Как можно продать квартиру с обременением

Как можно продать квартиру с обременением?

Как можно продать квартиру с обременением

По сравнению с отчуждением квартиры непосредственно застройщиком, ее продажа на вторичном рынке несет риски, связанные с правовыми ограничениями за счет обременения этой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

По этой же причине собственник больше не сможет полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Поэтому при отчуждении жилой площади следует либо как-то решить вопросс обременением, либо честно признаться покупателю о наличии таких ограничений и прийти с ним к определенному соглашению.

Какие бывают виды обременения?

Обременение  ̶  это условия, запреты, которые ограничивают собственника недвижимого имущества полностью пользоваться, владеть, а также распоряжаться этим имуществом.

Согласно 1 статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательную государственную регистрацию должны пройти следующие правовые обременения:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда
  • наем жилого помещения.

Кроме вышеперечисленных видов ограничений, квартира также может быть обременена:

  • арестом имущества;
  • пожизненной рентой;
  • наличием совладельца или третьих лиц;
  • наличием иных несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • пропиской третьих лиц.

С законодательной точки зрения сервитут  ̶  это право постороннего лица пользоваться жилой площадью собственника.

Например, в случае если двухкомнатная квартира имеет двух владельцев, а одна из этих комнат является проходной, то владелец последней должен предоставить право другому собственнику пройти через эту комнату, так как нет другого выхода для прохода, например в кухню, балкон или в другие части квартиры.

Примечание! Следующим видом обременения является ипотека, при которой залогодатель передает свою жилплощадь в залог, после чего лишается возможности распорядиться предметом залога.

В случае доверительного управления одна сторона, не желающая или имеющая возможности заниматься вопросами юридического характера насчет распоряжения собственной квартирой, заключает соглашение с другой стороной, которая и обязывается заниматься этими вопросами.

Полезно знать! В случае с арендой одна сторона (арендодатель) передает право пользования и владения другой стороне (арендатору) на определенное время. Как в доверительном управлении, так и здесь собственник не утрачивает право собственности на это имущество, но и полноценно распорядиться им также не может.

По сравнению с сервитутом, арест на недвижимость может быть наложен, а также снят только судебным решением. Арест, как принудительная мера, может быть наложена не только при накоплении денежных долгов перед кредиторами, а также при просрочке платежей по ипотеке, принятии судебного решения о возмещении должником материального ущерба, причиненной по его вине.

Отметим! В случае заключения договора ренты рентополучатель (одинокий, пожилой человек, инвалид и т.д.) отчуждает свое жилье другому лицу (рентодателю), который будет нести обязанность по его уходу или содержанию.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Примечание! Если недвижимость является совместной собственностью супругов, то при ее продаже одним из супругов нужно будет получить на то согласие второго супруга. Это согласие обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

  • обращения в ближайшее отделение Росреестра;
  • обращения в МФЦ;
  • осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

ОбстоятельствоРазмер в рублях
Если физическое лицо хочет получить бумажную справку750
Если юридическое лицо хочет получить бумажную справку2200
Если физическое лицо хочет получить электронную справку300
Если юридическое лицо хочет получить электронную справку600
Осуществление запроса с указанием в нем о срочности получения выпискиДвойная оплата

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Примечание! Такую информацию вправе получить не только правообладатели, а также судебные службы, нотариусы, полиция, прокуратура. После получения заявления регистрирующий орган в пределах 14 дней выдаст выписку.

Как продать квартиру с обременением?

Следует не забывать о том, что любая сделка, относительно отчуждения обремененной квартиры должна быть осуществлена с добровольного согласия либо кредитора, либо сособственника, рентоплатителя и т.д.

Например, в практике нередки случаи, когда после приобретения недвижимого имущества в ипотеку собственники оказываются в не состоянии оплатить ипотечный долг, по причине чего решаются продать обремененную квартиру.

Примечание! В данном случае необходимо помнить, что банк не только должен дать согласие на ее продажу, а также стать полноценным участником этой сделки.

Порядок действий

При продаже обремененного имущество следует не только запастись необходимым перечнем документов, а также соблюдать соответственный порядок действий, который различен при разных видах ограничения.

Существует общий порядок оформления сделки купли-продажи не только обремененной квартиры, а так же необремененной.

В случае если продается жилая площадь, которая была передана в залог, то поиском покупателя занимается сам залогодержатель.

Порядок действий при продаже квартиры под залог таков:

  1. Продавец обращается в банк и просит его согласие на продажу квартиры.
  2. Банк после нахождения покупателя составляет предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и приобретателем.
  3. Банк предъявляет собственные депозитные ячейки, чтобы осуществить расчет по сделки.
  4. Приобретатель перечисляет сумму договора на депозитные ячейки.
  5. После заключения договора продавец получает доступ к своей депозитной ячейки.

Для продажи жилой дом, на которую наложен арест, существует особенный порядок, согласно которому банк обращается в суд с требованием взыскать неоплаченный долг залогодателя, после чего осуществляются открытые торги по отчуждению недвижимого имущества должника.

Примечание! Один из обязательных действий при продаже квартиры, это получение выписки из ЕГР о наличии обременения на недвижимость. Конечным итогом всего этого можно считать снятие ограничения с имущества.

Необходимые документы

Для того чтобы продать обремененное имущество, необходимо запастись документом, подтверждающим:

  • платежеспособность покупателя;
  • о купли-продажи квартиры с подписью обеих сторон;
  • задолженности по ипотеке;
  • перевод средств покупателем;
  • о снятии квартиры с обременения.

Необходимо также наличие:

  • паспорта продавца;
  • свидетельство о праве на предмет продажи;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в жилом доме и т.д.

Процедура снятия обременения с недвижимости

После продажи квартиры осуществляется снятие обременения с нее. Например, в случае с отчуждением арендованного имущества ограничение снимается только после того, как полностью оплачивается задолженность или исполнится условие по решению суда.

В случае наличия договора ренты или сервитута ограничение снимается добровольно или в принудительном порядке.

Вне зависимости от варианта обременения, для его снятия необходимо обратиться в регистрирующий орган с предоставлением:

  • заявления о снятии обременения;
  • паспорта лица, являющегося собственником;
  • документов, которые устанавливают права на жилплощадь;
  • квитанции по оплате госпошлины.

Примечание! В зависимости от вида обременения, могут понадобиться также дополнительные документы. Процедура снятия ограничения может продлиться в порядке от 30 до 60 дней.

Возможные риски при продаже с обременением

Приобретая жилую площадь на вторичном рынке, покупатель должен быть осведомлен о том, что он может стать собственником обремененной жилплощади, по причине которой он не сможет полностью распоряжаться квартирой.

В список возможных рисков при продаже недвижимости можно включить следующие неблагоприятные обстоятельства:

  1. Если эту процедуру осуществляет банк, то ему будет все равно, за сколько будет продана квартира, так как главная цель банка  ̶  это получить свой долг в полной мере. По этой же причине залогодержатель не будет заниматься поиском лучшего предложения.
  2. Договор купли-продажи совместного недвижимого имущество будет признан недействительным, если на его заключение не дал один из супругов.
  3. Если покупатель не знал о том, что квартира находится под арендой, то он не сможет расторгнуть данный договор по собственной инициативе, так как перемена собственника квартиры не может отменить договор аренды.
  4. Если покупатель не был осведомлен о том, что в проданном доме живут другие лица, которые пользуются им на основе завещательного легата, иждивения и т.д., то он не сможет потребовать от них покинуть дом, поскольку они там находятся на законных основаниях.

Так как отчуждение жилого помещения может привести к неблагоприятным последствиям, то продавцу и покупателю следует предпринять взвешенные шаги. Например, покупатель должен проверить наличие обременения на квартиру, а продавцу не следует скрывать от приобретателя сведенияоб этих ограничениях.

Отметим! Необходимо также запастись определенным пакетом документов, на основе которых регистрирующий орган осуществит запись о снятии ограничений. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/obremenenie/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-poryadok-dejstvij-neobxodimye-dokumenty.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция

Как можно продать квартиру с обременением

Вопрос относительно возможности продажи ипотечной квартиры традиционно является достаточно актуальным среди заемщиков. Ответ на него необходимо искать в действующем законодательстве, регулирующем жилищное кредитование в России.

Статьи 29 и 33 ФЗ об ипотеке дают заемщику право на продажу квартиры, приобретенной с использованием заемных средств. Но в данном случае стоит учитывать одно важное правило: собственник квартиры не должен забывать о наличии обременения на квартиру в виде залога и не имеет права совершать сделки с недвижимостью без согласия банка-кредитора.

В противном случае полномочия распоряжаться квартирой собственника будут переданы банку (согласно 301 ст.ГК РФ), а сама сделка купли-продажи будет признана недействительной.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Потребность продать свою ипотечную квартиру может возникнуть у заемщиков по самым разным причинам. Это, в частности:

  • развод и связанный с ним раздел имущества;
  • желание заемщика приобрести взамен более просторное жилье взамен нынешнего (например, из-за ожидаемого пополнения в семействе);
  • потеря работы и связанные с этим материальные сложности (отсутствие возможности погашать ипотечный кредит в соответствии с актуальным графиком);
  • вынужденный переезд в другой город и пр.

Таким образом, причины продажи могут быть самые разнообразные.

Но независимо от них алгоритм действий по заключению сделки купли-продажи ипотечной квартиры будет схожим.

Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:

  1. Досрочное погашение кредита.
  2. Перепродажа долговых обязательств.
  3. Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
  4. Самостоятельная продажа.

Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.

Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко практикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).

Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
  2. Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
  3. Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
  4. Все члены семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
  5. Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
  6. Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
  7. Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
  8. Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.

Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.

Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.

Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.
При переоформлении кредита второй стороной может выступить другая кредитная организация. Этот вариант возможен, если заемщик обратился в банк для рефинансирования действующей ипотеки.

Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:

  1. Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
  2. Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
  3. Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
  4. Банк снимает с квартиры обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
  6. Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.

Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.

Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.

Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.

Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.

Уведомление банка

При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты:

  1. Квартира в ипотеке ограничена в обороте и на заключение сделки требуется получение согласия от банка.
  2. Обязательным является письменное уведомление банковской организации о своем желании заключить сделку купли-продажи, либо досрочно погасить кредит. Для этого необходимо обратиться к кредитному специалисту с паспортом.
  3. Без предварительного письменного уведомления банк может отказать в снятии обременения, что сделает невозможным заключить договор купли-продажи.
  4. Форма уведомления у каждого банка своя. Обычно она включает такие пункты: ФИО заемщика, его паспортные и контактные данные, реквизиты ипотечного договора, цели обращения и причина продажи.
  5. Сроки подачи уведомления предусмотрены кредитным договором.
  6. По результатам обращения заемщику должны предоставить официальный ответ в письменной форме.

Налогообложение

Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.

Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.

Особенности

Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.

Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.

Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.

Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.

Когда квартира куплена с использованием маткапитала, то в качестве ее собственников должны числиться несовершеннолетние дети.

Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-ipotekoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.