Как определить стоимость доли в квартире

Содержание

Особенности оценки доли в квартире

Как определить стоимость доли в квартире

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Пример

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

  • справки об имеющихся обременениях по жилью;
  • сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
  • ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
  • паспорт владельца;
  • доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки (если имела место);
  • документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/ocenka-doli-v-kvartire.html

Как оценить и продать долю в квартире правильно

Как определить стоимость доли в квартире

Когда возникает трудность, касающаяся долевой собственности жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: “Каким образом оценивается доля в квартире и какие факторы влияют на это?”.

Собственники, сталкивающиеся со сложностями в долевой квартире, зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.

Оценка доли в жилплощади

Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.

Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.

Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.

В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.

Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.

Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.

Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.

Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи. Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.

Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.

Если нет возможности выделить комнату в натуральном виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.

Перечень необходимых документов для оценки:

  • Ксерокопия выписки из БТИ;
  • Документ, подтверждающий личность собственника;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартире

Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и “цена вопроса” не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.

Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.

Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.

Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.

Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.

Правила и требования, которые соблюдаем

Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

Обстоятельства, при которых не действует право первоочередности

Такой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.

Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.

Изъять долю можно только в двух случаях:

  • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  • Должник проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-ocenit-i-prodat-doliu-v-kvartire-pravilno-5c5d268b265ca800ac0f3d8e

Как оценить долю в квартире?

Как определить стоимость доли в квартире

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире.

Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере.

Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование.

Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете.

Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.

При выкупе «проблемной» доли в квартире процесс оформления сделки занимает 1 день, еще 5-15 дней требуется для регистрации перехода права собственности. Все расходы по оформлению сделки также берет на себя специалист. Никаких комиссионных при этом, в отличие от риелторов, он не запросит.

И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму. Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается.

Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться. Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом.

На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.

Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?

Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон.

Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя.

То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру. Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв.

составляет 15,66 м кв., можно через суд определить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из 14-15 метровых комнат, а при благоприятном стечении обстоятельств, даже с лоджией. Такая же комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете реально рассчитывать на 1000 000 – 1 200 000 рублей.

Тогда потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.

За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?

Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:

  1. Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
  2. Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
  3. Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
  4. Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
  5. Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
  6. Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
  7. Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
  8. Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
  9. Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.

При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):

  1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
  2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
  3. Проигранные продавцом суды.
  4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
  5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
  6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
  7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
  8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор

Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?

Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им).

Потенциальным же продавцам, которые только пытаются сориентироваться на рынке, лучше попробовать оценить долю в квартире онлайн.

Сейчас в сети есть ресурсы с калькуляторами, считающими примерную стоимость долей в квартирах по заданным основным параметрам.
Есть вопросы? Перезвонить?

Источник: https://xn--d1aiil.xn--p1ai/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire/

Как верно оценить долю в квартире?

Как определить стоимость доли в квартире

Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.

статьи:

Из чего складывается стоимость?

Влияние на цену доли в квартире оказывают множественные факторы. Они могут существенно изменять размер понижающего коэффициента, применяемого при оценке стоимости отчуждаемого жилья.

К этим факторам относится:

  • Стоимость всего жилого помещения без выделения долей.
  • Состояние квартиры или дома (наличие ремонта, степень изношенности, возраст жилья).
  • Размер доли.
  • Тип жилого дома (новострой, жилье со вторичного рынка, «сталинка» и др.).
  • Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).
  • Согласие совладельцев на вселение новых жильцов.
  • Количество комнат в доме, выделена ли отдельная комната в виде доли.
  • Общее количество совладельцев и фактически проживающих жильцов (чем их меньше, тем стоимость выше).
  • Наличие в числе совладельцев несовершеннолетних.
  • Месторасположение дома, количество этажей, непосредственно этаж.
  • Район размещения дома, уровень его развития, транспортная доступность.
  • Порядок, использования общей собственности.
  • Возможность осмотра доли при покупке.

Чем выгоднее условия для покупателя доли, тем выше ее стоимость.

Калькулятор оценки доли в квартире для продажи

Прежде чем привлекать к оценке доли специалистов, можно самостоятельно произвести расчеты и определить, сколько может стоить та или иная часть квартиры. Для этого можно использовать газетные объявления, сайты недвижимости или онлайн-калькулятор.

Онлайн-калькулятор – это практичный сервис для тех, кто имеет желание самостоятельно оценить квартиру и доли в ней. Все что нужно для такого расчета – ввести в форму калькулятора количество комнат и район расположения квартиры. При этом будет просчитана среднерыночная стоимость жилья по указанному городу и району. Кроме того, цена может зависеть от рыночной ситуации и валютного курса.

Необходимо помнить, что во время сравнения цен на недвижимость нужно учитывать еще и возможность торга.

К нюансам, усложняющим расчет, относится наличие помещений, находящихся в совместном пользовании с разной площадью и целевым назначением – санузел, кухня, лоджия, прихожая. Зачастую установить границы долей совладельцев довольно сложно.

В каждом конкретном случае производить расчет долей владельцев приходится по-разному, так как использование единого правила, которое подходило бы всем, не всегда целесообразно и оправдано.

К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая. На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших.

Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой. При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте.

Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.

Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.

Сервисы оценки онлайн

Есть большое количество интернет-ресурсов, предлагающих самостоятельно оценить долю в доме или квартире. Такая оценка будет приблизительной, так как при онлайн-расчете во внимание берутся не все факторы, из которых формируется цена.

Калькуляторы на различных сайтах ориентированы на общие для всех критерии оценки такой недвижимости. Рассчитать доли в квартире можно онлайн в процентном отношении. Полученные проценты нужно перевести из десятичной дроби в простую.

Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.

Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс
«Domofond Оценка».

В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:

  • Адрес, город, номер дома.
  • Тип жилья.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Этажность.
  • Материал.

Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru. Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.

На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.

Сколько стоит оценка доли в квартире и отчет?

Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу. Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.

Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.

Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.

В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:

  1. Оценка всей квартиры.
  2. На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.

Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.

Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках России

ГородСтоимость 1 кв. м., рублей
Москва120 000
Санкт-Петербург70 700
Новосибирск32 270
Екатеринбург47 087
Нижний Новгород44 998
Казань45 735
Челябинск28 840
Омск30 957
Самара42 282
Ростов на Дону41 988

сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-verno-ocenit-dolyu-v-kvartire.html

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Как определить стоимость доли в квартире

/ Жилищные споры / Оценка доли в квартире

Просмотров 580

До тех пор, пока не нужно продавать квартиру, собственник даже не задумывается о цене своей доли в общем праве. Многие считают, что с расчетом проблем не возникнет. Якобы достаточно узнать цену всей квартиры, а потом вычислить стоимость отдельной доли. Если говорить о цене, приближенной к объективному показателю – эта формула не сработает. Что же делать?

Правильная оценка квартирных долей опирается на общую цену недвижимости, расположение жилого дома, доступ в помещение, отношения с совладельцами, изношенность и другие факторы. Как самостоятельно оценить долю при продаже/для выкупа? Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Зачем нужна оценка доли в квартире?

Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.

Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.

Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса.

Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества. Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли.

Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.

Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула

Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире. Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.

Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.

Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:

A / B * C / 2 = E

*/ – откуда исходит, что:

A – цена квартиры в общей собственности;

B – кол-во имеющихся долей (например, 3);

C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);

E – продажная цена доли квартиры.

*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.

Важно не путать идеальную и продажную цену – это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.

Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).

Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.

Пример:

Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.

И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.

Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).

Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.

Вывод: очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.

Выбор способа оценки долей

Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).

Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:

Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.

Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.

Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.

От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.

Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

Пример:

Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).

Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:

  • ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
  • продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
  • оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);

Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.

Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?

Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.

Какие факторы повышают цену доли в квартире:

  • Один сособственник – выгодный вариант, при котором можно увеличить стоимость доли +20%. Чем меньше совладельцев, тем легче находить с ними общий язык. Да и порядок пользования квартирой определить проще.

Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.

  • Свободный доступ в помещение – второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
  • Одна доля = одна комната. Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
  • Благоустроенный район – косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10% (максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.

Какие факторы снижают цену:

  • Свыше двух совладельцев – чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30% от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
  • Несовершеннолетние собственники – фактор автоматически снижает цену доли до -50% (половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
  • Сложности с доступом в квартиру – нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40% от итоговой цены.
  • Незначительный размер доли – позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.

Совет! Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия. Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.

Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет. Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».

О негативных моментах читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Заключение

И так, оценка доли в квартире нужна для продажи/покупки объекта недвижимости. Один из способов узнать цену – заказ кадастровой выписки из ЕГРН. Однако для объективного анализа нужно учесть множество факторов – положительных и отрицательных. Эксперты советуют задействовать сравнительный метод. Он отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.

Затрудняетесь с оценкой доли? Опишите вашу ситуацию юристам нашего портала – они подскажут, как лучше посчитать цену. Если допустить ошибки, вы потеряете выгоду от сделки.

Продавец не сможет оценить свою долю и продаст ее дешевле, а покупатель – переплатит за «воздух». Юрист подскажет, какие нужны документы, где взять кадастровую цену, о чем договориться с собственниками, как защитить интересы в суде.

Рынок недвижимости переполнен мошенниками и трудностями – не попадитесь на крючок к хитрым дельцам!

Смотрите полезное видео о нюансах оценки долей в квартире для судебной экспертизы:

Источник: http://law-divorce.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.