Договор с риэлтором на покупку квартиры

Содержание

Агентский договор с риэлтором

Договор с риэлтором на покупку квартиры

Риэлторы могут предложить заключить разные формы договоров. Гражданский кодекс РФ предусматривает четыре основных типа.

Договор возмездного оказания услуг. Он регламентируется положениями гл. 39 ГК РФ. По этому договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, совершить определенные действия, а заказчик обязуется это оплатить.

При невозможности исполнения договора, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено договором. Закон не ставит в зависимость от результата оплату услуг риэлтора.

Если же возникли непреодолимые обстоятельства, в которых не виновата ни одна из сторон, заказчик возмещает исполнителю понесенные им расходы.

Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определенные действия риэлторов, а не обязательно конечный результат.

Договор поручения. Заключается в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 49 ГК РФ. Одна сторона (поверенный, т.е. агентство) выполняет от имени и за счет другой стороны (доверителя, т.е. клиента) определенные юридические действия.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

При этом он обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором, а также возмещать ему понесенные издержки, обеспечивать необходимыми средствами.

Данный вид договора может быть как возмездным, так и безвозмездным, то есть вознаграждение поверенному выплачивается только в том случае, если это предусмотрено договором.

Договор комиссии. Регламентируется нормами гл. 51 ГК РФ.

Практически не применяется в связи с тем, что по сделке приобретает права и становится обязанным риэлтор, хотя сама сделка совершается за счет клиента, который может быть ее участником, но никаких прав не приобретает. Если вам предложат подписать именно такой вид договора, внимательно ознакомьтесь с правами и обязанностями, возникающими у сторон.

Агентский договор. Регулируется нормами гл. 52 ГК РФ.

Одна сторона (агент/риэлтор) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (клиента) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала (физическое или юридическое лицо, участвующее в операции от своего имени и за свой счет – в отличие от посредника, брокера) либо от имени и за счет принципала.

Таким образом, данный вид договора предусматривает выполнение риэлтором не разовых поручений, а однотипных действий в течение определенного срока действия. Этот договор всегда возмездный, при этом агент обязан предоставлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

А на практике применяются как вышеуказанные договоры в «чистом виде», так и договоры смешанного типа, которые содержат элементы каких-либо видов договоров, предусмотренных ГК РФ.

Договор об оказании риэлторских услуг (смешанный). Выбор определенного вида договора агентство недвижимости осуществляет самостоятельно в зависимости от схемы работы, выбранной им, и того объема юридических и фактических действий, которые агентство выполняет в интересах клиента.

На рынке работают компании, оказывающие только риэлторские услуги либо только юридические услуги, либо полный комплекс данных услуг. Таким образом, выбирая агентство недвижимости, необходимо уточнить, какой вид услуг оказывает данное агентство.

При этом минимальная сумма вознаграждения риэлтора может свидетельствовать о неполном объеме услуг.

Договариваемся

О чем

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – основной документ, регламентирующий взаимоотношения клиента и фирмы-посредника. Что там должно быть обязательно прописано, и на что обратить особое внимание при его заключении?

1. Наименование сторон.

2. Предмет договора.

3. Обязательства сторон.

4. Ответственность сторон.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов.

6. Порядок расторжения договора.

7. Сроки исполнения обязательств.

8. Дополнительные условия.

Кто

В преамбуле любого договора указываются стороны, между которыми он заключается. Одна сторона – получатель риэлторских услуг (обычно называемый Заказчик).

Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги – риэлтор или агентство недвижимости («Исполнитель»). Допустим, услуги предоставляет компания «Все, что не движется».

Убедитесь, имеет ли она право на осуществление риэлторской деятельности – есть ли у нее сертификат соответствия, свидетельство о государственной регистрации.

Тщательно должны быть прописаны и реквизиты сторон. Некоторые риэлторские агентства просят указать ваш ИНН, электронный адрес. Это нормальная просьба. Относитесь к этому спокойно. Важно также знать полномочия того, кто заключает договор от имени компании.

В сертифицированной компании круг людей, которые вправе подписывать договор и принимать обязательства от имени агентства, ограничен.

Как правило, это или ее руководители, например, генеральный директор, президент, или риэлторы, имеющие личные брокерские карточки, или какое-то другое лицо на основании доверенности.

Если лицо действует на основании доверенности, нет ничего зазорного в том, чтобы попросить показать эту доверенность или ее копию и приложить ее к договору.

Предмет договора

Предмет договора – это то, о чем стороны договорились. Например, клиент хочет продать свою квартиру и купить другую. Значит, в договоре именно это условие и должно быть указано: продажа с дальнейшей покупкой. И тогда агентство действительно отвечает и за продажу, и за покупку.

Или агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся квартиру, подобрать квартиру для ее последующего приобретения клиентом, найти подходящий вариант обмена жилья или оказать юридическое либо какое-то иное сопровождение сделки и т. д. Все это четко должно быть прописано, весь комплекс услуг, связанных с этими обязательствами.

Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту четко обозначить круг обязанностей агентства. Более подробно все должно быть отражено в обязательствах сторон.

Расторжение договора

Клиент может в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты риэлторскому агентству как исполнителю фактически понесенных им расходов. Однако отказ как клиента, так и риэлтора от исполнения договора возможен лишь до момента наступления срока исполнения соответствующих обязательств. В противном случае клиент должен оплатить ту часть услуги, которой он воспользовался.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Важно указать в договоре в каких случаях и на каких основаниях стороны могут расторгнуть договор, какие последствия при этом наступают, предусмотрены ли штрафные санкции и если да – какие именно.

Нередко какие-либо «страшилки» могут быть спрятаны в этих условиях.

Есть компании, которые заключают очень грамотные договоры, но там может затаиться, например, фраза, что в случае расторжения договора по инициативе клиента, он обязан уплатить штраф в размере 5-10 тыс. долларов. Подписали – и забыли.

По какой-то причине клиент нервничает, приходит в агентство и заявляет, что хочет расторгнуть договор. Вот тогда-то и наступают штрафные санкции, о которых он успел забыть или вообще не знал, поскольку невнимательно читал договор.

Ответственность сторон

Этот пункт не относится к обязательным условиям. Хотя и очень важен. Ответственность сторон должна, прежде всего, соответствовать обязательствам и рекламным обещаниям риэлторской компании. И если фирма гарантирует что-то и этого не сделает, значит, она должна нести ответственность.

Например, фирма в рекламе дает гарантию, что застрахует сделку, значит, это и должно быть зафиксировано в договоре.

Или во всеуслышание обещает, что в случае утраты клиентом права собственности на приобретенную недвижимость выплатит полную стоимость квартиры – и это тоже должно быть отражено в договоре.

Либо просто в случае невыполнения обязательств наступает такая-то ответственность. Она может быть материальная, в виде выплаты денежных средств. Или компенсационная – в виде оказания бесплатных услуг.

Например, услуг на рынке аренды. Скажем, в рекламе обещано: если человек вселился в найденную компанией квартиру, а договор по какой-то причине расторгнут досрочно, фирма бесплатно подбирает другое жилье. И это должно быть отражено в договоре.

На спор?

Еще один пункт в договоре, на который надо обратить внимание, – порядок рассмотрения споров, если между клиентом и риэлтором возникнут разногласия. У всех компаний, членов Московской ассоциации риэлторов, это обязательный пункт. И в нем – гарантия прав клиента. Дается своего рода инструкция, как себя вести в случае, если возникнет спор.

Куда жаловаться, если возник конфликт с агентом

1. К руководству фирмы, а если там не поймут, – в конфликтную комиссию компании, которая обязательно существует во всех сертифицированных фирмах. Кстати, наличие такой процедуры в компании – один из признаков надежности.

2. В Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (тел. 786-76-90).

3. В суд общей юрисдикции или независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. Для обращения в Третейский суд необходимо согласие обеих сторон конфликта. Решение Третейского суда имеет ту же силу, что и решение суда общей юрисдикции, но споры в нем рассматриваются быстрее, а пошлины меньше. Такой суд также есть в Московской ассоциации риэлторов.

Напоследок

Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако клиенты зачастую подписывают этот документ не читая, полностью полагаясь на добросовестность и компетентность фирмы. А зря. Можно угодить в неприятную ситуацию. Поэтому мой главный совет: внимательно прочитайте, что вам предлагают подписать.

Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно предупредить. И если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь, задавайте их. Можете привлечь в качестве консультанта знакомого юриста.

Нередко агентства настаивают на том, что имеющийся у них текст договора неизменен, но право клиента состоит в том, чтобы заключить договор на подходящих ему условиях. Или выбрать другое агентство.

Многие агентства после совершения сделки изымают у клиента договор на оказание риэлторских услуг. В этом случае при возникновении проблем, например, при судебном разбирательстве, ему вряд ли удастся доказать, что он имел дело именно с этим агентством и на каких условиях.

Полезные адреса и телефоны

Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг: Москва, Костомаровский пер, 3, строение 1. Телефон: 624-87-21. Работает ежедневно с 10.00 до 18.00.

Телефон Третейского суда: 786-76-90.

Сайт Московской ассоциации риэлторов: www.magr.ru

Сайт Российской гильдии риэлторов: www.rgr.ru.

Источник: https://agent112.ru/stati/dogovor-s-rieltorom.html

Риэлторский договор

Договор с риэлтором на покупку квартиры
на оказание риэлторских услуг

г.

«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг поиска объекта недвижимости (далее – Объект), с целью использования его Заказчиком на основании договора аренды, субаренды, совместной деятельности, сотрудничества, ответственного хранения и пр., далее по тексту именуемого – Договор Аренды.

1.2. Заказчик предъявляет следующие исходные требования к Объекту:

  • Месторасположение: ;
  • Профиль: ;
  • Площадь: ;
  • Цена: (за кв. метр в год);
  • Этаж: ;
  • Парковка: ;
  • Кол-во телефонов: ;
  • Вид договора: .

1.3. В ходе выполнения Договора Заказчик имеет право изменить исходные требования к Объекту в письменной или устной форме.

2. ИСПОЛНИТЕЛЬ ОБЯЗАН

2.1. Провести поиск Объектов в соответствии с требованиями Заказчика и предложить найденные варианты Заказчику.

2.2. Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа предложенных Исполнителем. Все Объекты, осмотренные Заказчиком, включаются в Лист просмотров (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора.

2.3. Присутствовать на переговорах о заключении Договора Аренды между владельцем Объекта и Заказчиком.

2.3.1. Сообщать Заказчику сведения о ходе выполнения условий Договора.

2.4. Исполнитель имеет право привлекать к выполнению поручения Заказчика третьих лиц, оплату услуг которых производит самостоятельно.

3. ЗАКАЗЧИК ОБЯЗАН

3.1. Оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями Договора.

3.2. До момента выполнения Исполнителем своих обязательств по Договору вступать в контакт с владельцами Объектов или представителями владельцев Объектов, найденных Исполнителем, только в присутствии Исполнителя, или с согласия Исполнителя.

3.3. Фиксировать осматриваемые Объекты в Листе просмотров.

3.4. Не передавать полученную от Исполнителя информацию об Объектах третьим лицам.

3.5. Представлять Исполнителю полную информацию о контактах с владельцами Объектов, найденных Исполнителем, или представителями владельцев Объектов, если таковые состоялись без присутствия Исполнителя.

4. ПОРЯДОК ПРИЕМА-СДАЧИ РАБОТ

4.1. Моментом выполнения Исполнителем обязательств по Договору является момент наступления первого события из числа перечисленных ниже:

4.1.1. Заключение Заказчиком Договора Аренды на указанный в Листе просмотров Объект, его части или другого помещения в том же здании.

4.1.2 Начало фактического использования Объекта Заказчиком. Под фактическим использованием Объекта Стороны понимают физическое пребывание Заказчика (его сотрудников) на территории Объекта более рабочих дней.

4.2. Заказчик признает обязательства Исполнителя выполненными также в том случае, если любое из событий, перечисленных в п.4.1 Договора, наступило в отношении лица, аффилированного с Заказчиком, либо для которого Заказчик является аффилированным лицом. Аффилированность лиц, как физических, так и юридических, трактуется в соответствии законодательством РФ.

4.3. Приемка услуг Исполнителя осуществляется путем подписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг. Заказчик обязуется подписать Акт не позднее, чем через рабочих дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору, установленного в п.4.1 Договора, или предоставляет письменный мотивированный отказ.

4.4. В случае неподписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг или непредоставления письменного мотивированного отказа от подписания Акта в установленный Договором срок, услуги Исполнителя считаются принятыми Заказчиком без каких-либо замечаний, а Акт, подписанный Исполнителем в одностороннем порядке, является основанием для расчетов по Договору.

5. ОПЛАТА УСЛУГ ИСПОЛНИТЕЛЯ

5.1. Стоимость услуг Исполнителя по Договору согласовывается Сторонами по каждому предложенному Объекту отдельно и указывается в Листе просмотров, оформленном как Приложение №1 к Договору, перед осмотром Объекта.

5.2. Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в течение банковских дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору.

5.3. В случае просрочки оплаты Исполнитель вправе взыскать с Заказчика штраф из расчета % от стоимости услуг Исполнителя по Договору за каждый день просрочки.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Все споры по Договору разрешаются в первую очередь путем переговоров, а в случае не достижения согласия на переговорах – в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Исполнитель осуществляет экспертное сопровождение сделки при подписании Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.

6.3. Исполнитель гарантирует правильность оформления Договора Аренды только в случае подписания Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.

6.4. В случае если в течение месяцев со дня подписания Договора Аренды на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2 Договора.

7. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

7.2. Договор действует в течение шести месяцев с момента подписания его Сторонами или до подписания Сторонами Акта приема-сдачи услуг. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Исполнитель _________________

Заказчик _________________

Источник: https://xn----7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-okazaniya-uslug/313-rieltorskiy-dogovor.html

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Договор с риэлтором на покупку квартиры

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры

Договор с риэлтором на покупку квартиры

Договор с риелтором является договором возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям такого договора применяются общие положения о данном виде договора, предусмотренные статьей 779 Гражданского кодекса РФ. Каких-либо особых требований к договору на оказание риелторских услуг (договору с риелтором на продажу или куплю квартиры) законодательством РФ не предусмотрено.

Условия договора с риелтором

В договор с риелтором на оказание риелторских услуг рекомендуется включить следующие разделы (кроме преамбулы):

  1. предмет договора;
  2. права и обязанности Исполнителя;
  3. права и обязанности Заказчика;
  4. стоимость услуг и порядок расчетов;
  5. порядок расторжения договора;
  6. ответственность сторон;
  7. сроки исполнения обязательств по договору.

В преамбулу договора включаются наименования сторон договора. Как правило, это – Заказчик, являющийся заказчиком риелторских услуг, и Исполнитель — лицо, которое оказывает эти услуги.

1. Предмет договора
Предмет договора — это раздел, содержащий существенное (ключевое) условие договора, определяющий действия, которые должен осуществить риелтор в целях покупки/продажи квартиры, и результат этих действий.

2. Права и обязанности Исполнителя
В обязанности Исполнителя могут входить:

  1. поиск покупателей/продавцов квартир в соответствии с требованиями Заказчика;
  2. организация осмотров квартир потенциальными покупателями или Заказчиком;
  3. проведение переговоров;
  4. анализ правоустанавливающих документов на квартиру;
  5. формирование комплекта документов на приобретаемую/продаваему квартиру;
  6. подготовка сделки, организация взаиморасчетов между продавцом и покупателем;
  7. проведение государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру;
  8. подготовка и передача Заказчику полного пакета документов на покупаемую квартиру.

3. Права и обязанности Заказчика

К обязанностям Заказчика, отраженным в договоре, могут относиться:

  1. предоставление Исполнителю документов на квартиру;
  2. обеспечение возможности осмотров продаваемой квартиры потенциальными покупателями (в случае если Заказчик продает квартиру);
  3. явка для ознакомления с подобранными вариантами квартир (если Заказчик хочет купить квартиру);
  4. организацию и обеспечение присутствия всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
  5. подписание акта оказанных услуг по договору с риелтором;
  6. осуществление оплаты за оказанные услуги в соответствии с условиями договора.

4. Стоимость услуг и порядок расчетов

Условие об обязанности оплаты оказанных услуг является существенным условием договора. Поэтому это условие об оплате и порядке расчетов обязательно должно присутствовать.

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в виде твердой суммы или в процентном выражении к стоимости покупаемой (или продаваемой) квартиры.

Кроме того, стоимость услуг Исполнителя может состоять из двух частей — фиксированной и переменной.

В этом случае оплата фиксированной части производится независимо от того, купил или продал Заказчик квартиру по итогам оказания услуг риелтором, а оплата переменной части производится только при условии покупки или продажи квартиры.

В договоре с риелтором желательно определить стоимость услуг на всех этапах исполнения договора и моменты их оплаты. А также рекомендуется описать порядок проведения расчетов, например, в привязке к конкретным событиям (например, оплата только после подписания акта оказанных услуг).

5. Порядок расторжения договора

Обе стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

  • Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В этом случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Исполнителю понесенных им расходов.
  • Исполнитель может отказаться от исполнения своих обязательств по договору, но лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Объем убытков в этом случае никак не ограничен.

6. Ответственность сторон
В данном разделе рекомендуется предусмотреть ответственность как Исполнителя, так и Заказчика.

В частности, надо предусмотреть ответственность Исполнителя за сохранность полученных от Заказчика документов. В частности, надо предусмотреть обязанность восстановления Исполнителем утерянных или утраченных документов за свой счет, если это произошло по его вине.

Заказчик может нести ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг, например, в виде выплаты Исполнителю установленной договором неустойки.

7. Сроки исполнения обязательств по договору

В договоре с риелтором необходимо указать срок действия договора. Стороны договора могут предусмотреть возможность продления договора на определенный срок при отсутствии возражения сторон. В договор можно включить условия о других сроках, связанный с исполнении обязательств по договору. Например, можно установить срок уведомления о возражениях по продлению срока оказания услуг и т.п.

Расторжение договора с риелтором

Расторжение договора на оказание риелторских услуг может быть произведено как по взаимному согласию сторон, так и в одностороннем порядке любой их сторон, т.е. как Заказчиком, так и Исполнителем. Эта норма работает независимо от того, включено ли условие о расторжении в текст договора. Никаких уважительных причин, необходимый для отказа от исполнения договора и его расторжения нет.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. Эта норма установлена п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально.

При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.

Исполнитель также может отказаться от исполнения своих обязательств по договору и здесь тоже требуется особых условий. Но это возможно лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Обратим внимание, что здесь речь идет именно об убытках, а не о фактически понесенных расходах.

Это означает, что объем убытков никак не ограничен и Заказчик может отнести к убыткам все свои потери, которые имели место в связи с договором и действиями риелтора. Но надо понимать, что в случае отказа риелтора от добровольного возмещения убытков Заказчику придется обращаться в суд.

Договор с риелтором на продажу квартиры: образец

В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на продажу недвижимости (квартиры). О том, какой из образцов взять за основу, решать вам.

Мы предлагаем образец договора, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.

Источник: https://lawrecom.ru/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kuplyu-kvartiry/

Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

Договор с риэлтором на покупку квартиры

» Купля-продажа квартиры » Договор с риэлтором на покупку квартиры

4 384 просмотров

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Нужен ли договор с риэлтором

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Следует учитывать, что услуги агентства или риэлтора – платные. В среднем, клиенту это обойдется примерно в 5% от стоимости жилья. В то же время, нужно учитывать особенности работы риэлтора.

Значительная часть из них берет деньги не с покупателя, а с продавца, так как именно он является получателем солидной суммы и с большей вероятностью, чем покупатель, согласиться оплатить услуги компании.

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Очень важно внимательно изучить договор и, если какие-то пункты не устраивают – настаивать на их удалении или изменении. Если спорные пункты компания или человек отказываются убирать, то это должно наводить на подозрения.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора.

Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять.

Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.

Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.

В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента.

Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Лицензирование риэлторов носит добровольный характер. Как доказывает практика, обычно ее имеет не более 10% лиц, которые вообще занимаются такой деятельностью. С другой стороны, если лицензия есть – это хороший признак.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

В качестве доверенности может выступать и другой документ. Например, устав, дающий право подписи только директору/владельцу или протокол собрания учредителей, на котором принято решение, что представлять компанию будет то или иное лицо.

Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

Такая услуга у нотариуса тоже платная: от 1-2 тысяч рублей и больше.

Скачать образец договора с риэлтором на покупку квартиры

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Пример: В обычной ситуации клиент должен заплатить компании 5% от стоимости жилья. В случае с эксклюзивным обслуживанием размер комиссии снижается до 2%.

Если предположить, что квартира стоит 4 миллиона рублей, то в первом случае человек заплатит 200 тысяч рублей, а во втором 80 тысяч рублей.

Экономия, при согласии на эксклюзивное обслуживание, составит 120 тысяч рублей, что очень существенно.

Договор с риэлтором может быть проблемным сам по себе, не говоря уже про сделку купли-продажи. Рекомендуется обращаться к опытным юристам, которые смогут сопровождать сделку на всем ее протяжении, начиная с заключения договоренностей с риэлтором и заканчивая оформлением права собственности. Специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах, которые нужно учитывать, и они же будут отстаивать интересы клиента при дальнейшем сотрудничестве.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-s-rieltorom-na-pokupku-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.