Аренда квартир налоги штрафы

Платить ли налог на аренду квартиры, чем грозит неуплата, способы оформления дохода

Аренда квартир налоги штрафы

Правожил.com > Аренда > Зачем платить налог на аренду квартиры и чем грозит неуплата

Наличие одной или нескольких квартир – это хороший источник постоянного дохода. Можно сдавать жилплощадь практически без вложений, если повезет с порядочными квартиросъёмщиками. Но иногда сдача квартиры в аренду может обернуться нервотрёпкой и убытками, если не подойти к делу ответственно: начиная с договора найма и завершая уплатой налога на аренду квартиры.

Договор найма заключают физические лица. Если одна из сторон или обе являются юридическими лицами, то составляется договор аренды.

Договор найма может заключаться сроком до 12 месяцев или более 1 года. Долгосрочный договор требует оплаты госпошлины (2 000р.) и регистрации соглашения в Росреестре, откуда сведения попадут уже в налоговую.

Чаще всего участники подписывают краткосрочный договор найма. Регистрировать такой договор не нужно, и с каждым следующим годом он продлевается автоматически. То есть в этом случае о ваших доходах государство узнать не может, и только вам решать, оповещать ли налоговые органы о доходах с аренды или нет.

Случается такое, что жильцы наносят вред имуществу, не платят, пропадают, приносят убытки. Если на руках нет договора или только договор аренды, то взыскивать с нерадивых жильцов и в том, и другом случае придётся в частном порядке.

Подать на них в суд будет означать свидетельствование против себя же, так как придётся публично признаться в уклонении от уплаты налогов и оплатить все положенные штрафы.

Как налоговая служба узнает о сдаче квартиры

Обо всех наших доходах нужно оповещать наше государство, ФНС следит за исполнением закона. Как налоговая может обнаружить незадекларированные доходы?

  • Налоговая служба может производить выездные проверки. Чаще всего это происходит по наводке соседей, управляющей компании или полиции. Налоговая служба может запросить данные в Росреестре и проверить, в какой квартире проживает собственник.
  • Другой вариант, когда владелец сдаёт квартиру трудовым мигрантам. Если у них отсутствуют необходимые документы на пребывание в стране и разрешение на работу (патент, регистрация). В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в миграционную службу. Тогда квартиранты будут депортированы, а собственник получит административный штраф. Если же хозяин предоставляет им временную регистрацию, то налоговые органы могут проверить, числится ли квартира в числе официально сдаваемых.
  • Также налоговая служба может отправить запрос в банк об операциях на счету квартировладельца.

В этом видео есть информация о том, как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры в аренду:

Штрафы за сокрытие доходов

Если налоговая декларация не было предоставлена в срок и налоги не платились, согласно Налоговому кодексу предполагается административная ответственность в виде штрафов.

  1. За несвоевременную подачу декларации уплата штрафа составляет 5% за каждый месяц от налога, который не был уплачен, но не более 30% от суммы всего налога и не меньше 1000 р.
  2. Штрафа за то, что собственник не платил налоги – 20%, но если доходы скрывались умышленно, то 40%.
  3. Пеня размером в 1/300 от ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Пример: Лариса Н. от сдачи квартиры получила годовой доход в размере 300 000р. Налог за год составляет 300 000*13%=39 000р. Но Лариса Н. не подала декларацию вовремя. Налоговая инспекция через год это обнаружила.

  • Штраф за отсутствие декларации: 39 000*5%=1950р. за месяц. За 12 месяцев =23 400р. – это больше 30% от суммы налога, поэтому оплачивается только 30% — 11 700р.
  • За неуплату налога: 39 000*40%=15 600р. Итого сумма штрафов за неуплату без пени будет составлять 27 300р. – это уже больше, чем доход от сдачи квартиры за месяц, и соответственно невыгодно.

Если неуплата налогов происходит в крупном размере – более 600 000р. в пределах 3 лет для физлиц и 2 млн руб. для юридических лиц, то уголовная ответственность в виде штрафа будет составлять от 100 000 до 300 000 р. или сумму заработной платы виновного от одного до двух лет. А также возможны принудительные работы, арест.

Каждый случай рассматривается индивидуально. Чтобы избежать дополнительных расходов и лишнего напряжения, нужно задекларировать свои доходы и уплачивать налоги.

НДФЛ

Если арендодатель физическое лицо, он облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Резиденты РФ платят 13%, для граждан, живущих в России меньше 183 дней в году, то есть нерезидентов, налог составляет 30%.

Платится налог единовременно за год, декларацию подают самостоятельно по форме 3-НДФЛ. Декларацию за предыдущий год необходимо предоставить не позднее 30 апреля. Если владельцев несколько, тогда декларацию подаёт каждый и оплачивает свою долю.

Декларация 3-НДФЛ

Задекларировать доходы 2019 года нужно до 30 апреля 2020 года. Для этого нужно заполнить по форме 3-НДФЛ декларацию в письменном или в электронном виде. Доходы подтверждаются следующими документами: справкой 2-НДФЛ с работы, копией договора найма жилого помещения, выписками из банка или копиями расписок о получении денег.

  • Чтобы заполнить декларацию, можно воспользоваться программой «Декларация» на сайте ФНС nalog.ru/rn77/program/5961249/. Программа автоматически создаёт декларацию по форме 3-НДФЛ и проверяет их, что позволяет избежать ошибок при заполнении самостоятельно.
  • Можно заполнить декларацию онлайн в «Личном кабинете» на сайте ФНС lkfl2.nalog.ru/lkfl/login. Электронную подпись можно будет сделать, скачав её тут же на сайте. Также можно приложить остальные документы и сразу отправить весь комплект в налоговый орган.
  • Традиционный способ – заполнить декларацию на бумаге, обратившись в налоговую инспекцию по месту своей регистрации.
  • С 2020 года подавать декларацию можно также через МФЦ.

Скачать бланк декларации здесь

Скачать образец [877.15 KB]

Платить налог, начисленный в декларации за 2019 год, нужно до 15.07.2020.

Пример: Оксана Г. Сдавала квартиру за 25 000 рублей в месяц. Итого её доход за год =300 000 р. 300 000 * 13% =39 000 р.
То есть налог составляет 39 000, а доход за год= 261 000 рублей.

ИП на «упрощёнке»

Можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощённой системе налогообложения (УСН).

  • УСН с объектом «Доходы», ставка 6% от годового дохода.
  • УСН «Доходы — Расходы», налог составляет – 15%.

Помимо налога и в том, и в другом случае нужно делать взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование.

Открываем ИП

Чтобы открыть ИП на УСН, нужно подготовить следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • чек об оплате госпошлины (800 р.);
  • заявление о переходе на упрощённую систему налогообложения.

Можно лично подать документы в налоговую инспекцию или сделать это онлайн через портал Госуслуги или сервис ФНС при наличии электронной подписи. И уже через три дня стать индивидуальным предпринимателем. На упрощёнке подавать декларацию нужно так же до 30 апреля, но оплата происходит ежеквартально.

Страховые взносы

Помимо 6% с дохода необходимо будет делать страховые взносы. В 2020 г. их размер составляет:

  • 8426 р. в фонд ОМС;
  • 32 448 р. на обязательное пенсионное страхование.

Итого 40 874 р. – взносы за 1 сотрудника.

Если доход будет больше 300 000 р., тогда оплачивается дополнительный взнос в пенсионный фонд в виде 1% с разницы между доходом и 300 000 р.

Если сотрудник один в лице ИП, то из налога можно вычесть сумму страховых платежей. Если сумма взносов выходит больше налога, то оплачиваются только обязательные взносы.

Пример 1: Карина Т. сдаёт квартиру за 25 000 руб., доход за квартал =75 000. Страховые взносы, сделанные за 1 квартал = 10 218 р. Сумма налога за 1 квартал: 75 000*6%=4 500 р. – платёж по УСН. Страховые суммы больше налога, поэтому его платить не надо, оплачиваются только взносы – 10 218 р. 

Пример 2: Тимофей Р. сдаёт квартиру за 150 000 р., доход за квартал =450 000. Налог за 1 квартал 450 000 *6% =27 000р. Авансовые взносы в фонды – 10 218р.

27 000 – 10 218р.= 16 782 р. – платёж по УСН за первый квартал.

Важно! Авансовый платёж на ОМС и ОПС нужно производить строго до 31 марта текущего года за первые три месяца. Если оплачивать позже, налоговый вычет за этот квартал не осуществляется.

Платёж необходимо вносить каждый квартал, оплату за двенадцать месяцев необходимо произвести до 30 апреля следующего года. Страховые отчисления вносят до 9 января следующего года, а 1% в пенсионный фонд до 1 июля следующего года.

ИП с патентом

ИП может выбрать патентную систему налогообложения (ПСН). В этом случае приобретается патент. Налог так же будет 6%, но от усреднённого годового дохода арендодателя для данного региона. Цена патента будет зависеть от региона, области, района, метража квартиры. Стоимость патента можно рассчитать на сайте ФНС — patent.nalog.ru/info/.

Пример: Иван Л. Сдаёт квартиру в Москве на Арбате площадью 55 кв.м. Цена годового патента будет составлять 54 000 р. В Санкт-Петербурге при сдаче квартиры с таким же метражом, патент на год будет стоить 36 300р.

Помимо этого также придётся делать отчисления по ОПС и ОМС, но вычеты как при упрощенке тут не предусмотрены.

Самозанятость 4%

Арендодатели также могут легализовать свой доход, оформив статус самозанятого. Налог на профессиональный доход был введён 1 января 2019 г. в Москве, Московской, Калужской областях и Татарстане в тестовом режиме. С 1 января 2020 г. территория охвата распространилась ещё на 19 субъектов РФ. С 1 июля 2020 г. налоговый режим распространится по всей территории России.

Особенности НПД

Зарегистрироваться в статусе самозанятого можно из дома. Необходимо создать личный кабинет на сайте ФНС и открыть приложение «Мой налог».

Процентная ставка налогообложения составляет 4% для физических лиц и 6%, если съёмщики являются ИП или организациями. В случае самозанятого декларацию подавать не надо, взносы в страховой и пенсионные фонды не производятся. Налог платится ежемесячно.

Вдобавок существует налоговый вычет 1% с четырёхпроцентной ставки и 2% с шестипроцентной. Он действует до тех пор, пока сумма экономии не составит 10 000р. То есть по факту первое время физлицо платит 3% вместо 4%. Есть один нюанс, годовой доход самозанятого должен быть не более 2,4 млн рублей. Если доход превысит эту сумму, то произойдёт переход на традиционные системы налогообложения.

Пример: Дмитрий Е. сдаёт квартиру за 30 000р. 30 000*4%=1200р. Вычет: 30 000*1%=300р. Итого: 1200-300= 900р. – ежемесячный налог в качестве самозанятого.

Эта система налогообложения действует до 2028 года в режиме эксперимента, и в любой момент в закон могут быть внесены поправки.

Как сдать квартиру и избежать уплаты налогов

Первый вариант – это сдача жилья без договора. В этом случае арендодатель не защищён, да и съёмщики к подобным предложениям относятся с подозрением.
Другой вариант – арендодатель не платит налоги, если квартира сдаётся безвозмездно. Тут есть два способа.

  1. Можно заключить договор безвозмездной аренды. В нём будет зафиксировано, что плата за аренду не взимается. Этот вариант хорош, когда есть доверие жильцам и уверенность в их добропорядочности.
  2. Жилая площадь сдаётся родственникам, которые проживают на безвозмездной основе. Заключается похожий договор с указанием отсутствия арендной платы, в котором также будет документально подтверждено родство между владельцем и жильцами.

Из этого видео можно узнать о способах экономии при сдаче жилья в аренду:

Мы рассмотрели все возможные способы аренды квартиры с уплатой налога и без. Хозяева квартир обычно хотят чувствовать себя в безопасности, но могут пугаться сложностей с документами.

С введением нового налогового режима процедуры оформления и оплаты максимально упростились.

Налог на профессиональный доход или статус самозанятого на данный момент является оптимальным, простым и выгодным для арендодателя.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

24 Фев 2020      Виктория М.         1104      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/nalog-na-arendu-kvartiry.html

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020

Аренда квартир налоги штрафы

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2020/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.