Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Что вас ждет если подписать договор с риэлтором при продаже квартиры? Рассказываю как есть

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Друзья, рад вас видеть на моем каналеПлоский Сочи! Здесь я рассказываю о жизни в Сочи, недвижимости, и обо всем, что мне интересно. Буду рад подписке и пальцу вверх!

Итак, решили вы продать квартиру, выставили обьявление на авито и вам начали названивать риэлторы и предлагают свои услуги а заодно подписать эксклюзивный договор, и что же будет если это сделать?

На самом деле вот 3 варианта развития событий.

Вариант 1

Если вы не подписываете договор то все риэлторы находятся в равных условиях – кто продал – того и тапки, + у вас есть возможно вообще подсунуть покупателю которого они привели – свою визиточку с личным номером и вообще не платить риэлтору потому, тут как говорится никто никого ни на что не обязывает, все на доверии.

Вариант 2

Вы подписываете простой договор на продажу квартиры, не эксклюзивный, по такому договору ситуация аналогичная варианту 1, но здесь если риэлтор привел покупателя то ему вы уже будете обязаны выплатить вознаграждение, схитрить как говорится не получится, иначе потом придется тратить свое время на суды.

Вариант 3

Вы подписываете эксклюзивный договор с риэлтором на продажу своего обьекта, как правило стандартным пунктом такого договора является то что неважно кто продал обьект – тот риэлтор с которым вы подписали договор, другой риэлтор, или вообще вы сами, в любом случае вы будете обязаны выплатить риэлтору 50 000р (средний чек по рынку).

Ну а теперь давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта

Вариант 1 – Плюсы

  • Вы ни кому не обязаны и можете легко кинуть нахлебников
  • Можно пользоваться бесплатной раб-силой(новичками) из агенств, они рекламируют ваш обьект бесплатно, а при продаже их можно послать.

Вариант 1- Минусы

  • Вам бесконечно названивают все агенты и агенства города.
  • Прошареные агенты которые понимают что к чему – от вашего обьекта будут отговаривать всеми правдами и неправдами.
  • Вас будут попусту дергать агенты новички, ведь только они не понимают рисков, будут делать кучу пустых показов а потом на показе выясняется куча нюансов которые новичок не выяснил до встречи, например по ипотеке, маткапу, или вообще не узнал есть ли у покупателя деньги, а то бывает так что катают клиента а тот еще в родном городе не продал квартиру.
  • Ваш обьект будет опубликован по тому же адресу но в 2-3 раза дешевле, чтобы сначала звонили в агенства, чтобы переманить клиента и отговорить от вашего обьекта.
  • На ваш обьект будут пытаться накрутить огромную комиссию, от 300 тысяч до нескольких миллионов, даже если у вас студия в 30 квадратов, просто на удачу, нужно же как то отбить незастрахованную сделку.
  • Ну и Вишенка на торте, Агенства как правило имеет множество аккаунтов на таких площадках как циан, авито, ян, домофонд, домклик, и если обьект действительно мешает то на него бросается куча жалоб, чтобы он ушел в теневой бан. И пока вы думаете почему ваша квартира не продается, ваше обьявление оказывается попросту скрыто из поиска, и кроме вас его никто не видит.
  • Вообщем Агенства сделают все чтобы вы тратили деньги на рекламу на площадках, но так и не продали свою квартиру и наконец таки обратились к ним.

Кстати из за такой политики я и ушел когда то из агентства в свободное плаванье, потому что вместо того чтобы расти и развиваться как специалист, нас заставляли заниматься всякой ерундой, клепать фонари и банить объявления от собственников.

Едем дальше, Вариант 2- Плюсы

  • По своей сути подписанный договор обычный с агентом или с агенством или с несколькими агенствами – это белый флаг. Вашей продаже уже никто не противится, продает и продает. если будет клиент – приведут, нет и нет. т.е наступает нейтралитет. Мир, дружба, жвачка.
  • Агент смело ведет к вам клиента если у него такой есть, потому что знает что получит комиссию.

Вариант 2 – Минусы

  • Критически важно: подписанный простой договор вовсе не означает что ваш обьект будут рекламировать, мешать не будут, но и тратиться на рекламу тоже не будут, максимум у себя на сайте выложать и продублируют на авито.
  • Вам уже никто не мешает но вы по прежнему должны тратиться на рекламу, и конкурировать с тысячми обьявлений от риэлторов у которых площадь больше вашей а цена ниже, у компаний на рекламу ежемесячно закладывается милионные бюджеты, а вы тратите рублей 300 🙂 ну все равно что капля в море, надежда только на чудо.
  • Вам по прежнему названивают десятки риэлторов новичков и тратят ваше время на пустые показы показы.
  • Риэлтор без гарантий оплаты не будет расказывать своим коллегам о вашем обьекте, т.к не заинтересован, если продаст кто то другой то он денег не получит, а значит будет молчать как партизан.

Вообщем вариант второй хорош, но еще не так эффективен в продаже квартиры, я лично например приведу на такой обьект клиента только в том случае если у нас с вами будет общий договор, а у клиента будет запрос именно на такой обьект как у вас.

Едем дальше, Вариант 3. Плюсы

  • Подписанный эксклюзив с одним агентом это снятие с себя всех расходов на рекламу.
  • вас больше не докучают звонками и пустыми показами, как правило все показы проводит агент, и отсеивает всех посмотрюшников.
  • Если вы живете не в продаваемом обьекте а в другом месте или вообще в другом городе, то вам вообще не нужно ничего делать, ключи у агента и он сам проводит показыв, вам только на сделку приехать.
  • Полностью переворачивается ситуация в отношении вас и вашего обьекта. Если в первом случии против вас было ополчено несколько тысяч человек, а в варианте 2 был нейтралитет, то в случае с эксклюзивным договором, риэлтор наоборот заинтересован рассказать всем своим коллегам и городу о том что у него есть такой обьект, ведь он знает что неважно кто продаст, он все равно не только отобьет свои вложенные деньги в рекламу но и заработает.

Вариант 3. Минусы

Здесь очень важно читать договор, к сожалению на рынке есть и некомпетентные агенты. которые ни сам ни ам, и другим не дам, эксклюзив подпишут и сидят как собака на сене, другим не рассказывают, и рекламу не делают. В итоге обьект стоит, поэтому тут лучше работать только с тем кому вы доверяете, или обязать агента прописать сколько он денег потратит на рекламу, и какую, и чтобы отчет дал.

Я например когда получаю обьект на продажу по эксклюзивному договору закладываю на рекламу от 50 до 100 тысяч рублей. в пропорциях (30 тысяч инстаграм, 10 тысяч ютуб, 10 тысяч доски обьявлеий, 10 тысяч чтобы оповестить всех риэлторов в городе.) сомневаюсь что столько на рекламу тратит хоть 1 собственник, максимум 300р на авито )))

Подведем итоги моего разжевывания ситуации на рынке продажи обьектов Сочи

Продавать свой обьект вы можете как хотите, хоть по договору, хоть без него, как говорится хозяин барин.

Плюсы и минусы того или иного сотрудничества я вам описал во всех красках.

За себя скажу – я в основном работаю от клиента, Он мне платит комиссию, у него деньги, он и музыку заказывает, а если и беру обьекты на продажу то только с эксклюзивным правом. Если нужна помощь по недвижимости Сочи, мой тел вы знаете 🙂 : +79284498688

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d7bfc8a8f011100aec25425/chto-vas-jdet-esli-podpisat-dogovor-s-rieltorom-pri-prodaje-kvartiry-rasskazyvaiu-kak-est-5f53e437019fb065e7e9d143

Риэлторские технологии: Эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

В печатных средствах массовой информации, в том числе и в газете «Полезная площадь», иногда печатаются статьи, в которых упоминаются эксклюзивные договоры, и многие агентства по недвижимости нашего города, используют такое понятие как «эксклюзивный договор» в своей работе и при оказании услуг клиентам предлагают заключить такой договор или соглашение.

Я хотел бы донести до читателей газеты, что собой представляют «эксклюзивные договоры» и в чем конкретно разница между эксклюзивным и простым договором (соглашением).

Сразу хочу отметить, что в гражданском законодательстве Российской Федерации нет такого понятия как «эксклюзивный договор».

В международном праве встречается понятие «эксклюзивные организации», «эксклюзивные услугодатели», которые в контексте ГАТС (Генеральное соглашение по торговле услугами, заключенное в г. Марракеш 15 апреля 1994 года) обозначаются как услугодатели, имеющие исключительные права.

Речь идет о небольшом круге предприятий, наделенных правительствами стран-участниц монопольными правами.

Правила ГАТС устанавливают, что такого рода поставщики не должны злоупотреблять своим положением и предпринимать действия, несовместимые с общими и конкретными принципами и обязательствами, принимаемыми в рамках ГАТС.

Но слова и понятия «эксклюзивный», «эксклюзивный договор», «эксклюзивное право» встречается в нашем обществе, в обиходе, и мы должны разобраться, что обозначает это понятие при оказании агентствами по недвижимости риэлторских услуг. В словаре иностранных слов слово «эксклюзивный» (с английского «exclusive») обозначает «исключительный». А «эксклюзивное право» – это исключительное право, предоставленное отдельным организациям оказывать определенные услуги.

Значит, предлагая заключить «эксклюзивный договор», риэлторы предлагают заключить исключительный, единственный договор на оказание услуг и т.п., только с одним агентством по недвижимости.

Конечно, продавец, покупатель недвижимого имущества, другой клиент, которому фирма оказывает риэлторские услуги, может заключить договор только с одной фирмой, агентством по недвижимости.

Но никто из агентов, брокеров по недвижимости, других специалистов не имеет право запретить клиенту заключать аналогичный договор с другой компанией, оказывающей услуги по операциям с недвижимым имуществом и обязать сотрудничать только с фирмой, которую они представляют.

Как правило, большинство фирм по недвижимости нашего города в предложение клиентам заключить эксклюзивный договор, просят передать в агентство все документы на квартиру или другое помещение.

При этом, они заверяют клиентов, что работа по оказанию услуг будет выполнена быстрее, оперативнее, чем при заключении обычного договора на оказание услуг. Из чего они исходят, и почему при заключении «эксклюзивного договора» работа сразу закрутится? А все объясняется очень просто.

Любой фирме оказывающей определенные услуги необходима гарантия того, что их работа со стороны клиентов будет оплачена. Хорошо, если клиент, обратившийся в фирму, может заплатить определенную сумму денег в качестве предоплаты за оказанные услуги, задатка или аванса.

Но часто в фирмы обращаются люди, не имеющие (или не желающие выложить) определенную сумму денег до оказания им определенных услуг.

И чтобы себя как-то обезопасить, подстраховать агентства по недвижимости просят своих клиентов под различным предлогом (или на хранение, или для сбора необходимых справок, справок, выписок и т.п.) передать им правоустанавливающие документы на жилье, свидетельства о регистрации права собственности, а в некоторых случаях и документы, удостоверяющие личность.

В случае, если сделка сорвется по вине клиента, у фирмы путем удержания (хотя и незаконного) вышеперечисленных документов, существует определенный «рычаг» воздействия на клиентов, чтобы те в свою очередь оплатили произведенную работу или оказанные фирмой услуги.

Конечно, за взысканием денег с непорядочного клиента можно обратиться в судебные органы. Но все прекрасно понимают, что из-за нескольких тысяч рублей, определяющих стоимость оказанной фирмой услуг, больше намучаешься или израсходуешь денег.

При этом нет стопроцентной уверенности в том, что присужденные денежные средства по исполнительному листу будут взысканы.

Нужно также отметить, что ни одна фирма, оказывающая риэлторские услуги, не работает безвозмездно. Все договора, заключаемые с клиентами, в основном носят возмездный характер. И все граждане, обращающиеся за оказанием услуг в любую фирму должны помнить: за любую работу или оказанную работу нужно платить, и сыр бесплатным не бывает даже в мышеловке.

Прежде чем заключать с каким либо агентством по недвижимости договор или соглашение советую ознакомиться с договорной базой этой фирмы. Везде она должна носить открытый для ознакомления характер.

При этом также обратите внимание на то: готова ли фирма внести предложенные вами разумные изменения и дополнения в типовую форму, разработанного ею договора или соглашения; объясняют ли вам отдельные положений этого договора и т.п.

Со стороны фирмы участвовать в заключении договора должен юрисконсульт или специально подготовленный для этого, обладающий определенными юридическими знаниями, сотрудник.

В этой статье я не выделяю оказание услуг при операциях с жилой или коммерческой недвижимостью, на рынке новостроек или аренды. Но при заключении любых договоров встречается понятие «эксклюзивный договор», хотя разницы в простом и в «эксклюзивном» договоре никакой нет.

От редакции: В следующих номерах газеты мы поговорим об особенностях или нюансах различных договоров на оказание услуг

Источник: Газета “Полезная площадь”

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=16

Эксклюзивный договор с агентством недвижимости: отзывы и решение (да или нет) | О недвижимости с душой

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

В этот раз выясним есть ли резон заключать эксклюзивный договор с агентством недвижимости, а так же отзыв и мнение одного из читателей проекта.

Нам поможет в этом Евгений Берг — активный читатель проекта «О недвижимости с душой». Он предложил отзыв и свое видение этой ситуации, мне оно понравилось и Евгений разрешил опубликовать свои рассуждения.

Ваше право, уважаемые читатели, соглашаться или нет с мнением автора. Я же оставляю за собой право проанализировать некоторые моменты.

Слово Евгению:

Любое агентство по недвижимости стремится заключить эксклюзивный договор на право продажи недвижимости с владельцем. И приводит массу причин, для чего это нужно.

На самом деле эксклюзивный договор с агентством недвижимости выгоден только агентству. С помощью договора, агентство, всего лишь закрепляется право первой руки, при продаже вашей недвижимости.

И ВСЁ…..

Да, Евгений прав, эксклюзивный договор способствует закреплению отношений риэлтора и собственника (хотя даже письменная форма договора не останавливает собственника от самостоятельной продажи квартиры, либо через другого посредника). Скорее здесь вопрос этики.

Чаще всего после заключения эксклюзивного договора с агентством недвижимости происходит следующее. Агентство размещает объявления на тех же сайтах, где мог бы разместить и сам собственник.

В некоторых случаях, вешают баннер на недвижимости (к стати, все чаще в больших городах вешать баннеры, стали запрещать власти города).

То есть проделывают совершенно незначительные действия, с точки зрения обывателя, но просят за свои действия совсем не маленькие деньги. Как правило, это 3-4% от стоимости недвижимости. И на этом, как правило, все действия прекращаются.

Отзыв по схеме работы по рекламированию объекта является классической с т.з. обывателя и еще имеет место быть. В крупных же городах методы рекламы несколько обширны, от использования мультилистинговых систем (они только набирают обороты, по сравнению со странами Запада), до распространения информации посредством соцсетей и вирусного маркетинга.

Поэтому навыки в рекламе собственник может приобретать по ходу продажи, либо заранее, либо нанять специалиста. Я уже публиковал некоторые советы по эффективной рекламе продаваемой квартиры и планирую сделать готовые инструкции для продавцов квартир.

Дальше все идет своим чередом..
Потенциальный покупатель видит рекламное объявление на том же сайте, где бы продавец и сам мог его разместить. И обращается уже в агентство, где не редко покупателю приходится оплачивать двойную комиссию. Почему двойную?

Объясняю…))) В подавляющем числе случаев, продавец выставляет цену на свою недвижимость, которая устраивает его и с этой суммы денег он (продавец) не собирается оплачивать услуги агентства.

Буквально продавец дает «добро» на то, чтоб агентство свои деньги, которое агентство хочет заработать с продажи квартиры, включало сверху цены продавца.

Двойная комиссия, о которой идет речь практикуется не во всех агентствах недвижимости. Чаще всего подобные схемы работы в агентствах имеют место быть из-за отсутствия закона о риэлторской деятельности.

Кто страдает от его отсутствия — все и риэлторы и их клиенты. Первые не имея, утвержденной законодателем схемы, поддаются соблазну, вторые не видят прозрачности оказываемых услуг.

Но это не значит, что специалисты рынка недвижимости работают так поголовно, а их клиенты совсем ничего не понимают на рынке недвижимости. Внести ясность в эти отношения помогает в т.ч. проект «О недвижимости с душой».

Давайте рассмотрим на простом примере

Квартира стоит 3 000 000 рублей, и эту сумму продавец хочет получить на руки. Агентство выставляет эту же квартиру на сайтах уже с учетом своих услуг, возьмем 3% это будет 90 000 рублей. И того данная квартира уже стоит 3 090 000 рублей.

Плюс то, что потенциальный покупатель, который покупает квартиру через агентство, оплачивает услуги агентства.

Это как правило составляет от 2% до 4%, от стоимости жилья но не менее 60 000 рублей… Как мы видим квартира обошлась покупателю в место 3 000 000 рублей, всего то 3 150 000 рублей!!!! На 150 000 рублей дороже!!!!

Давайте посчитаем на сколько возрос в цене квадратный метр. Возьмем за эти деньги стандартную двушку примерно 48 м2 и посчитаем: 3 000 000 делим на 48 м2 и получаем стоимость квадратного метра будет 62 500 руб, а теперь проведем тот же расчет с услугами агентств и получаем стоимость квадратного метра уже возросло на 3 125 рублей (65 625 рублей стало) !!!

Нехило однако…)

На рынке недвижимости две стороны — покупатель и продавец и оба преследуют свои цели. Один продать подороже, второй купить квартиру подешевле. И в конечном итоге кто-то из них проигрывает.

Либо продавец понижается по цене, либо покупатель соглашается на предложенную цену.

Конечно, в агентстве возразят, мол, в конечном итоге, покупатель оплачивает свою безопасность, при заключении сделки. Читайте внимательно эксклюзивный договор с агентством недвижимости, а именно то, что написано мелким шрифтом.

И вы увидите, что НИ ОДНО агентство, ни несет, НИ КАКОЙ ответственности в случае возникновения форс мажорных обстоятельств которые произошли после оплаты услуг.

Ни одно агентство не проверяет документы на недвижимость на подлинность, это ни входит в обязанность агентства, просто смотрят на их наличие.

Про ответственность скажу просто к кому бы вы не обращались, сантехнику, врачу, водителю такси, депутату, Президенту или риэлтору, за принятые вами решения, действия и безопасность в любом случае отвечаете прежде всего вы сами.

За выбор того или иного специалиста отвечаете тоже вы.

Именно с целью облегчить поиски верных решений создан проект «О недвижимости с душой» и именно с этой целью Евгений высказал свои мысли и привел толковые примеры — для того, чтобы вы имели возможность выбора — с кем и о чем договариваться.

Я благодарю Евгения за высказанное мнение по поводу эксклюзивного договора с агентством недвижимости и отзыв о работе агентств.

Еще раз напоминаю, что свои мысли по данному поводу выскажите ниже. Если есть желание, то поделитесь своим опытом заключения эксклюзивного договора с агентством недвижимости на продажу квартиры.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/eksklyuzivnyiy-dogovor-agentstvom-nedvizhimosti.html

Эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг : образец составления

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Договора заключаются между двумя сторонами – исполнителем (агентство недвижимости) и заказчиком (клиент агентства).

Объектом риэлторской сделки является земельный участок, квартира, дом, дача, офисное помещение и т.д.

В качестве субъектов сделки выступают ее участники, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Особенности договора на оказание услуг с физическими лицами мы рассматривали тут, а здесь вы узнаете, как грамотно заключить подобное соглашение с юридическим лицом.

В зависимости от того, какие цели преследует клиент агентства недвижимости, выделяют 2 основных вида договоров:

  1. Договора по купле-продаже недвижимости. Это наиболее распространенный способ оформления риэлторской сделки. Данная форма договора используется, когда клиент намерен осуществить продажу находящегося у него в собственности объекта, либо покупку новой недвижимости. Субъектами сделки выступают покупатель и продавец.
  2. Договора по аренде. Подобный вид сделок заключается при поиске объекта для потенциального арендатора, либо при поиске арендаторов для собственника недвижимости. В договорах по аренде субъектами сделки являются арендатор и арендодатель.

Эксклюзивным называется договор на оказание риэлторских услуг, по которому агентство или частный риэлтор являются единственными исполнителями, клиент не может обращаться к другим исполнителям в период действия договора.

Типовой договор об оказании риэлторских услуг образец.

Купли-продажи

Данный договор является возмездным и взаимным. В результате сделки покупатель приобретает соответствующий его требованиям объект недвижимости, а продавец получает определенную сумму денег за проданное имущество.

Договор, который заключается с клиентом, желающим приобрести новую недвижимость или продать собственную, подразумевает оказание риэлторским агентством следующих услуг:

  1. Поиск для покупателя объекта, отвечающего заявленным им требованиям (стоимость, площадь, расположение, этаж, качество ремонта и т.д.).
  2. Поиск для продавца потенциальных покупателей его собственности.
  3. Постоянный мониторинг рынка недвижимости с целью обнаружения подходящих вариантов.
  4. Консультирование клиентов относительно ситуации на рынке недвижимости.
  5. Оповещение о подобранных подходящих вариантах.
  6. Согласование времени, места осмотра покупателями отобранных объектов.
  7. Согласование времени посещения потенциальными покупателями недвижимости продавца в сопровождении риэлтора.
  8. Проверка правоустанавливающих документов недвижимости.
  9. Сбор и проверка всех документов, необходимых для заключения сделки между клиентом агентства и вторым участником сделки.
  10. Уточнение всех данных, касающихся объекта недвижимости (например, наличие прописанных несовершеннолетних детей и т.д.).
  11. Соблюдение конфиденциальности.

Клиент, в свою очередь, должен являться на осмотр или предоставлять возможность осмотра объектов по предварительному согласованию, предоставлять достоверные сведения и все требующиеся документы, платить аванс на основании заключенного предварительного соглашения (для покупателей) и т.д.

Эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг — образец.

Образец договора об оказании услуг по покупке квартиры.

Аренды

Договор аренды, который заключается с клиентом, желающим арендовать чужую недвижимость или сдать в аренду собственную, подразумевает оказание риэлторским агентством следующих услуг:

  1. Поиск для арендатора объекта, соответствующего заявленным им требованиям (цена, площадь, местонахождение и т.д.).
  2. Поиск для арендодателя потенциальных нанимателей его собственности.
  3. Постоянный мониторинг рынка недвижимости.
  4. Консультирование клиентов относительно ситуации на рынке недвижимости.
  5. Оповещение о подобранных подходящих вариантах.
  6. Согласование времени, места осмотра арендатором отобранных объектов.
  7. Согласование времени посещения потенциальными арендаторами объекта арендодателя в сопровождении риэлтора.
  8. Проверка правоустанавливающих документов недвижимости.
  9. Сбор и проверка всех документов.
  10. Соблюдение конфиденциальности полученной информации.

Арендаторы и арендодатели обязуются являться на осмотр или предоставлять возможность осмотра объектов по предварительному согласованию, предоставлять достоверные сведения и все требующиеся документы, своевременно оплачивать арендную плату.

Образец договора оказания риэлторских услуг по аренде недвижимости.

Образец договора об оказании услуг по привлечению арендаторов на объект недвижимости.

Агентский договор (Договор оказания риэлторских услуг) регулируется: ­ ­

  • главой 52 (агентирование) Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2,
  • главой 49 (поручение) Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2, в зависимости от того, действует Риэлтор по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 Гражданского кодекса РФ или существу агентского договора.
  • главой 51 (комиссия) Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2, в зависимости от того, действует Риэлтор по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 Гражданского кодекса РФ или существу агентского договора.
  • Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. (в случаях, когда Риэлтором является любое лицо, а Заказчиком является физическое лицо, которое заказывает риэлторскую услугу для удовлетворения своих бытовых или других личных потребностей, не связанных с предпринимательской деятельностью);
  • иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Структура документа

По закону не существует единой унифицированной формы документа, но его структура в обязательном порядке должна включать следующие пункты:

  1. Наименование документа.
  2. Описание сторон договора. Исполнитель – риэлторское агентство, заказчик – клиент.
  3. Предмет договора. В этом разделе подробно описывается перечень услуг, которые обязуется предоставить агентство недвижимости на всех этапах.
  4. Условия сделки. В этом пункте указывается стоимость сделки, порядок расчета, размер аванса.
  5. Вознаграждение кампании. Стоимость услуг агентства и порядок расчета.
  6. Права и обязанности исполнителя.
  7. Права и обязанности заказчика.
  8. Гарантия конфиденциальности.
  9. Ответственность сторон.
  10. Решение споров.
  11. Порядок изменения и расторжения документа.
  12. Заключительные положения. Например, указание количества экземпляров, количества страниц в документе, назначения каждого экземпляра и т.д.
  13. Паспортные и контактные данные, банковские реквизиты сторон.

Дополнительные условия

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты.

В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты. Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.

Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.

Участники могут в индивидуальном порядке договориться о способе возмещения убытков стороной, нарушившей обязательства. Это может быть выплата штрафа, пени, неустойки и т.д.

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/uslugi-rieltora-dogovor.html

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

В какое бы московское агентство недвижимости вы ни обратились по вопросу продажи вашей недвижимости, вам обязательно предложат подписать эксклюзивный договор. Это обычная практика для любого цивилизованного рынка недвижимости, и для российского в том числе.

Откуда же тогда в таком количестве появляются в интернете одинаковые объявления о продаже одних и тех же квартир от разных агентств? Почему год за годом не утихают дискуссии на эту тему в форумах и социальных сетях? И почему так часто этот вопрос становится предметом тяжелых переговоров между агентствами и собственниками недвижимости?

Проблема, как это часто бывает, в разном понимании одного и того же термина. Называться договор может одинаково, но его содержание может принципиально отличаться в различных агентствах. Для продавцов же часто ключевое значение имеет личный опыт, свой или знакомых.

Если клиенту до этого приходилось продавать недвижимость по эксклюзивному договору, и результат его устроил, он будет воспринимать такие отношения с агентством как абсолютно нормальные.

Если же в прошлом по эксклюзивному договору вместо результата он получил некачественную или недобросовестную работу, то в следующий раз он будет ждать похожего отношения и от других агентств.

Давайте внесем ясность и рассмотрим все основные пункты, которые делают договор эксклюзивным и защищают в равной степени как интересы продавца недвижимости, так и интересы агентства. Также ответим на основные вопросы, которые возникают у клиентов при общении на эту тему.

Что такое эксклюзивный договор с «МИНИСТЕРСТВОМ НЕДВИЖИМОСТИ» на продажу квартиры, дома или земельного участка?

Это договор, которым продавец наделяет агентство правом предлагать недвижимость потенциальным покупателям, рекламировать ее, вести переговоры, согласовать сделку на нужных продавцу условиях и организовать ее.

На весь срок действия договора предусмотрено обязательство всех собственников не рекламировать свою недвижимость самостоятельно или через другие агентства или частных риэлторов, вести любые переговоры по поводу продажи только при участии «МИНИСТЕРСТВА НЕДВИЖИМОСТИ» и, конечно, не заключать аналогичных договоров с другими агентствами.   

Это серьезные обязательства. Но зачем это собственнику? Что он получает взамен и какие обязательства в свою очередь принимает на себя «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»?

Наши обязательства по эксклюзивному договору:

  • Реклама уровня премиум. Только платные объявления на всех ведущих сайтах недвижимости. Ежедневное продвижение на верхние строчки поиска. Создание 3D-тура по недвижимости и еще масса дополнительных инструментов продаж, которые есть в нашем арсенале.

  • Регулярный анализ рынка, конкурентов, всех обращений от потенциальных клиентов. Мы еженедельно представляем отчеты и обсуждаем ситуацию с собственниками

  • Прием звонков и показ недвижимости в любое время, удобное покупателю.

  • сбор любых документов, необходимых для сделки

    Только такой подход может гарантировать продажу вашей недвижимости за максимальную цену и в нужный срок. Очевидно, что такой уровень работы требует существенных затрат финансов и рабочего времени наших сотрудников. Мы можем себе это позволить. Потому что условия эксклюзивного договора гарантируют нам успешный, прогнозируемый результат. Каждый объект, который мы берем в работу, будет продан, по-другому не бывает.

Схема простая и понятная. Тем не менее, у клиентов возникают опасения и вопросы. Рассмотрим самые основные.

«А что делать, если мне не понравится, как работает агентство? Мне придется терпеть некачественную работу весь срок договора, и я не смогу ничего предпринять?»

Отвечаем: Нет. Эксклюзивный договор – это не кабала. Мы тоже несем обязательства. Если реклама вашей квартиры или дома выходит не аккуратно, её не видно в поиске – вы имеете право расторгнуть договор.

Агент не берет трубку, не перезванивает, не приезжает на показы – вы имеете право расторгнуть договор. При этом вы не платите ни копейки штрафов или компенсаций.

Согласитесь – это хорошая мотивация для агентства работать качественно и на совесть.

«А если ко мне завтра, например, сосед (друг, родственник) обратится и захочет купить мою квартиру? Все равно придется платить агентству полную комиссию? Ведь я же сам покупателя нашел?».

Вы всерьез рассматриваете такую возможность? Или чисто гипотетически? Если вы считаете, что среди ваших друзей, знакомых, соседей может с высокой степенью вероятности найтись покупатель, значит прежде, чем подписывать эксклюзивный договор с агентством, вам надо самостоятельно известить весь круг своих контактов и сделать предложение о продаже.

Получилось найти покупателя таким образом? Отлично – вы сэкономили на риэлторских услугах. Если не получилось или вы не хотите этим заниматься, заключайте смело эксклюзивный договор.

Мы сделаем все для того, чтобы о продаже вашей квартиры или дома узнал не только ваш круг общения, а весь рынок недвижимости, и соседи в первую очередь.

После заключения эксклюзивного договора дискуссии о том, кто нашел покупателя, агентство или клиент, уже неуместны, процесс запущен.

«А если вы будете все время просить снизить цену, а я не захочу, как мы будем работать в этом случае?»

Мы не берем в работу объекты, цену которых считаем бесперспективной. Если мы заключаем договор, готовы тратить свое время и деньги, значит, видим возможность продать вашу квартиру или дом в оговоренные сроки.

Если в силу снижения цен на ранке, появления большого количества конкурентных предложений по более привлекательным ценам или ухудшения качеств самого объекта, мы понимаем, что цена стала неприемлемой, мы вас сразу известим об этом. Будем обсуждать сложившиеся положение, предоставим всю необходимую информацию.

Если снижение цены никак не укладывается в ваши планы, мы сами предложим расторгнуть договор. Впустую тратить время, деньги и обнадеживать клиентов – это не то, чем мы хотели бы заниматься.

Как же получается, что, несмотря на все преимущества эксклюзивного сотрудничества, по-прежнему в рекламе можно увидеть, как два-три, а то и десять агентств, продают одну и ту же квартиру или дом.

Каждое агентство выбирает собственную стратегию работы и получения прибыли. Прежде чем вы обратитесь в какое-либо агентство вам надо понять, к какому типу агентств оно относится.

Есть несколько основных вариантов:

Агентства, которые целенаправленно работают только с эксклюзивными договорами. Другие варианты взаимоотношений с клиентами просто не рассматриваются. В таких агентствах результат продаж близок к 100%.

В каждый объект будет вложено столько времени и денег, сколько потребуется для успешного результата. В работу берутся только ликвидные объекты по адекватной цене. Этот подход для агентства более затратный, но зато результат гарантирован.

«МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» относится именно к такому типу агентств.

Агентства, для которых главное – общий объем предложений в собственной базе. Такие агентства строят стратегию работы от покупателей. Это их основные клиенты. Договора с продавцами такие агентства если и заключают, то только для формы, никаких серьезных обязательств ни для одной из сторон они не предусматривают.

задача таких агентств показать максимально широкий объем предложений тем, кто обратился в агентство по вопросу покупки. Ни юридическими особенностями недвижимости, ни вопросом ценообразования в начале сотрудничества такие агентства сильно не интересуются.

В принципе, в такой схеме нет чего-то предосудительного, просто для каждого отдельного собственника шансы продать свою конкретную недвижимость не очень велики. Ваша квартира или дом нужны, прежде всего, чтобы создавать видимость широкого ассортимента.

Выбрал покупатель ваш вариант – хорошо, выбрал другой из предложенных, агентство тоже не расстроится. Завис ваш объект в продаже, тоже ничего страшного, зато агентство может похвастаться сотнями и тысячами предложений в своей базе.

«Агентства прилипалы». Это подвид агентств, описанных в предыдущем пункте, но с жирным знаком «минус». С этими агентствами даже не надо заключать никакие договоры. Достаточно по неосторожности позвонить им со своего личного мобильного телефона. С того момента, как у них есть телефон собственника, они начинают засорять интернет предложениями о продаже.

При этом собственник часто вообще не в курсе, что он начал таким образом «работать» с агентством-прилипалой. Фотографии агенты-прилипалы либо воруют у других агентств, либо напрашиваются под видом покупателей на просмотр и делают фото.

Рассказывают, что надо показать фото супругу / супруге / родителям / инвестору, которого они представляют, бывают и более экзотические версии. Собственник часто даже и не звонил ни в какое агентство, просто сам мог попытаться опубликовать объявление о продаже. Этого уже достаточно, чтобы «прилипалы» начали параллельно предлагать квартиру или дом от своего имени.

Вероятность, что такое агентство поможет с продажей, крайне мала. Зато почти на 100% такое «сотрудничество» повредит вашим финансовым интересам и серьезно расстроит нервы.

Последний тип агентств – это агентства, которые хотели бы работать только по эксклюзивным договорам, но по каким-то причинам не могут. Чаще всего – это просто человеческий фактор.

Если вы придете в такое агентство, то вначале вам предложат подписать эксклюзивный договор, но если вы проявите характер и будете настаивать, например, на том, чтобы параллельно рекламировать квартиру самому, то агент согласится. В том, что касается цены вашей недвижимости – то же самое. Запрашивайте цену на 10-20% выше рынка.

Нехотя, со вздохом, агент согласится и на это. И по комиссии агентства тоже смело требуйте скидку. В таких агентствах главный девиз: «Лучше уж получить хоть что-то, чем ничего». Но не торопитесь праздновать победу, продавив такое агентство на условия договора, которые кажутся вам выигрышными.

Продажа недвижимости с такими агентствами – это унылое болото, в котором редко случаются сделки. Если сотрудники агентства не умеют отстаивать свои интересы, подумайте, как они будут отстаивать ваши.

Si tentas ergo perfice. Это девиз «МИНИСТЕРСТВА НЕДВИЖИМОСТИ», что в переводе с латыни означает: «Если взялся за дело, доводи до конца». Если при продаже недвижимости для вас важен прогнозируемый, качественный результат, мы рады предложить вам эксклюзивное сотрудничество. Мы приложим все усилия, чтобы сделка была для вас максимально выгодной и прошла в нужный срок.

Источник: https://xn----ctbbhccjjagba4bleepj0ascmhdn.xn--p1ai/information/articles/eksklyuzivnyy_dogovor_na_prodazhu_kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.