Документы при сдаче квартиры в аренду

Содержание

Как сдать квартиру в аренду официально?

Документы при сдаче квартиры в аренду

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.

  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Какие документы нужны для аренды квартиры и как их проверить?

Документы при сдаче квартиры в аренду

Аренда жилья в условиях сложной экономической ситуации достаточно распространённая практика среди граждан, по каким-либо причинам не имеющим возможности приобрести собственную квартиру.

Спрос на съёмные квартиры увеличивается ежегодно, что создаёт благоприятные условия для мошенников. Вот почему поиском свободной квартиры следует заниматься через авторитетного рекламодателя, уже много лет находящегося на рынке.

Не менее важно проверить соответствующие документы у потенциального арендодателя, чтобы гарантированно избежать встречи с мошенниками. Лица, занимающиеся сдачей квартир, также беспокоятся о том, кто именно арендует у них жилую площадь. Столкнуться со злостным неплательщиком тоже достаточно реальная перспектива, от которой владельцы недвижимости хотят застраховаться.

Документы у арендодателя

Арендатор должен уделить самое пристальное внимание следующим документам:

  • При первой встрече желательно взглянуть на паспорт — этот основной документ для каждого гражданина РФ.
  • Необходимо раскрыть документ на странице прописки и проверить внесённые туда данные.
  • Обычно хозяева имеют прописку по тому же адресу, где размещается жильё.
  • Отсутствие прописки достаточно редкое явление, но иногда бывает, что хозяин абсолютно честен с нанимателем.
  • Просто он не успел прописаться. В этом случае можно поинтересоваться личностью хозяина у соседей.
  • Это не очень эффективная проверка, однако, она лучше, чем отсутствие любого контроля ситуации.

Эта информация гораздо важнее паспортной прописки.

Если предъявлена копия — это повод насторожиться. В документе о государственной регистрации сверяются паспортные данные. Они должны совпадать с данными, отражёнными в имеющемся у человека паспорте. В очень редких случаях вместо свидетельства могут предъявить судебное решение или документ, выданный наследнику умершего хозяина.

На следующем этапе нужно обратиться в местное отделение Росеестра и запросить там справку, подтверждающую права хозяина на данную квартиру или иное жильё.

Выписка стоит порядка 200 рублей. Выдают её в течение пяти дней любому гражданину, подавшему соответствующий письменный запрос. В справке сверяется ФИО собственника.

Также из документа выясняется, имеются ли другие собственники, не находится ли жильё под залогом, нет ли каких-либо судебных запретов на его аренду. Если собственников несколько, придётся заручиться поддержкой каждого из них — а это дополнительное время и большая вероятность получения отказа.

Дела не всегда ведёт сам владелец.

Часто его заменяет доверенный человек, имеющий нотариально заверенный документ. Такую доверенность следует проверять с особой тщательностью. Следует уточнить срок действия документа, проверить наличие подписи нотариуса. Можно даже позвонить в нотариальную контору и уточнить, получал ли данный гражданин доверенность.

Выписки из домовых книг получают в Едином информационно-расчётном центре. Документ оформляется в день обращения, но для его получения необходимо являться одним из членов семьи арендодателя (иметь прописку).

Можно попросить арендодателя предоставить свежую выписку этого типа. Из документа становится ясно, сколько именно человек прописано на данной жилой площади.

У каждого из них также необходимо получить письменное согласие.

Если такой документ есть у арендодателя на руках и это оригинал, дополнительно проверяется:

  • оригинал письменного разрешения собственника, данный указанному в договоре лицу на осуществление субаренды;
  • оригинал документа, разрешающего наём (договора);
  • письменные согласия всех людей, проживающих на данной жилой площади.

Дополнительно не помешает проверить квитанции по оплате коммунальных услуг. Арендатор должен получить «чистую квартиру», без задолженностей и отключённых коммуникаций (отопления, электроэнергии, тёплой воды).

Если все перечисленные документы в порядке, можно приступать к оформлению аренды квартиры или другого жилья.

Документы у арендатора

Если жильё в аренду берёт физическое лицо, у него в основном проверяется паспорт (его наличие).

Но вопросами аренды также могут заниматься юридические лица (организации, ООО, ОАО). У них проверяются следующие документы:

  • Доверенность, соответствующим образом заверенная у нотариуса. Важно выяснить, кого именно представляет данный представитель, и не истёк ли у него срок действия доверенности.
  • Документы, подтверждающие правоспособность, указанного в доверенности юридического лица. Это может быть устав данной организации или общества, свидетельство о прохождении государственной регистрации, налоговые документы, подтверждающие официальный статус налогоплательщика. Важно, чтобы были предоставлены оригиналы!
  • Реквизиты данного юридического лица (адрес, телефоны, банковский счёт).

Также арендатором может выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

У него кроме паспорта проверяют:

  • Документы, подтверждающие правоспособность — свидетельство о прохождении государственной регистрации, и свидетельство о постановке на налоговый учёт.
  • Выписку из Единого информационно-расчётного центра.
  • Реквизиты (банковский счёт, регистрационный номер, печать и подпись).

Как правило, если человек однажды занимался вопросами аренды, он сможет справиться с проверкой документов самостоятельно. Новичкам в этом деле лучше воспользоваться услугами специалиста в области недвижимости. Хотя услуги посредника придётся оплачивать дополнительно, это поможет избежать роковых ошибок и проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/dokumenty.html

Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы

Документы при сдаче квартиры в аренду

Последнее обновление: 27.03.2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед).

Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.

Все  эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт — какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации.

тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика.

Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.

Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат льготные налоговые ставки! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),

Источник: http://juresovet.ru/sdacha-kvartiry-v-arendu-nalog-s-arendy-dokumenty-deklaraciya/

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Документы при сдаче квартиры в аренду

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества.

Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов.

Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.
Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: https://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Документы при сдаче квартиры в аренду

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.