Эксклюзивный договор по продаже недвижимости

Содержание

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору

Эксклюзивный договор по продаже недвижимости

Самое сложное в работе риэлтора – это работа с возражениями клиента. Часто агенты по продаже недвижимости задают вопрос: «Как заключить эксклюзивный договор риэлтору?».

Конечно, необходимо «уговорить» собственника на подписание не просто договора, а эксклюзива. С одной стороны, уговаривать клиента не рекомендуется. Ведь играть роль попрошайки совсем не выгодно для риэлтора.

Такой сотрудник будет вызывать у людей только ненависть и жалость, не больше.

Как риэлтору заключить договор

Самое сложное в работе риэлтора – это работа с возражениями клиента. Часто агенты по продаже недвижимости задают вопрос: «Как заключить эксклюзивный договор риэлтору?».

Конечно, необходимо «уговорить» собственника на подписание не просто договора, а эксклюзива. С одной стороны, уговаривать клиента не рекомендуется. Ведь играть роль попрошайки совсем не выгодно для риэлтора.

Такой сотрудник будет вызывать у людей только ненависть и жалость, не больше.

В каждой работе, которая связана с продажей товаров или услуг, должно быть уникальное предложение. Оно дает возможность объяснить клиенту все преимущества дополнительных опций.

  • Целью подписания эксклюзивного договора является продажа недвижимости по определенной стоимости и в определенные сроки.

То есть в данном случае, только риэлтор будет работать с жильем. Если покупатель обращается к собственнику, то тот должен перенаправить клиента агенту.

Как заключить договор с продавцом риэлтору

В первую очередь, собственник недвижимости начинает возражать следующей фразой: «Я не хочу одного риэлтора! Мне нужно несколько агентов. Так квартира продастся намного быстрее».

Если населенный пункт с небольшим количеством людей, то такое мнение в целом верное.

Но вот в крупных городах (Москва или Санкт-Петербург) в базу риэлторов, клиент попадет только после того, как подпишет эксклюзивный договор.

Как же риэлтору заключить договор? Существует несколько способов, чтобы убедить клиента подписать документацию:
  1. Недвижимость не сможет попасть в общую базу риэлторов.
  2. Продавцы начнут звонить собственнику квартиры и одолевать его одними и теми же вопросами. И это может продолжаться около двух недель. Продавцу нужно будет каждый раз объяснять людям одинаковую информацию. И совсем не факт, что после этого кто-то из покупателей придет на просмотр квартиры. Намного проще один раз рассказать всё об объекте риэлтору, который будет самостоятельно заниматься продажей.
  3. Можно объяснить клиенту, что агент работает не только с помощью основных интернет сайтов по продаже недвижимости. Каждый риэлтор, обычно имеет свою схему работы. Именно о ней необходимо объяснить собственнику. Важно дать понять, что его недвижимость будет продана в кротчайшие сроки с помощью агентства недвижимости.
  4. Агент может назвать стоимость расходов, которые требуются на рекламу объявлений каждый месяц. Конечно, будет озвучена общая цена, но нужно дать понять продавцу, что в такие расходы входят только та недвижимость, собственники которой заключили эксклюзивный договор.
  5. Продажа квартиры – дело не быстрое. Собственнику придется постоянно тратить время на показы квартиры покупателям. Это занимает много времени. Риэлтор должен уметь убедить клиента в том, что всеми этими делами может заниматься специалист, а не собственник квартиры.

Как заключить эксклюзивный договора агенту по недвижимости

Как заключить договор аренды с собственником

Эксклюзивный договор риэлтор может заключить с клиентом не только для продажи квартиры, но и для сдачи недвижимости в аренду. Что в этом случае получает арендодатель?

  • Оценка объекта для определения стоимости для сдачи в аренду;
  • Советы, которые помогут арендодателю повысить стоимость жилья;
  • Поиски арендаторов;
  • Показ недвижимости потенциальным арендаторам осуществляется с помощью риэлтора;
  • На звонки с вопросами о жилье отвечает агент;
  • Документация на страхование квартиры;
  • Оформление договора на аренду квартиры.
  • Чтобы клиент понимал, зачем ему нужен эксклюзивный договор с риэлтором, можно аргументировать это вышеперечисленными преимуществами.

Страхование недвижимости при сдаче ее в аренду является обязательной составляющей сделки. Если с жильем произойдет несчастный случай (пожар, затопление и т.д.), то страховая компания выплатить компенсацию собственнику объекта.

Клиенту не нужно будет тратить свое собственное время на показы квартиры, ответы от потенциальных нанимателей. Во всех объявлениях о сдаче в аренду квартиры будут указываться номера только риэлтора.

Как только агент найдет тех арендодателей, которые подходят по всем параметрам арендатору, он пригласит собственника недвижимости для встречи. По другим поводам клиента беспокоить не будут.

При заключении эксклюзивного договора, существуют определенные сроки. Риэлтор обязуется найти арендодателей не более, чем через один месяц после подписания документаций. В этом случае клиенту предоставляется гарантия того, что его квартира будет удачно сдана в аренду.

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Получить доступ

Источник: https://homecrm.ru/blog/kak-zaklyuchit-eksklyuzivnyj-dogovor-rieltoru

Эксклюзив в недвижимости Днепр, Киев » Эксклюзивный договор в недвижимости

Эксклюзивный договор по продаже недвижимости

Жизнь в мегаполисах – это постоянное движение всего, что вас окружает.

И как бы вы не планировали своё будущее, рано или поздно вам придётся столкнуться с таким вопросом, как покупка или продажа недвижимости.

Решением  данной  задачи  можно заняться и самостоятельно, а можно пойти более простым и легким путём, и  доверить всё профессиональным риэлторам.

 Тем более, последнее время, давно работающие и известные агентства недвижимости Днепропетровска предлагают всем своим клиентам, как продавцам, так и покупателям, такую услугу как обслуживание по «Эксклюзивным договорам». Именно о них и пойдет речь в данной статье.

 Для начала разберёмся, что включает в себя понятие «эксклюзивный договор».

«ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР» — это письменный договор, между продавцом (покупателем) и агентством недвижимости, на получение, за комиссионное вознаграждение, полного набора профессиональных услуг в продаже (поиске) недвижимости.

Какие преимущества от подписания «эксклюзивного договора» получает продавец  недвижимости?

 1. Защита от мошенников. Работая с одним агентством недвижимости, собственник тем самым защищает себя и своё жильё от мошенников и недобропорядочных покупателей.

2. Конфиденциальность. При подписании «эксклюзивного договора» номер собственника (продавца недвижимости) не афишируется в СМИ, а это значит, что вас не будут беспокоить многочисленные навязчивые звонки. 

3. Эффективная реклама. Клиенты, заключившие с агентством «эксклюзивный договор» получают весь спектр услуг для выгодной и быстрой продажи.

В частности, рекламе таких объектов уделяется особое внимание.

При этом, специалисты по недвижимости используют всевозможные виды рекламы: газета, интернет, расклей объявлений, рассылка на другие агентства недвижимости, баннерная реклама, радио и многое другое.

4. Экономия времени. Работая с одним агентством, продавец, если ему неудобно ездить на показы, может доверить ключи своему агенту (что, кстати, прописывается в договоре).

Кроме этого, именно агент владеет полной информацией о недвижимости, а это значит, что именно он и будет вести все переговоры с потенциальными покупателями и с другими агентствами недвижимости, которые заинтересуются вашим объектом.

5. Помощь в оформлении и подготовке документов. Агентство недвижимости, которому вы доверили полноправное право заниматься вашим объектом, обязательно поможет вам в сборе и оформлении необходимых для продажи документов.

6. Максимально выгодная и высокая цена продажи. Когда продажей квартиры занимается несколько агентств сразу, то собственник, в таких случаях, может стать «жертвой» негласных торгов.

Как это происходит? Стремясь продать недвижимость быстрее всех, агентства будут сбивать вашу цену к минимальному уровню. Если же продажей занимается лишь одна компания, то гонка «кто первее»  ни к чему.

  Ведь они и так знают, что в любом случае именно они совершат сделку по данному объекту. И этот пункт выгоден в данном случае обоим участникам договора.

На что нужно обращать внимание при подписании «эксклюзивного договора».

Как и в любом письменном договоре, в нём должны быть чётко прописаны обязанности и права сторон.

Обязательным условием является пункт, в котором прописан и срок действия договора. Зачем это необходимо? Вы, как заказчик услуги, понимаете, что данным договорам ваши обязательства перед исполнителем имеют срок.

Агентство недвижимости, выступающие в лице исполнителя данного договора, понимает свою заявленную ответственность по выполнению продажи на этот срок и максимально заинтересовано вложится в эти сроки.

В противном случае, будет потярыны силы и финансы, затраченные на рекламную компанию данного продаваемого объекта. Если вы уверенны в компании на 100%  — то, в принципе,  сроки оговаривать не обязательно.

Если же у вас есть сомнения, то первоначально лучше подписать договор на определённый  срок, например месяца на 3. По истечению данного периода, вы можете продлить договор, либо, наоборот,  отказаться от услуг данной компании, и доверить продажу  другому агентству недвижимости.

Если вы передаете агентству недвижимости или риэлтору оригиналы документов на объект продажи  или  ключи, то в таком случае этот факт  должен быть прописан в договоре. Кроме этого, необходимо  составить акт приёма-передачи, с подробным перечнем передаваемых документов.

ПОМНИТЕ: «эксклюзивный договор» — заключается только с ОДНИМ агентством, в противном случае это уже не «ЭКСКЛЮЗИВ».

Кроме этого, подписав договор, продавец обязуется не осуществлять самостоятельный поиск покупателя, а в случае появления потенциально заинтересованного лица, все вопросы переадресовывать на своего агента.

Конечно многие, прочитав статью, могут спросить: а есть ли недостатки у «эксклюзивных договоров»?

Единственным, но существенным недостатком «эксклюзива» — является неправильно выбранное агентство недвижимости. Другими словами, сам договор не делает работу, работу делают профессионалы. И если вы подпишите договор с недобросовестным агентством, то шансы продать недвижимость качественно, быстро и выгодно, равны нулю.

Поэтому перед тем как подписывать договор с той или иной компанией, внимательно изучите её историю, наведите справки, узнайте по возможности рекомендации, почитайте отзывы.

Не поленитесь и лично посетите офис данного агентства, проконсультируйтесь и познакомьтесь с персоналом, уточните также,  кто именно из специалистов  занимается вашим районом, при возможности побеседуйте и с ним.

 Помните: Сотрудничество с одним профессиональным агентством по «Эксклюзивному  договору»  может принести намного больше положительных эмоций и выгоды!

С ув. Агентство «Эксклюзив в недвижимости»    

Сайт Агентства недвижимости   Estate-ua.com.ua  

тел. (097) 963-93-60, (063) 963-93-60 

Об Авторе:

Крикунов Сергей Сергеевич – директор компании ООО “Эксклюзив в недвижимости” города Днепр с 2009 года, предприниматель с 2005 года.

По вопросам консультации Вы можете обращаться по телефону +38(093) 527-40-62, также Вы можете получать новые статьи с обзором рынка недвижимости, извещения о “горячих объектах”, советы покупателям, подсказки продавцам и секреты экономии денег оформив подписку на бесплатную рассылку на этой странице >>>

Сергей Крикунов, 11:21

Источник: http://estate-ua.com.ua/eksklyuzivnyj-dogovor-v-nedvizhimosti/

Договор с риэлтором на продажу квартиры: образец, как правильно заключить и расторгнуть сделку на покупку жилья – Блог JCat.Недвижимость

Эксклюзивный договор по продаже недвижимости

Заключение договора дает уверенность в сотрудничестве с риэлтором. JCat.Недвижимость расскажет, как продавцу или покупателю квартиры оформить соглашение с агентом по недвижимости. 

Сотрудничество с риэлтором — это оптимальный вариант в решении любых вопросов, которые касаются продажи, покупки, сдачи в аренду или съема недвижимости. Поиски агента могут растянуться на несколько недель и даже месяцев.

Хороший риэлтор не только предложит выгодные условия, но и обеспечит юридическую чистоту сделки. Письменное соглашение о сотрудничестве между сторонами — это гарантия надежности специалиста и безопасности для клиента.

Как составить договор на оказание риэлторских услуг, чтобы не упустить важные детали? Подробности в нашей статье.

Для чего нужен договор?

Первый вопрос, который возникает в процессе планирования операций с недвижимостью, связан с услугами риэлтора. Услуги агента по недвижимости в процентном значении составляют от 2 до 6%.

На первый взгляд кажется, что это не очень много. Но в пересчете от стоимости недвижимости выходит вполне приличная сумма, с которой не хочется расставаться просто так.

Поэтому важно подстраховать себя с помощью подкрепления условий сотрудничества не только на словах. 

Письменный договор может стать гарантией возмещения убытков в случае непредвиденных обстоятельств. Не исключено, что риэлтор предложит сотрудничество вне рамок агентства — без договора, но за меньшую сумму.

Соглашаться на это стоит только при полной уверенности в порядочности специалиста, иначе можно попасть в неприятную ситуацию или даже стать жертвой мошенников.

Поэтому для тех, кто не хочет рисковать, остается только один вариант — подписание соответствующих бумаг. 

Какие документы нужны для договора?

Чтобы юридически грамотно составить договор с риэлтором, сторонам нужно предоставить соответствующий пакет документов. 

Клиенту достаточно будет принести на встречу с риэлтором:

  • копию свидетельства о праве собственности на объект;
  • согласие других собственников на отчуждение;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства — если на жилплощади прописан несовершеннолетний;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • копию паспорта;
  • копию идентификационного кода (ИНН).

Риэлтор же должен предоставить:

  • копию риэлторской лицензии;
  • доверенность агентства — если специалист работает от имени компании;
  • паспорт.

Если сотрудничество с риэлтором происходит через агентство, то, как правило, в компании уже существует форма типового договора.

В него вносятся соответствующие данные агента и клиента, а также информация об объекте недвижимости.

Частные риэлторы, которые работают от своего имени, тоже обычно предлагают типовую форму документа, но при желании заказчик может привлечь юристов для составления уникального договора.

Документ о сотрудничестве между риэлтором и заказчиком должен соответствовать требованиям Ст. 779–782 Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей». Как и любое соглашение, он должен содержать:

  • дату составления документа;
  • предмет договора;
  • описание недвижимого объекта;
  • права и обязанности сторон — суть работы риэлтора, необходимые для этого данные от заказчика;
  • сроки исполнения работ и порядок их сдачи;
  • условия оплаты работы — размер ставки или комиссионных, способ и время оплаты;
  • ответственность риэлтора за проведенную сделку;
  • сроки действия;
  • условия расторжения соглашения.

Обязанности сторон

Самая важная информация в соглашении — обязательства заказчика и исполнителя.

Договор с риэлтором на продажу квартиры подразумевает, что заказчик обязан:

  • предоставить все необходимые документы на недвижимость;
  • оказывать содействие на всех этапах поиска покупателей и заключения договора;
  • своевременно оплатить работу агента;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ. 

Договор с риэлтором на покупку квартиры включает в себя такие обязательства заказчика:

  • предоставить максимально подробную информацию об ожидаемой недвижимости;
  • являться на просмотры вариантов, которые подобрал агент;
  • своевременно оплатить работу риэлтора;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ. 

Риэлтор обязуется:

  • обеспечить рекламную кампанию;
  • подобрать потенциальных покупателей или продавцов;
  • организовать просмотры;
  • проверить документы на недвижимость;
  • организовать сделку.

Порядок оформления договора

Стороны оформляют договор в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Но при желании хотя бы одной из сторон можно обратиться к нотариусу для подписания соглашения. Документ скрепляют подписями клиент риэлтерского агентства и руководитель агентства недвижимости или сам риэлтор, если он оказывает услуги вне рамок компании.

Важно как можно внимательнее прочитать договор: подписывать без ознакомления соглашение нельзя даже в случае максимального доверия к риэлтору. Клиент всегда может попросить взять договор для ознакомления на несколько дней — серьезное агентство не будет препятствовать этому. 

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором?

Как и любое соглашение, от подписанного договора с риэлтором можно отказаться в любой момент. Но важно помнить, что в этом случае заказчик обязан возместить все траты агента, которые возникли в процессе исполнения условий договора. Это требования Статьи 782 Гражданского кодекса РФ.

Когда можно расторгнуть договор? На самом деле, по собственному желанию клиент может отказаться от услуг риэлтора по любым личным причинам. Но на практике таких поводов обычно два:

  • проблемы с выполнением условий договора;
  • несоблюдение указанных сроков.

Если заказчик инициирует разрыв отношений, он обязан оплатить работу, которую риэлтор уже успел выполнить. Например, если агент уже нашел клиента, покупатель или продавец будет вынужден оплатить 30% от суммы услуг, а за подготовку договора купли-продажи — 5% от стоимости работы риэлтора, указанной в договоре.

Важно помнить, что в таком случае заказчик должен оплатить только расходы агента, но никак не штрафы — это считается незаконным.

По взаимному согласию стороны вправе расторгнуть договор в любое время. 

Ответственность сторон

Еще одна причина внимательно прочитать договор — это часть про ответственность риэлтора в случае невыполнения его условий. В типовой форме соглашения от агентства его там может просто не быть.

По требованию клиента в компании должны согласиться на исправление договора и внесение соответствующих пунктов.

Если же на такую просьбу представители агентства или сам риэлтор ответили отказом, это весомый повод задуматься о смене агента по недвижимости. 

Часто риэлторы аргументируют отсутствие этих пунктов в договоре тем, что заказчик всегда может досрочно завершить действие договора.

Но за срыв сделки по вине агента по недвижимости продавец или покупатель не должен терять задаток или аванс, что неизбежно произойдет, если договор будет расторгнут по инициативе заказчика.

Поэтому юристы рекомендуют указать пункт про компенсацию ущерба на случай нарушения выполнения условий соглашения агентством или лично риэлтором. 

Но меры ответственности должны касаться и заказчика: он обязан компенсировать потери в случае несоблюдения сроков оплаты услуг, досрочного расторжения договора и других нарушений обязательств.

Например, в типовой форме соглашения большинства агентств при задержке сроков оплаты заказчик обязуется оплатить пеню в размере 0,1–0,2% от суммы за каждый просроченный день. 

«Подводные камни» 

В реалиях агентств недвижимости часто возникает ситуация, что клиент либо соглашается на подписание типового договора фирмы, либо идет искать другого исполнителя. Чтобы не тратить свое время и нервы, заказчику лучше так и поступить: найти риэлтора, который предложит договор, составленный по всем правилам. 

На что стоит обратить внимание в первую очередь:

  • точность сроков выполнения обязательств;
  • отсутствие пункта о дополнительных расходах при непредвиденных обстоятельствах;
  • адекватные условия расторжения договора — отсутствие штрафов для заказчика.

Если в договоре есть информация о запрете общения с покупателем до момента заключения сделки, это явный признак нечестной работы агентства.

Договор — это не простая формальность

Часто заказчики относятся к подписанию договора недостаточно ответственно, считая этот момент простой формальностью. Но обсуждение условий работы и обещания на словах не могут стать гарантией выполнения риэлтором своих обязательств.

Поэтому важно подстраховать себя и оформить грамотное соглашение даже в случае, если продавать квартиру или искать подходящий вариант жилья берется проверенный агент, которого посоветовали близкие друзья или родственники. Настоящего специалиста не смутит желание подтвердить деловые отношения подписями бумаг: такие действия только вызовут уважение у хорошего риэлтора и станут началом плодотворного сотрудничества.

Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик

Источник: https://www.JCat.ru/realty/blog/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kvartiry/

Эксклюзивный договор на продажу квартиры. Мифы и реальность

Эксклюзивный договор по продаже недвижимости

ГРВ

Статьи

В этой статье я развею некоторые мифы и реалии эксклюзивного договора.

Сегодня позвонила моя давняя клиентка и попросила помочь продать ее квартиру. Квартира в обычном пятиэтажном панельном доме, не в самом престижном и ликвидном районе. Такая, каких много. Я даже не успела спросить, подпишет ли клиентка эксклюзивный договор, как она сама ответила на мой незаданный вопрос: Только я договор подписывать не буду! Зачем мне ограничивать себя в действиях?

Я пригласила ее в офис в понедельник не только потому, чтобы разъяснить суть эксклюзивной продажи, но и потому, что клиентка достаточно «продвинутая», на мой блог заглядывает, статьи читает, т.е. все способы борьбы с возражениями разумеет.

Недостаточно я убедительна, подумала я и решила написать еще одну статью на животрепещущую тему эксклюзива.

Миф первый
Подписание эксклюзивного договора выгодно только риэлтору.

Эксклюзивный договор выгоден, в первую очередь, продавцу. Подписав договор с риэлтором, продавец получает профессионального и достойного консультанта по всем вопросам, связанным с продажей, и, главное, по цене продажи.

Конечно, продавец может обзвонить все агентства в городе с одним вопросом, а сколько стоит моя замечательная квартирка? Ну, во-первых, ни один риэлтор по телефону не даст максимально приближенную к цене реальной продажи стоимость квартиры. И не помогут планы, фотографии, самые красочные рассказы. Квартиру надо смотреть.

Я иногда не могу объяснить свои ощущения при просмотре нескольких практически одинаковых квартир, порой, в одном доме, в одном подъезде, в тождественном техническом состоянии. Почему в одной из этих квартир хочется остаться жить, а из другой хочется бежать, куда глаза глядят?

Наверное, кроме объективного анализа цен на квадратный метр и оценки состояния ремонта, есть еще чисто субъективное восприятие квартиры. Некоторые называют это аурой. Профессионал-риэлтор говорит: я должен влюбиться в квартиру, иначе я не смогу ее продать. Как же я буду убеждать покупателя, что это самая лучшая квартира из всех им виденных, если я сам в это не верю?

Итак, главное для продавца — это правильная, максимально приближенная к реальной, стартовая цена продажи.

Почему так важно назначить реальную стартовую цену? Если цена будет слишком низкой, а такое тоже бывает, т.к. часть из тех агентов, с которыми продавец будет по телефону обсуждать цену, назовут заниженную цену объекта, т.к. ему все равно, за какую сумму его продать,лишь бы быстрее продать.

И агент, работающий на покупателя, прав. Ему важнее удовлетворить запросы покупателя, т.к. именно от покупателя зависит его заработок, а продавец — раздражающее препятствие, мешающее ему заработать свои комиссионные. Поэтому, риэлтор, работающий на покупателя, если не враг, то уж точно не союзник продавца!

Если же продавец, проанализировав предложения, выставленные в открытой продаже, самостоятельно, или при помощи риэлторов-советчиков, принимает неверное решение и завышает цену, то его шансы продать квартиру в заданный срок стремятся к нолю.

Сначала, когда только новая информация попадает к ее потребителю, она интересна и заслуживает внимания всех заинтересованных сторон. Если стартовая цена на квартиру завышена, интерес через какое-то время падает, и вскоре сходит на нет. Так действует психология покупателя.

Продавец может возразить: но я же указал, с торгом! Но покупатель итак настроен на торг в пределах 3-7%, поэтому, если стартовая цена превышает этот самый психологический % на торг, покупатель даже не пойдет смотреть такой объект. А убеждать его будет некому, т.к. ни один риэлтор не заинтересован в продаже именно Вашей недвижимости.

А заинтересован он в любой продаже, при которой он получит свои комиссионные при продаже.

Т.е. выбор из всего портфеля предложений падет на Ваше только в том случае, если цена будет ниже всех других предложений.

Миф второй.

Подписание эксклюзивного договора ограничивает собственника в правах.

Ограничение продавца, а оно, конечно, существует, весьма условно. Риэлтор гораздо больше рискует при заключении такого договора. Рискует, в первую очередь, своей репутацией, потому что в случае неуспеха риэлтора, сарафанное радио гораздо быстрее лишит его дальнейших эксклюзивов, а следовательно, и гарантированных заработков.

Не каждый риэлтор согласится заключить эксклюзивный договор. Риэлтор должен быть на 100, на 200% уверен в правильности своих действий, в ценовой политике, в уникальности проведенной рекламной кампании.

Для риэлтора эксклюзив — не только способ заработать комиссионные, это еще способ максимально сконцентрировать спрос на квартиру в таком порядке, чтобы все риэлторы в городе работали именно на этот объект.

Наверное, я сейчас раскрою некоторый секрет, и большинство будет злиться на меня за это, но раз уж мы говорим о концентрации спроса…

Агент, получающий информацию из открытых источников, соответственно, работает на покупателя. И тогда он максимально заинтересован, чтобы цена на объект была минимальной. Но не в случае, когда объект продается на условиях эксклюзива.

В особой графе «только для риэлторов», закрытой от посторонних глаз, я ставлю % мотивации «чужого агента», мотивируя его предлагать нашу с Вами квартиру в первую очередь.

Он становится нашим союзником, и не заинтересован в прессинге продавца по цене.

20-30-40 таких замотивированных партнеров со своим эксклюзивным клиентом (а в 70% случаев это друзья, знакомые, родственники агента и только 30% — это покупатели, пришедшие по рекламе), и дело «в шляпе».

И все довольны: продавец получил максимальную цену из возможных на рынке недвижимости, а риэлторы — гарантированный заработанный гонорар. Причем, в следующий раз риэлтор покупателя, получивший % от риэлтора продавца, с удовольствием поделится своим % от эксклюзивной продажи своего объекта.

В этом смысл эксклюзивной услуги.

Надеюсь, мои разъяснения помогут продавцам принять решение продавать с риэлтором, а начинающим риэлторам найти нужные слова при подписании такого договора.

Но помните! Работать по эксклюзивам несоизмеримо трудней, чем бегать наперегонки у покупателя. Это огромная ответственность и огромный труд. И под силу только истинному профессионалу.

Проверить своего риэлтора

Выбрать сертифицированное агентство недвижимости

Источник: https://43grv.ru/info23

Эксклюзивный договор с риэлтером: зачем он нужен и кому?

Эксклюзивный договор по продаже недвижимости

Рынок недвижимости Беларуси с каждым годом все больше развивается, становится современнее и цивилизованнее. Однако, несмотря на это, не все агенты и риэлтеры работают по эксклюзивным договорам.

Какие есть преимущества у эксклюзивного договора и почему всем игрокам стоит пользоваться только этим инструментом в работе, мы поговорили с Евгением Хлопецким, соучредителем агентства недвижимости «Авангард Недвижимость».

Эксклюзивный договор — качественная услуга, которая предполагает заключение договора с одним агентством на оказание риэлтерской услуги. Казалось бы, так и должно происходить. Однако на рынке есть «серые» маклеры, которые работают без договора. Это нарушение законодательства, которое приводит к лишению лицензии.

— Евгений, почему на рыке все еще присутствуют «серые» маклеры?

— В связи с ужесточением конкуренции на рынке, законодательства все больше стало появляться агентов, которые от неумения заключать эксклюзивные договоры и подстраиваться под новые условия работают без него.

Многие клиенты рассуждают так: я не буду работать по договору, отдам квартиру сразу нескольким агентам, что увеличит количество потенциальных покупателей. Казало бы, все логично.

Но на практике все получается по-другому: уже не покупатели конкурируют за объект, а агенты.

Клиент при работе сразу с несколькими агентствами рассчитывает на то, что покупатели будут бороться за квартиру, повышая цену. В итоге между собой борются агенты, понижая цену. Они понимают, что быстрее деньги получит тот, кто быстрее этот объект продаст, а для этого нужно снижать ценник, — отметил Евгений Хлопецкий, соучредитель агентства «Авангард Недвижимость».

— В чем преимущества заключения эксклюзивного договора для риэлтера и клиента?

— При работе с эксклюзивом риэлтер знает, что он доведет эту сделку до конца. В этом случае идет спокойная работа, предоставляется качественная услуга. Опытному риэлтеру не нужно заключать сделку здесь и сейчас, он знает, когда нужно подождать, а когда можно действовать быстро. Он не конкурирует с еще четырьмя агентами, ему не нужно снижать цену на объект, чтобы продать быстрее.

Нужно понимать, что если клиент заключает эксклюзивный договор, то у агентства появляются обязательства перед этим клиентом, весь процесс продажи можно проконтролировать. При «конкурсной» продаже агенты не имеют никаких обязательств перед клиентом.

Более того, нет возможности проконтролировать, по какой цене такой объект будет предлагаться покупателям, чем пользуются недобросовестные посредники.

Они снижают цену ниже согласованной с собственником, чтобы получить все звонки от покупателей, а потом уговаривают продавца согласиться на более низкие предложения.

— Почему все такие клиенты идут на риск и соглашаются работать без договора? Чем они рискуют?

— Эксклюзивный договор — это только инструмент работы. Задачи перед риэлтером могут стоять разные, в том числе и быстрая продажа. В этом случае агент тоже замотивирован продать быстрее и по самой выгодной цене.

Клиент думает, что он назначит тендер, в котором кто-то победит. Звучит это очень убедительно, поэтому люди так и поступают иногда. По логике тендера вы выбираете того, кто предложит лучшие условия. В итоге вроде бы работают все, а качественно не работает никто, так как понимают, что в любой момент объект может продаться без них.

— Почему некоторые риэлтеры продолжают работать без договора?

— Потому что заключать эксклюзивные договоры с собственниками не так просто. Есть два пути: тяжело сейчас и хорошо потом, либо хорошо сейчас и тяжело потом. Агенты, которые работаю без договора, выбирают второй вариант: много объектов, хоть какой-то, но продам.

Как можно быть мотивированным на продажу объекта, если его продают еще три агентства? Зачем тратить деньги на хорошую рекламу, время на показы в выходные дни, если этот объект в любой момент может продать другое агентство? Или продавец просто передумает? Евгений объясняет, что ситуации, когда человек передумал работать с агентством или больше не хочет продавать, могут произойти при наличии договора, однако в этом случае это ошибка риэлтера или агента — он не определил, с кем стоит работать, а с кем нет. Агент не понял, что такой продавец еще внутренне не готов расстаться со своей недвижимостью.

— Эксклюзивный договор — это гарантия безопасности для обеих сторон?

— Большинство людей хотят покупать или продавать недвижимость только через агентство недвижимости, так как хотят себя обезопасить. Это им может дать только эксклюзивный договор. Но когда риэлтер работает без договора, непонятно как потом оформляет сделку — это не гарантия безопасности, это гарантия проблем.

Для агентств тоже выгодно перейти на работу только по договору. Да, в первые месяцы вы получите просадку по количеству объектов, но потом все восстановится, вы научитесь работать по законной схеме, у вас исчезнет куча ненужной работы, а ваша услуга станет максимально качественной.

— Как научить агента-стажера заключать эксклюзивные договора и сколько на это нужно времени?

— Здесь нет универсального решения и все зависит от уровня компетентности и опытности конкретного агента. Самый лучший способ, на мой взгляд, это формат вначале общетеоретического обучения: умение презентовать свои услугу.

После более опытный риэлтер подсказывает, что и как он может улучшить. Далее, опытный агент показывает свою презентацию, а обучающийся наблюдает. Затем практическая часть — полевые занятия. Так мы обучаем своих специалистов.

Мы сейчас мы планируем расширить штат наших сотрудников. Мы готовы рассмотреть кандидатуры тех людей, которые любят общаться, хотят помогать клиентам решать их важные вопросы.

Справка Realt.by: в Беларуси существует более 130 агентств недвижимости, в которых работают опытные специалисты по риэлтерской деятельности. На сайте Realt.by есть памятка, где указаны 8 причин заключения договора с риэлтером.

Феликс Сиваков

Источник: https://realt.by/news/article/18961/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.