Что значит вторичная квартира

Какие вторичные квартиры не стоит покупать — 6 советов покупки квартир на вторичке

Что значит вторичная квартира

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.

К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.

После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.

И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.

А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.

Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.

Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.

Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.

Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.

  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.

При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.

Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.

Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.

Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.

Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(12 4,33 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/kakie-vtorichnye-kvartiry-ne-stoit-pokupat/

Вечный вопрос – новостройка или вторичный рынок? Разбираем плюсы и минусы обоих вариантов

Что значит вторичная квартира

При приобретении квартиры или жилого дома самое главное – это предпочтение самого человека.

Кто-то хочет купить жилье и сразу в него въехать, другие же готовы подождать пока не достроится дом и не будет сделан ремонт. Именно от этого и зависит выбор жилья при покупке недвижимости.

Однако во всем есть свои плюсы и минусы, и мы рассмотрели все нюансы покупки жилья на первичном или вторичном рынке.

В России каждый год строится огромное количество нового жилья, и многие предпочитают именно его. Причины у всех свои, кто-то хочет жить в квартире, в которой ранее никто не проживал, а кому-то важнее удобная планировка. Но у всего есть свои плюсы и минусы, в том числе и у новостроек:

ДостоинстваНедостатки
  • Низкая стоимость 1 квадратного метра жилплощади. Если покупать жилье на стадии строительства многоквартирного дома, то стоимость жилья намного ниже, чем у уже готового. При условии, что дом будет сдан через полгода-год стоимость может быть занижена почти в 2 раза, чем у квартиры в только что сданном доме.
  • Гарантия на дом и коммуникации. В основном все застройщики предоставляют гарантии своим жильцам на все коммуникации. То есть, если в доме прорвет трубу или заискрит проводка, то на протяжении некоторого времени все ремонтные работы будет выполнять управляющая компания за счет собственных средств. Кроме этого, именно УК заплатит вам или вашим соседям за нанесенный ущерб. Обычно гарантия действует в первые 3-5 лет после сдачи в эксплуатации многоквартирного дома.
  • Квартиру можно будет спроектировать по своему желанию. В новостройках нет обязательной планировки, не считая несущих перекрытий. Это позволяет человеку самостоятельно распланировать площади всех комнат в квартире.
  • У жилья не было собственников. Не придется бояться того, что в квартире ранее были прописаны несовершеннолетние дети или другие критерии люди, из-за которых купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.
  • Наличие дополнительных привилегий. При проектировании прилегающей территории к многоквартирному дому всегда отделяются места на парковку, детскую площадку и другие места отдыха. Кроме этого, в большинстве новых домов предусмотрена огороженная территория и наличие охранников.
  • Заселиться можно будет через некоторое время. При покупке квартиры в строящемся доме придется подождать некоторое время до того, как его сдадут в эксплуатацию. Данный пункт можно отнести к основному риску, так как дом может быть сдан не вовремя или же местные власти могут остановить постройку многоэтажного дома.
  • Дополнительные вложения. При покупке жилья в новостройке сдаются голые стены. Перед заселением необходимо будет установить сантехнику и плиту, а также сделать ремонт.
  • Постоянные ремонтные работы. В новостройку будут постоянно заселяться новые соседи, которым необходимо будет делать ремонт. То есть на протяжении года человек будет слышать постоянный шум от ремонтных работ. Стоит обратить внимание, что некоторые ремонтные работы требуют перекрытия воды или отключения электричества.
  • В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ. Это связано с тем, что дом только сдан. Некоторое время может не работать лифт или подача отопления будет дана с опозданием.

Плюсы и минусы недвижимости на вторичном рынке

Вторичное жилье – это не только пятиэтажные «хрущевки», это могут быть дома 90-х или просто дома, которые были закончены и сданы 5 лет назад. За это время районы успели обжить, в них что-то появилось, и проявились все плюсы и минусы:

ДостоинстваНедостатки
  • Не надо ждать заселения. Вы можете въехать сразу после приобретения жилья. Если в квартире «старый» ремонт, то можно его можно сделать постепенно или через некоторое время.
  • Не требует больших вложений в ремонт. В квартире, купленной на вторичном рынке, уже установлены сантехника, газовое оборудование и плита. То есть человеку не придется тратить дополнительные деньги на их приобретение и установку. Кроме этого, во вторичках уже сделан минимальный ремонт (косметический).
  • Развитая инфраструктура. Возле дома уже есть все необходимые магазины, а также школы и детские сады.
  • Типовая планировка. В старых домах нет возможности перепланировать все так, как хочется, так как в квартирах планировка уже узаконена. Если человек захочет изменить площадь какой-либо комнаты, то надо будет вызывать эксперта из жилищной инспекции. Он сможет дать разрешение на снос или установку новых стен. После этого надо будет узаконить перепланировку.
  • Сам дом и его коммуникации старые. В среднем дома, которые продаются на вторичном рынке, были построены в середине ХХ века, то есть дому уже более 50 лет. Скорее всего, прошлый собственник давно не менял проводку и трубы. Кроме этого по дому могли пойти трещины, начать протекать крыша или же просесть балкон. В этом случае новому собственнику придется вложить много денег, чтобы сохранить свою жилплощадь в хорошем состоянии.
  • Стоимость 1 квадратного метра выше, чем у новостроек. При покупке квартиры в строящемся доме стоимость 1 квадратного метра меньше, чем у готового жилья.
  • Скрытые собственники жилья. При оформлении договора купли-продажи квартиры необходимо тщательно проверить всех бывших собственников. Иначе может возникнуть ситуация, что в купленной квартире был прописан несовершеннолетний ребенок или человек, которого выписали незаконно. В этом случае договор купли-продажи жилья может быть аннулирован.
  • Экспертная оценка вторичного жилья. При покупке вторички все банки требуют провести независимую экспертизу. Это необходимо для того, чтобы специалист оценил реальную стоимость жилья, что позволил исключить незаконное завышение цены и определил сумму залога для договора страхования недвижимости.

Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков

Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».

В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).

В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.

Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.

Еще нужно помнить, что при приобретении квартиры в готовой новостройке или на вторичном рынке заемщик оформляет пакет документов один раз, потому что купленная квартира сразу оформляется под залог ипотеки.

А при приобретении жилья по договору долевого участия заемщик будет ходить в банк 2 раза. При оформлении договора покупки-продажи квартиры в строящемся доме вначале человек оформляет долевую собственность, именно она будет залогом ипотечного кредитования.

Как только дом, в котором приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию и человек станет собственником квартиры, то ему необходимо будет обратиться в банк во второй раз для изменения условий договора ипотечного кредитования.

Банк меняет объект залога с долевой собственности на квартиру.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:

  • ипотека для молодых семей;
  • ипотека для военнослужащих;
  • ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
  • социальная ипотека в разных субъектах России;
  • иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.

Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:

  1. возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
  2. молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
  3. у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно.

Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.

2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.

На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.

Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку.

Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.

Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми.

С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования.

Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.

С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.

Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.

Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку.

Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.

Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.

Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа.

Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:

  • молодые ученные;
  • те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.

Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/vechnyj-vopros-novostrojka-ili-vtorichnyj-rynok-razbiraem-plyusy-i-minusy-oboih-variantov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.