Что лучше купля продажа или дарение квартиры

Содержание

Что лучше: дарственная или купля продажа квартиры

Что лучше купля продажа или дарение квартиры

Законом предусмотрены разные способы отчуждения жилья: его можно продать, подарить, обменять. Это не полный перечень. Какой из этих способов подойдёт именно вам, зависит от целей отчуждения квартиры.

Кому-то срочно нужны деньги, кто-то хочет помочь родному человеку с жильём, некоторые хитрецы пытаются уйти от налогообложения.

Что лучше: дарственная или купля продажа квартиры? Чтобы не пожалеть о сделанном выборе, лучше заранее выяснить все плюсы и минусы каждой такой сделки. Наша статья поможет вам в этом.

Что лучше купля-продажа или дарение квартиры?

На первый взгляд выбор кажется очевидным. Ведь от продажи квартиры можно выручить неплохие деньги. За подарок же вы получите только благодарность, которую, как говорится, «на хлеб не намажешь».

Тем не менее, эта дилемма может возникнуть перед собственником, планирующим свою квартиру передать новому владельцу.

Что же для него предпочтительнее: облачить переход в форму договора купли-продажи или выбрать полный альтруизма договор дарения.

Чтобы с уверенностью ответить на этот вопрос, нужно не менее уверенно разбираться во всех особенностях и нюансах оформления этих договоров.

Дарение

Главный признак такого договора – его безвозмездность. За полученный подарок (даже если речь идёт о дорогостоящей жилплощади) одаряемый ничего отдавать не должен. Считать это достоинством или нет, зависит от намерений отчуждателя квартиры. Но договор дарения не характеризуется всего одним данным признаком. У него масса других полезных особенностей.

Преимущества и недостатки для дарителя

Для каждой из сторон они, естественно, свои.

Для дарителя данный вид договора хорош тем, что:

  • Не надо платить налог на доход (как от продажи). Это самый жирный плюс сделки. Ведь сумма налога за проданную квартиру весьма внушительна.
  • Дарение — прекрасный инструмент для передачи прав на жилплощадь своим будущим наследникам. По закону можно оформить ещё при жизни дарственную на своих детей или близких людей (не возбраняется оформить договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребёнку). Такой шаг освободит их от долгих хождений по нотариальным конторам и другим инстанциям после кончины собственника квартиры.
  • Законом допускается дарить жильё с обременяющим условием о пожизненном проживании дарителя. По такой сделке права на квартиру переходят к новому хозяину, но бывшего выставить из неё на улицу невозможно (образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя прямо тут). Если спор о выселении всё-таки возник, суды обычно поддерживают дарителя. Даже если одаряемый собрался подаренную жилплощадь продать или тоже кому-то подарить, положение первого дарителя не изменится. Условие о пожизненном проживании будет действовать на всех последующих собственников. Через какое время можно подарить подаренную квартиру узнайте здесь.
  • Не нужно оплачивать коммунальные и жилищные услуги (важно для случаев дарения с правом проживания).

С точки зрения того же дарителя есть у сделки и недостатки:

  • Квартира отдаётся даром, никакого встречного предоставления предусмотреть нельзя. Родственникам, в особенности детям или родителям, квартиры дарят довольно часто. Постороннему человеку сделать такой щедрый подарок способны не многие, для этого должны быть серьёзные причины, например, личные (влюбился не на шутку или одаряемый жизнь спас дарителю когда-то).
  • Все права на квартиру после подписания дарственной переходят к другому человеку, значит, у дарителя есть риск стать бездомным (если другого жилья нет). Решить проблему можно, подарив квартиру с условием проживания (см. выше)
  • Оспорить в суде договор дарения сложнее, чем куплю-продажу (наблюдение из практики).

Плюсы и минусы для одаряемого

Что с одаряемым?

Для него несомненные плюсы сделки:

  • Безвозмездность. Получить квартиру бесплатно — как в лотерею выиграть, не всем так везёт.
  • Возможность распоряжаться жилплощадью, например, продать или заложить. Если срочно нужны деньги. Этому не помешает даже условие о проживании в ней дарителя.

Что до минусов дарения недвижимости, то им, несомненно, станет налог на подарок, если его сделал не родной человек, повторимся, в довольно значительной сумме (считается от стоимости жилья).

Купля-продажа

По данному договору стороны равноправны: каждая что-то получает (деньги или жильё) и одновременно отдаёт взамен. При всей идеальности конструкции у неё тоже есть и сильные, и слабые стороны.

Преимущества

Для продавца:

  • Естественно, основной плюс — получение денег за проданную жилплощадь. Учитывая среднюю стоимость квартир на рынке недвижимости, это жирный плюс.
  • Купля-продажа с точки зрения контролирующих органов всегда менее подозрительна, чем то же дарение. Однако признание договора купли-продажи квартиры недействительным тоже возможно.

Для покупателя:

  • Не нужно платить налог (а за подаренную квартиру придётся). Ведь покупатель потратился на приобретение квартиры, а не получил доход. Вот последующая продажа, если после покупки прошло меньше 5 лет, чревата налоговыми рисками. Опять же, налог при договоре купли-продажи квартиры можно снизить, уменьшив налоговую базу на свои расходы на приобретение жилья (по Налоговому кодексу это разрешается).
  • Можно получить имущественный налоговый вычет в крупной сумме (от стоимости квартиры), правда, такой возможностью можно попользоваться единожды за всю жизнь.
  • Квартира сразу переходит в полное его распоряжение.

Недостатки

Всё опять «вертится» в основном вокруг налогообложения.

Продавцу:

  • Придётся заплатить налог с вырученных от продажи квартиры денег (13%). Существенную роль здесь играет промежуток времени, на протяжении которого проданная квартира была в собственности продавца. Дело в том, что после 5 лет непрерывного владения можно смело продавать недвижимость, не думая о налогах. По истечении этого срока их платить не надо. Есть ещё более приятный момент: если жилплощадь вам подарили родители или другие родные вам люди, продавать её, не опасаясь налоговой, можно уже через 3 года.
  • Остаться в квартире уже нельзя (если только не надумаете взять её у своего покупателя в аренду). Условие, позволяющее и дальше там проживать (как в договоре дарения), здесь включить в текст не получится. Редкий человек заплатит деньги за квартиру с жильцом в придачу.

Если сделка планируется между родственниками, стоит выбрать договор дарения.

С другой стороны, деньги-то продавец получил, может купить себе что-то или арендовать.

Для покупателя купля-продажа вполне себе удобный вариант, особых недостатков нет.

Так что же лучше подарить или продать?

Если планируется дарение квартиры близкому родственнику, стоит выбрать договор дарения. Это освободит обе стороны от уплаты налогов. Когда квартира передаётся от родителей к детям или наоборот, дарственная ведь и отразит их истинные намерения (ну какие родители возьмут с ребёнка деньги за отданную жилплощадь).

Если же стороны по сделке чужие друг другу люди, то все гораздо сложнее:

  • Собственник желает получить деньги и не быть обманутым – выбирайте куплю-продажу.
  • Собственнику не хочется платить налог – рискните и облачите переход прав на жильё в форму дарения.

У приобретателя жилья по договору тоже есть свои интересы: уйти от налогов (дарение), подстраховаться от мошенников (купля-продажа).

В конечном итоге всё зависит от того, как они между собой договорятся и чьи интересы перевесят.

Можно ли продать квартиру по договору дарения?

Звучит немного странно. На деле это означает продать квартиру, обозвав сделку «дарением». По закону это запрещено. Такую сделку, когда дарение прикрывает истинную куплю-продажу, считают притворной. Но это не означает, что она сразу же отменяется.

Чтобы её оспорить, нужен суд. Причём инициировать такой процесс должен человек, заинтересованный в этом, права которого данный договор напрямую затрагивает. Не может потребовать отменить притворную дарственную сосед из дома напротив, коллега по работе или любой другой неравнодушный человек, которого оскорбляет просто сам факт этого нарушения.

В суде эту самую притворность нужно ещё доказать. Если на самом деле квартира была продана, суд нужно уверить, что даритель получил от одаряемого деньги или другое имущество (встречное предоставление). И одними только предположениями в стиле «я уверен, они нас всех обманули» не обойтись.

Только после этого дарственная (которая по факту продажа) будет признана притворной. Квартиру в этом случае придётся вернуть обратно и заключить уже настоящий договор на продажу жилья со всеми вытекающими обязанностями.

Когда выгоднее продать квартиру по договору дарения?

Конечно же, дело опять в налогах.

Оформить продажу под видом дарения выгоднее, если продаваемая квартира была куплена меньше пяти лет назад. Чтобы освободиться от налогового бремени, продавцу нужно формально стать дарителем.

Если такой выбор сделан, не нужно забывать о том, на какие риски вы сознательно идёте:

  1. Такую дарственную могут отменить по суду;
  2. Деньги покупатель обязан отдать уже не по договору, а по устной договорённости. Велика вероятность в таком случае стать жертвой обманщика.

Продажа жилья через дарение это палка о двух концах. Можно хорошо сэкономить на налогах, но при этом можно нарваться на неприятности в виде судебных исков или вообще не получить денег за отданную жилплощадь.

Продажа квартиры через дарение

Такая дарственная оформляется без каких-либо особенностей.

Подготавливаются стандартные для любого дарения документы:

  • договор,
  • техпаспорт и выписки на квартиру,
  • справки из управляющей конторы и регпалаты.

Какие документы нужны для дарения квартиры подробнее здесь. Стороны затем идут к нотариусу для написания договора и в регпалату. Там вообще нельзя даже заикнуться о том, что на самом деле вы жилье продаете.

Основной нюанс такой сделки — оформление передачи денег. Конечно, можно просто их отдать по-тихому из рук в руки и всё.

Если же есть желание перестраховаться, есть такой способ: даритель все-таки отдельно пишет расписку в получении денег. «Одаряемый» просто хранит её у себя до момента оформления дарственной и передачи жилья, затем он уничтожает её на глазах у «дарителя».

Продажа доли в квартире через дарение

Это ещё один случай, когда действительно выгоднее составить дарственную, а не договор на продажу.

Закон обязывает владельца доли на квартиру перед продажей письменно предложить её остальным собственникам. Причём если они откажутся (у них месяц на раздумья), продать эту долю другому человеку такой собственник может только по той цене, по которой предлагал соседям. Несоблюдение этого правила ставит под угрозу отмены любую продажу доли.

Для дарения доли таких правил не установлено. Этим и пользуются собственники долей при продаже. Отношения внутри таких общих квартир могут быть разными. Иногда человек из принципа не хочет соседям продавать свою часть. Порой эти соседи попросту неплатёжеспособны, поэтому какой смысл тратить время и ждать целый месяц, пока они ответят отказом на предложение купить эту долю.

Оформить продажу доли через дарение можно так:

  1. Достигнуть договорённости с покупателем (он может не согласиться на такую сделку, ведь на подарок установлен налог).
  2. Собрать документы на всю квартиру, а не на долю (паспорт технический, справки о прописанных в квартире и выписки из регпалаты о её собственниках).
  3. Подписать договор (обязательно с нотариусом).
  4. Оформить договор в регпалате.

Дополнительная информация о преимуществах и недостатках дарения и продажи жилья:

Проще и безопаснее всего оформлять договор в точном соответствии с истинными намерениями его сторон. На практике к этим намерениями примешиваются ещё и желание получить налоговую выгоду, скрыть что-то от своих соседей или родственников. При правильном подходе можно рискнуть и немного схитрить. Но нельзя забывать о том, на какие риски при этом вы сознательно идёте.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Дарение» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/darenie/ili-kuplya-prodazha-chto-luchshe.html

Как лучше оформить квартиру – дарение или купля-продажа родственнику – особенности сделок по передаче собственности

Что лучше купля продажа или дарение квартиры

Закон определяет две возможности передачи имущества в собственность других людей. Можно продать свою собственность, а можно подарить. Что лучше: дарственная или договор купли-продажи – вопрос неоднозначный. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки.

Чем отличается дарственная от купли-продажи?

Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.

Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.

Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.

Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:

  • Государственным служащим;
  • Соцработникам;
  • Медицинским работникам.

Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.

Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.

Дарить вещи, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, можно на основании устной договорённости. Более дорогое имущество в дар также нужно передавать на основании письменного соглашения.

Но если дарственная оформляется между близкими родственниками, то такая сделка не облагается налогом. С купли-продажи платить налог придётся в любом случае. Но покупатель сможет получить налоговый вычет, если продавец – его родственник.

Договор купли продажи советы при оформлении: преимущества и недостатки

В силу своих отличий дарственная и договор купли-продажи имеют плюсы и минусы. Но чтобы воспользоваться этими достоинствами и не нажить проблем из-за недостатков, нужно учитывать ряд требований к оформлению договоров по передаче имущества обоих типов.

Купчая – один из самых популярных видов передачи собственности. При его оформлении нужно:

  • Составлять документ письменно. Заверять его у нотариуса необязательно, но для дополнительных гарантий, стоит это сделать;
  • В договоре купли-продажи указываются все паспортные данные обеих сторон;
  • Необходимо подробно описать передаваемое имущество. Если это квартира, то её площадь, адрес, состояние, на основе технических и регистрационных документов;
  • Необходимо указать какие правоустанавливающие документы на данный объект есть у продавца;
  • Стоимость нужно указывать только в рублях (цифрами и прописью).

Достоинства договора купли-продажи в его надёжности и возможности получить налоговый вычет.

Минусы купчей:

  • Если продавец владеет этим имуществом менее трёх лет, то при продаже он должен выплатить НДФЛ;
  • Он должен получать согласие супруги, если находится в официальном браке или иных собственников, если владеет только частью общего имущества. Такие согласия нужно заверять у нотариуса, что требует дополнительных расходов.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.

Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:

  • От прохождения процедуры приватизации;
  • Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
  • После вступления в права наследования;
  • Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.

Особенности оформления договора дарения

Дарственная на квартиру или договор купли-продажи – что лучше? Для ответа на этот вопрос нужно сравнить описанные выше достоинства и недостатки купчей с характеристиками договора дарения.

При оформлении такого документа, нужно:

  • Указать все данные дарителя и получателя подарка;
  • Подробную информацию объекта дарения;
  • Документы, которые дают дарителю право распоряжаться данной собственностью.

При этом такой договор дарения не может содержать дополнительных условий по отношению к одариваемому.

Получатель подарка получит права собственности после того, как данное имущество будет зарегистрировано на него в Росреестре.

Плюсы договора дарения:

  • Простота оформления;
  • Не нужно платить налог, если дарственную заключают близкие родственники;
  • Собственность, полученная в дар, будет считаться личным имуществом получателя. И его супруг(-а) не может претендовать на долю в ней.

Минусы дарственной:

  • Сложно оспорить;
  • Отсутствие выгоды для дарителя;
  • Могут признать недействительной, если дарственная была оформлена не в соответствии с требованиями закона.

Что выгоднее и проще оформить – дарственную или куплю-продажу?

Для родственников договор дарения лучший вариант, чем купля-продажа. Но это при условии доверительных отношений между ними, и отсутствия опасения по поводу возможных споров в будущем.

В случае, когда таких проблем нет, дарение между родственниками сэкономит деньги (не нужно платить налог), позволить вместе пользоваться имуществом, а также не нужно будет получать согласия третьих лиц для заключения сделки.

В случае же сделки между чужими людьми, предпочтительна купля-продажа. Такой договор позволяет согласовать все нюансы, в том числе и ситуации расторжения сделки.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Иногда под видом договора дарения производят куплю-продажу. Такая сделка может быть признана недействительной. С требованием о аннулировании такой сделки может обратиться любое заинтересованное лицо.

Что дешевле оформить?

Это неоднозначный вопрос. Дарение дешевле только в случае его заключения между родственниками. В иных случаях нужно платить налог.

Что касается общего сбора в пользу государства, то в случае дарения он составляет 2 000 рублей. В случае купли-продажи – 1 000 рублей.

Но при продаже недвижимости, которая недавно (менее 3 лет назад) перешла в собственность продавца, он заплатит 13-процентный налог.

Также дороже выйдет оформление документов при сделках между посторонними лицами.

Какие документы подготовить

Пакет документов похожий и при заключении дарственной и при договоре купли-продажи. Нужно собрать:

  • Паспорта;
  • Правоустанавливающие документы;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Выписки из кадастра и домовой книги;
  • Технический паспорт на землю и строение.

Если какие-либо документы будут отсутствовать, то договор не зарегистрируют в Росреестре. Но при этом дадут время на сбор оставшихся документов.

Что включает в себя договор купли-продажи?

Основные пункты такого документа должны содержать:

  • Паспортные данные и адреса участников сделки;
  • Подробную информацию об объекте сделки, с описанием его характеристик на основании документов, а также на основании осмотра;
  • Указание на документы, которые дают право продажи данного объекта;
  • Описание условий расторжения сделки;
  • Обязанности и права обеих сторон;
  • Сумму сделки и информацию о внесённом задатке;
  • Подписи участников сделки и дату её заключения.

Риски заключения договора купли-продажи

Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.

Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:

  • Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
  • Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
  • Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
  • Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.

В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Завещание или дарственная: как дешевле передать жилье

Что лучше купля продажа или дарение квартиры

Передать недвижимость можно по завещанию или в дар. Эти документы оформляются по разным правилам, расходы на них тоже отличаются

DenisProduction.com/shutterstock

Передать недвижимость родственнику или близким людям можно разными способами: по договору купли-продажи, дарственной, завещанию, наследственному договору или ренте. Каждый из способов несет для собственника и получателя различные последствия, расходы за их оформление и регистрацию тоже разные.

Рассказываем, как можно передать квартиру и иную недвижимость родственникам или близким людям, какой способ может оказаться дешевле в зависимости от ситуации.

статьи:

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества.

Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева.

По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Существует четыре способа передать имущество, в том числе и недвижимость, по наследству ( Jacob Lund/shutterstock)

Завещание

Распространенный способ оформления отношений по поводу наследуемого имущества. Основным минусом является стоимость оформления прав наследника при вступлении в наследство, которая составляет 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. для близких родственников, и 0,6%, но не более 1 млн руб. для других наследников.

Для оформления завещания потребуются дополнительные платы за различные услуги. В Москве в 2020 году оформление завещания у нотариуса составляет 2,4 тыс. руб., совместного завещания супругов — 3,9 тыс. руб. Госпошлина за завещание — 100 руб.

Возможно, потребуются дополнительные средства на оплату услуг нотариуса или юриста за составление текста и консультации.

Они разнятся в зависимости от регионов и компаний, тарифы на услуги нотариусов в Москве устанавливаются Московской городской нотариальной палатой, поясняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Виктория Большакова. Точную стоимость допуслуг можно узнать на сайте нотариальной палаты региона.

«Некоторые категории граждан освобождены от уплаты госпошлины либо уплачивают ее в размере 50% нотариальных действий. Размер госпошлины не зависит от способа вступления в наследство, но самый надежный — это наследование по завещанию», — говорит Нагоева.

В то же время этот способ отличается нестабильностью и отсутствием гарантий для наследника, поскольку с учетом настроения наследодателя завещание может быть в любой момент отозвано либо выдано другое завещание, которое автоматически отменяет предыдущее, считает Шевченко. Кроме того, по его словам, завещание не распространяется на наследников, имеющих обязательную долю в наследстве, к числу которых относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные (в том числе пенсионеры) близкие родственники наследодателя.

Завещание — самый распространенный способ оформления наследства ( Ollyy/shutterstock)

Наследственный договор

Относительно новый способ регулирования наследственных отношений. Позволяет установить условия и обязательства, которые должны быть соблюдены сторонами при жизни наследодателя, что способно гарантировать интересы всех участников наследственного договора.

Отрицательным моментом является его относительная дороговизна при вступлении в наследство по аналогии с завещанием, а также наличие обязательной доли в наследстве у других родственников, что не снимается условиями наследственного договора, считает Шевченко.

Регистрация недвижимости по наследству

Чтобы поставить на учет квартиру, в первую очередь необходимо получить свидетельство о праве на наследство.

Для этого нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя или дня вступления в силу решения суда о признании его умершим, пояснили в отделение Росреестра по Москве. Подготовка нотариусом заявлений, поступающих в наследственное дело, обойдется в 1 тыс.

руб. По завещанию, предусматривающему создание наследственного фонда, независимо от вида имущества потребуется 17 тыс. руб. Получение свидетельства об удостоверении полномочий исполнителя завещания — 2 тыс. руб.

«После проверки документов нотариус заводит наследственное дело в книге учета наследственных дел и в единой информационной системе нотариата.

Все последующие заявления о вступлении в наследство остальных родственников будут уже приобщаться к заведенному нотариусом делу.

Заявления о вступлении в наследство могут подаваться наследниками в течение шести месяцев с момента открытия наследства», — поясняет Нагоева. По истечении полугода с момента открытия нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.

Новым способом регулирования наследственных отношений в России стал наследственный договор ( New Africa/shutterstock)

Рента

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением нередко используют для оформления отношений к недвижимому имуществу между различными людьми, как родственниками, так и не родственниками.

В соответствии с соглашением получатель ренты передает свое имущество в собственность плательщика ренты, тот в свою очередь обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму.

Срок обязательства по выплате определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц).

Соглашение сторон должно быть удостоверено нотариусом. В нем можно прописать любые варианты и случаи для достижения гарантий каждой из сторон сделки. Размер госпошлины составляет 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Что лучше купля продажа или дарение квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

Просмотров 490

Причин, по которым владелец желает передать свою квартиру в собственность родственнику, множество.

Сделка может совершаться с целью наделить детей (внуков) недвижимостью безвозмездно или для получения денежных средств, если более дальний родственник оказался выгодным покупателем.

В зависимости от цели передачи имущества избирается форма сделки. При этом следует учитывать особенности налогообложения, затраты, последствия продажи и дарения.

Разница между дарением и продажей

Немного о понятиях:

  • Дарение — процесс передачи в собственность вещи, в частности — квартиры, на безвозмездной основе. Если в договоре указано, что квартира передается в обмен на вещь, обязательство, требование, сделка будет считаться притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • Купля-продажа — сделка, при которой составляется двухсторонний договор, предполагающий передачу имущество от Продавца – Покупателю за определенную стоимость.

Собственник квартиры имеет право подарить или продать свое имущество кому угодно, в том числе и родственнику. При этом необходимо учесть следующие нюансы:

Особенности

Если продавать квартиру по договору

Если подарить квартиру

Необходимость платить налог (НДФЛ)

Налог платит Продавец квартиры, который получает доход, но при условии, что недвижимость была у него в собственности менее 5 лет (01.01.2016 г.).

Исключением являются случаи, когда квартира достается Продавцу как подарок, по наследству, по договору пожизненной ренты с иждивением или в ходе приватизации.

Тогда для освобождения от налога достаточно, чтобы прошло 3 года с момента передачи имущества (ст. 217.1 НК РФ).

Налог платит одариваемый. Сумма составляет 13% от стоимости, указанной в договоре, но при условии, что она не будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.

Если цена не определена, в расчет берется кадастровая цена. Однако из этого правила есть исключения.

Налог платить не нужно, если имущество передается близкому родственнику — супругу, родителям, детям (в том числе усыновленным), бабушке или дедушке, внукам, братья и сестрам (включая неполнородных).

Особенности оформления

ДКП требует сбора большого количества сопутствующих документов.

Накануне оформления договора можно составить Предварительный договор, который по умолчанию действует 1 год и обязывает стороны заключить сделку в будущем. Такой договор можно представить в органы опеки и попечительства для приобретения недвижимости, в банк для оформления ипотеки.

Без указания существенных условий договора сделка недействительна. В ДКП, который оформляется исключительно в письменном виде, указываются:

  • сведения о сторонах договора (ФИО, паспортные данные, место проживания);
  • данные об объекте (адрес, площадь, этажность, особенности);
  • цена.

Изменить условия можно до оформления перехода прав собственности в Росреестре, составив дополнительное соглашение.

Чтобы оформить дарственную, достаточно иметь документ, свидетельствующий о праве собственности и удостоверение личности.

Впоследствии право собственности будет перерегистрировано на основании:

  • письменного заявления получателя квартиры;
  • договора дарения (в 3 экз.);
  • правоустанавливающих документов, техпаспорта;
  • если одариваемый младше 14 лет, нужно согласие ООП.

Возможность впоследствии получить налоговую льготу

ДКП — документ, подтверждающий, что недвижимость была приобретена за определенную сумму. Впоследствии, если Покупатель решит продать квартиру ранее, чем через 5 лет после покупки, он сможет получить налоговый вычет на сумму понесенных расходов.

Если квартира подарена, подтвердить траты на ее приобретение не получится. При желании продать подарок до истечения 3 лет с момента его получения собственник не сможет воспользоваться вычетом в размере стоимости квартиры. Возможная сумма вычета — 1 млн. руб.

Ответственность

Договор предполагает взаимную ответственность сторон. В документе может быть прописан ряд условий, при невыполнении которых Продавец или Покупатель будут обязаны платить неустойку.

Дарственная не предполагает выдвижение каких-либо встречных условий, однако в ней можно указать следующее:

  • Если даритель умирает раньше одариваемого, квартира снова переходит в собственность дарителя.
  • После дарения у прежнего владельца остается право проживания в квартире.

Нотариальное заверение

Если квартира находится в долевой собственности, принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, нотариальное удостоверение обязательно. При этом придется оплатить госпошлину в размере 0,5% от суммы по договору, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Заверять у нотариуса дарственную не нужно, но при желании — можно. Величина нотариального тарифа при этом зависит от суммы сделки.

При дарении супругу, детям, внукам:

  • стоимость имущества до 10 млн. руб.— госпошлина равна 3000 руб. + 0,2% от суммы по договору;
  • при цене более 10 млн. руб.2 000 руб. + 0,1% от цены, но не более 50 тыс. руб.

При дарении прочим лицам:

  • цена до 1 млн. руб.— 3000 руб. + 0,4% от цены;
  • при стоимости 1-10 млн. руб.7000 + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.;
  • при цене 10-20 млн. руб. 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб., но не более 100 тыс. руб. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате»)

Возможность отмены

Отмена договора купли-продажи возможна по соглашению сторон, но только если имущество еще не было перерегистрировано на нового собственника. В противном случае придется заключать обратный ДКП.

Если Продавец или Покупатель грубо нарушили условия договора, потребовать его отмены можно в суде.

Отменить дарение квартиры можно, но этому должно предшествовать одно из обстоятельств (ст. 578 ГК РФ):

  • Если одариваемый покушался на жизнь дарителя или его родственников. В случаях, когда по вине одариваемого произошла смерть дарителя, вернуть имущество могут родственники путем обращения в суд.
  • Если одариваемый обращается с имуществом так, что высока вероятность его порчи, безвозвратной утраты.
  • Условие возврата имущества может быть оговорено в самом договоре.

Согласование с третьими лицами

Если продается доля квартиры (дома) необходимо соблюсти право иных содольщиков на преимущественную покупку. Если в течение месяца они не изъявят желания приобрести часть жилья, его можно продать третьим лицам по цене, не менее указанной в предложении о продаже содольщикам.

Продажа совместной собственности проводится только при наличииписьменного согласия супруга, заверенного у нотариуса.

Дарственная на долю квартиры оформляется без согласования с совладельцами имущества.

Если имущество находится в совместной собственности, потребуется согласие всех остальных собственников на распоряжение жильем.

Кто может претендовать на купленную (подаренную) квартиру

На имущество, приобретенное по договору, распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В случае раздела квартира, купленная в браке, будет делиться между мужем и женой.

Имущество, полученное одним из супругов в дар, является только его собственностью. В случае расторжения брака оно не подлежит разделу (ст. 36 СК РФ).

Кто может оформить

Продать квартиру может не только физлицо, но и коммерческая организация. Если жилье принадлежит несовершеннолетнему, его отчуждение возможно с разрешения ООП.

Дарение не допускается от лица:

  • малолетних детей, недееспособных граждан;
  • работников образовательных, медицинских и сходных с ними организаций по оказанию соцуслуг в пользу граждан (или их родственников), которые находятся у них на лечении, воспитании и содержании.,,

Учитывая множество нюансов, сложно сказать, что лучше — дарение или продажа. Ответить на вопрос можно, только зная сопутствующие обстоятельства.

Что лучше и выгоднее: дарственная или купля-продажа квартиры

То, что выгодно Покупателю, не всегда может быть приемлемо для Продавца. Чтобы определить, как лучше оформить передачу квартиры, необходимо рассмотреть несколько возможных ситуаций.

Сокрытие фактической продажи

Зачастую под дарением скрывают продажу. Цель — утаить доход для избегания уплаты налогов. Такая сделка выгодна для обеих сторон, если дар принимает близкий родственник.

Он освобождается от уплаты налога, и в то же время Продавец, а в данном случае «Даритель», не платит налог с продажи. В остальных случаях одариваемый платит 13% от цены жилья, а это немалая сумма.

Так, при цене квартиры 2,5 млн. руб. придется отдать в казну государства 325 тыс. руб.

Передача жилья по дарственной выгодна для Продавца, если:

  • Имущество было приобретено по ДКП и находилось в собственности менее 5 лет (с 2016 г.) или получено при дарении, получении наследства, по договору пожизненной ренты или приватизации и принадлежало Продавцу менее 3 лет. В случае дарения Покупателю платить НДФЛ не придется.
  • Продается доля жилья. Для оформления ДКП необходимо соблюсти процедуру, предполагающую предоставление права преимущественной покупки для других содольщиков. Если подарить малую часть доли, потенциальный покупатель станет совладельцем, и тогда ему можно продать оставшуюся часть доли без предупреждения остальных совладельцев. Заинтересованные лица могут ходатайствовать о признании такой сделки притворной, но без явных доказательств выиграть дело в суде не получится.
  • Покупатель — близкий родственник. Речь идет о сделке, связанной с возмездным отчуждением имущества, но завуалированной под дарение. При безвозмездной передаче оба контрагента не будут платить налог. Реальную оплату можно осуществить из рук в руки, но только если между обоими лицами высока степень доверия и нет риска мошенничества.

Для Покупателя получать квартиру по дарственной вместо ДКП невыгодно по ряду причин:

  • Минимальные права и обязанности сторон. В договоре дарения не указывается, кто и что должен выполнить. В ходе сделки не оформляется передаточный акт, а значит Покупатель не сможет предъявить претензии по поводу состояния квартиры.
  • Покупатель не сможет доказать понесенные расходы, и если в будущем он запланирует продажу квартиры, максимальная сумма налогового вычета составит 1 млн. руб.

Независимо от того, будет ли оформлен ДКП или договор дарения, близкий родственник — Получатель не платит налог, но в случае с дарением лишается возможности увеличить налоговый вычет, если надумает продать квартиру до истечения 3 лет с момента ее приобретения.

Безвозмездная передача имущества

Если планируется действительно одарить родственника, не подразумевая получение денег за квартиру, то оформлять ДКП ни к чему. Договор дарения позволяет:

  • Сохранить имущество за одариваемым в случае оформления им развода. Подарок, в отличие от покупки, не относится к совместно нажитому имуществу. Так, например, если родители решили после свадьбы сына подарить ему квартиру, лучше оформить дарственную, чтобы избежать налогообложения и обезопасить имущество от раздела в случае расторжения брака.
  • При дарении в договоре можно обозначить дополнительные условия, например, что при переходе права собственности на одариваемого за дарителем остается право проживания в квартире.
  • Избежать необходимости получения согласия содольщика жилья. Так, например, если супруги проживают в одной квартире с детьми от разных браков и являются собственниками по ½ доли жилья, они могут подарить доли своим детям, не спрашивая согласия друг друга. Дарение предполагает автономность принятия решения, кроме случаев, когда собственность совместная. Подробнее: Согласие на продажу квартиры от супруга

Дарение между близкими родственниками не влечет никаких финансовых потерь, защищает одариваемого от риска раздела имущества, а потому выгодно для обеих сторон.

Пример. Супруги Алиса и Евгений имеют 2 квартиры, одна из которых досталась мужу по наследству. Мать Алисы — Вера Павловна – решила купить у Евгения квартиру и подарить своей приемной дочери.

Сначала они решили скрыть реальную продажу договором дарения, чтобы Евгению не пришлось платить налог с дохода, но поскольку зять и теща — не близкие (кровные) родственники, оказалось, что налог теще все же придется вносить.

Тогда Евгений подарил свою квартиру жене Алисе, а она, в свою очередь, оформила дарственную на мать, которая впоследствии передарила жилье приемной дочери. В итоге никому не пришлось платить налог, а Вера Павловна отдала деньги за жилье Евгению наличными средствами.

Дарение близким родственникам освобождает от налогов обе стороны. У дарителя не возникает дохода, а получатель квартиры освобождается от налогообложения по закону.

Поскольку стоимость недвижимости высока, собственники зачастую прибегают к нестандартным схемам продажи, в том числе используя дарение как «прикрытие» возмездной передачи имущества.

Вот тогда возможны нюансы, и надо понимать: в каких случаях платится налог при дарении квартиры? Что безопаснее при продаже квартиры — договор купли-продажи или дарственная? Как оформить договор по отчуждению недвижимости в пользу родственника? Задайте все вопросы юристу сайта и получите бесплатную консультацию.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.