Где оформить договор аренды квартиры

Содержание

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Где оформить договор аренды квартиры

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Аренда: как составить договор найма – Аренда – Журнал Недвижимости

Где оформить договор аренды квартиры

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  •  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  •  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/arenda-kak-sostavit-dogovor-nayma/

Как правильно оформить договор аренды квартиры

Где оформить договор аренды квартиры

В соответствии сроссийским законодательством, граждане РФ, имеющие в собственности какую-либо недвижимость, вправе сдавать ее в аренду или наем. Порядок оформления и заключения соответствующего договора зависит от того, какие лица участвуют в сделке (физические или юридические).

Однако владельцы жилплощади часто не считают нужным заключать договор аренды квартиры с другой стороной (нанимателем), хотя данный документ позволил бы им избежать различных противоречий, которые зачастую разрешимы только в суде и неизбежно возникают между арендодателем и арендатором.

Наиболее актуальной проблемой, разрешаемой путем заключения договора найма жилого помещения, является количество людей, проживающих в съемной квартире. Также, при сдаче квартиры в аренду, очень важно заранее формально определить действия и ответственность сторон в случае возникновения различных аварийных ситуаций.

Кроме того, если вы планируете снимать квартиру, нередки случаи, когда ее владелец предупреждает, что посещать вас с «проверками» он сможет в любое время. Это — прямое нарушение ваших прав, как арендатора!

Следующим важным моментом являются непредвиденные обстоятельства, которые могут внезапно возникнуть у одной из сторон. Предположим, вы договорились с наймодателем об аренде жилого помещения на полгода.

Проходит пару месяцев, и вам неожиданно поступает звонок от владельца квартиры, с требованием освободить помещение в течение двух дней, поскольку его дочь выходит замуж, и теперь она будет проживать со своим супругом по этому адресу.

Что делать в такой ситуации? Заранее заключить договор аренды помещения!

Договор аренды квартиры с юридической точки зрения

Договор найма жилого помещения, который люди, незнакомые с юридической терминологией, называют договором аренды квартиры — это взаимный возмездный и консенсуальный договор, заключенный между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодатель) и физическим лицом, желающим получить данное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату и на определенный срок (далее наниматель).

Объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания на постоянной основе. К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Договор аренды квартиры предусматривает взаимные обязательства сторон. Рассмотрим основные обязанности, возлагаемые на наймодателя жилого помещения:

  • За определенную плату наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение во владение и пользование, при этом арендуемое помещение должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
  • Наймодатель обязуется осуществлять соответствующую надлежащим требованиям эксплуатацию жилого дома, где находится сданная в наем жилплощадь.
  • Наймодатель обязуется обеспечивать нанимателю предоставление необходимых коммунальных услуг.
  • Наймодатель обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ общего имущества дома и устройств жилого помещения для полного предоставления коммунальных услуг.

Что касается второй стороны (нанимателя):

  • Площадь жилого помещения должна быть использована исключительно для проживания.
  • Наниматель жилого помещения обязан обеспечивать его сохранность.
  • Наниматель обязуется поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.
  • Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем производится исключительно с согласия наймодателя.
  • Наниматель обязуется своевременно вносить установленную плату за пользование и владение жилым помещением.
  • Наниматель обязуется самостоятельно вносить ежемесячные коммунальные платежи, если договор найма жилого помещения не устанавливает иное.

Как оформить договор аренды квартиры

В зависимости от срока выделяют два типа договоров: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды квартиры заключается на срок до 1 года, а долгосрочный — до 5 лет. В случае, если в договоре не оговариваются сроки его действия, то договор считается заключенным на 5 лет.

Типовой договор аренды квартиры, образец которого опубликован на официальном сайте готовых бланков, вы можете скачать здесь:

  • Долгосрочный договор найма жилого помещения — скачать.
  • Краткосрочный договор найма жилого помещения — скачать.

При обоюдном согласии сторон в условия договора могут быть внесены изменения или дополнения.

На что следует обратить внимание при подписании договора аренды квартиры

Прежде чем подписать договор аренды квартиры, потенциальному нанимателю необходимо удостовериться в правомочности собственника жилого помещения, то есть наймодатель обязан представить правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира принадлежит ему. Это может быть свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или решение суда о принадлежности данного недвижимого имущества на праве собственности.

В случае, если договор найма жилого помещения подписывается представителем одной из сторон, то для подтверждения своей правомочности доверенному лицу необходимо приложить письменное уполномочие (доверенность). Важно, чтобы в компетенцию такого представителя входило право на подписание договора найма и получения арендной платы.

Если же наймодателем является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то для заключения договора найма жилого помещения потребуется соответствующее разрешение от имени органа опеки и попечительства.

Как правило, договор аренды квартиры заключается не более чем на 5 лет. В соответствии с действующим законодательством, договор, заключенный на срок более одного года, обязательно подлежит государственной регистрации.

«Страховой депозит от потерь предохранит»

Следует отметить, что во многих случаях аренда жилого помещения не обходится без страхового депозита или денежного залога. Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади.

Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К примеру, наниматель съехал с арендуемой квартиры и заведомо не уведомил об этом наймодателя, в таком случае владелец праве взять внесенный страховой депозит в счет последнего месяца аренды.

Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки.

Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий.

Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

Необходимо осознавать, что размер величины страхового депозита напрямую зависит от ответственности, которую он обеспечивает. Поэтому указание в договоре найма жилого помещения порядка внесения и возврата залога — обязательно!

Кому выгодно заключать договор аренды квартиры

Опираясь на вышеуказанное, можно сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения выгоден как наймодателю (владельцу квартиры), поскольку собственность принадлежит ему, а договор является гарантом компенсации вреда, причиненного имуществу, так и нанимателю, ведь договор найма квартиры обеспечивает спокойное проживание нанимателя и защиту его прав в случае нарушения наймодателем установленных требований.

Регистрация договора аренды квартиры

Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

  • Аренда помещения оформляется на срок больше года.
  • Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

Регистрация такого договора желательна в случае, если:

  • Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
  • Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
  • У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
  • Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

Стоит насторожиться

При заключении договора найма жилого помещения проявите бдительность, если:

Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.

Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя.

Наспех заключив договор, вы упускаете возможность выставить претензии собственнику жилья по поводу неподобающих условий проживания. Подпись в договоре и передача денег — последний этап оформления сделки.

В первую очередь уделите должное внимание состоянию газового оборудования, электропроводке, сантехнике, дверным замкам, мебели, исправности электроприборов и бытовой техники, а также общему состоянию квартиры.

Дополнительно в договоре вы можете составить перечень бытовой техники и предметов мебели, степень их изношенности, состояние и функциональность.

Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения.

На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм.

Согласитесь, отстаивать свои интересы намного проще и эффективнее, если они были оформлены документально, тем более что расписка имеет юридическую силу, а также является неопровержимым доказательством проведения взаиморасчетов.

Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

Мошенники рассчитывают на вашу невнимательность

Торопливость и невнимательность заинтересованных жильем клиентов на руку недобросовестным арендодателям, поэтому уделите как можно больше времени изучению личных документов владельца квартиры, правоустанавливающих документов, в соответствии с которыми квартира принадлежит собственнику, правоотношениям «арендодатель-арендатор», а также правилам осуществления финансовых расчетов.

Подведем итог

Договор найма жилого помещения в полной мере регулирует наиболее важные правоотношения между его сторонами — нанимателем и наймодателем. Длительность срока договора аренды жилого помещения влияет на формальность его заключения (краткосрочный или долгосрочный), а также необходимость регистрирования в ЕГРП.

Наймодатель и наниматель вправе обезопасить себя от негативных последствий путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, регистрации в ЕГРП, внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме.

Договор аренды квартиры действует в интересах его обеих сторон, устанавливает взаимную ответственность и обеспечивает все необходимые гарантии.

© рмнт.ру, Игорь Максимов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rmnt/kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy-kvartiry-5cf904c2ba657800b0cc1d99

Регистрация договора аренды квартиры: порядок и куда обращаться

Где оформить договор аренды квартиры

Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер.  Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует – это существенный повод для признания этого соглашения не действительным.

Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ.

Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры – это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%).  Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований.  Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет.

И именно долгосрочный договор  надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок.

 В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН.  Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки.

Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ).

Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

Какие документы понадобятся

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

  • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Скачать образец договора найма для заполнения можно здесь.

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

  1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией.  А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.
  1. Заполнить и подписать договор.
  2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
  3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
  4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

  • если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
  • в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

Подробнее узнать про договор аренды, его образец, а также выгодно ли сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-registraciya-dogovora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.