесут нужные вам изменения, либо не покажут жилье без договора.

Что еще следует учесть перед просмотром, когда вам предлагают подписать подобное соглашение — требуйте, чтобы агент по недвижимости показал договор с собственником. Если договора нет, а вам втюхивают «информационный» договор, отправляйтесь искать хозяина или агента, с которым собственник работает по договору!

Маклеры практикуют двойную комиссию, т.е. берут деньги за услуги с обоих сторон сделки и часто это выясняется при личной встрече с собственником, когда покупатель вносит аванс или задаток.

Юридический аспект отказа от услуг риэлтора при покупке квартиры

Соглашение, которое агент может подсовывать покупателю на подпись перед показом, это договор на возмездное оказание услуг. Статья 782 ГК РФ гласит о том, что вы можете отказаться от услуг риэлтора после подписания договора, оплатив ему фактические затраты.

п. 11 Постановления Пленума ВС РФ (28.06.2012) № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъясняет, что все отношения между риэлторами и сторонами сделки регулируются Законом «О защите прав потребителей» (далее — ФЗЗПП).

В свою очередь ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» гласит, что покупатель может отказаться от услуг риэлтора при покупке квартиры в любой момент времени, компенсируя фактические растраты, которые предусмотрены подписанным соглашением.

Штрафы, пени и требования оплатить услугу в полном объеме, оставить аванс в агентстве, в качестве компенсации — ничтожные требования, согласно Закона «О защите прав потребителей». Посредники просто пользуются юридической неграмотностью участников сделки.

Что можно отнести к фактическим растратам посредника:

  • билет на проезд в трамвае, метро, автобусе, электричке;
  • и т.п.

Поэтому фактически вы будете должны оплатить посреднику дорогу до квартиры и обратно. На большую сумму он вряд ли предоставит доказательства в суд, и поэтому в возмещении убытков ему откажут, как сейчас это происходит в подавляющем большинстве случаев.

Как отказаться от услуг риэлтора после просмотра квартиры

Чтобы суд был на вашей стороне, обязательно обеспечить фактические доказательства правильного отказа от услуг посредника. Для этого направляете письмо на адрес агентства недвижимости. Варианты оформления письма:

  • с уведомлением;
  • ценное с описью;
  • заказное.

В письмо кладете уведомление, написанное от руки. День получения этого уведомления будет считаться датой, когда вы официально отказались от договора риэлтора.

Советы и рекомендации для продавца и покупателя:

Если агенты после вашего отказа грозят судом, переносите это спокойно. Если вас вызвали в суд, то будьте готовы подать встречное исковое заявление с выдвинутыми требованиями.

Вы узнали можно ли отказаться от услуг риэлтора если не был заключен договор и если он был подписан, советы и юридические рекомендации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-otkazatsya-uslug-rieltora.html

Как расторгнуть договор с риэлтором, расторжение договора с агентством недвижимости, как расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки

Как отказать риэлтору

Сегодня всё больше людей обращаются за услугами риэлторов и агентств недвижимости. Часто на самостоятельный поиск жилья или, наоборот, его покупателя просто нет времени. Да и не всегда человек знает обо всех нюансах торговли недвижимостью.

Но за удобством помощи риэлтерских агентств могут скрываться и неприятности. Чтобы их избежать, нужно внимательно читать договор и чётко определять ответственность сторон.

Выбор агентства

Конечно же, репутация риэлтора или фирмы, в которой он работает, говорит сама за себя. Стоит отдавать предпочтение тем компаниям, которые уже давно работают на рынке и состоят в профессиональных объединениях. А вот агентств, предлагающих быстрее перейти к заключению договора, стоит опасаться.

Заключение договора

Договор между заказчиком и риэлтором (исполнителем) – ключевой документ, определяющий весь процесс их взаимодействия и их ответственность.

Форма договора в каждом агентстве может быть собственной. Также отдельно с заказчиком обсуждаются:

  • Комиссионные.
  • Агентские договора.
  • Договора поручений.
  • Договора о дополнительных оплачиваемых услугах.

Гражданский кодекс регламентирует отношения в рамках таких договоров и определяет их содержание. Обязательной информацией договора является:

  • Сами договорные отношение, которые описывают во вводной части.
  • Предмет договора.
  • Обязательства сторон.
  • Сроки их выполнения.
  • Стоимость и порядок расчётов.
  • Условия расторжения договора.
  • Ответственность сторон.

Каждая часть договора определяет этапы взаимоотношений сторон.

На что важно обратить внимание?

Есть ряд важных нюансов, которые нужно проверить в договоре с риэлтерским агентством.

Со стороны исполнителя документ должен подписать директор или его заместитель, обладающий такими полномочиями. Если договор подписан рядовым работником агентства, то он не будет иметь юридической силы.

Устав и иные документы, на которые ссылаются в тексте договора, должны быть в открытом доступе.

Предмет договора должен содержать чёткое описание услуг риэлторов и их оплаты по факту совершения.

Также важно, чтобы объект недвижимости, в отношении которого и будут предоставлены услуги риэлторов, был подробно описан, а его характеристики были указаны детально и однозначно.

Важно, чтобы риэлтерское агентство взяло на себя обязательства проверить объект недвижимости на наличие у него обременений, а также собрало все необходимые документы и провело его регистрацию в случае покупки.

Сроки выполнения должны быть прописаны по каждому этапу договора.

Также важно конкретизировать перечень услуг за определённую плату, чтобы в договоре не было абстрактных широких понятий, вроде «риэлтерские услуги» в целом.

Все дополнительные платы должны быть оговорены и зависеть от дополнительных услуг.

Внося аванс или задаток нужно понимать различие этих понятий. Аванс возвращается при расторжении договора, независимо от причин расторжения. Задаток возвращается в двойном размере, если договор расторгнут по вине агентства, но не возвращается, если договор расторгнул сам заказчик.

Подробно о нюансах оформления задатка и аванса мы писали здесь.

Также нужно подробно описать варианты расторжения договора. В частности, можно ли его расторгнуть в одностороннем порядке и какая ответственность сторон предусмотрена в этом случае.

Договор должен быть равноправным. Для того, чтобы в этом убедиться, нужно проверить пункт об ответственности сторон.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки и штрафа

Для того, чтобы избежать денежных потерь при расторжении договора, нужно это предусмотреть при его заключении. В частности, необходимо детально и однозначно прописать возможность одностороннего расторжения договора.

Также все его пункты не должны противоречить законодательству. Агентство не может пугать штрафами и неустойками. Расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки реально, потому что по закону он обязан вернуть все деньги, кроме тех, что заплачены за выполненные услуги.

Отвечая на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, нужно понимать, что это можно сделать в любой момент. Для этого нужно:

  • вручить уведомление о расторжении работникам агентства. От них обязательно нужно получить уведомление о получении;
  • выслать уведомление заказным письмом. Важно сохранить копию уведомления и квитанцию об отправке письма.

Важно использовать именно эти способы письменного уведомления, так как в случае судебного разбирательства, они будут доказательствами действий заказчика. Устные сообщения о расторжении договора судом учтены не будут.

Как было сказано выше, сами по себе штрафы за расторжение договора назначены не могут быть. Но если в договоре указано, что заказчик согласен на их выплату в случае расторжения договора из-за возникновения более выгодных условий сделки, то риэлтор может применить такие санкции. Это ещё раз доказывает важность учёта всех обстоятельств при заключении договора.

Также следует помнить, что отношения заказчиков и исполнителей услуг регулируются ФЗ «О защите прав потребителей». К риэлтерским услугам это также относится. Права заказчика в данном случае защищены больше, чем права агентства. Ему положено:

  • Сохранение прав, которые не ущемляют интересы сторон договора.
  • Защиту от выплаты неустойки при расторжении договора, так как она может ухудшить его положение, что запрещено законом.
  • Отказ от услуг компании с оплатой уже оказанных услуг.
  • Возврат денег агентством, если оно не оказало услуги в установленный срок.
  • В случае расторжения договора, аванс должны вернуть в течение 10 дней.

Если риэлтерское агентство откажется возвращать аванс, то будет оштрафовано по решению суда.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Любое агентство старается заключить эксклюзивный договор на работу с конкретным объектом недвижимости. В этом случае они получают монопольное право, то есть клиент не сможет обращаться в другие риэлтерские компании для заказа услуг в отношении того самого дома или квартиры.

Основные обязанности в рамках эксклюзивного договора:

  • Со стороны агентства – обеспечить чистоту сделки и консультировать по всем маркетинговым и налоговым вопросам.
  • Со стороны клиента – передача прав собственника агентству, что даёт ему возможность работать вне конкуренции с другими компаниями.

Обычно рамки такого договора защищают клиента от мошенничества, позволяют проанализировать ситуацию и заключить успешную сделку.

Расторжение такого договора довольно сложный процесс. Агентство стараются всячески этого избежать, тем более что часто имеют обязательства сразу перед несколькими сторонами сделки.

Поэтому, на практике, расторгнуть эксклюзивный договор без выплаты штрафов можно только при условии грубого нарушения законодательства или условий договора самими риэлторами. Но заказчик должен иметь документальные доказательства таких нарушений.

Источник: https://estatelegal.ru/vybor-nedvizhimosti/agentstva-nedvizhimosti/kak-rastorgnut-dogovor-s-rieltorom/

Обман риэлторами: что делать и как отказаться от навязанных услуг?

Как отказать риэлтору

На волне одной дискуссии в комментах хочу написать экспромтом такие очевидные для юристов (сорри, пройдите мимо, я буду писать максимально примитивно), но, видимо, не очевидные для граждан вещи. Уж сколько раз юристы твердили миру, и каждый раз кто-то просвещался, может быть, и у меня получится охватить какой-то кусок неохваченной и не догоняющей аудитории.

Я хотела бы поднять тему жалоб и обращений с точки зрения гражданина, эволюционировавшего от ЪУЪ у подъезда с соседкой, до гражданина, который завел себе хобби натягивать офигевшие инстанции. В честь нового закона я даже попытаюсь не материться)

Каждый из тех, кто пытался добиться чего-то от управляющих компаний, собесов и прочих бесов, когда-нибудь в своей жизни получал отписку. У всех получавших от этого бомбило, кто-то проглатывал и успокаивался, кто-то возмущался, но дальше шли единицы. Пожму им руку виртуально, из солидарности, и поведу речь о первых двух категориях.

Почему так происходит? Почему возмущение не уходит дальше лавки у подъезда, а после отписки и вовсе затухает? Чаще всего потому, что граждане не знают своих прав.

Чем мы отличаемся от европейцев, американцев? Там граждане тоже не поголовно юридически грамотны, но у них есть подспудное чувство, что если что-то идет не так, и их в чем-то ущемили – значит, они _имеют право_. Право не согласиться и отстаивать себя. Им плевать, по какому закону, просто яяяя цепочка от буя, мне должны.

В этом плане хорошую фразу сказал один мой друг-юрист: “если ты живешь, не нарушая никаких законов, но тебе хреново живется – почитай законодательство, тебя где-то нае…” Обманывают, короче.

Поэтому первый шаг, чтобы уйти от принятия хреновой ситуации – это сказать себе: “мне должны”. Не все вокруг и поголовно, естессно) но то, за что ты там платишь налоги и отстегиваешь платежи – должны.

Должны бесплатную медицину и вычеты за то, что не входит в ОМС (или необоснованно отказано, хотя входит), должны отчитаться, сколько раз в месяц моют подъезд, должны доступное образование для детей и автобусную остановку у дома, а не черт знает где, и много чего еще.

Шаг второй – понять, кто именно должен и по какому закону. Я повторюсь, я не юрист, но у всех читающих это есть доступ в интернет, а значит и к рг, консультанту и гаранту. А также к куче справочных балабольников по типу вопросов-ответов, где можно подсмотреть, на что ссылаются юристы, чтобы гуглить не абстрактно, а предметно, и читать сразу нужный закон.

Шаг третий – не бояться писать обращения тому, кто по вашему мнению должен. Если ошиблись адресом – вас перенаправят, и вы копипастнете туда, куда скажут. Сейчас это достаточно просто, т.к. можно обращаться в электронной форме, имеющей ту же силу, что и бумажка.

Есть такой чудесный закон – 59 ФЗ.

Там есть статья 11 (на этом месте проверяем, насколько вы ленивы, и насколько у вас горит от несправедливости какой-то инстанции: ваша задача – самостоятельно, без подготовленных мною выдержек прочитать и осознать), которая вкратце гласит, что вы не обязаны писать обращения в мудреных формах, нужно просто никого не оскорблять и коротко и по существу описать ситуацию. Самый простой пример – заявление в полицию. Когда вас отдубасил гопник в подворотне – вы ж не будете растекаться мыслию по древу, вы напишете “такого-то мартобря во столько-то мне нанесло телесные повреждения неустановленное лицо. Прошу установить личность и привлечь к ответственности”. Так вот, заявление/жалоба в любую инстанцию, согласно 59-ФЗ, пишется примерно так же. Поэтому ничего страшного, если вы не будете с порога сыпать статьями, которые были в отношение вас нарушены. Ваша задача для начала – зафиксировать факт обращения. Само обращение должно содержать конкретные требования, чтобы сложнее было ответить на них абстракцией.

Хрустального шара у представителей власти, гупов, мупов и прочих – нет. “Ну что ж они, не видят?”. Нет. Правосудие, жалобы и вот это вот все в любой стране мира носят заявительный характер. Запомните это и всегда подразумевайте.

Нет обращения – нет проблемы. Ваша задача – не охать у подъезда, а составить обращение, тем самым зафиксировав проблему.

Это важно еще и в контексте сроков: вы можете восстанавливать справедливость в течение трех лет с того момента, как узнали, что ваши права нарушены.

Далее. Тот же 59-ФЗ гласит, что обращение должны рассмотреть по существу. Понимаете, к чему я? Отписка – это не повод сказать “ну ок, я попытался, ну и все”.

Отписка – это повод потребовать все же нормальный ответ. Берем отписку, пишем начальнику отписавшейся конторы: “ответ на обращение нарушает 59-ФЗ, т.к.

дан не по существу, требую ответить по существу на поставленные вопросы, а именно [список вопросов]”.

Но и после этого могут отписаться в духе “вот же тебе уже абстракцию написали, чего тебе еще надо, собака”. Тогда переходим к следующему пункту. Прокуратура. У нас прокуратура уже стала филиалом спортлото.

Не надо так) прокуратура занимается вполне конкретным делом – контролирует, чтобы все эти мракобесы из инстанций работали по регламенту и не нарушали закон.

Следовательно, писать туда нужно, когда вы так и не получили ответа на поставленные вопросы.

Важно!!! Ответ – это не сделать вам тут прямщас звездато и очешуенно.

Ответ может быть и в духе “денег нет, но вы держитесь”, тогда будет логично запросить у той же инстанции сроки появления денег и контролировать, появились или нет, а также требовать временных мер на время отсутствия денег.

Нарушение прав от отсутствия денег никуда не девается, поэтому отсутствие хоть какой-то возни = бездействие, а оно противоправненько. Пример из личной практики: не могут установить шумозащиту на шоссе, потому что надо денег на переделку текущего проекта.

Требование: указать сроки реализации нового проекта, принять меры для снижения шума до момента реализации проекта (ограничение скорости + камера). То есть такой ответ – это нормальный ответ, прокуратуру можно начинать долбить, если прошли заявленные сроки или не приняты временные меры.

Шаг следующий. Прокуратура бездействия не усмотрела, вас это не устраивает. Вот тут уже придется гуглить серьезнее, потому что вышеописанное – это досудебный порядок, а выше – уже суд.

Ваша задача – определить, что это будет за производство – по ГК, по КАС, по КоАП, итэдэ. И исходя из этого подбирать статьи, которые нарушила инстанция, от которой у вас пригорело.

К этому моменту вы уже начитаетесь, и вам будет проще составить иск.

На крайняк, если боитесь  что-то забыть – вычитать иск стоит дешевле, чем его написать с нуля, а юристов, желающих подработать, на всяких сайтах услуг типа юду приличное количество.

Отдельно хотелось бы сказать про коллективки. Коллективно поорать без личных письменных обращений каждого в отдельности – эффективно тогда, когда вас  примерно как в 17 году, и у вас у всех вилы. Собрать подписи – это все равно что коллективно поорать у падика и разойтись.

Для коллективного иска, который относительно недавно разрешили подавать прям сразу (а не объединяться в одно производство по ходу пьесы), желательно, чтобы у каждого, кто участвует, была своя персональная отписка.

Из кучи подписей вы потом хрен кого вызвоните и хрен чего от них добьетесь, типа скинуться на представителя, проверено. 90% людей придут подписаться для массы.

Также личные заявы от каждого – подтверждение того, что дело будет идти с реальными людьми, перед которыми надо отчитаться, а не с одним активистом “за всех”, которого можно попытаться задвинуть.

Источник: https://pikabu.ru/story/obman_riyeltorami_chto_delat_i_kak_otkazatsya_ot_navyazannyikh_uslug_4527611

оплата риэлторов

Как отказать риэлтору

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой.

Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости.

Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки.

Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь.

Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы.

Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет.

Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой.

Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке – при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено – кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе – оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам.

Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

Риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства.

Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств.

Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца.

Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия – задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере.

Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка – это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору.

Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю.

Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает – можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже – отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге.

Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение.

Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ.

Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль.

Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы.

Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель.

Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны – продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль.

Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела.

Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/rieltor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.