Двойной договор купли продажи квартиры

Содержание

Двойные продажи | Гордон и Партнеры

Двойной договор купли продажи квартиры

Двойные продажи недвижимости, и новостроек по ДДУ в частности, дело в России известное и не новое.

Получить помощь адвоката

Теперь у покупателей появилась новая возможность вернуть деньги. Верховный суд РФ  признал законным еще один способ защиты потерпевшей стороны при двойных продажах и при цепочках перепродаж квартир.

Почему происходят двойные продажи

Заблуждение первое: двойные продажи происходят только при продаже квартир в новостройках на этапе строительства.

Ничего подобного, двойная продажа может произойти при продаже любой недвижимости: новостройки или вторичной. Квартиры, индивидуального загородного дома, земельного участка, офиса, производственного здания и т.д.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах о двойных продажах квартир на вторичном рынке, и земельных участков.

Причина двойной продажи недвижимости  – установленная законом и разорванная по времени  двух этапная схема продажи недвижимости: 1) заключение договора на отчуждение недвижимости; 2) государственная   регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Встречаем, когда от совершения сделки до гос регистрации права собственности проходят месяцы и годы. За это время недвижимость могут еще раз продать, а затем перепродать, и она может успеть перейти по наследству.

Собственник недвижимости, подписав договор купли продажи, не прекращает быть ее собственником до внесения записи о переходе права собственности к покупателю в Единый гос реестр недвижимости.

По этому, не существует гарантий, что подписывая договор с вами, в этот-же день продавец не подпишет договор с кем-то еще, или он до вас подписал договор с кем-то.

Далеко не всегда двойная продажа обусловлена мошенничеством со стороны  продавца.

Спасти деньги покупателя при  двойной продаже недвижимости может только правильная технология проведения сделки купли продажи недвижимости. Это умеют делать адвокаты, юристы по недвижимости, риелторы. Получить юридическое сопровождение сделки вы можете у адвоката, у юриста по недвижимости, у риелтора.

Еще более вероятны двойные продажи  при продажах квартир в новостройках

Это действительно так, поскольку продажи недвижимости в новостройках – массовые продажи, и исключить банальные ошибки при огромном документообороте удается не каждому продавцу.

Средний жилой комплекс в Москве состоит не менее чем из 500 – 800 квартир, но не редкость и 1,5 -2,0 тысячи. И продажи происходят не одномоментно, а растянуты во времени на несколько лет. И сами квартиры передаются в продажу не одновременно, а частями.

Существенное влияние на двойные продажи оказывает юридическая схема продажи новостройки. Те-же договоры ДДУ. Не редко организаторы строительства «прогоняют» предварительно квартиры через «свои» фирмы.

То есть заключают  договоры ДДУ на квартиры со своими фирмами, и только затем переуступают эти квартиры конечным дольщикам по договорам уступки права (подробнее о покупке новостройки по переуступке читайте здесь).

Если все оформлено правильно, ничего криминального в такой схеме нет.

Другой источник двойных продаж — использование застройщиком квартир для расчетов. Застройщик рассчитывается с подрядчиками за выполненные строительные работы и с поставщиками за поставленные стройматериалы не деньгами а квартирами. Оформляется это теми же договорами ДДУ.

Далее поставщики и подрядчики начинают продавать эти квартиры по договорам переуступки (уступка права требования).  И опять возникает риск возникновения двойных продаж, поскольку по договорам с поставщиками и подрядчиками один ДДУ может включать много договоров — 10, 15, 50 и т.д.

А учет договоров застройщики, как правило, ведут по номерам квартир — один договор — одна квартира, по номерам. Рано или поздно застройщик допускает ошибки в учете проданных по ДДУ квартир.

Но иногда застройщики делают смешанные продажи: и проводят квартиры через свои фирмы, и продают квартиры напрямую дольщикам. Вот тут и возникает благодатная почва для двойных продаж.

Отдельная тема, когда двойные продажи организуют сами застройщики или их  фирмы. В конце концов, через цепочку перепродаж,  договор ДДУ попадает к конечному дольщику – физ лицу. И у него возникает то, что все слышат, как двойные продажи.

Обратите внимание:

Все эти ситуации с двойными продажами возникают если  дольщик покупает квартиру самостоятельно!

Юридическое сопровождение сделки адвокатом включает анализ договора на приобретение квартир, проверку продавцов и т.д., что позволяет выявить сомнительные моменты. Заключать сделку или нет в такой ситуации решает покупатель. Но будучи осведомленным о ситуации и возможных последствиях.

Заблуждение второе: По договору ДДУ двойная продажа не возможна, поскольку  сам договор регистрируется в Росреестре.

Действительно, закон 214-ФЗ о долевом строительстве существенно прибавляет уверенности дольщику. Вместе с тем, договор ДДУ не панацея, по тем же самым причинам.

Приходится сталкиваться со спорами, когда дольщик заплатил деньги но дольщиком не стал – или на квартиру ранее уже заключен договор ДДУ и второй ДДУ не возможен, или совершили уступку прав, а до нее состоялась другая уступка. В обоих случаях госрегистрация не пройдет, и спасет деньги дольщика только правильное совершение сделки. Особенно, если это кредит.

Вопиющие и крайне опасные случаи – когда одну и ту же квартиру, офис, апартаменты или другие нежилое помещение продают разным лицам под разными проектными номерами.

Как известно, номера помещений в здании присваивают на этапе проектирования. В подавляющем большинстве случаев первоначальные проектные номера изменяются.

При гос регистрации договора ДДУ в ЕГРН вносятся записи в привязке к номеру помещения. В этот момент и может произойти задваивание дольщиков на один объект.

Что делать при двойной продаже

Как правило, развитие ситуации происходит по принципу «кто первый встал того и тапки». Кто первый пришел в Росреестр за гос регистрацией собственности, тот и становится собственником. А далее возникают суды с его участием.

Как правило, потерпевший дольщик 1) оспаривает права собственности на квартиру, 2) требует признать недействительным свой договор ДДУ, или уступку,  3) требует возмещения убытков для покупки другой квартиры.

Признать право собственности второго дольщика и отменить состоявшуюся гос регистрацию права на квартиру удается не всегда.

При двойной продаже существует реальная судебная перспектива оспорить договор ДДУ и взыскать убытки. Сложность — исполнить решение суда в части взыскания убытков.  Лучший вариант, если сторона по договору  — застройщик.

  Но при двойных продажах, по большей части, потерпевший дольщик покупает у физика, или у поставщика (подрядчика), с которых убытки взыскать не реально.

Тем более ситуация сложная, если встречается откровенная недобросовестность продавцов и их аффилированность с застройщиком.

Для таких ситуаций Верховный суд РФ одобрил еще один способ взыскания убытков – с застройщиков.

Новый взгляд Верховного Суда

В ситуациях двойных продаж,  когда продавец  будущей недвижимости действовал недобросовестно, и усматривается аффилированность продавца с застройщиком, Верховный суд РФ считает допустимым для потерпевшей стороны (дольщику, инвестору, соинвестору), предъявить требования о возмещении убытков с застройщика. Позиция изложена в определении Верховного Суда РФ  от 22.05.2017г. по делу № 303-ЭС16-19319.

До настоящего времени, в ситуациях очевидно недобросовестного поведения застройщика при двойных продажах, взыскать убытки с застройщиков не удавалось. Суды отказывались удовлетворять такие требования.

Благодаря цепочке очевидно умышленно совершенных переуступок по ДДУ, и даже при выявлении аффилированности продавцов в цепочке и застройщика, не удавалось доказать согласованность действий продавца в последней сделке с иными участвующими в цепочке сделок и застройщика.

Для таких ситуаций Верховный Суд разъяснил: в случае, если двойная продажа совершена непосредственно застройщиком, то его ответственность за это нарушение не может зависеть от последующих продаж.

Предъявление иска к последнему продавцу будущей недвижимости и присуждение к взысканию с последнего в пользу потерпевшего дольщика уплаченных по признанному  недействительным договору купли-продажи денежных средств само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда при доказанности факта правонарушения и невозмещении потерь контрагентом по сделке.

Теперь, в случае выявления двойных продаж по договорам ДДУ, у потерпевшего дольщика появилась возможность взыскивать убытки не только с непосредственного контрагента по сделке, но и с застройщика,  допустившего двойную продажу будущей недвижимости. Согласно разъяснениям Верховного Суда, наличие цепочки состоявшихся после нарушения перепродаж будущей недвижимости не является основанием для освобождения такого правонарушителя от ответственности по возмещению ущерба.

При этом судам необходимо выявлять, в результате чьих конкретно нарушений произошла двойная продажа.

Данные Верховным Судом РФ разъяснения предоставляют дольщику, в случае возникновения спора о двойных продажах строящейся квартиры, значительно эффективнее защищать свои имущественные интересы и взыскивать убытки с застройщика даже в случае применения юридических схем.

Определение ВС РФ:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/90f9a30e-75f8-4d0e-a9ae-8f64bba1c61d/A51-273-2015_20170522_Opredelenie.pdf

01 июня 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dvoynye-prodazhi/

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Двойной договор купли продажи квартиры

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию.

А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз.

Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам).

В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках.

Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором.

Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации.

Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/dvojnye-prodazhi-kvartir/

Два договора купли-продажи на одну квартиру

Двойной договор купли продажи квартиры

Королёва Светлана Олеговна Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы

Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Баклагова Оксана СергеевнаСтаж юридической работы с 2004 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.

Специализация:
Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.

Награды:
Диплом адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Васильев Сергей ВладимировичСтаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 50/9818 в реестре адвокатов Московской области

Образование:
Закончил Самарскую гуманитарную академию в 2000 году.

Специализация:– криминалистика- уголовное право- уголовный процесс

– уголовно-исполнительное право

С 2002 года работал в следственных органах системы МВД России на разных должностях, начиная от районного следователя до руководителя следственного подразделения Приволжского Федерального округа МВД России.
Подполковник юстиции

задать вопрос адвокату

Васильева Людмила ПавловнаСтаж юридической работы с 1996 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/6583.

Основные направления деятельности:
Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:

Награды:
Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.

задать вопрос адвокату

Гайданова Елена СергеевнаСтаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345

Специализация:
Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.

В том числе:- Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права»- Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам

– Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»

Награды:
ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО “Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.

задать вопрос адвокату

Гостева Светлана НиколаевнаСтаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Дмитриев Алексей ГеннадьевичСтаж юридической работы с 2004г.

Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Дубинец Сергей ВладимировичСтаж юридической работы с 1985г.

Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:– криминалистика,- криминально-уголовное право

– уголовный процесс.

Награды:
Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак “150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ”. Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2005

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438

Специализация:– устные и письменные консультации;- составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.);- ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах;

– оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.

Награды:
Почетная грамота КАМ ЮрПрофи

задать вопрос адвокату

Захарова Ирина ВикторовнаСтаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы. Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской…

задать вопрос адвокату

Казаков Алексей ЛеонидовичСтаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770

Специализация:– Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам- Защита интересов по административным и уголовным делам

– Арбитражные споры.

Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”. Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1992 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Кудряшов Константин АлександровичСтаж юридической работы с 2007 г.

Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.

Специализация:– Уголовное право.

– Судебные споры.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лаврова Елена АнатольевнаСтаж юридической работы c 2008 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531

Специализация:– Устные и письменные консультации.- Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде.

– Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лясковский Илья КонстантиновичСтаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/9153 в реестре адвокатов Москвы

Специализация:– дела о банкротстве;- споры из договоров лизинга;- защита прав на фирменные наименования, доменные имена;

– жилищные споры.

Награды:
Грамота НО Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.

задать вопрос адвокату

Орлов Алексей АнатольевичСтаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819

Специализация:– уголовные дела;- обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц;

– дела из административных правоотношений.

Награды:
Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Рыжова Наталья ВикторовнаСтаж юридической работы с 1995 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/7529

Специализация:
Гражданское право.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1980 г.

Регистрационный номер 50/5850 в реестре адвокатов Московской области

Доктор юридических наук, член Российской академии наук, действительный член Российской академии естественных наук.

Опыт работы: органы прокуратуры, адвокатура, преподавательская и научная деятельность.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1985 г.

Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:– Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц;- Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях;

– По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.

Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963

Специализация:Гражданское и предпринимательское право.Интеллектуальная собственность.Защита деловой репутации.

Банкротство.

задать вопрос адвокату

Источник: https://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/dva-dogovora-kupli-prodazhi-na-odnu-kvartiru

Двойная продажа как оспоримая сделка

Двойной договор купли продажи квартиры

Одним из самым распространенных мошенничеств является продажа несуществующего объекта третьим лицам. Особенно это острая проблема, если здесь присутствует целая цепочка сделок по купли-продажи такого причудливого объекта и последний приобретатель становится кинутым.

Фактически мы имеем дело с мошенничеством с участием группы лиц, намерением которых являлось хищение денежных средств с добросовестного приобретателя путем злоупотребления его доверием.

Перед нами стоит цель понять как квалифицировать такие правоотношения и с чем мы сталкиваемся с позиции гражданского права.

Но рассмотрим некоторые позиции по такой ситуации, которые мне представляются важными:

1. “Двойная” продажа как ничтожная сделка

Договор купли-продажи является консенсуальным, то есть предполагает возможность взятия на себя обязательств по передаче вещи, что является достаточным для его действительности. Факт существования вещи не является обязательным в силу закрепления позиции ВАС о возможности купли-продажи будущей вещи (несуществующей или находящиеся в собственности у других лиц). 

Таким образом, даже, если одна сторона взяла на себя обязательства передать один объект разным людям, мы можем говорить о том, что купля-продажа действительна, поскольку после продажи это лицо вправе выкупить товар и передать уже второму покупателю.

Поэтому я исхожу из того, что заключенный договор по двойной продаже не является ничтожным. Другое дело, что исполнение такого договора в виде передачи прав собственности может являться ничтожным, если право собственности не находилось у продавца, в отличии от самого договора.

2. “Двойная” продажа как цессия

Такую версию толкования предложил Роман Тамаев в своем блоге . Если проще говорить, то создание цепочки фиктивных продаж порождает право требования у последнего приобретателя к первому продавцу-застройщику (речь идет о долевом строительстве).

Договор купли-продажи (долевое участие в строительстве) предлагается толковать как цессию – уступку прав требования по вещи или, соответственно, взысканию убытков. Связано это, как полагает Р.

Тамаев, с тем, что “договоры не были направлены на приобретение доли в незавершенном строительством объекте, а преследовали целью получение права требования к застройщику передать жилое помещение в собственность”.

Тут возникает ряд моментов, связанных с тем, что квалификация купли-продажи с цессии существенно меняет правовую природу для продавца и покупателя, их соотношение.

Проблема возникает на двух уровнях – если первый “продавец” не исполняет свои обязательства, то цедент (второй “продавец”), как лицо передающее право, освобождается от договорной ответственности. И, наоборот, если первая цессия ничтожна, то первый “продавец”  (застройщик в данном случае) освобождается от права требования.

Как мне показалось, идея Р. Тамаева заключалась именно в облегченном способе привлечения к ответственности первого “продавца”, но, поскольку, при договоре купли-продаже между вторым продавцом и окончательным покупателем, участниками договора, нельзя распространить договорную ответственность на “первого” продавца-застройщика, то был найден именно такой выход. 

Но, это был бы не очень хороший выход, так как такой подход лишь переносит необходимость доказать вину с первого “продавца”-застройщика на второго “продавца”, что не является лучшим решением, как раз по той причине, что доказать вину первого “продавца”-застройщика намного легче чем второго, поскольку именно первый совершил “двойную” продажу. Это приводит к прямо противоположной цели – нам тяжелее будет приводить к ответственности второго “продавца”, так как у него не будет договорной ответственности, а договорноя ответственность останется на застройщике.

Ну по крайней мере эту логику я так понял. Хотя в чем-то наверное ошибся.

3. Введение в оборот заведомо несуществующего актива. Гарантии последующим приобретателям

П. Семенцов предлагает установление ответственности за “введение в оборот заведомо несуществующего актива или актива, который заведомо может причинить кому-то вред”, то есть, как я понимаю, предусмотрение какого-то вида специфической ответственности лица, которое действовала заведомо недобросовестно.

Я бы отметил, что это не имеет какого-то смысла выделять, потому что мы не можем предусмотреть по каждому отдельному случаю обмана какой-либо определенной ответственности. Мы не можем это физически сделать, право должно работать обобщенно.

Более того, можно говорить, что у нас в законодательстве достаточно механизма привлечения к ответственности за такое действие, “жертвами” которого могло стать неопределенное количество лиц.

А. Латыев указывал на необходимость распространения гарантии с первого покупателя на все остальные. Те “гарантии”, о которых речь идет в случае несуществования вещи, являются заверениями об обстоятельствах.

Именно на основе таких заверений произошли сделки, и эти “гарантии” никоим образом не связаны ни с гарантиями производителя, ни с качеством товара, которые могут существовать только в рамках действительного наличия вещей и прав собственности на них у приобретателя.

4.1. Моя версия. Оспоримость сделки

Я предлагаю вначале поиграть в намерения (или волю, как назовите) сторон в договоре – прежде чем квалифицировать сделку, мы должны понять какова роль намерения стороны (воли) именно при заключении сделки, можем представить три варианта:

  1. Стороны заключили договор с намерением ее исполнения – действительная сделка;
  2. Стороны заключили договор без намерения ее исполнения – ничтожная сделка (мнимая, притворная и т.д.);
  3. Одна сторона заключила сделку с намерением исполнить, а другая нет – оспоримая сделка со стороны той, которая имела намерение ее исполнить и был причинен ущерб.

Вы мне спросите, ну, Артур, а где это в ГК про оспоримость. Да вот тут:

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Вот она, та самая статья, которая должна быть применена к “двойной продаже” и по отношению к намерению.

Почему обман оспорим, а не ничтожен?

Очень просто – потерпевшая сторона является “виноватой”, поскольку она доверялась злоумышленникам, поэтому при столкновении с добросовестными третьими лицами, закон должен вставать на сторону такого третьего лица (т.е. проводить окончательную конвалидацию сделки).

Единственным способом защиты мошенника будет являться истечение срока исковой давности.

Это происходит в противовес ничтожности, который вообще не дает никакой защиты ни третьим лицам, ни мошенникам (за исключение, как предусмотрено российским правом, срока исковой давности почему-то?).

Что это может значить для этого кейса?

Это может значить, что добросовестный приобретатель сам может выбрать оставить в силе сделку между ним и “вторым” продавцом или нет.

Или он может уступить свое требование к этому “второму” продавцу другому лицу, раскрыв все дефекты самого договора” (иначе сделка станет оспоримой по иску нового приобретателя), и тогда добросовестное лицо лишиться возможности оспаривать сделку. Все на его выбор.

В таких договорных отношениях, конечно же, не будет “первого” продавца, так как его изначально не было. Его ответственность внедоговорная и зависит полностью от оспаривания сделки.

4.2. Моя версия. Способы защиты добросовестного приобретателя

У добросовестного приобретателя есть два инструмента для защиты собственных интересов:

  • иск ко “второму” продавцу о расторжении договора и взыскании понесенных убытков;
  • иск ко “второму” продавцу об оспаривании договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделок (т.е. деликтный иск ко “второму” или/и “первому” продавцам).

Я при анализе очень сильно ступил – вначале начал обдумывать, как это все будет выглядеть, и лишь потом посмотрел английское право. Просто было проще переписать решения английских судов нежели создавать сложную цепочку мыслей.

Но, теперь можно с уверенностью сказать, что вышеобозначенное решение является общеправовым. Оно соответствует как нашему праву, так и английскому праву и праву Штатов.

Выбор типа и движения зависит от воли Истца – Истец может взыскиваться договорную ответственность с продавца, но тогда будет лишен возможности атаковать “первого” жулика, который создал всю ситуацию, так как таким образом конвалидировал полностью сделку.

И, второй вариант, аннулировать сделку и применить деликтную защиту, т.е. взыскание убытков или иные инструменты доступные для него.

Преимущество второго типа заключается в возможности привлечения к ответственности всю цепочку лиц от первого жулика и может быть до десятого жулика.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/6/5/dvojnaya_prodazha_kak_osporimaya_sdelka

Двойная сделка купли продажи квартиры

Двойной договор купли продажи квартиры

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра.

Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья.

Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Источник: https://schoolshemetovo.com/dvoynaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.